Räntorna på lån med längre löptid är låga. Har bostadsrättsföreningen rörliga lån kan det vara läge att binda dem. Men inte allt – alla ägg ska inte ligga i samma korg, säger både Cecilia Hermansson, chefsekonom på Swedbank, och Tomas Pousette, chefsekonom på SBAB.
– Marknaden tror att Riksbanken kommer att sänka styrräntan ytterligare, det tror jag också. De rörliga bolåneräntorna kommer att kunna följa med nedåt något, men det är osäkert hur mycket, säger Cecilia Hermansson.
Också Tomas Pousette tror att rörliga bolåneräntorna kan sjunka, men knappast räntorna på lån bundna på två till fem år:
– De är låga i dag och oddsen för en ytterligare nedgång är ganska liten. De kan sjunka en kvarts procentenhet kanske, men inte så mycket som en procentenhet.
Slutsatsen skulle kunna bli att det är dags att binda lånen, men det rådet ger Tomas Pousette inte:
– Man kan vänta och hoppas att de rörliga räntorna ska fortsätta nedåt, eller välja att binda nu – ingen är säker på hur utveckling kommer att se ut. Ett bra råd kan vara att göra lite av varje och binda en del av lånen.
Cecilia Hermansson ger heller inga entydiga råd:
– Konjunkturen kan stärkas snabbare så styrräntan höjs, och då kan det vara dumt att ligga med rörlig ränta, idag är ju skillnaden liten mellan räntorna på de korta tremånaderslånen och de bundna. Men att ha rörliga lån är nog inte otroligt riskfyllt i dag.
– Man kan ha en del lån med tre månaders löptid, en del med olika löptider så att lånen löper ut vid olika tillfällen, säger hon.
Men bostadsrättsföreningarna bör vänta sig ett betydligt högre ränteläge i framtiden, menar Tomas Pousette.
– Det verkar rimligt med en kort ränta på fem, sex procent i genomsnitt på sikt, ibland kommer den att vara högre. Också räntan på de bundna lånen kommer att vara högre än i dag
Han tycker att Bostadsrättsföreningen ska tänka långsiktigt och räkna med ett normalt ränteläge. Det kommer att dröja innan vi når dit igen, menar han. Räntorna stiger med konjunkturen.
Cecilia Hermansson tror också att räntorna kommer att vara låga länge i Sverige.
– Men det skulle också kunna bli en större finanskris och en kreditåtstramning i eurozonen, då blir det också svårare och dyrare för svenska banker att låna på den internationella marknaden. Det skulle kunna leda till stigande räntor.
Kostnader för energi påverkar också föreningarnas ekonomi.
– Lägre ekonomisk aktivitet i världen brukar leda till sjunkande oljepriser. Men oron i persiska viken och efterfrågan från länder som Indien och Kina kan motverka en prisnedgång, och på längre sikt kommer energipriserna sannolikt att stiga säger Cecilia Hermansson.
Hon menar att energipriserna sannolikt kommer att stiga på längre sikt, varför det kan vara väsentligt att investera för en sänkt energiförbrukning. Då kanske man ska låna när kapitalkostnaderna är relativt låga.
– Elpriset följer inte oljepriset, men det påverkas på kort sikt av väder och av om kärnkraften fungerar. På längre sikt kommer Tysklands stängning av sin kärnkraft att påverka efterfrågan på el, och därmed elpriset.
Tomas Pousette ser en risk i att bostadsrättsföreningarnas styrelser sällan har professionell kunskap i hur man sköter en fastighet. Han säger att föreningen måste ha en långsiktig ekonomisk plan, baserad på en bra teknisk inspektion, så man vet vilka investeringar man måste göra och när de ska göras. Det är knepigt eftersom det kräver både teknisk och ekonomisk expertis.
– Styrelsen kan ju ta hjälp av en förvaltare, men att handla upp en förvaltare är också ett grannlaga arbete. Styrelsen måste ha koll, säger Tomas Pousette.
I många föreningar som Cecilia Hermansson känner till har kunskapen och intresset för teknik varit för liten.
– Pengar i kistan och låg avgift kan ge en guldstjärna, men gör man inte nödvändiga investeringar kan betyget sänkas på sikt. Det gäller för bostadsrättsföreningars styrelser, liksom för finansministrar.
