Fastighetsekonomi är ett stort begrepp som täcker in allt från hyresavisering till själva förvärvet av fastigheten. I den här artikeln har jag valt att koncentrera mig på de centrala ekonomiska begrepp som finns med i en årsredovisning.
DRIFTNETTO
Ett av de allra viktigaste resultatmåtten inom fastighetsekonomin är det s.k. driftnettot. Det består av samtliga intäkter reducerat med de huvudsakliga kostnadsgrupperna enligt följande uppställning:
Årsavgifter och hyror
+ Övriga intäkter
– Fastighetskostnader
bestående av drift- och skötselkostnader samt reparationskostnader
– Förvaltningskostnader
bestående av fastighetsförsäkrings- och förvaltningskostnader samt eventuella projektkostnader (kan även ingå under nästa avsnitt ”Aktivering/Avskrivning”
– Fastighetsskatt/-avgift
– Arvoden och löner
– Föreningens övriga kostnader
= DRIFTNETTO
Underhållskostnader ingår inte i ovanstående resultatmått utan tillkommer. Detta för att vissa föreningar väljer att aktivera sitt underhåll (vid K3-regelverket) och andra kostnadsför (K2-regleverket). Vid K2-regelverket måste dock en förening aktivera en investering om den är standardhöjande eller leder till en kostnadsbesparing avseende driftkostnaderna.
AKTIVERING/AVSKRIVNING
När en fastighetsägande förening väl har gjort en investeringar under ett räkenskapsår i form av sedvanligt underhåll (t.ex. stamrenovering för att ta ett väldigt klart och tydligt exempel) så kan föreningen välja om man vill kostnadsföra hela investeringen eller lägga den som en tillgång och börja skriva av enligt en plan om man tillämpar K3-regelverket. Vid K2 så måste föreningen kostnadsföra alltihop under det år som underhållet har utförts även om det är era tiotals miljoner kronor det är frågan om. Om föreningen däremot har investerat i standardhöjande åtgärder (såsom till- läggsisolering av fasaden, installation av 3-glasfönster eller effektivare värmeväxlare i undercentralen) så måste föreningen aktivera och skriva av oavsett om man tillämpar K2- eller K3-regelverket. Den aktiverade investeringen eller underhållsåtgärden blir en anläggningstillgång i balansräkningen.
Avskrivningen på anläggningstillgången sker enligt en plan som fastställs den första år som tillgången tas i bruk. När det gäller anska ningen av själva byggnaden som sker när föreningen köper eller bygger sitt hus sätts avskrivningstiden till 100-120 år med en linjär avskrivningsplan, dvs 1 % avskrivning per år under 100 år. Progressiva avskrivningar, när takten är låg i börja och högre mot slutet eller långa avskrivningstider på 150-400 år är inte förenliga med god redovisningssed.
ANLÄGGNINGSREGISTER
Samtliga tillgångar som aktiveras läggs in i ett register som kallas för anläggningsregistret där anskaffningsvärde och avskrivningstid anges. Även de komponenter som tillkom, då en förening valde att gå in i K3-regelverket, är inlagda i anläggningsregistret med fördelat anskaffningsvärde, avskrivningstid samt restvärde.
FINANSNETTO
Finansnettot består av ränteintäkter minus räntekostnader.
KASSAFLÖDES- ELLER LIKVIDITETSANALYS
Denna del i föreningens årsredovisning är den viktigaste för den presenterar hur föreningens tillstånd är. Här framgår om föreningen har likviditet för den löpande driften och nansiella kostnader. Dessutom syns hur föreningen har nansierat underhållsåtgärderna under året. På föregående sida ser du ett exempel på hur uppställningen kan se ut i en årsredovisning.
Det pågår ett arbete att ta fram ett nytt redovisningsformat för bostadsrättsföreningar där fokus kretsar kring likviditeten.
BALANSOMSLUTNING
Balansomslutningen är de totala tillgångarnas värde på aktivsidan av balansräkningen som motsvaras av summan
av samtliga skulder och eget kapital på passivsidan av balansräkningen.
BALANS-/RESULTATRÄKNING KONTRA BALANS-/RESULTATRAPPORT
Begreppen resultat- och balansräkning tillhör årsredovisningen. Balans- och resultatrapport är utdrag ur redovisningen som på kontonivå visar saldot på respektive resultat- eller balanskonto (tillgång eller skuld). Man kan säga att räkningen är en aggregerad uppställning av den på kontonivå detaljerade rapporten.
INTERIMA POSTER
När man upprättar ett bokslut så uppstår det alltid ett antal poster där föreningen har betalat i förskott (såsom premien för fastighetsförsäkringen som vanligtvis debiteras för ett år i taget och sällan överensstämmer med föreningens räkenskapsår) eller i efterskott (t.ex. värmefakturan från värmeverket som dyker upp i januari men avser december). Dessa kostnader måste så att säga läggas på rätt period eller år och det gör man genom att boka kostnaden mot ett interimt till gångs- eller skuld konto sista dagen (dvs
bokslutsdagen) på det gamla året. Saldot på dessa interima konton bokas sedan bort så att de nollställs första dagen på det nya året.
NYCKELTAL
Det finns ett antal nyckeltal framtagna för en bostadsrättsförening där de vanligast förekommande i en årsredovisning är följande:
• Nettoomsättning
• Resultat efter nansiella poster
• Soliditet % = andelen eget kapital satt i relation till balansomslutningen
• Balansomslutning
• Likviditet % = andelen omsättningstillgångar (kundfordringar/banktillgångar m m) satt i relation till kortfristiga skulder (t.ex. leverantörs- och skatteskulder)
• Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm bostadsarea
• Räntekostnad, kr/kvm total uthyrningsbar yta
• Underhållsfond, kr/kvm total uthyrningsbar yta
• Lån, kr/kvm total uthyrningsbar yta
Dessutom kan ett antal nyckeltal rörande driften i föreningen användas:
• Årsavgift/ kvm bostadsrättsyta
• Elkostnad/kvm total uthyrningsbar yta
• Värmekostnad/kvm total uthyrningsbar yta
• Vattenkostnad/kvm total uthyrningsbar yta
