Rubriker om fallande bostadspriser och risken för bostadskrasch har präglat löpsedlar och tidningar den senaste tiden. Men är det verkligen så illa och vad kommer att hända framöver?
Vad som kommer att hända framöver är det ingen med säkerhet som vet. Vad vi vet är att många hushåll idag lägger en lägre andel av sin disponibla inkomst på boendet idag jämfört med vad hushållen gjorde för 10 år sedan. Vad vi också vet är att de esta hushållen tack vare en god inkomstutveckling, lägre skatter och högre bidrag har mer pengar i plånboken än någonsin. Tillväxten i Sverige är stark, sysselsättningen ökar och arbetslösheten sjunker. Tillväxten i vår omvärld är också stark vilket förbättrar möjligheten för svenska exportföretag att sälja sina produkter och tjänster. Kort sagt – de så kallade makroekonomiska faktorerna ser bra ut.
DET SOM OROAR marknaden och som bidragit till att bostadspriserna stabiliserats eller sjunkit under hösten är att allt er bostäder, främst dyra nyproducerade bostadsrätter, kommit ut till försäljning – utbudet i det segmentet har ökat. Marknaden för dyra bostadsrätter är dock begränsad och med hänsyn till att vi närmar oss tidpunkten när räntan sannolikt kommer att vända upp är det inte orimligt att den historiskt höga prisuppgång vi sett nu håller på att avstanna – detta måste dock sättas i ljuset av prisuppgången vi haft de senaste 20 till 30 åren. I t.ex. centrala Stockholm har priserna bara de senaste tre åren stigit med 33 procent fram till toppen i juli 2017 enligt Svensk mäklarstatistik. Tittar vi på de senaste fem åren är ökningen 60 procent och tittar vi de senaste 25 åren har priserna stigit med nästan 900 procent eller ca 10 procent i snitt per år.
I min värld är det då varken direkt oroande eller anmärkningsvärt att priserna nu sätter sig på mer normala nivåer och sjunker med 5-10 procent. Priserna i centrala Stockholm har enligt Svensk mäklarstatistik sedan juli 2017 till november 2017 sjunkit med 7 procent. Om priserna sjunker mer eller inte återstår att se, men något större prisfall tror jag inte på.
BANKERNA HAR DESSUTOM sedan fem år infört både internt skuldkvotstak och högre krav på hur mycket hushållen behöver ha kvar att leva på när boendet är betalt. Bankerna använder sig dessutom av en så kallad kalkylränta på ca 7 procent idag vilket är en väsentligt högre ränta än dagens bolåneräntor. Dessutom har hushållen blivit mer medvetna om hur viktigt det är med en god marginal i hushållsekonomin. Lägg därtill en fortsatt befolkningstillväxt, stark inflyttning till storstäder och en ränta som sannolikt för överskådlig tid kommer att ligga på historiskt låga nivåer även om vi förmodligen sett den sista sänkningen av styrräntan från Riksbanken och nivåerna nu vänder uppåt. Allt detta sammantaget gör att jag har svårt att se att bostadspriserna skulle hamna i fritt fall.
Men visst står vi inför fortsatta utmaningar på bostadsmarknaden. Många har inte råd att köpa en bostad idag, antalet hyresrätter behöver bli er för att öka rörligheten. Tak över huvudet behöver vi alla. Problemen på bostadsmarknaden måste därför lösas. Politikerna är ytterst ansvariga för den rådande situationen, men med så kort tid kvar till nästa val kan vi inte förvänta oss några konkreta lösningar i närtid. Vi kommer därför med största sannolikhet inte att få sett förslag på en bostadsreform före valet.
MITT RÅD TILL DIG som äger eller tänker köpa en bostadsrätt är att ha utrymme i din kalkyl för så att du klarar av ändrade förutsättningar – ta exempelvis höjd för en nedtrappning av ränteavdragen och en höjd fastighetsavgift. Försök också använda mellanskillnaden mellan bankens kalkylränta på 7 procent och din faktiska bolåneränta till att amortera eller spara. Det gör dig mindre beroende av politiska beslut och mindre räntekänslig. Att kunna stå på egna ben och inte vara beroende av andra är aldrig fel, som min mamma alltid sa.
