Många bostadsrättsföreningar har dolda värden i sina fastigheter och då pratar vi inte om oinredda vindar eller hyreslägenheter, utan om cykelrum, en tvättstuga som inte längre är i bruk eller en uttjänt butikslokal.
Läget längst ned i huset behöver inte alls vara negativt om man vill göra om lokalen till en bostadsrätt – tvärtom.
– Är det en barnfamilj så uppskattar man en lägenhet med egen uteplats där barnen kan leka. Men ska det byggas en mindre lägenhet för en ung person så har uteplats mindre betydelse, säger Thomas Meyer på Meyer Inredning & Produktion.
I de flesta fall lönar det sig att göra om en lokal till en lägenhet, beroende på vilken typ av verksamhet lokalen har i dag.
– Många har en kontorslokal som är svår att hyra ut och står den tom så förlorar man intäkter ganska snabbt. En del föreningar hyr ut till små företag som ibland är mindre seriösa hyresgäster och det kan ställa till problem som obetalda hyror, säger Thomas Meyer.
Företaget har en stor del av sin verksamhet i Hägersten – Aspuddenområdet utanför Stockholm där det inte alltid är helt lätt att hitta rätt hyresgäster.
– Även om du har en hyfsad hyra så kan lokalen bli stående tom under en längre tid och då förlorar föreningen pengar ganska fort. Däremot om man gör om lokalen till en bostadsrätt så får man in en fast inkomst för all framtid. Hela utemiljön kan också bli mer attraktiv och levande då den tråkiga kontorslokalen i bottenvåningen byggs om till en lägenhet med en grön uteplats. Att en lägenhet skulle bli mindre attraktiv bara för att den ligger på bottenvåningen är inte alls något som är säkert.
– Det kan bli tvärtom faktiskt, att den nya lägenheten får man bättre betalt för än de befintliga lägenheterna.
Trots detta kan många uppfatta det som otryggt att bo på bottenvåningen.
– Bottenvåningen faller bort för en del människor medan andra kan tycka att det är underbart då det med hjälp av en uteplats kan bli en radhuskänsla – att bara kunna öppna dörrarna och vara utomhus direkt.
Men oavsett vad man ska göra för renovering så är det bara att ta fram kalkylatorn och räkna: vad har vi för hyresintäkter på lokalerna och hur mycket får vi in om vi säljer lokalen?
– Förutom att man slipper att vara hyresvärd och stå för underhåll och så vidare så får föreningen in pengar att amortera lånen för.
SOPRUM OCH CYKELRUM UTAN FÖNSTER HAR BLIVIT LÄGENHETER
Gamla uttjänta cykelrum utan fönster eller till och med soprum har Thomas Meyer gjort om till helt fungerande lägenheter.
– Vi har gjort om lokaler som föreningen inte haft en tanke på att man där skulle kunna bygga en lägenhet. Det som vi alltid tittar på är om det går att få till en uteplats till lägenheten och speciellt om det är en större lägenhet som passar en barnfamilj. Är det en liten etta för ungdomar har det mindre betydelse för de är bara glada att få en egen bostad.
Det går inte alltid helt smärtfritt att konvertera från lokal till lägenhet. Thomas Meyer berättar om en butikslokal på närmare 500 m2, byggd på 40-talet men ej k-märkt och som en gång tjänat som matvaruaffär. Föreningen har försökt att hyra ut den men det är svårt att hitta rätt hyresgäst. Då kom man på att det skulle kunna bli fina lägenheter istället. Tyvärr har en stadsplan som ritades i början av 1900-talet satt stopp för förenings planer.
– Det är regler som få känner till men dessa regler är helt förlegade. Det är en utbyggnad på lokalen som sätter p för konverteringen då den är utritad på prickad mark och är då svartlistad. Vi överklagade men fick avslag och det är tråkigt för en konvertering där hade varit ett lyft för hela området.
Thomas Meyer räknar med en kostnad runt 20000–25000 kronor per kvadratmeter i byggkostnader att bygga en ny lägenhet och då i standardutförande.
– Bygger man exempelvis på Östermalm så höjer man standarden med ett finare kök och då kan det bli dyrare.
MÅNGA LOKALER STÅR TOMMA
Då det fortfarande är brist på kontorslokaler i Stockholmsområdet så är det svårare att hitta lokaler att göra om till lägenheter. Däremot är det ett överskott på butikslokaler och många lokaler står tomma.
– Tyvärr är det så att i en del föreningar har man ingen tid eller ork att driva frågan om konvertering av lokaler. Vi har era sådana lokaler där vi lämnat anbud men ingenting händer för att ingen i styrelsen orkar ta tag i det. Vissa resonerar som så att de har dolda resurser för framtiden men egentligen står ju de tomma lokalerna där och kostar pengar.
När kan man stöta på svårigheter att göra om en lokal till lägenhet?
– När det blir ändrad användning av lokalen blir det problem och då måste man föra bygglovet vidare till en byggnadsinspektör. En rullstolsbunden person ska kunna vända sig i lägenheten exempelvis. Brand, ljud tillgänglighet, takhöjd och ljusinsläpp är det viktigaste punkterna de tittar på.
– Det finns många oseriösa företag som håller på med det här nu och som fuskar som att de bygger in el och rör som måste vara tillgängliga. Risken kan vara att när lägenheten är klar så står den fortfarande klassad som lokal och räknas då som ett svartbygge. Föreningen är ytterst ansvarig och ju större föreningen är desto högre böter riskerar man då, säger Thomas Meyer.
