En hög strukturell efterfrågan på boende i kombination med långsiktigt låga räntor och god börsutveckling överglänser en tillfällig överproduktion av nyproducerade bostadsrätter och införande av regleringar. Det är trots allt goda tider för privat bostadsägande. AV LEIF HÄSSEL, KAPITALFÖRVALTNINGSCHEF KAMMARKOLLEGIET
Centralbanker, däribland Riksbanken, signalerar än tydligare att hushåll och företag bör placera i riskfyllda tillgångar. Riksbanken har skjutit fram räntehöjningar och det är i nuläget tveksamt om det överhuvudtaget sker någon höjning de närmaste två åren. Vidare har den amerikanska centralbanken genomfört en första sänkning av sin styrränta efter nio höjningar sedan 2015.
För tillfället byggs det väsentligt färre bostadsrätter än tidigare, vilket inte är konstigt med tanke på prisfallet för nyproducerade fastigheter under de två senaste åren. Efterfrågan på boende är dock fortsatt strukturellt hög och kan inte lösas av dagens produktion av hyres- rätter, som sannolikt kräver förändringar i bruksvärdessystemet för att kunna öka signifikant. Med dagens, och förvänta- de framtida räntenivåer, är de löpande kostnaderna lägre för ägande av bostads- rätt än för att hyra bostad. Slutsatsen kan bara bli att i denna lågräntemiljö gynnas ägande av bostadsrätt.
UNDER VÅREN och sommaren har världens marknadsräntor återigen fallit, vilket är drivet av sämre konjunkturut- sikter och oro för handelskrig, Brexit etcetera. I USA har den amerikanska centralbanken genomfört en första sänkning och fler är sannolikt att vänta. I Sverige handlas samtliga statspap- persräntor till negativ ränta. I skrivande stund prissätter räntemarknaden att Riksbanken under de närmaste 20 åren maximalt kommer att höja till 0,8 pro- cent. Det är sannolikt en felaktig analys men beskriver samtidigt att nuläget är mycket fördelaktigt för låntagare om vi beaktar räntekostnader. Förutom räntor är börsutveckling och arbetsmarknaden två viktiga faktorer som förklarar prisutveckling för hus och bostadsrätter. Vi går mot lägre ekonomisk tillväxt, men knappast mot en recession och i nuläget tyder inte mycket på kraftiga försämringar på arbetsmarknaden. De facto är svenska hushålls rädsla att förlora sina jobb mycket låg enligt senaste statistiken. Media har under senare tid oroat sig för börskrasch. En fallande börs är naturligtvis inte goda nyheter för prisutvecklingen för privat boende, men det ska inte glömmas att börsen under 2019 stigit med närmare 15 procent och under de senaste fem åren med totalt över 50 procent. Trots allt talar den goda förmögenhetsutvecklingen för att efterfrågan på privat boende kommer att vara god.
BILDEN VISAR prisutvecklingen för bostadsrätter sedan 2004 där vi tydligt kan se den ”tillfälligt svaga utvecklingen” under de två senaste åren. Samtidigt kan vi se att börsutvecklingen har en tydlig påverkan på hus- och bostadsrättspriser. Lägg därtill en extremnivå på räntor och en strukturell efterfrågan på boende, är det svårt att bli alltför negativ på framtida prisutveckling. I ”rutan” i bilden kan vi se att en god börsutveckling under senare år hjälpt till att hålla priser på bostadsrätter på en högre nivå. Nya amorteringskrav, bolånetak och bankernas kalkylräntor har påverkat alla potentiella aktörer på bostadsmarknaden. Detta dämpar naturligtvis efterfrågan på bostadsrätter, men de positiva effekterna som nämns ovan väger i nuläget tyngre. Det tragiska är dock att det blivit väsentligt svårare att ta sig in på bostadsrättsmarknaden. Sannolikt är det särskilt bankernas kalkylräntor som är det stora problemet eftersom kraven ofta ligger uppemot åtta procent det vill säga mycket långtifrån dagens och förväntad framtida nivåer.
Slutsatsen blir att trenden mot boende i mindre kvadratmeteryta kommer att fort- sätta men knappast till att kvadratmeter- priser kommer att falla. Dessutom är det rimligt att boendet i högre utsträckning kommer att ske längre ut från stadskärnan men det är inga problem så länge infrastruktur och kommunal kommunikation fungerar på större orter.
