Kaos i förutsättningarna för boende i tätorter

3 nov 2019

Hushåll i tätorter möter ett kaos av boendeförutsättningar för de som har möjlighet att äga sitt boende möter krav på extremt höga kalkylräntor från bankerna och höga marginaler till följd av höga avkastningskrav och att kapitaltäckningsrelaterade kostnader för de som efterfrågar hyresboende är det fortsatt kaotiskt med en på tok för låg nyproduktion i förhållande till demografiska förutsättningar AV LEIF HÄSSEL, KAPITALFÖRVALTNINGSCHEF KAMMARKOLLEGIET

Priserna på bostadsrätter har tydligt börjat stiga i tätorter, se figuren, trots utsikter för en sämre konjunktur. I Stockholm finns uppgifter om att budpremien uppgår till närmare tio procent. Motivet finns primärt att hämta i minskat utbud i spåren av den senaste tidens nedgång i byggandet samt att centralbanker globalt, liksom även vår Riksbank, tydligt deklarerat att extremräntor kan väntas gälla för lång tid framåt. Eftersom börsen till stor del är räntestyrd har även hushållens förmögenhet stigit i takt med börsuppgången, trots sämre konjunkturutsikter.

SEDAN TOPPEN UNDER 2017 har antalet påbörjade bostäder i hela riket minskat med trettio procent och än mer i tätorter. Det finns samtidigt få skäl att tro att byggandet av hyresbostäder kommer att öka närmaste tiden. Tyvärr är det ytterst centralt att byggandet ökar av främst hyres- men även av bostadsrätter av demografiska skäl. Den svenska ekonomiska utvecklingen påverkas i hög grad av urbanisering, som i sin tur förutsätter att inflyttade personer kan hitta en lämplig bostad för att kunna rekryteras av såväl privata som offentliga arbetsgivare. Förutom bostadsbyggande krävs även en fungerande finansiell kreditgivning för de som ämnar köpa en bostad.

Bankernas exponering mot bostadssektorn har ökat markant och förklarar en mycket stor del av bankernas vinster. Bankernas marginaler har ökat (enligt vissa beräkningar med 0,5 procentenheter) under senare år vilket framför allt förklaras av ökade regleringskostnader
i form av högre kapitaltäckningskrav, höga avkastningskrav men även av att bankerna vill ha betalt för ökad exponering mot bostadssektorn och undviker samtidigt mest möjligt att konkurrera med varandra.

FÖR DET FÖRSTA ska det noteras att Finansinspektionen och Riksbanken är mycket orolig för hushållens skuldsättning. Av den anledningen har man infört bland annat amorteringskrav, bostads- lånetak och i samråd med bankerna krävt orimliga kalkylräntor (cirka sju till åtta procent som ligger väsentligt över dagens låneränta) för att hushåll ska få lån. Slutsatsen blir att hushåll måste ha goda förvärvsinkomster och att det blir allt svårare att ta sig in på bostadsrättsmarknaden.

För det andra, till följd av bankernas ökade marginaler har alltfler nischaktörer börjat intressera sig för lånemarknaden, vilket är utomordentligt goda nyheter för såväl bostadsrättsägare som bostadsrättsföreningar. De är klassade som bostadskreditinstitut och belastas inte av kapital- och likviditetskrav det vill säga slipper kapitaltäckningsrelaterade kostnader. Av nyutlåning tar dessa nischaktörer en allt större andel.

För det tredje händer inte mycket på det politiska planet för att stimulera bostadsbyggandet och i synnerhet inte för nyproduktion av hyresrätter som är mycket viktigt för hushåll med svagare ekonomisk ställning. Totala byggkostnader behöver minska, hyressättningen behöver bli friare samtidigt som det är oundvikligt att fler får bo längre ut från stadskärnan i färre kvadratmeter vilket kräver att kommuner är beredd att tilldela mark i större utsträckning och kommunikationer förbättras.

Sammantaget kan sägas att det i nulä- get inte görs mycket rätt när det gäller att underlätta den urbanisering som krävs för en fortsatt god tillväxt och uppnå en hög sysselsättningsgrad. ■

Föregående artikel Större miljöhänsyn ger klirr i kassan
Nästa artikel Marknads­information rörande utvecklingen inom förvaltning av bostadsrätts­föreningar

1 Kommentar

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här