Räntor kan väntas ligga på fortsatt låg nivå de närmaste åren men både Riksbanken och Finansinspektionen medverkar i närtid till något högre räntekostnader. Det är rimligt att förvänta sig att låneräntan kan väntas stiga med ca 0,5 procentenheter. En viktig påminnelse är emellertid att vara medveten om sin förenings kreditvärdighet och betydelsen av att förhandla med banken. En aktiv förening med god kreditvärdighet kan alltid påverka sin låneränta på marginalen. AV LEIF HÄSSEL, KAPITALFÖRVALTNINGSCHEF KAMMARKOLLEGIET
Den huvudsakliga förklaringen till att det generellt sett är billigare att bo i bostads- än i hyresrätter är låga räntor. Förutom att innehavare av bostadsrätt kan låna till låg ränta betyder det även att föreningar kan finansiera sig till låg ränta, vilket betyder att medlemsavgifterna kan hållas på låg nivå.
Riksbanken har varit mycket tydlig med att de kommer att höja styrräntan till noll procent (från – 0,25 procent) i december för att därefter väntas ligga kring ”nollan” under lång tid. Det är troligt att beslutet att höja förklaras av att de vill komma bort från negativa krisnivåer. Samtidigt ger en försämrad konjunktur, arbetsmarknad och därmed begränsad risk för att inflationen ska överstiga Riksbankens mål om två procent en signal att räntan kommer att vara låg under mycket lång tid.
DET SOM KANSKE färre känner till är att Finansinspektionen inom kort kommer att annonsera nya och högre riskvikter för bankers lån till fastighetssektorn det vill säga både till generella bostadslån och lån till kommersiella fastigheter. Hur mycket de kommer att öka riskvikterna är ännu inte bestämt, men högre riskvikter innebär att banker tvingas hålla en större andel som eget kapital vid sådan utlåning, och därmed fördyras bankernas finansiering. Figuren visar en schematisk bild av bankers finansieringskostnad på korta löptider (reporäntan) och en indikativ utlåningsränta samt mellanskillnaden som är bankens marginal.
Även om marginalen minskat något på senare tid är den i ett historiskt perspektiv mycket hög. Bankerna har idag lika högt avkastningskrav (cirka 15 procent på eget kapital) som för 20 år sedan, trots att den riskfria räntan sjunkit markant och att bankernas risktagande minskat väsentligt eftersom utlåning till bolån ökat på bekostnad av neddragen risk inom Investment Banking. Rimligen borde ett lägre risktagande medföra ett lägre avkastningskrav, men bankernas styrelser har uppenbart prioriterat höga vinstmarginaler.
HUR MYCKET SOM bankernas marginaler och därmed faktisk låneränta kommer att påverkas beror på bankernas agerande. Troligen har bankerna i viss mån redan anpassat sig till nya och högre riskvikter. I såväl styrelse- som ledningsrum kommer bankerna att diskutera lämplig strategi som inkluderar krav på avkastning på eget kapital, konkurrenssituation, kundrelationer etcetera. Stigande räntor ökar bankernas inlärningsförmåga eftersom utlåningen är ungefär tre gånger så stor som inlåningen det vill säga en högre räntenivå ger högre intäkter på utlåning än kostnader för inlåning. Det borde därför teoretiskt finnas en tendens till att bankernas marginaler borde minska då Riksbanken höjer styrräntan i december. Det är omöjligt att besvara hur hela ekvationen löses men en gissning är att vi kan räkna med att det kan röra sig om cirka 0,25 procentenheter (som motsvarar en höjning av Riksbanken) högre kostnader för kund.
Slutsatsen blir att såväl bostadsrättsägare som förening får räkna med högre räntekostnader på några månaders sikt. En prognos på ca 0,5 procentenheter högre kort låneränta är rimlig att förvänta sig. Detta är ingen dramatik och räntor kommer att vara fortsatt låga under lång tid, men alltså högre än idag.
