För tillfället kan vi säga att såväl flera ekonomer som aktiemarknaden, prissätter ett V-scenario, vilket betyder en ganska snabb ekonomisk återhämtning för den svenska ekonomi. Både regering och centralbank har genomfört omfattande åtgärder med syfte att begränsa coronanpandemins negativa effekter på samhällsekonomin. Det kommer emellertid inte hindra arbetslösheten att stiga mot 10 procent.
Jag tycker det är lämpligt att föreningar tänker utifrån risksynvinkel i en rad olika frågor. Naturligtvis är inte alla nedanstående risker lika betydande för alla föreningar, men de kan vara värda att beakta. Jag har nedan skrivit om några utvalda risker, som inte är i någon rangordning utan bara en sammanställning.
Val av räntebindningstid. Även om det inte finns mycket som talar för stigande räntor de närmaste åren är det viktigt att hantera risken för att räntor faktiskt kan stiga. Jag tror inte på stigande räntor, det vill säga att Riksbanken kommer att höja styrräntan eftersom inflationshotet är mycket lågt, samt att en sämre konjunktur knappast talar för högre räntor. Det är viktigt att poängtera att ränteskillnaden mellan till exempel att binda låneräntor mellan 3 månader och 5 år är historiskt låg och nästan på samma nivåer. En god riskhantering, enligt mitt synsätt, är att förlänga räntebindningstiden eftersom kostnaden för att göra detta är mycket låg. Detta är en god försäkring att förhindra att medlemmarna i framtiden kan riskera högre avgifter.
Val av kapitalbindning. Hur lång kapitalbindning föreningen har – vilket är något helt annat än räntebindning. I princip beskriver detta en löptid där banken inte kan säga upp lånet. I goda tider är detta en mycket liten risk, men vi som är äldre vet att när kristider kommer (som till exempel finanskriser) och kreditförlusterna i banksystemet är stora, är just lång kapitalbindning viktigt. Lyckligtvis är bankerna välkapitaliserade i dagsläget men det skulle kunna förändras om konjunkturen skulle försvagas mer än vad vi kan föreställa oss i dagsläget. Detta skulle åsamka kreditförluster, vilket innebär ett problem för bankernas kunder.
Hur bör ni se på föreningens kreditvärdighet och därmed risk för att banken förändrar sin lånemarginal (beakta denna fråga tillsammans med de två ovan). En sämre konjunktur, kombinerad med stor exponering bland banker mot fastighetssektorn, medför att bankerna kommer att punktmarkera sina låntagare på fastighetssidan. Skulle kreditförluster generellt uppstå i banksystemet är det troligt att banker kommer att öka sina marginaler. Det är därför viktigt att varje förening funderar över sin skuldsättningsnivå, och hur den förändrats under senare tid. I relation till skuldsättning, hur ser planerade underhåll ut? Förhindra risken för högre bankmarginaler (låneränta) genom att ha ordning på skuldsättning och planerade underhåll flera år framåt. Det kanske kan vara lämpligt med avgiftsökningar redan i nuläget?
Hur känslig är föreningens avgift för intäkter från uthyrning av lokaler? Det finns studier som visar att en av fem föreningar kan tvingas höja avgifterna, samt att en av tio föreningar kan få akuta likviditetsproblem. Om känsligheten är stor behövs en nära dialog med hyresgästen. Är det lätt att hitta alternativ till dagens hyresgäster och hur önskvärda är dagens hyresgäster i ett längre perspektiv. Detta påverkar naturligtvis förhållningssättet till hyresgästen och viljan att hjälpa densamma i svåra tider (som att ge rabatter och liknande) eftersom det kan beskrivas som att man hjälper sig själv.
Vilka arbetsuppgifter bör föreningen sköta internt och vilka bör outsourcas? Det föreligger naturligtvis stora skillnader mellan små och stora föreningar i detta avseende. Vissa uppgifter kan sannolikt vara både billigare och effektivare om de sköts internt av någon i föreningen (mot viss ersättning). Sedan är det aldrig fel att vid valda tidpunkter att genomföra upphandling av tjänster som förvaltning. Här gäller det naturligtvis att beakta såväl kvalité som pris. Vidare är det viktigt att inte binda upp föreningen i långa avtal. Dessutom är det viktigt att tänka på att ett avtal är med ett företag och inte med en enskild individ (som kan byta jobb).
Risk för prisfall på bostadsrätter. Som jag nämnt ovan tycks vi gå mer mot något som kan liknas som ett V-scenario, vilket även börsen prissätter i skrivande stund. Man kan säga att ränteläge, börsutveckling och bostadsbrist talar för att risken för prisfall är begränsad. Däremot kommer ökande arbetslöshet att verka åt motsatt håll. I nuläget har jag svårt att tro att prisfallet blir mer än marginellt, men det är värt att beakta hur ett mer negativt scenario på bostadsmarknaden kan påverka föreningens stämningsläge.
Risken för stigande arbetslöshet och effekt på föreningens långsiktiga förutsättningar. Under de närmaste två åren kommer arbetslösheten med säkerhet att stiga. Detta kommer att leda till ökade spänningar inom landet samtidigt som den politiska debatten kommer att intensifieras hur detta ska lösas. Stigande arbetslöshet innebär att hushållens ekonomiska förmåga försämras. Hur stort problem kan detta vara för er förening?
Risk för minskat byggande av bostadsfastigheter. Allt talar för att vi kommer att leva med ett stort behovsunderskott för boende (både hyres- och bostadsrätter). Vid sämre tider skjuts planerade projekt på framtiden, vilket gör det troligt att byggandet minskar de närmaste två åren. Även viljan att köpa på ritning minskar av naturliga skäl. Detta begränsar risken för prisfall och ökar efterfrågan på andrahandsboende. Behöver föreningen fundera på att medlemmar i större utsträckning vill hyra ut i andrahand? Samtidigt kan naturligtvis en ökad arbetslöshet medföra att hushållens ekonomiska förmåga att betala höga boendekostnader minskar på några års sikt.
Coronatider har fått många länder, inklusive Sverige, att snabbt och kraftigt stimulera med finanspolitik som kommer att innebära att statsskulden kommer att öka markant. Lyckligtvis har Sverige väsentligt bättre utgångsläge än andra länder eftersom skuldnivån är låg. En statskuld måste förr eller senare betalas tillbaka och inte minst blir det problematiskt om räntor skulle stiga och därigenom räntebetalningar på statsskulden. Även om detta i första hand är ett skäl till varför räntor inte kan stiga (får för stora negativa samhällseffekter) behöver varje förening tänka på att det i framtiden kommer att komma åtgärder som kan påverka verksamheten. Det är rimligt att offentliga utgifter kommer att minska eller att skatter kommer att öka som till exempel inkomstskatt, reavinstskatt på boende eller fastighetsskatt. Ingen vet vad som kan hända samtidigt som kommande regeringars politiska färg kommer att avgöra dessa frågor. Vi kan dock vara säker på en sak, stigande statsskuld måste på något sätt finansieras.
Dagens krissituation har medfört att Finansinspektionen gjort det möjligt att skjuta upp amorteringar på lån. Det är inte omöjligt att beslutet förlängs, men förr eller senare kommer med all säkerhet amorteringskravet att återkomma. Det är därför viktigt att ha beredskap för detta.
