Kapitaltillskottet har det pratats om länge men vi på Storholmen vill hävda att hanteringen bland landets bostadsrättsföreningar och förvaltare är felaktigt till minst 90 procent.
Hur skall då kapitaltillskottet hanteras? Vi vill belysa det ur två perspektiv; grunden för fördelningen av kapitaltillskottet samt amorteringsplanen som skapar kapitaltillskottet.
Men först måste vi reda ut själva begreppet kapitaltillskott, vid försäljningen av en bostadsrätt har säljaren rätt att ta upp samtliga kapitaltillskott, som skett under den tid han ägt bostadsrätten, som omkostnadsbelopp när reavinsten och reavinstskatten skall beräknas. Det är alltså ur det skattemässiga perspektivet som kapitaltillskottet är intressant och har någon egentlig praktisk betydelse för den enskilda medlemmen.
Det finns två situationer där kapital-
tillskott, som har tillförts föreningen från medlemmarna, är skattemässigt avdragsgilla. Dels kapitaltillskott för amorteringar och dels för ny-, till- eller ombyggnadsarbeten. Det sistnämnda rör s.k. direkta kapitaltillskott när förening- en har beslutat att ta in t.ex. 1 Mkr från medlemmarna för att bygga om vinden, fördelat efter andelstalet. Detta är inte så vanligt förekommande så därför lämnar vi detta därhän i denna artikel då det framför allt är amorteringarna som sker
i föreningarna och som därmed grundar kapitaltillskottet. Vilka inkommande medel i föreningen får då ligga till grund för ett kapitaltillskott när en amortering sker? Det är årsavgifter och upplåtelseav- gifter som grundar kapitaltillskottet. Inte insatser, så om en förening upplåter en lägenhet med bostadsrätt och tar in 100
tkr i insats och 900 tkr i upplåtelseavgift och med dessa medel amorterar 1 Mkr så är det endast 900 tkr som är kapitaltill- skottsgrundande.
GRUNDEN FÖR FÖRDELNING AV KAPITALTILLSKOTTET
Själva grunden är för fördelningen av kapitaltillskottet är de andelstal som är satta i den ekonomiska planen. Därför är det viktigt att andelstalet går hand i hand med årsavgiften, d.v.s. alla lägenheter som har samma andelstal i en förening skall även samma årsavgift för att likabe- handlingsprincipen skall gälla. Om detta inte överensstämmer så blir fördelningen av kapitaltillskottet skevt. Ett förslag
kan vara att se över den ekonomiska planen och eventuellt ändra grunden för hur andelstalet sätts, för att på det sättet få rätt fördelning av kapitaltillskottet.
AMORTERINGSPLANEN SOM SKAPAR KAPITALTILLSKOTTET
Här kommer vi till en mycket viktig del av hur en förening hanterar likabehandlingsprincipen gentemot sina medlemmar. Skattereglerna säger att det är vid själva amorteringstidpunkten som fördelningen av kapitaltillskottet sker mellan medlem- marna som just vid det tillfället äger en lägenhet och här är betoningen på ordet äger. Om en medlem har skrivit på en överlåtelsehandling t.ex. den 31 maj och amorteringen sker den 1 juni så är just den säljande medlemmen inte berättigad till sin andel av kapitaltillskottet utan det är den köpande medlemmen, oavsett när tillträdet sker. Det är alltså inte rätt att fördela årets utförda amorteringar på de medlemmar som har delägt en bostadsrätt under året som en rent generell hantering, även om det är många som gör på det viset.
Dessa regler gör att en förening bör (med dragning åt skall) lägga upp en amorteringsplan där man månatligen utför amorteringar med den ”överlikviditet” som man tar in genom årsavgiften. Detta överintag av pengar motsvarar i sin tur de avsättningskrav föreningen har på framtida underhållsåtgärder (se tidigare artikel i Borätt nr 6/2015 ”Stora investeringar i underhållsplanen).
Det är inte att rekommendera att lägga ”pengar på hög” om man har lån. För om en medlem, som har varit med om att bygga upp ”högen” säljer innan föreningen utför en amortering, så blir denne så att säga ”blåst på” sin andel av kapitaltillskottet. Därför är det viktigt att föreningen har en lånestruktur där delar av lånen ligger med en fast amorteringsplan som speglar överintaget av pengar genom årsavgiften.
Så sätt en korrekt fördelningsgrund för kapitaltillskottet i föreningens ekonomiska plan och lägg upp en fast amorterings- plan så kommer ni att kunna hantera likabehandlingsprincipen ur det här perspektivet.
EXEMPEL Anders bor i en bostadsrättsförening med 10 medlemmar. Enligt den ekonomiska planen har alla lägenheter ett lika stort andelstal: 0,10, det vill säga 10% var. Anders köpte lägenheten år 2000 för 1 miljon kr och kommer nu att sälja lägenheten 31/12 2016 för 2 miljoner kr.
ALTERNATIV 1: På grund av föreningens goda likviditet och något höga avgifter har man årligen per den 31/6 amorterat 100.000 kr av föreningens gemensamma lån.
Då Anders säljer lägenheten i slutet av 2016 kan han då tillgodoräkna sig ett kapitaltillskott under ägandetiden med 170 tkr (17×0,10×100.000). Dessa 170tkr kan han vid försäljning- en tillföra inköpskostnaden vilket ger en reavinst på 830 tkr (2.000.000-1.000.000-170.000), som medför en reavinstskatt på 182.600 kr
ALTERNATIV 2: På grund av föreningens goda likviditet har man årligen lyckats spara 100.000 kr och har per den 31/12 2016 1,7 miljoner kronor på föreningens sparkonto, dessa peng- ar funderar man att amortera av föreningens lån med under 2017.
Då Anders säljer lägenheten i slutet av 2016 nns inga kapitaltillskott, reavinsten vid försäljningen blir 1 miljon kronor (2.000.000-1.000.000) Som därmed medför en reavinstskatt på 220.000 kr.
D.v.s. en skillnad i skattekostnad på hela 37.400 kr! Allt beroende på hur styrelsen hanterar likviditeten och beslutar om amorteringar. ■
