Om en bostadsrättsförening klassificeras som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsrättsförening har stor ekonomisk betydelse, inte bara för själva föreningen utan även för respektive bostadsrättsinnehavare.
För att en förening ska kunna beskattas som ett privatbostadsföretag krävs att minst sextio procent av föreningens verksamhet ska bestå i att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar.
– På vilket underlag dessa sextio procent ska beräknas är inte självklart, och en oklar rättspraxis försvårar för föreningar att dels få rätt mot Skatteverket, och dels att kunna fatta så bra beslut som möjligt för att undvika att hamna i en svår skattemässig situation, säger Annika Arnström, Skattejurist AXI Property Tax.
– Något förenklat kan sägas att bostadsrättslägenheternas sammanlagda bruksvärde inklusive i vissa fall garageplatser, jämförs med de kommersiella intäkterna, oftast lokalhyror, som föreningen uppbär, fortsätter hon.
ANNIKA ARNSTRÖM menar att det har uppstått svårigheter när det gäller att bestämma bostadslägenheternas bruksvärde.
– Skatteverket anser att de genomsnittshyror som fastställts inför varje allmän och förenklad fastighetstaxering ska användas. Dessutom med ett avdrag med tio procent för att respektive bostadsrättsinnehavare själv bekostar eventuella renoveringar av sin lägenhet. Skatteverket anser också att förbättringar/förändringar i lägenheten som den enskilda medlemmen gjort och som höjer bruksvärdet, inte skall värderas när bedömningen av bruksvärdet ska göras.
– Detta är märkligt resonerat eftersom lägenhetens skick, modernitetsgrad och reparationsstandard är typiska exempel på sådant som ligger till grund för ett bruksvärde. Skatteverket uttrycker även att de regler som gäller för att bestämma taxeringsvärdet på en fastighet ska användas också i detta sammanhang.
JUST NU PÅGÅR flera processer i domstolar som rör just den här problematiken, berättar Annika Arnström. Eftersom bedömning av hur en bostadsrättsförening ska klassificeras görs vid utgången av varje beskattningsår kan en förening ha era pågående, ofta kostsamma, processer parallellt.
– Det finns en överrättspraxis men denna är vare sig heltäckande eller överensstämmande. Det är helt enkelt svårt även för den invigde att kunna ”garantera” en utgång. Detta är självklart otillfredsställande.
– I vissa processer har Skatteverkets uppfattning underkänts men det hindrar inte Skatteverket från att vidhålla sin uppfattning när det gäller andra föreningar trots att Skatteverket i vissa falla saknar lagstöd. Detta gör att föreningar inte får samma behandling eller beskattning det vill säga Skatteverkets handläggning är inte likformig och rättvis på sätt vi skattskyldiga har anledning att förvänta oss.
Annika Arnström menar att ett ge- nerellt problem är att lokalhyrorna, som bestäms utifrån utbud och efterfrågan och där det råder fri prissättning, jämförs med bruksvärdeshyrorna som är hårt reglerade och inte sätts utifrån någon efterfrågeprincip. Detta får till följd att lokalhyrorna oftast stiger mer relativt sett till bruksvärdeshyrorna.
– Jag har bara det senaste halvåret noterat betydligt er frågor från oroliga representanter för föreningar. Det är ju inte bara förmånsbeskattning, uttagsbeskattning och lägre värde per kvm. Det är även frågor om ansvar för styrelsen att lämna rätt information till medlemmar, presumtiva förvärvare och andra som är beroende av rätt information.
Hur ska man hantera Skatteverkets frågor och kan man öka chanserna att få rätt redan på Skatteverksnivå så att domstolsprocesser kan undvikas?
– Jag tycker att ni ska ha en sund skep- ticism visavi Skatteverket. Detta säger jag efter trettio års erfarenhet av processande. Även om Skatteverket numera är en servicemyndighet har de ett skalt uppdrag. Ni behöver övertyga Skatteverket om att ni har rätt. Detta kan ske genom att ni ger en sakkunnig i uppdrag att bedöma bruksvärdet för bostadsrättslägenheterna. Ett sådant intyg har accepterats i domstol.
– Ni kan också hemställa om syn det vill säga låta Skatteverket besiktiga era lägenheter för att på detta sätt bedöma bruksvärdet. Det är viktigt att inte ge upp utan att lyxfta på varje sten som är möjlig att lyfta på. Ni kanske har hyresrätter i er förening som i princip aldrig realförhandlats. Denna ”bruksvärdehyra” kan mest troligt inte användas som utgångspunkt vid en bedömning av om er förening klarar sextio procent.
Vad kan bostadsrättsföreningen göra för att hamna på rätt sida om gränsen? – Det minst kostsamma för föreningen är antagligen att försöka identi era ett korrekt bruksvärde. Man kan också sänka lokalhyrorna så att den sammanlagda lokalhyresinkomsten understiger fyrtio procent förutsatt att hyrorna fortfarande är marknadsmässiga.
– Finns det kvarvarande hyresrätter kan dessa förstås oftast säljas. Man kan också konvertera lokaler till bostäder, sälja en råvind, 3D-indela fastigheten och överlåta denna nybildade fastighet antingen externt eller till ett AB vilket ägs av medlemmarna. Dessa senare alternativ kostar föreningen betydligt mer kortsiktigt men kan absolut vara en lösning när alla andra lösningar prövats.
Vad vill du rekommendera föreningar som antingen redan är oäkta eller riskerar att bli oäkta?
– Det bästa är förstås att löpande räkna på detta så att föreningen inte hamnar på fel sida gränsen. Om en förening redan är oäkta får föreningen fundera på om det är möjligt att bli ett privat- bostadsföretag och om ja, vilka åtgärder som är mest ekonomiskt e ektiva för att åstadkomma detta.
Annika Arnström menar att man ändå har hyggliga förutsättningar för att undvika fallgropen att få föreningen klassificerad som en oäkta bostadsrättsförening genom att vara medveten om denna problematik och ha den i åtanke i den löpande förvaltningen av föreningen. Särskilt viktigt är det att ha koll på när lokalhyresavtalen skall omförhandlas.
– Det viktigaste budskapet till föreningarna är att de behöver vara aktiva så att de fortfarande har möjlighet att förfoga över frågan, att de inte skall acceptera allt som Skatteverket påstår och slutligen, inte ge upp även om det verkar hopplöst!
