Sommaren har gått över i tidig höst, valet har avslutats och en ny regering är på väg att bildas. För de flesta bostadsrättsföreningar i landet är val till styrelsen redan avklarat och det är dags att komma igång med höstens styrelsearbete.
I många föreningar innebär det också att nya styrelseledamöter
ska introduceras i styrelsens arbete. Nya ledamöters introduktion
i styrelsen är ett utmärkt tillfälle för hela styrelsen att göra
en översyn av hur föreningen är organiserad och hur förvaltningen
av föreningens verksamhet sköts.
Under året har framför allt två frågor diskuterats i bostadsrättsliga sammanhang
– avskrivningar och andrahandsuthyrning. Alldeles oavsett om
frågorna redan har varit föremål för diskussion på årsstämman eller ej är
det frågor som även fortsättningsvis kommer att vara aktuella för styrelsen.
Frågorna skiljer sig åt men tillsammans berör de flertalet grundläggande
delar av föreningens verksamhet såsom underhåll av föreningens
byggnad, avgifter till föreningen, föreningens stadgar, föreningens medlemmar
samt andrahandsupplåtelser (andrahandsuthyrning). Att inleda
höstens styrelsearbete med utgångspunkt i hur föreningen hanterar
avskrivningar och andrahandsuthyrningar är ett bra sätt att introducera
nya styrelseledamöter i föreningens verksamhet.
En genomgång av föreningens principer för avskrivningar leder vidare
till den större frågan om hur föreningen står rustad för framtida underhåll
av föreningens byggnad, det vill säga en direkt inblick i föreningens ekonomi
samt i vilket skick föreningens byggnad befinner sig i. En översyn
av föreningens rutiner för andrahandsuthyrning ger kännedom om vilka
andrahandsuthyrningar som finns och vem som faktiskt bor i föreningens
byggnad.
Avskrivningar
Under våren har frågan om progressiv respektive linjär avskrivning för
bostadsrättsföreningar uppmärksammats i media. Mörka scenarion har
målats upp där det påstås att kraftiga årsavgiftshöjningar kan vänta runt
hörnet. Frågan har belysts från olika perspektiv men alltför ofta har inläggen
kommit att fokusera på avskrivningsmetod och avskrivningsbeloppens
storlek istället för att fokusera på vad som faktiskt spelar en större roll
för föreningen – hur föreningen står rustad för framtida underhåll av föreningens
byggnad.
Alla bostadsrättsföreningar är bokföringsskyldiga och omfattas av kravet
på att upprätta en årsredovisning. Av årsredovisningslagen framgår att
anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod ska skrivas av systematiskt
över denna period. Mark anses ha en obegränsad livslängd och
ska inte skrivas av. Byggnader har däremot en begränsad livslängd och ska
följaktligen skrivas av. Linjär avskrivning innebär att byggnaden skrivs av
med lika stora belopp varje år. Progressiv avskrivning innebär att avskrivningarna
ökar med tiden.
Bokföringsnämnden kom i slutet av april i år ut med ett förtydligande
till sin vägledning. Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2)
där Bokföringsnämnden slog fast att progressiv avskrivning av byggnader
inte är en metod som kan användas. Bostadsrättsföreningar ska fortsättningsvis
tillämpa linjär avskrivning. Avskrivningar på föreningens byggnad
är en kostnad som ska redovisas i föreningens resultaträkning.
Avskrivningar är dock en kostnad som inte påverkar föreningens likviditet,
det är med andra ord inte en utbetalning av medel från föreningens
kassa.
Avskrivningsbeloppets storlek är i sig irrelevant för hur
föreningens står rustad till att i framtiden underhålla föreningens
byggnad. För att ge ett exempel. En nyligen bildad bostadsrättsförening
med en nybygd byggnad gör avskrivningar på sin byggnad med ett årligt
belopp överstigande en miljon kronor. På den intilliggande fastigheten
har en annan bostadsrättsförening, vars byggnad uppfördes kring förra
sekelskiftet, underhållit sin byggnad vilket ger att vid en jämförelse har
de båda byggnaderna en lika lång återstående teknisk livslängd. Till
skillnad från den nybildade föreningen skriver den äldre föreningen av
sin byggnad med ett årligt belopp om trehundratusen kronor trots att
föreningarna tillämpar samma avskrivningsmetod och samma avskrivningstid.
Avskrivningsbeloppets storlek blir dessutom missvisande då det avser
avskrivning på hela byggnaden inklusive det som brukar räknas till det
inre underhållet och som bostadsrättshavaren ska svara för (om inte annat
anges i stadgarna). Varken i tiden före eller efter Bokföringsnämndens
ställningstagande kring avskrivningar i bostadsrättsföreningar har det
BORÄTT JURIDIKFRÅGAN
16 tidningenboratt
funnits krav på att föreningen ska täcka kostnaden för avskrivningar med
årsavgiftsuttag. Huruvida föreningens ska täcka kostnaden för de redovisningsmässiga
avskrivningarna genom årsavgiftsuttag eller genom att
balansera ett underskott är inte reglerat i lag utan faller istället på föreningen,
genom styrelsen, att fatta beslut om.
Vad som är relev ant är föreningens årsavgiftsuttag och vad
årsavgiftsuttaget avser att täcka samt hur detta står i relation till
föreningens finansieringsplan för framtida underhåll av byggnaden.
Enligt bostadsrättslagen ska en förenings stadgar ange grunderna för
avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens
byggnad. Det finns dock inga tvingande regler för under vilka förutsättningar
och i vilken ordning medel ska avsättas till underhåll av
föreningens byggnad. Flertalet föreningar har istället angett i sina
stadgar att avsättning ska ske enligt en antagen underhållsplan för
framtida underhåll av föreningens byggnad.
Det är få föreningar som själva besitter kompetensen att upprätta en
underhållsplan. Föreningen bör istället anlita professionell hjälp. Med en
underhållsplan som underlag kan styrelsen, i samråd med föreningens
ekonomiska förvaltare och bank, bestämma det årsavgiftsuttag som erfordras
(utöver det årsavgiftsuttag som ska täcka den årliga driften) för att
finansiera föreningens framtida underhåll av sin byggnad. I detta avseende
är det betydligt mer intressant och relevant att titta närmare på hur föreningen
avser att finansiera det framtida underhållet av byggnaden snarare
än att diskutera avskrivningsmetoder och avskrivningsbelopp. Det som
med säkerhet kan konstateras är att varken val av avskrivningsmetod eller
avskrivningsbeloppets storlek kommer att ge ett svar på vad föreningens
framtida underhåll kommer att kosta föreningen eller hur föreningen ska
finansiera sådant underhåll.
Andrahandsuthyrning
Från den 1 juli i år gäller två nya regler för andrahandsuthyrning av
bostadsrätter. De nya reglerna innebär att bostadsrättshavaren inte behöver
ha lika starka skäl för att få upplåta lägenheten i andra hand. Från den
1 juli räcker det att bostadsrättshavaren har ”skäl” för att upplåta lägenheten
i andra hand, istället för ”beaktansvärda skäl” som tidigare erfordrades.
Syftet med ändringen är att det ska bli lättare att hyra ut i andra hand
varmed det befintliga bostadsbeståndet ska kunna utnyttjas bättre. Mer
om vad ändringen innebär går det att läsa om i detta nummer av Borätt.
En ökad andrahandsuthyrning av bostadsrätter kan innebära ökade
kostnader för föreningen och framförallt mer arbete för styrelsen. Lagstiftaren
har därför gjort det möjligt för föreningarna att ta ut en särskild
avgift för bostadsrättshavaren som upplåter sin lägenhet i andra hand.
Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara
högst tio procent av prisbasbeloppet, för närvarande motsvarar det högst
4440 kronor per år.
De lättade kraven för att få upplåta sin bostadsrätt i andra hand gäller
enligt lag och är direkt gällande mot föreningen. Möjligheten att ta ut en
särskild avgift av bostadsrättshavaren vid andrahandsupplåtelse förutsätter
dock att det anges i föreningens stadgar. Bolagsverket har först i och
med att de nya reglerna trädde i kraft registrerat stadgar där det anges att
föreningen kan ta ut den särskilda avgiften. Beslut om ändring av stadgar
kan ha fattats innan de nya reglerna trädde i kraft men det kommer sannolikt
hållas en rad extrastämmor under hösten för att kunna få till ändringen
av stadgar hos de föreningar som önskar ta ut den särskilda avgiften.
Står föreningen inför ett tillägg i stadgarna avseende den särskilda
avgiften för andrahandsupplåtelse är det ett bra tillfälle att göra en översyn
av stadgarna i sin helhet. Många föreningar har stadgar som har ett antal
decennier på nacken och det kan tjäna flera syften att ta fram nya stadgar
som exempelvis är tydligare i vad gäller fördelning av ansvar för inre och
yttre underhåll, avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens
byggnad och andrahandsuthyrning.
En lättad reglering kring andrahandsuthyrning innebär att styrelsen
sannolikt kommer att få fler ansökningar om tillstånd att hantera. Har din
förening idag ingen rutin för att hantera sådana ansökningar är det ett bra
tillfälle att ta fram en mall för ansökning om tillstånd för andrahandsuthyrning,
gå igenom befintliga andrahandsuthyrningar och förbereda för
ett särskilt avgiftsuttag (förutsatt att stadgarna så medger).
Känn din förening
Att som ny styrelseledamot lära känna din förenings verksamhet tar tid.
Om du tillsammans med omvalda styrelseledamöter sätter dig in i din
förenings hantering av avskrivningar (eller ännu hellre det framtida
underhållsbehovet och hur det ska finansieras) och andrahandsuthyrning
kommer du att få en bra kännedom om din bostadsrättsförenings viktigaste
delar – föreningens byggnad och föreningens medlemmar.
