För alla bostadsrättsföreningar blir det förr eller senare dags för stambyte eller takrenovering och inte sällan kan slutnotan landa på miljoner kronor Om man inte arbetar med entreprenadrätt är det inte helt lätt att veta vad man särskilt bör tänka på och göra när man stöter på problem Här svarar Elvira Ferrarini och Erika Svedin, jurister på Advokatfirman Pedersen, på läsarnas frågor AV ERIKA SVEDIN OCH ELVIRA FERRARINI, JURISTER PÅ ADVOKATFIRMAN PEDERSEN AB
Fråga: Vår bostadsrättsförening ska handla upp en entreprenör för ett kommande stambyte i fastigheten. Är det något särskilt vi bör tänka på inför upphandlingen och kontraktstecknan- det?
Svar: Bostadsrättsföreningar är kommer- siella parter och jämställs med näringsidkare (även om styrelsen består av privatpersoner). Bostadsrättsföreningar har inte något förstärkt skydd så som konsumenter har. Vårt råd är därför att ni avtalar om AB 04 eller ABT 06 som är de standardavtal som gäller för kommersiella entreprenader. Standardavtalen innehåller bland annat bestämmelser om besiktning, preskription, garantier och ansvar och är en bra grund att stå på. Vilket av standardavtalen som ska användas beror på vilken entreprenadform som beställaren vill ha. AB 04 är framtaget för utförandeentreprenader där beställaren ansvarar för projekteringen och entreprenören ansvarar för utförandet. ABT 06 är däremot avsett att användas vid totalentreprenader där entreprenören svarar för både projektering och utförande utefter beställarens lämnade funktionskrav. Är man osäker på val av standardavtal kan det vara bra att rådfråga en entreprenadjurist.
Fråga: Vår entreprenör vägrar att avhjälpa fel. Får vi avhjälpa med annan entreprenör?
Svar: Enligt AB 04 och ABT 06 har entreprenören såväl en skyldighet som en rättighet att avhjälpa fel som antecknats i besiktningsutlåtande eller som beställaren, det vill säga föreningen, skriftligen har reklamerat utan dröjsmål efter att felet har upptäckts. Om entreprenören ansvarar för fel sker avhjälpandet på entreprenörens bekostnad. För att ni ska ha rätt att avhjälpa fel med en annan entreprenör krävs antingen att entreprenören har underlåtit att avhjälpa fel i rätt tid eller skriftligen underrättat beställaren att entreprenören inte har någon avsikt att avhjälpa fel.
Fråga: Vi genomförde fönsterbyte under våren 2018 och entreprenaden godkändes i augusti samma år. Vi har nu upptäckt att det tränger in vatten och att listerna svällt. Entreprenören säger att det är för sent att göra fel gällande. Kan detta verkligen stämma?
Svar: Entreprenören ansvarar som utgångspunkt för fel som framträder inom garantitiden, så kallade garantifel. Detta förutsätter att beställaren skriftligen reklamerat felet utan dröjsmål. Garantitiden är fem år för entreprenörens prestation respektive två år för material och varor om inte annat anges i kontraktet. Entreprenören är skyldig att avhjälpa garantifel såvida inte entreprenören kan visa att felet beror på någon annan orsak än entreprenörens åtagande. Det är således inte för sent för er att reklamera felet.
Fråga: Under slutbesiktningen anmärkte vi på flera fel. Vi har nu fått utlåtandet men felen har inte antecknats. Finns det något vi kan göra?
Svar: Vid slutbesiktningen antecknar besiktningsmannen de fel som föreligger i entreprenaden. Det är således ytterst besiktningsmannen som avgör förekomsten av fel. Beställaren har dock rätt att anmärka på fel och få dessa antecknade i besiktningsutlåtandet även om besiktningsmannen inte anser att anmärkningarna utgör fel. Vi rekommenderar därför beställare att vara uppmärksamma på att beställarens anmärkningar antecknas i besiktningsutlåtandet. I det här fallet, när besiktningsmannen inte antecknat era anmärkningar, har ni ändå möjlighet att skriftligen reklamera felen inom sex månader från entreprenadtidens utgång. Om felen är väsentliga har dock beställaren 18 månader på sig att reklamera.
Fråga: Vid slutbesiktning noterades fel som entreprenören vägrar att avhjälpa. Vi har nu fått en slutfaktura från entreprenören. Måste vi betala fakturan eller har vi rätt att hålla inne betalning?
Svar: Efter entreprenadens godkännande har ni rätt att innehålla fem procent av entreprenadsumman jämte mervärdesskatt på det innehållna beloppet,
för avhjälpande av fel som konstaterats i besiktningsutlåtandet till dess att felen avhjälpts, dock längst i två månader. Efter två månader har ni rätt att innehålla ett betryggande belopp som motsvarar vad det skulle kosta er att själva eller med hjälp av någon annan entreprenör avhjälpa felen. Som beställare har ni härutöver en möjlighet att innehålla ett skäligt belopp avseende krav på viten, skadestånd eller annan fordran under förutsättningen att ni skriftligen redovisar skälet till att ni innehåller betalning. ■
