Faktorerna som avgör föreningens ekonomi

28 jan 2013

Föreningens ekonomi måste vara tillräckligt bra för att kunna klara av framtida underhållsplaner. Det måste finnas ett kassaflöde där intäkterna är större än utgifterna, säger Gustav Hoorn på SBAB Bank, som är ansvarig för utlåningen till bostadsrättsföreningar i landet.

Det kan tyckas vara en självklarhet att intäkterna ska vara större än utgifterna, men som styrelse kan man lockas att hålla för låga avgifter för medlemmarna.

Det kan leda till för små avsättningar till framtida underhåll och renoveringar. Det kan också medföra att mer pengar behöver lånas upp för att klara skötseln av fastigheten.

– Ju större belåning föreningen har desto högre blir räntekänsligheten.
Ett bra råd är att ha en stor andel bundna lån för att slippa höja avgiften om räntenivån stiger, påpekar Gustav Hoorn.

SBAB Bank är en av landets största aktörer tillsammans med Swedbank och Handelsbanken när det gäller utlåning till bostadsrättsföreningar.

Det första som SBAB Bank granskar när en förening vill låna pengar är årsredovisningen. En riskbedömning görs och nyckeltal i årsredovisningen är exempelvis:
• Årsavgifterna. Avgifterna per kvadratmeter ställs i förhållande till hur det ser ut med marknadshyrorna i området. Låga avgifter betyder bättre möjligheter att kunna höja avgifterna vid behov, menar Gustav Hoorn.
• Marknadspris på bostadsrätt. Högre marknadspriser desto större 
  betalningsvilja hos medlemmarna för att kunna höja avgifterna.
• Driftskostnaderna för exempelvis värme och el
• Underhållskostnaderna. Hur ser underhållsplan och kostnader för renoveringar och underhåll ut de närmaste 10–30 åren?
• Skicket på fastigheterna. SBAB gör egna värderingar genom att titta på fastigheterna rent fysiskt. De tittar också in i lägenheterna och noterar t ex hur det luktar i huset.
• Andelen lokaler som hyrs ut. Har föreningen en stor andel lokaler så ställer det större krav på styrelsens kompetens, att kunna delta i känsliga hyresförhandlingar för att få lokalerna uthyrda. Men tomma lokaler innebär minskade intäkter som kan öka medlemmarnas avgifter.
• Hyreslägenheter. Finns hyreslägenheter kvar i en ombildad förening
så påverkar det oftast ekonomin positivt då försäljningspriset minskar
lånen i föreningen medan intäkterna minskar då avgifterna
är lägre än den uttagna hyran. Det påverkar föreningens
ekonomi, menar Gustav Hoorn.
• Geografiskt läge. En bostadsrättförening ska ses som en ”evig investering” så det är viktigt att se vad som händer på längre sikt, anser Gustav Hoorn. Om SBAB Bank ska låna ut pengar till exempelvis en kostsam stamrenovering så tittar bolåneinstitutet också på om föreningen ligger i en tillväxtkommun eller en avfolkningskommun. 
•  Sparande, inlåning och fonder. Det viktigare att ha en buffert än att veta inte vad fonderna i föreningen heter. Det är mer en bokföringsteknisk del, enligt Gustav Hoorn.
•  Skötsel av befintliga lån. SBAB Bank kontrollerar ”riskklassen” på föreningen genom att stämma av med UC, Upplysningscentralen, om det finns betalningsanmärkningar eller risk för att hamna på obestånd. Ett fåtal föreningar går i konkurs varje år.

– Föreningen får inte ha mer lån än att den kan bära kostnaderna. En annan aspekt som det är viktigt att tänka på att en förening inte kan dra av räntekostnaderna som en privatperson kan göra, säger Gustav Hoorn.
Som medlem är det också är det också viktigt att se hur mycket lån det finns i en förening.

– Du äger ju både tillgångarna och skulderna när du köper en lägenhet, konstaterar Gustav Hoorn.
När den tämligen hårda granskningen av föreningens ekonomiska status görs så bedöms också förvaltare och styrelsen.
– Det har absolut betydelse vilka personer som sitter i styrelsen om föreningen inte har en extern förvaltare. Då behöver de kunna det mesta själv. Vi träffar representanter för styrelsen för att se hur man hanterar
sin förvaltning, om man t ex har HSB eller SBC eller nån annan. De måste ha ekonomiska kunskaper och kunna driva föreningen som ett litet företag. Det måste finnas ett engagemang, säger Gustav Hoorn.
Det är fastighetens skick, drift- och underhållskostnad, belåningsnivå, kassaflöde och skötsel som oftast som avgör om pengar kan lånas ut.
– Allt för små föreningar med färre än 10 lägenheter är vi väldigt försiktiga med att låna ut till för där finns ökade risker. En stor utlåningsmarknad har funnits de senaste åren i framför allt Stockholm, Malmö, Helsingborg och Göteborg där många lägenheter ombildats till bostadsrätter.
– Vi granskar de som ombildas till brf ännu mer än befintliga föreningar. För de föreningar som funnits i många år finns det ju faktiskt en god historia att ta del av när vi ska göra en lånevärdering, menar Gustav Hoorn.
Därför granskas de här nya föreningarna ännu mer.
– Det är viktigt att styrelsen är duktig och aktiv och att det finns ett stort engagemang. De bör ha en egen ombildningskonsult samt en ekonomisk förvaltare. De ska absolut inte köra sitt eget race. Det finns
mycket att jobba med och tänka på i början för föreningen, säger Gustav Hoorn.

Rent allmänt är det stora skillnader mellan olika regioner i landet när det gäller ekonomisk status. Det finns större ekonomiska värden i de större städernas föreningar.
– I en liten stad finns det i allmänhet färre bostadsrätter och lägre värde i bostaden, säger Gustav Hoorn, som tror att utvecklingen mot allt fler bostadsrätter fortsätter de kommande åren. Det beror bland annat på att det byggs så få hyresrätter.

Föregående artikel Tungt ansvar för styrelsen
Nästa artikel Går det att få ner föreningens försäkringskostnader?

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här