Föreningens ekonomi sköts som regel av en av styrelsens medlemmar. M en det finns definitivt anledning för alla i styrelsen att sätta sig in i grundläggande fakta och samband.
För det första så bör du notera att det som är intressant i
första hand är likviditeten, dvs hur mycket pengar som ni
har att tillgå i föreningen idag och hur prognosen ser ut
för det närmaste året eller åren. Många tenderar att stirra
sig blinda på resultatet, men faktum är att resultatet inte är lika viktigt
som likviditeten. Det kan kanske låta märkligt men faktum är att det
viktigare att ha pengar att kunna betala med än att visa bra resultat.
Många föreningar visar minusresultat år efter år men de har pengar att
betala med vilket är det viktigaste.
Varför är det så? Resultatet är en produkt av flera faktorer, varav vissa
egentligen inte har med den löpande driften att göra. Det är saker som
kommer in i bokslutet och som reservationer, avsättningar och avskrivningar.
Men dessa innebär ingen påverkan på likviditeten. Därför är resultatet
mindre intressant. Å andra sidan så har föreningen löpande kostnader
för förvaltning, energi, fastighetsskötsel etc, och detta kräver att det finns
pengar på banken för att kunna betala. Därför är likviditeten mer intressant.
Däremot så är det högst intress ant att det så kallade driftnettot
är positivt. Det kan vara negativt något år men över en tidsperiod om några
år så måste det vara positivt totalt sett. Driftnettot visar att avgifter och
hyror är större än kostnaderna för att sköta fastigheten.
Föreningen bör göra avsättningar till underhållet. Och avsättningarna
ska då följa föreningens underhållsplan. Det är alltså pengar som reserveras
för framtida underhållsåtgärder och som så att säga därför inte finns men
ändå finns. Orsaken är att den dagen t ex stammarna ska bytas så ska det
finnas pengar på banken så inte de som är medlemmar i föreningen då
behöver få chockhöjda avgifter. Många större underhållsåtgärder klaras
inte utan banklån. Och det är givetvis helt ok att låna. Men, och det är
viktigt, se till att de lån som tas betalas tillbaka under investeringens livstid.
Om ni byter stammarna och de beräknas hålla i 50 år så ska lånet också
vara återbetalt på 50 år. Det är ju rätt självklart eftersom det då, när det blir
dags igen, kommer att behöva tas nya lån. Men detta är tyvärr ett område
som det slarvas med. Inte sällan ligger lånen fel i förhållande till vad pengarna
används till.
Givet det som sagts ovan så blir konsekvensen att när det blir dags att
läsa årsredo-visningen som ju i princip visar allt som hänt i föreningen
under året, så bör du lägga fokus på likviditetsanalysen. Försök att sätta dig
in i den och i andra hand resultaträkningen. I resultaträkningen bör du
kolla på höga kostnader och funder på om det går att få ned dessa. Det kan
gälla förvaltningsarvoden, inköp av material och städning. Men framför
allt bör du fundera på och diskutera i styrelsen om möjligheten att dra ner
energikostnaderna och lånekostnaderna. Dessa två poster är mycket stora i
föreningens resultaträkning och en liten besparing slår igenom kraftfullt
över tid.
Slutligen; oavsett hur bra du förstår ekonomi så ska du i alla fall engagera
dig i att få en bra revisor till föreningen. Sök medvetet efter en revisor som
är expert på bostadsrättsföreningar. Revisorernas erfarenhet och kunnande
varierar betydligt så genomför en regelrätt upphandling och begär referenser.
Kanske ska du fråga er ekonomiske förvaltare om de har rekommendationer
att göra? Th omas L indman
Grundläggande syn på
föreningens ekonomi –
hur svårt kan det vara?
Föreningens ekonomi sköts som regel av en av styrelsens medlemmar. M en det finns
definitivt anledning för alla i styrelsen att sätta sig in i grundläggande fakta och samband.
Oavsett hur bra du förstår
ekonomi så ska du i alla fall
engagera dig i att få en bra
revisor till föreningen. Sök medvetet efter
en revisor som är expert på bostadsrättsföreningar.
R evisorernas erfarenhet och
kunnande varierar betydligt så genomför
en regelrätt upphandling.
