Att låta medlemmarna skjuta till pengar i föreningen kan vara en bra idé, både för föreningen och för den enskilde. Men det är inte lönsamt för alla.
Att intresset för kapitaltillskott är stort bland Borätts läsare visar inte minst de många mail som har kommit till redaktionen. Så på förekommen anledning återvänder vi till ämnet. Kapitaltillskott är ett alternativ som uppstod i och med att skattelagstiftningen tog bort möjligheten till ränteavdrag för bostadsrättsföreningar 2007. Att låta medlemmarna skjuta till en summa pengar till bostadsrättsföreningen har två fördelar: en är sänkt månadsavgift för de boende och en annan är att föreningen kan amortera på lånen till banken.
Men den som investerar mer pengar i sin lägenhet vill få tillbaka dem i form av ett ökat marknadsvärde. Stoppar man in en miljon så kommer det att ta väldigt lång tid att tjäna in pengarna bara på minskningen av månadsavgiften. Det är inte ens helt säkert att man lyckas med det inom en överskådlig framtid.
– Ta ett riktigt a-läge, centralt i Stockholms innerstad, säger Patrick Södermark, chefsförvaltare på Conzignus Hem och fastighet. Här har man oftare mindre lånade pengar och skillnaden i månadsavgiften blir några hundra kronor vilket inte påverkar marknadsvärdet ett dugg. Den som vill ha den där topplägenheten i city kommer att betala många miljoner oavsett om månadsavgiften är 3 100 eller 3 300 kr. Detta kapitaltillskott är bortkastat. Bor man däremot i en förort har man högre belåning och effekten kanske blir 30–40 procents lägre månadsavgift. Där kan man säkerligen få igen hela pengen och kanske lite till. Ju mer högbelånad lägenheten är och ju mindre attraktivt läge man bor i, desto mer effekt ger kapitaltillskottet. Det är min uppfattning.
Patrick Södermark rekommenderar att man tar hjälp för att reda ut om ett kapitaltillskott kan löna sig. Först måste man göra en rimlig uppskattning av marknadsvärdet på lägenheterna. Nyckeln är att kunna sin marknad. Bankens värdering kan användas som underlag i beslutsprocessen. Men det är viktigt att fundera på vilka fluktuationer på marknadsvärdet man tål. Hur mycket kan värdet minska på lägenheten om man tänker sig att sälja inom överskådlig framtid?
– Det gäller att förstå hur stor effekt ett tillskott kan få, säger han. Det är sedan ett ganska omfattande arbete som krävs av styrelsen för att informera de boende, kalla till stämmor och få alla med på tåget. Om man bara räknar med att tjäna några hundralappar är det kanske inte värt det.
Lars Helldén, som driver Räntekollen AB, påpekar några saker som man bör tänka på. En är att om man måste öka inteckningen på sin lägenhet eller annan fast egendom så kostar pantbrevet 2 procent plus avgifter. En annan är att bolånetaket sätter käppar i hjulet då många bostadsrättsinnehavare är belånade till 85 procent och måste ha tillskottet disponibelt, alternativt upplånat med sämre ränta.
– En aspekt är också att ansvaret ökar för den enskilde när man tar över en skuld från en juridisk person, säger han.
Det går att genomföra ett kapitaltillskott även om inte alla boende är med på förslaget. Men då får de som inte går med heller inget avdrag.
Finns det andra sätt att förränta föreningens pengar? Skulle det ge bättre ekonomi att spara i fonder eller köpa aktier?
Att hålla på med alltför vidlyftiga investeringar är inte tillrådligt och på gränsen till olagligt. Bostadsrättsföreningens uppdrag är att förvalta bostadsrätter, inte att spekulera med föreningens pengar. Möjligtvis kan man tänka sig att köpa statsobligationer, som är en stabil och relativt trygg sparform.
Det bästa sättet är dock att förhandla med banken om bra låneränta samt att amortera så mycket som möjligt. Idag finns ju möjligheten att pressa räntan på lån med bra säkerhet. Det går att låna lite billigare om man förhandlar bra.
– Det är viktigt för bostadsrättsföreningen att gå igenom sina kostnader och förhandla stenhårt med banken. Jag har sett bostadsrättsföreningar som lägger halva sin budget på räntor utan att ens försöka diskutera med banken, säger Lars Helldén
– Om beräkningarna visar att man tjänar på att göra ett kapitaltillskott så är det ett bättre placeringsalternativ, säger Patrick Södermark. Kan man inte tjäna på det, så kanske man kan placera eventuell överlikviditet i andra sparformer.
