Vi antar att många av er läsare har sett programmet som visades i november på SVT och där man tog upp panterna? Äger du en villa finns centrala register för pantsättning men har du koll på hur mycket din bostadsrätt är pantsatt?
Om du inte sett programmet finns det på SVT Play. Det är ett inslag i programmet Plus som tar upp detta med pantsättning av lägenheter. Tidningen Borätt och Borätt Forum har tidigare lyft frågan. Artikeln från tidningen finns på vår webbsida: borattforum.se/arkivet/sa- blir-du-lurad-att-betala-andras-lan.
I korthet så handlar frågan om att du som bostadsrättsinnehavare inte kan vara säker på att din lägenhet inte är pantsatt i större omfattning än du känner till. Det är en situation som saknar motstycke i vårt land. Köper du en villa så har du full koll på vilka panter som finns uttagna i fastigheten eftersom det finns ett centralt pantregister.
Motsvarande register finns alltså inte för bostadsrätterna och slutsatsen är enkel: Det är ett centralt register som behövs för att få koll på alla panter. Frågan är alltså mycket komplicerad eftersom ingen har ansvaret för ett centralt pantregister och problemen oftast inte aktualiseras förrän en lägenhet säljs. Såsom inslaget i Plus visar.
Inslaget och artikeln i Borätt Forum visar också att när det uppdagas fel i pantregistret så är möjligheten att utreda vem som bär ansvaret mycket svårt. Det är era parter inblandade; mäklaren, säljaren, föreningen, förvaltaren och banken. Konsekvensen kan då bli som artikeln och Plus visar: köparen av lägenheten sitter med ”svarte Petter”.
Men risken med ofullständiga pantregister finns även om lägenheten inte försäljs. Som exempel finns ett fall där en lägenhetsinnehavare fick krav från sin bank rörande en pant som fanns som säkerhet för ett lån som en boende två generationer tillbaka hade tagit. (Panterna hänger nämligen samman med lägenheten, inte med ägarna och avnoteras inte per automatik vid överlåtelse av bostadsrätten.) Det var alltså inte ens säljaren som tagit lånet, utan den som sålde till den som sedan sålde lägenheten vidare. I praktiken kan alltså ingen ägare av en bostadsrätt vara helt säker på att lägenheten inte är pantsatt som säkerhet för lån utöver de lån som ägaren själv tagit.
GENOMGÅNG AV
PANTER OCH REGISTER
Flera statliga utredningar har gjorts i syfte att inrätta ett statligt register över bostadsrätter. Tyvärr har förslagen inte lett till resultat. Jämfört med det statliga fastighetsregistret är nuvarande ordning för pantsättning av bostadsrätter en hantering som är förenad med stora osäkerheter. Din förvaltare måste också rimligen anse situationen högst otillfredsställande.
Förvaltaren kan inte ansvara för riktigheten i de uppgifter som den får i samband med att förvaltningsuppdraget påbörjar. Förvaltaren kan endast ansvara för att den gör riktiga noteringar utifrån den information som görs tillgänglig för förvaltaren, det vill säga under förutsättning att bankerna meddelar avnoteringar. Förvaltaren kan således inte ta ansvar för historiska uppgifter.
Men mot bakgrund av det nu sagda så bör ni i styrelsen trycka på så er förvaltare genomför en genomgång och uppdatering av lägenhetsförteckningen
i avseende på pantsättningar. Detta är ett omfattande arbete, som vi ser som nödvändigt. Det bör alltså handla om att uppdatera/kontrollera systemet genom att stämma av mot bankerna med viss periodicitet, som vi för närvarande tror bör innebära tre års intervaller.
VILKA PROBLEM KAN
UPPSTÅ MED PANTREGISTRET? Situationen bäddar för ertalet felaktigheter avseende anteckningarna om pantsättning i föreningens lägenhetsregister. Några felaktigheter som kan uppkomma är följande:
1. Panthavarens identitet antecknas inte korrekt: I detta fall så vet man visserligen att panten existerar men om panthavarens identitet inte kan fastställas är det endast panthavaren som kan under-
rätta föreningen om att panträtten har upphört att gälla. En framtida köpare kan inte lösa eller överta panten därför att denne helt enkelt inte vet vem som innehar panträtten. Det är inte helt ovanligt att privatpersoner lånar pengar av varandra mot säkerhet i en lägenhet. Om sådana panter finns så kommer det att vara oerhört svårt att komma åt dessa.
Ofta kan pantnoteringen vara av äldre datum. Bankkoncernernas koncernstrukturer är komplicerade och ändras över tid samtidigt som ideliga namnbyten skapar förvirring och ökar risken för förväxlingar. I det nationella fastighetsregistret för fast egendom (exempelvis villor) har varje kreditinstitut ett eget unikt ingivarnummer vilket i princip utesluter förväxlingar oavsett namnändringar eller omstruktureringar. En bostadsrättsförening har dessutom en legal panträtt för obetalda avgifter till föreningen enligt BRL, förutsatt att föreningen utan dröjsmål underrättar panthavaren om att bostadsrättsinnehavaren har obetalda avgifter till föreningen. Detta förutsätter således att panthavaren är känd.
2. Panten antecknas inte alls: Det förekommer att pantsättningen inte noteras trots att föreningen underrättats om pantsättningen. Exempelvis så har vi sett att när föreningen själv sköter pantregistret så missas ibland att skriva in panten i registret. Panten blir inte ogiltig men blir osynlig för tredje man. Bostadsrätten kan således bli dubbelpantsatt. En framtida godtroende köpare kan efter köpet finna att bostadsrätten är belastad med en dold pant. En kreditgivare kan också bevilja en kredit i tron om att bostadsrätten i övrigt är obelånad. Eftersom det i princip är omöjligt att göra ett godtrosförvärv av en bostadsrätt så är bostadsrätten i detta läge alltjämt pantsatt för säljarens krediter.
3. Felaktig datering: Om datering inte införs korrekt får det betydelse för förmånsrättsordningen vid en realisation av panten eftersom anteckningarnas datering bestämmer dess företräde. Nuvarande system med underrättelser via brev och inte elektroniskt, som sker med fast egendom, innebär svårigheter för både kreditgivare och föreningar att ha överblick och kontroll över alla aktuella och inaktuella pantsättningar. Kreditgivare ska skicka en underrättelse till föreningen när panträtten har upphört, men det sker eller antecknas inte alltid. Inaktuella anteckningar förekommer därför i lägenhetsregistren. När en ny kreditgivare får kännedom om inaktuell anteckning så måste denne be den förste kreditgivaren att skicka en underrättelse till föreningen att panträtten har upphört att gälla, eftersom en avnotering av en pant endast kan komma från kreditgivaren. En förutsättning är som sagt att den förste kreditgivaren är känd.
4. Felaktigt angivet lägenhetsnummer: Om lägenhetens nummer antecknas felaktigt blir inte pantobjektet korrekt identifierat. Under någon tid kan förvirring om lägenheternas numrering ha förelegat. Olika nummerserier förekommer. Lantmäteriets lägenhetsnummer är fyrsiffriga. De två första siffrorna anger vilket våningsplan bostaden ligger på. De två sista anger bostadens placering inom våningsplanet. Lantmäteriets register och föreningens förteckning är helt skilda från varandra och föreningen bestämmer själv hur lägenheterna ska numreras i fastigheten. Vissa förvaltare brukar dessutom konvertera föreningens nummer till egna interna lägenhetsnummer. Vid byte av förvaltare kan därför felaktigheter uppstå. Likväl har föreningen som nämnts ett lagstadgat ansvar att föra en korrekt lägenhetsförteckning.
5. Två lägenheter slås samman: Det är inte ovanligt att två lägenheter i en fastighet slås samman. Ibland skapas ett nytt lägenhetsnummer för den nya lägenheten, ibland behålls båda numren i föreningens lägenhetsförteckning. Det förekommer att endast ett av lägenhetsnumren anges i pantavtalet och/eller köpeavtalet.
VAD KAN NI GÖRA?
Din förvaltare måste ta pantregisterfrågan på yttersta allvar och vi har rest frågan via Borätt Forum för att skapa medvetenhet och debatt som förhoppningsvis leder till att vi får ett centralt pantregister i landet.
Förvaltaren måste snabbt gå igenom alla kunders panter och överlåtelser. Även din förenings. Som en följd av genomgången måste förvaltaren kontakta banker och boende för att komplettera där förvaltaren ser att registret är ofullständigt. I processen så bör också alla överlåtelsehandlingar gås igenom för att komplettera där dokument saknas.
Det betyder alla panter som förvaltaren har kännedom om kollas. De panter som förvaltaren inte har kännedom om, ja, de kan förvaltaren naturligtvis inte fånga. För att fånga hela pantbilden för en lägenhet så behöver förvaltaren och föreningen samarbeta med medlemmarna. Tillsammans med enskilda medlemmar så kan frågan ställas till samtliga banker om panter på en viss lägenhet. Det skulle ge ett i det närmaste komplett register. Kvar blir då panter som ställts
i säkerhet för lån på andra håll än via banker.
Detta är en synnerligen allvarlig fråga. Önskar ni råd i styrelsen så tveka inte att kontakta Borätt Forum. Ni når oss enklast på info@borattforum.se.
