Thomas Lindman, ansvarig ekonomisk förvaltare på Storholmen Förvaltning, vad finns nu att säga om K2/K3?
– När det gäller den mycket aktuella
frågan om K2/K3 så har Borätt tidigare
konstaterat att det är likviditeten i en
förening som är det ekonomiska måttet
på hur en förening mår. Givetvis
förutsatt att föreningens fastighet har
underhållits normalt enligt underhållsplanen
genom åren. Detta skulle
i sig tala för K2. Nackdelen med K2
som det förhåller sig just nu, och jag
betonar just nu, för sanningen är att
ämnet som sådant fortfarande är oklart
på många håll, är att en förening måste
förhålla sig till en omvärld. Omvärlden
pekar just nu mot K3, då revisorerna
mer eller mindre har låst sig gentemot
detta alternativ.
Vad menar du med att revisorena
låst sig på K3?
– Grunden till revisorernas ställningstagande
är bl.a. att K2-regelverket inte
är till fullo genomarbetat, då en del
svar som lämnas av BFN (BokFörings-
Nämnden) gällande K2 går stick i stäv
med grundrekommendationen, och att
BFN har planerat in ett förändringsarbete
av K2. Dessutom ger K3 den
teoretiskt mest korrekta redovisningen
och detta faktum tilltalar naturligtvis
revisorerna.
Vad kan du säga mer om K3?
– K3 har ytterligare en fördel som
tilltalar köpare till en bostadsrätt och
framför allt mäklarna och det är att
dessa kommer att ha lättare att ta till
sig en årsredovisning baserad på K3 då
en genomförd underhållsåtgärd skrivs
av över tid. Enligt K2 kostnadsförs alla
underhållsåtgärder direkt det aktuella
året med en direkt resultatpåverkan
som följd. Rent faktiskt innebär K2
inte att föreningen mår sämre men
resultatet ett givet år kan få potentiella
köpare och mäklare att dra åt sig
öronen om t.ex. en liknande grannförening
visar resultat enligt K3. Återigen
är detta enbart en redovisningsteknisk
aspekt men vi måste inse att framför
allt mäklarna behöver tid på sig för att
lära sig att förstå skillnaderna mellan
K2 och K3.
Kan du ge oss en kort sammanfattning?
– Sammantaget; med hänsyn tagen till
att K2-regelverket ska omarbetas av
BFN och med hänsyn till marknadens
förståelse för skillnader i resultat så bör
föreningen välja K3. Dock med det
viktiga tillägget att likviditetsanalysen
ges en framträdande roll i årsredovisningen
eftersom när allt är sagt om
K2/K3 så är vi tillbaka vid ruta ett, dvs
det är likviditeten som är det mått som
bäst beskriver en förenings ekonomiska
status.
En förening kan byta från K2 till
K3 eller vice versa en gång utan att
konsekvenserna blir genomgripande
aktiverings- och kostnadsmässigt.
Det betyder att en förening som inte
har stora underhållsåtgärder inom en
snar framtid kan gå igång med K2 och
sedan byta till K3 och vice versa, den
förening som väljer K3 initialt kan byta
en gång utan stora konsekvenser.
Vad säger du till era kunder?
– Jo jag menar att Storholmens rekommendation
är:
• K2 för de föreningar som är nybyggda
och inte har stora underhållsåtgärder
inom de närmsta åren
för att sedan gå över till K3 när
dessa börjar gå igång.
• K3 för de föreningar som redan är
igång med att utföra underhållsåtgärder
enligt underhållsplanen.
Om föreningen väljer K3, vad ska då
göras?
– Rent konkret så bör förvaltaren, tillsammans
med styrelsen i de föreningar
som väljer K3, göra en komponentindelning
som tar hänsyn till beräknad
återstående livslängd för 7-9 komponenter,
enligt Boverkets och SABO:s
rekommendationer, som byggnadsvärdet
delas upp i. Dessutom bör förvaltaren
fortlöpande titta på tillkommande
investeringar och dela upp dem i reparations-,
underhålls- och värdehöjande
moment (byggnadsmässigt värdehöjande
ej marknadsmässigt).
Storholmen har för sin del, efter
överläggningar med revisionsbyrån
PWC, beslutat att följa den av PWC
upprättade 1100-sidiga publikation
gällande K3-redovisning som får
betraktas vägledande i redovisningsvärlden.
Brasklappen i resonemanget, vilken
också visar på att arbetet fortsätter hos
berörda beslutsinstanser, är följande:
– Detta är under förutsättning att
inte en framtida omarbetad K2:a ger
en annan rekommendation. Borätt
kommer givetvis att följa BFNs arbete
med K2 för att se vart det leder och var
det landar.
– Dessutom så håller en grupp inom
Redovisningsrådet (eller Rådet för
finansiell rapportering som de heter
numera) på att ta fram nya redovisningsregler
för bostadsrättsföreningar.
Dessa är helt frikopplade från årsredovisningslagen
och skall därmed
vara mycket bättre anpassade för de
specifika förutsättningar som utmärker
en förening. Dessa beräknas vara
färdiga om ungefär tre år. Det här är
ett arbete som vi på Borätt välkomnar
då bostadsrättsföreningar är väsensskilda
från aktiebolag samt övriga
ekonomiska föreningar och bör ges
ett eget ramverk för redovisning och
rapportering. ■
