I Gävle finns föreningen som håller järnkoll på ekonomin för att slippa höja månadsavgiften för de boende. Istället har avgiften sedan 1998 sänkts vid fem tillfällen, och totalt med drygt 20 procent!
Men nu blir den kommunala fjärrvärmetaxan 200 000 kronor dyrare för oss i år så det ska vi ta tag i just nu för att slippa höja avgiften, berättar Kjell Wahlund, ordförande i Brf Brynäs i Gävle.
Han flyttade in i området i september 1990, och kom omgående in i styrelsen där han mestadels varit ordförande sedan dess.
Redan då hade styrelsen börjat en totalsanering av ekonomin efter att räntebidragen tagits bort, och lägenheterna var svårsålda.
– Att vi kunnat hålla avgifterna oförändrade de senaste åren är tack vare att vi hela tiden tittar på vad vi kan göra för förbättringar, säger Kjell Wahlund.
För att möta fördyringen av fjärrvärmen byts just nu ventilationen och återvinning av värmen installeras. En kostnad på 2,5 Mkr som tas från det egna kapitalet i föreningen.
– Vi ska spara in den här investeringen på 4-5 år har leverantören lovat. Då ska vi slippa höja avgiften.
Brf Brynäs är en HSB-förening och ligger centralt bara cirka fem minuters gångväg till Resecentrum i Gävle. I de fyra husen som är byggda 1979-1980 finns 112 lägenheter från tvåor upp till femmor.
I Kjell Wahlunds egen lägenhet har månadsavgiften sjunkit sedan han flyttade in från 4 850 till 3 753 kronor. En fyrarummare på 96 kvadratmeter:
– De här sänkningarna har faktiskt uppmärksammats av riksmedia.
– Det är verkligen anmärkningsvärt och det måste vara mycket ovanligt med såna här sänkningar, säger Helena Klåvus, chef för ekonomisk förvaltning hos SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum. Men föreningen måste ju ha tagit in framtidsaspekten med hur deras ekonomi ser ut och om fastigheterna är välunderhållna.
Efter att avgifterna höjts flera år i rad på 1990-talet gjordes alltså en totalsanering av ekonomin.
– Vi gjorde om alla avtal och gjorde nya upphandlingar. Vi tittade hela tiden på att ekonomin inte skulle få skena iväg och gjorde nya åtgärder i så fall, berättar Kjell Wahlund.
Några exempel på besparingar:
Städningen av trappuppgångar och allmänna utrymmen togs bort från HSB. Efter att fler offerter tagits in sänktes kostnaderna med över 150 000 kr.
Renhållningskostnaden sänktes genom att soprummen stängdes.
Föreningen tog över trädgårdsskötseln och snöröjningen från HSB och sänkte kostnaderna med nästan 200 000 kronor.
Översyn av värmesystemet har sparat stora pengar.
En avgift har tagits ut av de boende när de tvättar i tvättstugorna.
Omläggning av lån har sparat hundratusentals kronor årligen.
– Vi har tjänat mycket på att ha rörlig ränta på lånen, säger Kjell Wahlund, som har fullmakt att låsa räntan när det behövs.
Just nu har Brf Brynäs cirka 34 Mkr i lån . 22 Mkr till 2,61% ränta och 12 Mkr till 4,15 %. Föreningen amorterar drygt 1 Mkr om året på sina lån.
– Vi tittar just nu på om vi ska lägga (binda) räntan på längre tid exempelvis tio år. På nätet såg jag att räntan i dag (mitten juni) då skulle vara 3,25 %.
– Jag tror att ränteläget hjälpt dem och de har varit duktiga på att upphandla lån, säger Helena Klåvus på SBC.
Dessutom har den sänkta fastighetsskatten gjort föreningen till en vinnare. De sänkta avgifterna har gett eko i omvärlden, t ex i Gävle. Det är låg omsättning på bostadsrätterna i området, men hittills i år har en 2:a och en 3:a sålts.
– Tack vare avgiftssänkningarna har de kunnat får ut över en miljon kronor för sina lägenheter. För 3:an blev priset 15 % över utgångsbudet. Det är inga problem att sälja för de som flyttar, säger Kjell Wahlund.
– Procentuell har lägenheterna stigit mycket sedan slutet av 1990-talet. Då kunde du köpa en bostad i området för 75 000 kronor. Nu får du ge över en miljon, berättar mäklaren Malin Hagberg vid Svensk Fastighetsförmedling i Gävle.
Hon säger att det är väldigt unikt med så många avgiftssänkningar i en förening.
– Det här påtalar vi också för våra köpare. Det är en mycket stabil förening.
Föreningen är eftertraktad eftersom ekonomin är så stabil och det är ett lugnt område med stora balkonger.
–Det uppskattas av de som sålt sin villa och flyttat till en lägenhet.
Brf Brynäs har i stort sett klippt av navelsträngen med HSB, men den ekonomiska förvaltningen (som ekonomisk uppföljning, bokslut och årsredovisningar) sköts av HSB.
– Det finns andra föreningar som också har bra ekonomi men som har undvikit sänkningar av avgiften. Vi i HSB vill inte gärna att man sänker. Det är bättre att kunna ligga kvar på samma nivå under flera år, säger ekonom Carina Hedström på HSB Gävleborg, som har hand om Brf Brynäs.
Hon säger att föreningen varit väldigt framgångsrik vad gäller lån och placeringar av sitt överskottskapital.
– De har fått bra avkastning på pengar de haft placerade bland annat hos HSB och Nordea.
Det ser fortsatt bra ut för Brf Brynäs vad gäller föreningens ekonomin. Verksamheten går runt. För 2011 visade bokslutet ett överskott 468 000 kronor efter avsättningar till fonder för underhåll.
Senaste bokslutet för 2012 visade en knapp förlust på 197 000 kronor efter fonddisponeringar.
Helena Klåvus varnar för att hålla månadsavgifterna för låga.
– Avgifterna får inte hållas nere till vilket pris som helst. Varje generation måste bära sina egna kostnader. Det måste styrelsen alltid tänka på, säger hon.
Kjell Wahlunds sammanfattande råd är:
Titta över alla avtal i föreningen
Förbättra dina lånevillkor
Kolla och följ upp budget hela tiden (minst en gång i månaden)
Var kostnadsmedveten, och noga vid upphandlingar
Pröva alla samarbetspartner hela tiden (”inga barn ihop med någon”)
Han tycker inte det är självklart att anlita HSB för ekonomin.
– Vi skulle lika gärna kunna ha SBC. Det som är bäst för de boende i föreningen är viktigast.
