Många kommersiella lokaler i en bostadsrättförening är ofta en ekonomisk fördel. Åtminstone så länge intäkterna från lokalerna inte överskrider intäkterna från bostadsrätterna.
Restaurang, kontor eller kanske en förskola som hyresgäster i föreningen? En källa till intäkter för föreningen som gör att avgifterna kan hållas nere och ekonomin i föreningen blir mer stabil. Ett varningens finger bara: se till så att inte intäkterna från de kommersiella lokalerna överstiger 60 procent, för då klassas plötsligt den äkta bostadsrättsföreningen som oäkta.
När blir en äkta bostadsrättsförening en oäkta förening?
– Det händer inte så ofta att en brf tappar sin karaktär som äkta bostadsrättsförening. Jag har sysslat med de här frågorna i Halland i över tio år och det har bara hänt ett par, kanske tre gånger att en äkta bostadsrättsförening blivit en oäkta bostadsrättsförening. Det har varit en vanligare företeelse i storstadsregionerna med föreningar som bildades på 60–70 talet då lokalhyrorna var relativt låga samt när hyrorna för lokaler steg kraftigt från 80-talet och framåt, säger Ulf Hansson, specialist inom allmän näring på Skatteverket.
När en nybildad bostadsrättsförening gör sin ekonomiska plan
planerar man för att åtminstone 61 procent av intäkterna kan härledas till bostadsrätterna som upplåtits för bostadsändamål.
– Minst 60 procent av intäkterna ska komma från bostadsrätts-innehavarna som använder sin bostadsrättslägenhet som bostad för att brf ska räknas som en äkta bostadsrättsförening.
Skulle det hända att en förening har intäkter från hyreslägenheter och lokaler upplåtna med hyresrätt som överstiger 40 procent av totalintäkterna så krävs det att man vidtar någon eller några åtgärder för att återställa balansen.
– Exempelvis att man köper tillbaka en del av lokalerna som upp-låtits med hyresrätt och omvandlar dessa till bostadsrätter för bostadsrättsändamål för att undvika att föreningen klassas som en oäkta bostadsrättsförening, förklarar Ulf Hansson.
Föreningen kan också inreda vinden till bostadsrättslägenheter så att balansen återställs mellan intäkter från bostadsrätterna upplåtna för bostadsändamål och intäkter från hyreslägenheter eller lokaler.
I detta sammanhang kan det vara lämpligt att påpeka att eventuell insats eller upplåtelseavgift för tillkommande bostadsrätter är en skattefri intäkt för föreningen.
– Skatteverket är medvetet om att när principerna för beskattningen ska läggas om skapar detta problem för en bostadsrättsförening.
Vi försöker därför ha en generös inställning, säger Ulf Hansson.
Skatteverkets utgångspunkt är att försöka hitta en långsiktig lösning. När det sker ombildningar från hyresrättsfastigheter till bostadsrättsföreningar så kan man stöta på det här problemet exempelvis när hyresrättsinnehavare inte i tillräcklig utsträckning har anslutit sig till bostadsrättsföreningen.
Då kan det vara acceptabelt att beräknade marknadsmässiga intäkter från upplåtelse till bostadsrättsinnehavarna initialt i någon mån understiger det stipulerade kravet på 60 % – om det finns en plan för hur man ska gå tillväga för att undvika detta kommande år.
– För en förening med lokaler gäller det att ligga så nära gränsen som möjligt för att utnyttja regelverket. Det kan vara bra för en förening att veta vilka möjligheter man har att lösa in lokaler upplåtna med hyresrätt för att omvandla dessa till bostadsrättslägenheter eller utvidga den relativa andelen bostadsrättslägenheter genom att inreda vinden till bostäder och därefter upplåta dessa med bostadsrätt för att undvika att bli omklassade till en oäkta bostadsrättsförening, avslutar Ulf Hansson.
