Halverade avgifter och kraftigt ökade marknadsvärden. Det låter som en ouppnåelig dröm för en bostadsrättsinnehavare. Men det är en dröm som kan bli sann. Det vet de boende i bostadsrättsföreningen Bokskogen som valde att satsa på kapitaltillskott.
Brf Bokskogen ligger på Ekerö väster om Stockholm, vid Sveriges nordligaste bokskog, med fem minuters gångväg till Ekerö centrum. Här köpte Kristian Helde, föreningens ordförande, sin femrummare ”oförskämt” billigt. Priset var lågt – på bekostnad av mycket höga månadsavgifter. – Det fanns enuppgiven känsla kring insatsernas marknadsvärden. Med så höga avgifter kan man lika gärna bo i hyresrätt, säger Kristian. Kristian och resten av styrelsen jobbade hårt för att försöka få ner avgifterna. – Vi stålbadade ekonomin. Tittade genom alla avtal. Men vad vi än gjorde blev besparingen knappt märkbar. Ungefär hälften av avgifternas storlek utgjordes av räntekostnader. För att kunna sänka avgifterna var vi tvugna att göra något åt katastroflånen.
Situationen är långt ifrån unik. 80- och 90-talens stora statliga räntebidrag och befrielse från fastighetsskatt ledde in många föreningar i en skuldfälla som de boende måste betala priset för. Men efter att skattereglerna för bostadsrättsföreningar ändrades 2007 finns det inget skäl för en bostadsrättsförening att ha en enda krona i lån. – Det är mycket bättre att privatpersonerna tar lånen. Annars kastar man bort 30 % av räntebidragen, konstaterar Kristian. Det är här kapitaltillskottet kommer in. Det vill säga att bostadsrättsinnehavarna bidrar med kapital till bostadsrättsföreningen. Brf Bokskogens medlemmar röstade igenom ett sådant förslag.– Föreningens lån är dyrare, och de enskilda medlemmarna har ingen som helst kontroll över dem. Nu kan man själv bestämma villkoren, och tillgodoräkna sig räntebidragen. Vi har på detta sätt enkelt halverat månadsavgifterna, och marknadsvärdena har höjts radikalt, berättar Kristian Helde.
Men det krävdes en stor arbetsinsats för att nå alla medlemmars förståelse. Kristians viktigaste råd till alla som vill genomföra kapitaltillskott blir därför att ha tålamod, och att engagera alla medlemmar. – Man måste ha förståelse för att det tar tid. Det kräver förklaringar. Man måste också vara beredd på att möta irrationella reaktioner trots sina rationella argument. Inte minst därför är det bra att ta hjälp av en extern konsult. Brf Bokskogen anlitade Ulf Bergdahl på Berg Fastighetsjuridik AB. – Egentligen är detta inget svårt, säger Ulf. Men man måste vara väldigt pedagogisk när man förklarar. Om inte styrelsen är extremt duktig blir det lätt infekterat. Även i brf Bokskogen fanns det medlemmar som länge var mycket skeptiska. Ulf höll flera informationsmöten, och mellan dessa stod han till förfogande för alla som ville diskutera och ställa frågor, i stort som smått.
– Bostadsrättsinnehavarna blundar ofta för att de faktiskt har en del av förenings skuld, säger Ulf Bergdahl. De får ta konsekvenserna av andras beslut, vare sig de vill eller inte. Och att sitta och sia om en ränteutveckling är inte en lämplig uppgift för en styrelse. Den ska lägga sin kraft på viktiga beslut kring drift och liknande.
Ulf Bergdahl ser bara fördelar med ett kapitaltillskott. Avgifternasjunker, marknadsvärdet stiger (se räkneexempel till vänster). – Viktigt är också att kapitaltillskott desarmerar en tickande bomb. En ränteökning gör rejält ont för en högbelånad förening. Det finns en stor risk att lägenheterna snabbt sjunker i värde vid räntehöjningar, och det kan till och med finnas en reell konkursrisk. Självklart måste man ha respekt för de människor som inte vill eller inte kan ta egna stora lån. I brf Bokskogen var det ett tiotal medlemmar som istället erbjöds en reverslösning. Det innebär att föreningen tar räntan för kvarvarande lån och överför kostnaden på bostadsrättsinnehavaren, som får en oförändrad ekonomisk situation. Han eller hon betalar den nya lägre avgiften plus räntan, vilket tillsammans motsvarar den tidigare avgiften.– Det blir ju lite parallell administration för oss, säger Kristian Helde. Men det spelar mindre roll när alla blivit så nöjda. Jag fick en härlig spontan kommentar på vår städdag nu i maj. Det var en man som tyckte det kändes mycket roligare att engagera sig i föreningen nu, när vi har så låg avgift!
