Trots att en hyreslokal kan generera mer intäkter kan det vara vissa fördelar med att sälja lokalen som en bostadsrättslokal. Det beror dock helt på om lokalen ligger i ett storstadsområde eller på en mindre ort.
Kurt Thelin är fastighetsmäklare och förmedlar hyres- och industrifastigheter i östra delen av Sörmland, bland annat i Nyköping.
– Bostadsrättslokalen har en lägre kvadratmeterhyra än vad en hyreslokal har och därför har br-lokalen ett högre marknadsvärde. Men med en hyreslokal kan en bostadsrättsförening ta ut en mycket högre hyra än vad avgiften skulle vara för en br-lokal, säger han.
Däremot i ett storstadsområde som Stockholm är det inte så vanligt med bostadsrättslokaler. Nextor är ett av Stockholms ledande företag inom förmedling av kommersiella butikslokaler och verksamheter.
– Jag kan räkna upp det antalet bostadsrättslokaler vi har förmedlat i Stockholm, på ena handens fingrar. Det är m.a.o. ytterst ovanligt här då det inte finns någon anledning att betala flera miljoner kronor för en brf-lokal vars värde/köpeskilling ändå återspeglas av den marknadshyra som råder för hyreslokaler. (kapitalkostnaden för att köpa en brf-lokal i jämförelse med att hyra en likvärdig lokal). Företagen använder hellre kapitalet i verksamheten, säger Owe Ruzicka, fastighetsmäklare på Nextor.
En annan anledning är att det finns fler kommersiella butikslokaler som ägs av kommersiella fastighetsägare än av bostadsrättsföreningar.
Det är också vanligt att bostadsrättsföreningar med lokaler där läget inte är gynnsamt gör om lokalen till en lägenhet. De gör en så kallad konvertering från lokal till lägenhet. För att göra det måste konverteringen godkännas på bostadsrättsföreningens årsmöte. Handlar det om en hyreslokal måste andelstalen i föreningen räknas om. Är lokalen upprättad som bostadsrättslokal behöver man inte räkna om andelstalen.
Det är besittningsskydd på en hyreslokal om inte hyresgäst och hyresvärd väljer att förhandla bort den. Hyresgästen måste registrera den hos hyresnämnden och om de inte gör det finns inget besittningsskydd.
– Att anmäla besittningsskydd är ingenting som föreningen behöver göra då bostadsrättsföreningen i det här fallet inte har något att vinna på att göra det, säger Kurt Thulin.
Hyreslokaler
Att sälja hyreskontrakt som gäller bostäder är olagligt som alla vet men vad gäller då för kommersiella lokaler? Det som gäller för lokaler är att det är lagligt att överlåta sin verksamhet, där lokalhyreskontraktet ingår, och sätta ett pris för detta. Man får då lokalen ”på köpet”. Problemet är att när väl kontraktet är påskrivet så lägger den nya hyresgästen i vissa fall ned den befintliga verksamheten och startar en ny. Det egentliga motivet har ofta varit att den nya hyresgästen genom köpet fått överta förmånliga villkor från den som nu överlåter lokalen.
– Hyran i de här lokalerna är ofta lägre än marknadshyran för liknande lokaler. I de här situationerna är det olika typer av ersättning man betalar men det är svårt att avgöra om det är ersättning för själva rörelsen eller för goodwill, säger Mikael Gulliksson, chefsjurist på Fastighetsägarna Sverige.
Det verkar vara en allmän praxis med överlåtelseavgifter för hyreslokaler, i alla fall när man går in och tittar på annonser på Internet.
– Det är inte olagligt att betala ersättning för en lokal. Det är viktigt att verksamheten är så precis som möjligt i kontraktet så att inte hyresgästen kan börja med en annan, mer vinstdrivande verksamhet eller en verksamhet som inte passar för fastighetsägaren, säger Mikael Gulliksson.
En svårighet är att när kontraktet väl är påskrivet har inte fastighetsägaren någon möjlighet att ändra hyran förrän vid hyrestidens utgång.
– Det är knepigt att få bukt med problemet men det bästa man kan göra som fastighetsägare är att se till att hyran för lokalen är så marknadsmässig som möjligt, då minskar incitamenten till att betala så kallade nyckelpengar till den gamla hyresgästen, säger Mikael Gulliksson.
En vanlig utgångspunkt är att hyresvärden svarar för basinvesteringar som till exempelvis ventilation och avfallsutrymmen som krävs för det avtalade ändamålet med lokalen. Parterna bör gemensamt zzzbesiktiga lokalen och tillsammans upprätta ett besiktnings- och åtgärdsprotokoll. Kontraktet förutsätter att uthyrning sker i befintligt skick såvida inte annat anges. Därmed frångås den grundläggande bestämmelsen i hyreslagen, att hyresvärden på tillträdesdagen ska tillhandahålla lokalen i ett för ändamålet brukbart skick. Sedan har den nya hyresgästen möjlighet att renovera ytskikt med mera.
– Det måste finnas möjligheten att få igen sina satsade pengar då hyresgästen har ett underhållsansvar för lokalen och oftast investerar till fastighetsägarens fördel. Det är allmänt vedertaget och strider inte mot hyreslagen. Vi har givetvis låtit sakkunniga jurister bedöma rättsläget vad gäller kommersiella lokaler, säger Owe Ruzicka.
Enligt Jordabalken (innehåller regler förfastighetsrätt och hyresrätt):
65 a § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.
I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.
Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Lag (2000:1384).
– Det vill säga, för förmedling av lokal samt förmedling av fritidsbostäder är det OK. Det brukar kallas ”e contrario”, dvs. det som inte är förbjudet är tillåtet, säger Owe Ruzicka.
Lars Aldenstig, hyresråd på Hyresnämnden betonar att det är en rörelse som ska överlåtas och inte själva lokalen.
– Överlåtelse av själva verksamheten har sannolikt ett värde som säljare och köpare kommer överens om. Däremot betingar hyresrätten inte något värde vid överlåtelsen. Av hyresavtalet framgår sannolikt till vad lokalen används vilket köparen har att följa och om så inte sker kan det betraktas som om köparen inte följer avtalet och därmed kan tvist uppkomma. Det kan då bli fråga om att det hävdas att det skett avtalsbrott.
Och vad kan då en bostadsrättsförening göra för att komma till rätta med det här om man nu upplever det som ett problem?
– En fastighetsägare, exempelvis en bostadsrättsförening, kan säga nej till överlåtelse av hyresrätten till den som ska överta en näringsverksamhet. I den situationen kan det bli fråga om att begära tillstånd till överlåtelsen som då prövas av hyresnämnden, säger Lars Aldenstig.
