Ett område som det på senare tid har rått delade meningar om är huruvida bostadsrättsföreningen har rätt att återkräva kostnader för åldersavdrag som gjorts i fastighetsförsäkringen i samband med brand- eller vattenledningsskador från de medlemmar vars lägenheter har berörts av skadan. Nyligen fick denna fråga sitt svar i en dom från Högsta Domstolen.
BAKGRUND. Huvudregeln om bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsskyldighet återfinns i 7 kapitlet 12 § Bostadsrättslagen. Enligt denna huvudregel ska medlemmen på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta innebär i praktiken att medlemmen själv ska stå för alla kostnader för såväl underhåll som reparationer p g a skada i den egna lägenheten. Det är detta underhållsansvar som medlemmen åtminstone delvis – kan skydda sig från genom en s k Bostadsrättsförsäkring, antingen som ett tillägg i sin hemförsäkring eller genom föreningens försorg som ett tillägg i fastighetsförsäkringen. Denna huvudregel har dock två väldigt viktiga undantag. I samma paragraf stadgas nämligen att reparationsansvaret i samband med brand- eller vattenledningsskada faller på föreningen, förutom om skadan har förorsakats av medlemmen genom vårdslöshet eller försummelse. I det aktuella rättsfallet så hade bostadsrättsföreningen fått skador på sin byggnad p g a en brand i grannfastigheten. Skadorna omfattades av föreningens fastighetsförsäkring, men i enlighet med villkoren för försäkringen hade försäkringsersättningen minskats genom åldersavdrag för bl a gamla ytskikt, målning, tapetsering och övrig inredning inne i lägenheterna. Dessa åldersavdrag, som alltså berörde lägenheternas inre och som i varje annan typ av skada skulle falla på medlemmen att bekosta, ville föreningen att respektive medlem skulle ersätta föreningen för.
TINGSRÄTTEN. Föreningen menade att deras reparationsansvar endast innebar ett ansvar att återställa till samma skick som lägenheten hade innan skadan. Av praktiska skäl var det dock inte möjligt att utföra reparationerna på annat sätt än att ersätta med nytt, d v s ny målning, nya tapeter, nya golvytskikt m m. Därför menade föreningen att deras reparationer innebar en standardförbättring av lägenheterna som gav en värdeökning av bostadsrätten som kom medlemmen tillgodo. De nya ytskikten innebar således en överkompensation till medlemmen och föreningen ansåg därför att medlemmen själv skulle bekosta dessa åldersavdrag som ett mått på den värdeökning bostadsrätten hade fått. Medlemmen bestred dock föreningens krav och ansåg inte att det fanns något juridiskt stöd för att kräva honom på dessa åldersavdrag. Tingsrätten ansåg att föreningen hade rätt att kräva ersättning för åldersavdragen. Genom att reparera till nyskick hade föreningen överkompenserat medlemmen, som hade fått en värdeökning av sin bostadsrätt och därmed kommit i en bättre ekonomisk situation efter skadan jämfört med före skadan.
HOVRÄTTEN. Medlemmen överklagade domen till Hovrätten, som gav honom rätt. Hovrätten menade att medlemmen visserligen kunde anses ha blivit överkompenserad genom att ha fått nya ytskikt genom föreningens reparation, men de regler om minskning av ersättningen som Tingsrätten stödde sig på härrör från Skadeståndsrättens område och kunde därför inte tillämpas i detta fall, eftersom det inte handlade om skadeståndsersättning. Föreningens krav handlade endast om att få ersättning från medlemmen för en del av kostnaderna som inte kunde ersättas av föreningens egen försäkring. Eftersom varken Bostadsrättslagens regler eller föreningens stadgar angav någon begränsning av föreningens reparationsansvar ansåg Hovrätten därför att föreningen inte hade stöd för att kräva medlemmen på ersättning för ålderavdragen som gjorts avseende ytskikt och inredning i hans lägenhet. Hovrätten ansåg också att föreningen borde ha haft möjlighet att teckna en fastighetsförsäkring som inte gjorde några åldersavdrag (vilket dock än så länge inte är möjligt i Sverige, min anmärkning).
HÖGSTA DOMSTOLEN. Föreningen sökte och fick prövningstillstånd i Högsta Domstolen, som meddelade sin dom den 15 september 2011 (Mål nr T 1531-09). Högsta Domstolen menar, precis som Hovrätten, att de skadeståndsrättsliga principerna att minska ersättningen p g a att värdet av bostadsrätten ökar genom reparationerna inte kan tillämpas i en situation som denna. Om det hade varit möjligt att ersätta de skadade ytskikten med likvärdiga begagnade så hade dock medlemmen varit tvungen att nöja sig med en sådan reparation. Men i de flesta fall är detta inte möjligt, utan reparation utförs istället genom att ersätta de gamla ytskikten med nya. Om bostadsrätten därigenom får ett högre värde betyder detta dock inte att föreningen har rätt att få kompensation för detta från medlemmen. Som Bostadsrättslagen är skriven faller reparationsansvaret och de därmed förknippade kostnaderna på föreningen och detta helt oberoende av huruvida föreningen har kunnat teckna en fastighetsförsäkring som gör åldersavdrag eller inte. Högsta Domstolen fastställde därmed Hovrättens beslut, vilket innebar att föreningen inte har rätt att kräva medlemmen på kompensation för de åldersavdrag som gjorts i fastighetsförsäkringen avseende ytskikt och annan fast inredning i hans lägenhet.
SAMMANFATTNING. Denna dom är principiellt mycket betydelsefull och fastslår tydligt vad som gäller i fall som dessa. Observera dock att begränsningen av föreningens rätt att kräva ersättning för åldersavdrag i medlemmens lägenhet endast gäller i skador där reparationsansvaret enligt Bostadsrättslagen ligger på föreningen, d v s reparationer på grund av brandskada eller vattenledningsskada! I alla andra skadesituationer – t ex vid vattenskador p g a läckage från våtrum, diskmaskiner, kylskåp eller vattenradiatorer – gäller huvudregeln om underhållsansvar, vilket innebär att medlemmen ska bekosta reparationer inne i den egna lägenheten och därigenom också de åldersavdrag som hans inredning och ytskikt drabbas av.
