12 okt 2015

”Svaret är att föreningen inte har rätt att förbjuda boende att röka i sina lägenheter (eller på sina balkonger för den delen). Föreningens skyldighet består därför i att för det första kontrollera ventilationen i huset när röklukt upplevs som en störning.”

Det är många styrelser som tampas med klagomål om störning- ar från de boende i föreningen. Styrelsen hamnar då mitt emellan de boende som klagar på störningarna och de boende som stör. Det kan handla om entusiastiska trombonspelare, fest- prissar eller skrikande barn men även om till exempel stegljud eller röklukt… så vad säger då lagen?

Självklart är det så att genom att bosätta sig i ett flerfamiljshus så måste du acceptera ljud från grannar i viss grad. Som bostadsrättshavare är du dock skyldig att se till att du inte utsätter andra för störningar i sådan grad att de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra grannarnas bostadsmiljö på ett sätt som inte skäligen bör tålas. Lagen säger också att bostadsrättsha- varen vid användningen av sin lägenhet ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick. Vid en bedömning av vad som är en störning utgår man från vad den ”allmänna uppfattningen” är. Vissa störningar behöver man tåla när man bor i ett flerfamiljshus. Det finns inte något specifikt klockslag som det enligt lag måste vara tyst i alla lägenheter. Många föreningar har dock ordningsregler som kan ange klockslag. Självklart är det också så att vissa höga ljud stör mer på natten än på dagen.

I nybyggda hus finns det regler om ljudisolering mellan lägenheterna och mellan våningsplanen i huset. I äldre hus uppfylls oftast inte dessa regler. Detta innebär inte att föreningen måste bygga om alla lägenheter till moderna krav men om föreningen skulle bygga nya lägenheter till exempel på vinden, gäller så kallade nybyggnadskrav.

RÖKLUKT

Störningar kan såklart inte bara bestå av ljud. Det kan också röra sig om lukter från till exempel rök. Många frågar oss jurister om vad föreningen är skyldig att göra vid klagomål om stark röklukt från en lägenhet. Svaret är att föreningen inte har rätt att förbjuda boende att röka i sina lä- genheter (eller på sina balkonger för den delen). Föreningens skyldighet består därför i att för det första kontrollera ventilationen i huset när röklukt upplevs som en störning. Flera gånger har jag varit med om att storrökare täppt igen frånlufts-ventilerna i sina lägenheter för att de tror att rök sprider sig från deras lägenheter genom dem. Konsekvenserna av de tilltäppta ventilerna blir tvärt om vad de boende tror. När ventilationen i lägenheten inte fungerar, sprids röken lättare till grannlägenheterna eftersom det uppstår ett felaktigt lufttryck i lägenheten. Föreningen får då anmana bostads- rättshavaren att frigöra ventilerna så att luften kan passera. Detta räcker många gånger som åtgärd för att grannarna skall uppleva en stor förbättring. När det gäller rökning på balkong- erna, bör föreningens styrelse anmana rökare som fått klagomål mot sig att visa hänsyn mot sina grannar. I ett rättsfall som berörde just störningar kopplade till röklukt, kom domstolen fram till att styrelsen hade gjort allt bostadsrättslagen kräver då de dels hade sett till att ventilationen i huset fungerade utan anmärkning, och dels hade uppmanat bostadsrättshavaren att visa hänsyn.

VAD SKA STYRELSEN GÖRA

Om boende upplever störningar från sina grannar skall de dels anmäla störningen till styrelsen och dels föra en störningsdagbok.

Det är viktigt att de som upplever störningarna antecknar vid vilka tillfäl- len de förekommit och vad störningarna bestod av. Störningsdagboken kan föreningen sedan använda dels för att uppmana grannen att vidta rättelse och dels som bevisning i en eventuell förverkandetvist.

Styrelsen är skyldig att agera om en boende anmäler att det förekommer störningar från en granne. Det finns rättsfall som avgjort att en medlem som upplevt störningar i en förening och där styrelsen varit passiv haft rätt till ned- satt avgift och till och med skadestånd från föreningen. En enstaka fest kan inte leda till förverkande (vräkning) utan det första föreningen skall göra är att skicka ett varningsbrev.

Av varningsbrevet skall det framgå vad bostadsrättshavaren skall upphöra med för att undvika vräkning. Det räcker inte med att skriva att de skall sluta ”störa” grannarna. Ange istället vid vilka tidpunkter störningarna har förekommit och vad störningarna har bestått av. Varningsbrevet, eller anmodan som det kallas på juridiskt språk, skall även skickas till socialtjänsten. Det sänder en signal om att någon håller på att förlora sin bostad om inte beteendet förändras. Socialen kan då gå in med eventuella insatser innan någon blir av med sin bostad. Om den boende fortsätter att störa trots anmaningen, kan föreningen om störningarna är tillräckligt allvarliga säga upp bostadsrätten. Det innebär i så fall att bostadsrättshavaren måste flytta från lägenheten och att bostadsrätten tvångsförsäljs via kronofogden.

Om ni i föreningen överväger att förverka en bostadsrätt på grund av störningar är det viktigt att ni förklarar för grannarna som anmält störningarna att de måste vara villiga att vittna om sina upplevelser. Då gäller det att vara konkret och att kunna ange datum, klockslag och vilka störningar det varit fråga om. Några enstaka störningar väger lätt i förhållande till en lång lista på störningar.

En tvångsförsäljning är en allvarlig konsekvens som förutsätter att var- ningen från föreningen har gjorts på ett juridiskt korrekt sätt inklusive brevet till socialtjänsten. Det är även viktigt att uppsägningen sker enligt vissa lagbestämmelser som är tvingande.Om det förekommer så allvarliga störningar i föreningen att en vräkning är aktuell bör föreningen anlita en jurist för att driva ärendet. Styrelsen har en skyldighet att agera men det är också viktigt att det inte sker en felaktig uppsägning.

MINDRE ALLVARLIGA STÖRNINGAR

Vid mindre allvarliga störningar kan det såklart vara en god idé att börja med att någon i styrelsen knackar på hos den boende för att förklara att ett visst beteende upplevs som störande
av grannarna. Redan detta kan ge stor effekt. Kanske har bostadsrättshavaren inte insett hur lyhört det är i huset eller vad som uppfattas som störande.

RÅD TILL STYRELSEN

1. Ett första steg är att försöka få gran- narna att tala med varandra.

2. Begär att den störda bostadsrättsha- varen upprättar en störningsdagbok.

3. Kontrollera om andra i huset också blir störda? Se till att de också doku- menterar störningar

4. Tala med den störande.

5. Skicka rättelseanmaning.
6. Om det fortsätter så allvarliga störningar att det kan bli tal om uppsägning? Anlita jurist. ■