En bostadsrättsförening är inget bolag som beskattas efter resultat eller ska dela ut vinst till sina ägare. Årsavgifter och hyror ska likviditetsmässigt täcka löpande driftkostnader, räntor (det är även detta resultatmått som ska vara positivt enligt stadgarna) samt amorteringar på lånen.
Sedan bör eller till och med ska föreningen välja att ta in ytterligare årsavgift för att på det sättet fonderar pengar för framtida underhållsbehov enligt underhållsplanen. Detta är i sin tur starkt kopplat till likabehandlingsprincipen i lagen som innebär att de medlemmar som för tillfället bor i föreningen är med och bekostar sitt eget slitage på fastigheten oavsett när själva investeringen sker för att återställa någon del av fastigheten till ursprungligt skick. Detta belopp ska även avspeglas i årets avsättning till den yttre underhålls(reparations)fonden.
Den ”överfinansiering” som då sker tillfälligt, eftersom pengarna sällan behöver användas direkt, kan med fördel användas till att amortera föreningens lån. Sedan tecknas nya lån när själva investeringen ska utföras. På detta vis reduceras den löpande räntekostnaden för föreningen samt de skattemässiga reglerna för kapitaltillskott kan utnyttjas av medlemmarna för att reducera sin eventuellt uppkomna reavinst vid försäljning.
När föreningen sedan finansierar sina investeringar genom upplåning måste man amortera lånet i samma takt som investeringens livslängd. Den likviditetspåverkande posten plus den tillkommande räntekostnaden måste föreningen ta hänsyn till det när man sätter årsavgiften. Det är inte rätt att hoppa över amorteringen och därmed vältra över ”gamla” lån på kommande generationers medlemmar när investeringen är förbrukad.
Pengar som en förening får in via en eventuell nyupplåtelse ska inte påverka hur mycket föreningen tar in i årsavgift, enligt ovan beskrivna principer, eftersom upplåtelsepengen endast ska ses som en fördröjd insats. Istället för att den inbetalades vid föreningens förvärv av fastigheten inbetalas den nu och bör därmed reducera de banklån som togs upp vid förvärvet.
Avskrivningen som resultatpåverkande post är därmed helt ointressant liksom "kostnaden" i resultatet, som investeringen leder till enligt K2-regelverket, eftersom det endast är valet av finansieringsform som i sin tur leder till likviditetspåverkan som är av intresse. Detta betyder i sin tur att ”stormen i vattenglaset” som stavas progressiv avskrivning kan bedarra och försvinna ut genom styrelserummets fönster. Och ökade kostnader för föreningen, som K3 innebär, undviks.
Årsredovisningen enligt de nya K2-reglerna bör upprättas med hänsyn till ovanstående och fokusera på "Likviditetsanalysen" som nu kommer före "Resultaträkningen".
K2:L – Det nya årsredovisningsformatet är skapat!
I nästa nummer av Borätt avslöjar vi hur K2:L ska se ut!
Thomas Lindman, ansvarig ekonomisk förvaltare och grundare av Storholmen Förvaltning AB
