Som vi utlovade i Borätt nr 5 så beskriver vi här skillnaden mellan oäkta och äkta föreningar ur ett skattemässigt perspektiv. Det är rent skattemässiga begrepp – äkta och oäkta bostadsföretag, där äkta egentligen benämns ”privatbostadsföretag” i deklarationsblanketten.
I min tidigare artikel så beskrev jag skattesituationen för en äkta bostadsrättsförening och i den här artikeln fokuserar jag på förhållandena för en oäkta.
BESKATTNING AV EN OÄKTA BOSTADSRÄTTSFÖRENING Grunden är att en oäkta förening beskattas som en ekonomisk förening, dvs skattemässigt överskott eller vinst beskattas med bolagsskattesatsen (f.n. 22 %). Anledningen till att en förening har blivit klassad som oäkta är för att en stor del av intäkterna, mer än 40 %, kommer från ytor som inte är upplåtna med bostadsrätt till fysiska personer. Detta leder till, i många oäkta föreningar, att årsavgiften är lägre än av skatteverket fastställd jämförelse-/genomsnittshyra (ungefär jämförlig med den bruksvärdes- hyra som bostadsmarknadens parter har kommit fram till vid den årliga hyres- förhandlingen), när det gäller bostäder och marknadshyra gällande lokaler. Den mellanskillnad som då uppstår mellan årsavgiften och bruksvärdes-/marknadshyran betraktas som ett uttag ur föreningen och skall därmed uttagsbeskattas. Det innebär att om mellanskillnaden mellan årsavgift och hyra är 1 Mkr så skall denna miljon läggas till föreningens skattemässiga resultat och beskattas med bolagsskattesatsen, m.a.o. 220.000 kr i skattekostnad.
BESKATTNING AV MEDLEM I EN OÄKTA BOSTADSRÄTTSFÖRENING När det sedan gäller beskattningen av privatpersonen som innehar en bostadsrätt i en oäkta förening så skiljer den sig också från en medlem i en äkta förening. För det första så skall den mellanskillnad mellan årsavgift och skatteverkets jämförelsehyra (bruksvärdeshyra) beskattas inom inkomstslaget kapital. En kontrolluppgift skickas ut till alla fysiska personer gällande denna utdelning eller bostadsförmån som det egentligen är tal om. De lättnadsregler som tidigare fanns, då medlemmen kunde kvitta bort delar eller hela utdelningen med hjälp av sitt ingångsvärde (inköpspriset) multiplicerat med den fastställda statslåneräntan, har upphört fr.o.m. inkomståret 2016 (taxeringen 2017).
När en medlem i en oäkta förening säljer sin bostadsrätt är det också skillnader jämfört med om medlemmen äger en äkta bostadsrätt. Skattesatsen vid vinst är 30 % när du säljer en oäkta att jämföras med 22 % för en oäkta. Det du säljer är egentligen en andel i en ekonomisk förening. De uppskovsregler som nns för äkta bostadsrätter, gällande att skjuta på delar av skatten, förekommer inte alls för oäkta bostadsrätter.
ÖVERGÅNG MELLAN DE
OLIKA TYPERNA AV BOSTADSRÄTTSFÖRENING
En bostadsrättsförening kan byta från oäkta till äkta eller tvärtom (vilket däremot är ovanligt). Men det krävs att förändringen är stadigvarande och inte uktuerar mellan åren, t.ex. beroende på förändringar i marknadshyran. Om en lokal byggs om till bostad och upplåts med bostadsrätt till en fysisk person så är det exempel på en stadigvarande förändring som kan leda till att en bostadsrättsförening byter karaktär ur skattemässig aspekt.
