Förutom att konstant fallande räntor i 25 år har bidragit till att dopa fastighetspriser har det även medfört att räntekostnader för bostadsrättsföreningar kunnat hållas på låg nivå, vilket samtidigt begränsat uppgångar i månadsavgifter. En ny tid väntar.
Bostadsrättsföreningar i landet har mycket olikartade förutsättningar. Inte minst gäller detta skuldsättningar, där vissa föreningar är hårt skuldsatta medan andra inte har någon skuld över huvudtaget. Denna artikel vänder sig till de föreningar med skuldsättning och ju större skuldsättning per kvadratmeter, desto större anledning till oro.
Nedanstående figur visar med tydlighet att vi har haft en långsiktig markant fallande räntetrend som betyder att låntagare för ett givet belopp betalar allt lägre räntekostnader. Denna trend kan omöjligen fortsätta.
Räntekostnader på låneskulden är normalt en av de största kostnadsposterna för en förening och påverkar därför direkt föreningens avgiftsnivå. Det är främst Riksbankens beteende som kommer att påverka en förenings räntekostnader och därmed framtida avgifter. Även bankens marginal kommer att påverka en förenings lånekostnader. Med marginal eller ”spread” menas den låneränta för en viss löptid som föreningen får i förhållande till bankens egen nansiering. Generellt påverkas marginalen av bankens ekonomiska situation och avkastningskrav. Marginalen är i nuläget historiskt höga.
MÖJLIGT ATT PÅVERKA DE EGNA RÄNTEKOSTNADERNA
Men det är samtidigt viktigt att inse att föreningens kreditvärdighet och förhandlingskompetens har betydelse. En lägre skuldnivå per kvm och till exempel. God planering av framtida underhåll innebär högre kreditvärdighet och därmed lägre marginal eftersom långivaren ser föreningen som kreditvärdig. Vidare är det alltid en fördel om de i föreningen som förhandlar om lånevillkor är väl insatta, det vill säga god förhandlingskompetens påverkar även den marginalen. Sammantaget innebär det att det är möjligt att till viss del påverka de egna räntekostnaderna. Det kan noteras att låneräntor på ”rörliga lån” som ligger på 2,0 procent betyder det att marginalen idag är ca 2,3 procentenheter vilket är extremt högt. Många accepterar väl lätt en räntenivå som ligger närmare två procent eftersom räntan ses som låg utan att tänka på bankens påslag.
DET ÄR INTE EN FRÅGA OM, UTAN NÄR RÄNTAN BÖRJAR STIGA
Det är inte helt orimligt att räkna med att låneräntan för en genomsnittlig förening stiger med två procentenheter på några års sikt. En förening med en låneskuld på 10000 kronor per kvm, kommer i ett sådant läge att behöva höja avgiften med ca 1000 kronor i månaden för en lägenhet på 60 kvm.
Det är med största sannolikhet inte fråga om, utan när, räntor börjar stiga, vilket även Riksbanken signalerat. Det är sannolikt att den första höjningen av riksbanken kommer kring årsskiftet och sedan börjar en mycket försiktig höjningscykel. Den viktigaste signalen är dock att de kommer att stiga. Skuldtyngda föreningar kommer att behöva höja avgifter.
Hur snabbt stigande avgifter kommer att slå igenom beror på föreningens lånestruktur. En högre andel långa fastförräntade lån kommer att fördröja denna e ekt och samtidigt begränsa risken för snabbt stigande avgifter om Riksbanken skulle höja i snabbare takt än vad de esta bedömare förväntar sig.
Hur stor risken är för kraftigt höjda avgifter beror alltså på låneskulden per kvm, hur snabbt riksbanken kommer att höja räntor, föreningens kreditvärdighet och förhandlingskompetens samt föreningens lånestruktur. Hur stor är risken för kraftigt höjda avgifter i din förening?
