Ett år amorterar de mindre och ett annat år mer. Möt bostadsrättsföreningen som tog initiativet till en friare, så kallad rörlig, amorteringsmodell för sina lån. Ett lyckat drag som både banken och föreningen är nöjda med.
Nu har vi hört om de många föreningar som sitter fast i traditionella avtal med banken. Men det finns faktiskt undantag. I Stora Ursvik i Sundbyberg har bostadsrättsföreningen Nissöga skapat sig utrymme för en egen ekonomisk modell till förmån för de boende. Det är en strategi som vuxit fram efter många och långa diskussioner i styrelsen. Ju mer de diskuterade frågan om hur man skulle hantera föreningens ekonomi, desto tydligare blev det att de skulle gå till banken och presentera en ny idé.
– Vi bor i ett nybyggt område och vår förening har funnits sedan 2009. Vi tänkte att det måste gå att ställa större krav på banken, säger Ronald Cedervaldh som är ordförande. Styrelsen har ju huvudansvaret för den ekonomiska förvaltningen och det är lätt att glömma bort att vi faktiskt kan påverka våra lånevillkor. Vi har gjort upp med vår bank om en rörlig amortering, och dessutom förhandlar vi hårt om räntan varje gång lånen ska tecknas om. Vi har vänt oss bort från den traditionella principen att alltid spika fast amorteringen i en tvingande storlek – vi gör i stället en extra amortering i slutet av året. Något år betalar vi mindre, ett annat år betalar vi mer.
De boende i BRF Nissöga representerar alla befolkningsgrupper; småbarnsfamiljer, vuxna, unga och äldre. Gemensamt för de som sitter i föreningens styrelse är att de engagerar sig i sitt boende och i föreningens ekonomi. Eftersom lägenheterna är relativt nybyggda hanterar man fortfarande en del mindre reklamationer som har uppstått i byggnadsprocessen, men också det fortsatta gemensamma arbetet med att till exempel skapa trivsamma gemensamhetsytor och förbättra grönområdena som omsluter husen. Till det krävs en hel del investeringar på kort och lång sikt.
Ronald berättar att reaktionen från banken redan från början varit odelat positiv. Inte så konstigt, tycker han
– Om föreningen får större utrymme att investera och därmed öka värdet på lägenheterna så skapar detta ett ökat värde på bankens investering också!
Men för att få det att fungera krävs ett målmedvetet arbete av medlemmarna i styrelsen och förtroende från medlemmarna. Det gäller att sätta en rimlig budget på de investeringar som görs för att inte äventyra den ekonomiska situationen i föreningen. Man måste tänka på marginalerna och göra en realistisk budget som gäller för flera år framåt.
– Även om föreningen inte ska gå med vinst, så driver vi detta som ett företag, fortsätter Ronald. Många föreningar har varit tvingade att höja sina avgifter med flera procent år efter år, medan vi med början i år har kunnat sänka avgiften med åtta procent! Vi fortsätter givetvis att på rörlig basis amortera och har dessutom nyligen förhandlat fram fantastiskt bra räntevillkor, vilket skapar ytterligare utrymme för både investeringar av värdeökande projekt och ökad trivsel samt att vi kan amortera. Förhandlingar angående räntan och en diskussion med banken om de större investeringar som vi vill göra, har vi kontinuerligt när lånen ska skrivas om.
Det här har även inneburit att föreningen vet vilka summor de har att röra sig med och vilka intäkter de har under året. Sedan planeras för de investeringar och aktiviteter som är till gagn för de boende i brf. Nissöga. Det kan vara nya bänkar eller buskar, träd och att behålla en fin gräsmatta runt de fyra huskropparna som utgör föreningen.
– Vi i styrelsen tar höjd för saker och ting och prioriterar de investeringar vi anser ger ett ökat mervärde tillbaka till de boende, vilket sker inom ramen för den ordinarie ekonomiska budgeten. Samtidigt lägger vi inte allt krut på att amortera allting, så att vi inte har något utrymme att investera i förbättringar och nytta som behövs idag och i framtidens boende, säger Ronald.
Han menar även att det inte ska ha någon betydelse för en förening vilken bank man vänder sig till för att förhandla om lägsta räntan och en rörlig amortering. Förhoppningsvis ställer sig större affärsbanker positiva till den här ekonomiska modellen med ”rörlig” amortering.
– Att bostadsrättsföreningen är en engagerad kund som jobbar aktivt för att förädla och förbättra förutsättningarna måste ju upplevas mycket positivt hos banken, säger Ronald. Jag uppmanar därför alla bostadsrättsföreningar att gå till sin bank när det är dags att omförhandla villkoren för lånen, och begära rörlig amortering och sänkt ränta. Bostadsrättsföreningen har allt att vinna, och det har banken också!
– Jag kan bara hålla med om att det är viktigt att förhandla fram bra villkor på föreningens lån, säger Tomas Pousette som är Borätts ekonomiska expert. När man förhandlar om lånen kan det också vara bra att påminna banken om den likviditet som föreningen har och som är en tillgång för banken. Att anpassa amorteringarna på lånen efter investeringsbehovet, som Nissöga gör, ger givetvis flexibilitet. Många föreningar har dock inte samma gynnsamma ekonomiska situation, utan brottas med att få budgeten att gå ihop för att inte behöva höja avgifterna!
