Ny dom inger hopp till oäkta bostadsrättsföreningar

Kammarrätten i Stockholm har bedömt vilken metod som kan accepteras när man skall bestämma ett bruksvärde för bostäder upplåtna med bostadsrätt, det vill säga hur man ska beräkna den kvalificerade delen som sedan ska jämföras med den icke kvalificerade delen, bland annat lokalhyresintäkter.

 

Annika Arnström, Skattejurist. FOTO: Privat

 

 

 

Text: Annika Arnström, skattejurist, Arnström Property Tax AB

 

 

Skatteverket har sedan en längre tid intagit en restriktiv och fiskal hållning ifråga om vad som krävs för att föreningar skall uppfylla förutsättningarna för att beskattas såsom privatbostadsföretag. Skatteverket menar att det värdeår som åsatts i fastighetstaxeringsammanhang, också styr vilket bruksvärde som respektive bostad skall anses ha. Just åsatta värdeår vet jag som arbetar mycket med fastighetstaxering, är problematiskt och inte sällan icke representativa. Detta beror på att regelverket medger omfattande standard- och värdehöjande åtgärder utan det att värdeåret förändras överhuvudtaget. Det gör att föreningarna kan ha hyggligt uppgraderade byggnader utan det att Skatteverket anser att bruksvärdet har ökat. Skatteverket använder sig trots detta av åsatt värdeår för att bestämma bruksvärdet.

Kammarrätten hade i aktuellt fall att bedöma om det var möjligt att göra en bruksvärdering av respektive lägenhet, det vill säga att varje lägenhet skulle värderas för sig. Klaganden, Bostadsrättsföreningen Surbrunnsgatan 62-64, ansåg att en sådan bruksvärdering var mer rättvis än den metod Skatteverket förespråkade som byggde på ett värdeår och en generell hyresnivå. Bostadsrättsföreningen åberopade dels ett värdeutlåtande, dels uppgifter om jämförelseobjekt.

Vilken metod som skulle användas var förstås helt avgörande för frågan om hur föreningen skulle beskattas.

Kammarrätten konstaterade i sina domskäl att eftersom det saknas bostäder upplåtna med hyresrätt i byggnaden måste en bruksvärdeshyra bestämmas. Rätten hänvisade till det utlåtande som lämnats avseende bruksvärdet för respektive lägenhet och konstaterar också att i detta bruksvärde ingår värdet av bostadsrättshavarnas egna standardhöjande reparationer. Rätten ansåg dock, till skillnad från Skatteverket, att sådana egna standardhöjande reparationer måste tas hänsyn till eftersom det följer av tillgängliga metoder för att bestämma bruksvärdet, att detta hänsynstagande sker. Föreningen hade även åberopat jämförelseobjekt till styrkande av bruksvärdenivån.

Kammarrätten bedömde sammantaget att andelen kvalificerad verksamhet i föreningen var tillräckligt hög för att bifalla föreningens talan. Kammarrätten accepterade således att varje lägenhet bruksvärdesvärderades för sig.

Detta är mycket glädjande och faktiskt också logiskt och rimligt. Min slutsats är att Skatteverket kommer att få svårt att driva den linje de sedan länge drivit – att värdeåret styr bruksvärdet och att bostadsrättshavarnas egna standardhöjande reparationer inte ska få lov att medräknas när kvalificerad del skall beräknas.

Skatteverket har förstås överklagat till Högsta förvaltningsdomstolen som nu har att avgöra om Skatteverket skall få prövningstillstånd. Detta återstår att se, men så långt allt väl.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *