Har du koll på föreningens ekonomi? Har du kanske frågor du inte alltid vågar fråga om? Här listar vi några vanliga frågor som också är viktiga att styrelsen har koll på.
Det är viktigt att de som sitter i styrelsen har rätt kunskaper om ekonomi för att bostadsrättsföreningen ska vara så välmående som möjligt. Här svarar Arturo Arques, Swedbank och Sparbankernas privat- ekonom och med lång er farenhet av styrelsearbete, på några viktiga frågor som du kanske har undrat över men inte vågat fråga om.
1. Vilka grundkunskaper bör en styrelse ha när det gäller ekonomin?
– Grundläggande kunskaper i budgetering det vill säga hur man planerar framtida inkomster och utgifter. Detta för att veta vilka årsavgifter man bör ta ut av medlemmarna och vilka kostnader det finns i föreningen. Grundläggande kunskaper i fastighetsförvaltning är också bra att ha. Det ökar möjligheten att hålla nere driftkostnaderna.
2. Hur kan man minska kostnaderna i bostadsrättsföreningen?
– Genom att budgetera och lägga undan för kommande utgifter så att man minskar behovet av att ta lån hos banken. Det sänker kapitalkostnaderna. Det finns tre typer av kostnader: driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnaderna är bland annat sophämtning, el, uppvärmning, trapphusstädning med mera. Här är det viktigt att hålla efter fastigheten och se till att den har ener- gisnåla lösningar. Det är också viktigt att ha koll på kapitalkostnaden och ta ut årsavgifter så att man inte behöver låna pengar av banken vid till exempel reparationer. När det gäller slitagekostnaden slarvar många föreningar. Även om det inte syns varje dag att till exempel hängrännan ska bytas ut måste föreningen se till att det nns pengar när den väl behöver åtgärdas. Många föreningar bokför för låga slitagekostnader och snålar med avsättningar till detta vilket gör att det kan bli dyrt – med lån och räntor – när det är dags att genomföra olika typer av åtgärder på fastigheten. Se till att ha en tekniskunderhållsplan så har du har koll på vilka åtgärder som behöver åtgärdas i framtiden och budgetera därefter.
3. Vilken koll bör man ha på föreningens lån?
– Sitter man i styrelsen ska man ha koll på föreningens lån och räntor och när det är dags att omförhandla lånen. Var noga med att jämföra räntorna hos olika banker och se till att du får det mest fördelaktiga villkoren.
4. Hur läser och förstår man en årsredovisning? Viktigaste punkterna?
– En styrelsemedlem ska ha koll på hela årsredovisningen. Den är uppdelad i förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, fotnoter och revisionsberättelsen. I förvaltningsberättelsen ska större planerade, förväntade och tidigare händelser tas upp. Bostadsrättsföreningen ska beskrivas samt en sammanställning över det senaste årets resultat, intäkter och kostnader ska finnas med. I resultaträkningen ska samtliga kostnader plus intäkter redovisas. I balansräkningen ska alla tillgångar och skulder finnas med. Fotnoter är viktigt, här kan man läsa mer i detalj om till exempel upp- värmningskostnader, driftskostnader med mera. Och slutligen kommer revisionsberättelsen där revisorn yttrar sig över bl.a. styrelsens arbete och om de bör beviljas ansvarsfrihet. Allt det här är viktigt och måste vara korrekt. Står det till exempel fel i årsredovisningen kan köpare och banker vilseledas och ta beslut på felaktiga grunder.
5. Hur vet man vad man ska sätta för årsavgift?
– Årsavgifterna ska täcka föreningens samtliga kostnader. Man kan också få intäkter om bostadsrättsföreningen hyr ut lokaler eller garageplatser. Vilket sänker behovet av årsavgifter för bostadsrättföreningens medlemmar.
6. Hur mycket bör man ha i bostadsrättsföreningens kassa?
– Du måste ha koll på föreningens kassalikviditet och balanslikviditet. Det innebär att kassan och banken bör överstiga de kortfristiga skulderna i föreningen. En bra kassalikviditet är 1-1.5 gånger de kortfristiga skulderna. Man behöver även räkna ut föreningens behov av rörelsekapital.
7. En bostadsrättsförening kan själva äga sin mark men de kan även arrendera marken av staten eller kommunen. Vad bör man sätta sig in i när det gäller eventuella kostnader för detta?
– Det mest värdefulla är marken och om det är möjligt bör man sträva efter att äga sin egen mark. Att arrendera marken av staten eller kommunen är en osäkerhetsfaktor och kan innebära höga framtida tomträttsavgälder. En bostadsrätt är dessutom mycket mer värd om föreningen äger marken själv. Det är ofta en bra strategi att försöka köpa loss marken. Många föreningar erbjuds med jämna mellanrum att köpa loss marken vilket man bör överväga och kalkylera för i budgeten. Visst kan det vara tu t kortsiktigt när man ska slanta upp de där pengarna men långsiktigt blir det ofta mycket billigare för föreningen.
8. Det finns inget nationellt register för pantsättning av bostadsrätter. Vilken koll bör föreningen ha på en lägenhets pantsättning?
– Att ha koll på och uppdatera ett lägenhetsregister över föreningens olika lägenheter och till exempel pantsättningar är en av de viktigaste uppgifterna en styrelse har. Hur stora lägenheterna är, andelstal, avgifter och pantsättningar. Stickprov visar att det slarvas en del. Därför vill bankerna att man upprättar ett nationellt bostadsrättsregister. När en lägenhet blir pantsatt meddelas alltid styrelsen av banken och bör därför också ha stenkoll på hur det ser ut i föreningen.
9. Vad kan man kräva av medlemmarna i engagemang?
– Det är anmärkningsvärt att medlemmarnas generella intresse för sin förening är så lågt. Att dyka upp på medlemsstämman en gång om året borde alla vara intresserade av. Det handlar ändå om föreningens ekonomi. Kostnaden för att tapetsera hemma upptar ofta mer intresse än hur föreningens ekonomi sköts. Trots att föreningens ekonomi har väsentligt större betydelse för privatekonomin.
10. Vilka bör sitta i styrelsen?
– Välj in dem med kunskaper i fastighetsförvaltning och ekonomi. Ta reda på vilka som bor i föreningen och vilka som är bäst lämpade att sitta i styrelsen. Se också till att ha en utomstående auktoriserad eller godkänd revisor för föreningens och din egen skull. Det är så enorma värden det handlar om. Föreningen får bra ekonomi om rätt personer är med i styrelsen.
