En ny tid är här i den bemärkelsen att Riksbanken varit mycket tydlig med att reporäntan höjs i antingen december eller februari. Vi kan alla spekulera i hur snabbt och kraftigt Riksbanken kommer att höja räntan, men vi kan konstatera att högre räntekostnader och därmed avgifter för bostadsrättsföreningar är att vänta.
Flera länder har inlett sina höjningscykler, som till exempel USA, Kanada, Storbritannien och Norge. I Sverige har vi fått nya spelregler att förhålla oss till eftersom Riksbanken för några veckor sedan informerade om att en första höjning antingen kommer i december eller februari med 0,25 procentenheter. Detta är en mycket viktig händelse för alla bostadsrättsföreningar som anger nya förutsättningar eftersom Riksbanken ska påbörja en höjningscykel.
Räntekostnader på föreningens låneskuld är normalt en av de största kostnadsposterna och påverkar därför direkt föreningens avgiftsnivå. Figuren intill visar med tydlighet att vi har haft en markant fallande räntetrend i över 20 år som betyder att låntagare för ett givet lånebelopp betalar allt lägre räntekostnader. Den röda linjen visar Riksbankens reporänta som är basen för alla räntenoteringar. Det är främst Riksbankens beteende som kommer att påverka en förenings räntekostnader och därmed framtida avgifter.
DET ÄR VIKTIGT ATT FÖRSTÅ att finanskrisen (under 2008-09) haft stor betydelse för föreningars avgifter eftersom den medfört låga och fallande räntor. Europas problem har medfört att föreningars avgifter blivit lägre. Riksbanken är i hög grad beroende av ECB:s agerande, vilket är lätt att förstå genom att se hur väl den röda och svarta linjen i guren följs åt.
Det som kommer att styra Riksbankens agerande och därmed framtida brf-avgifter är – förutom ECB – den ekonomiska utvecklingen och inflations- och tillväxtutsikter specifkt. Det är troligt att inflationen kommer att ligga i närheten av Riksbankens mål på 2 procent de närmaste åren. Eftersom världensvaru-, tjänste-, arbets- och kapitalmarknader i allt högre grad integrerats kanman påstå att den svenska inflationen sedan länge äromvärldsbestämd. Inflationen i de flesta länderhar börjat stiga (se figur),vilket beror på både högreråvarupriser och stigandelönekostnadsutveckling. Denna ”cykliska” ökning av inflationen är inte på något sätt oroande men den är svagt uppåtriktad – precis vad Riksbanken vill se.Den strukturella inflationen hålls fortfarandenere till följd av hög globalkonkurrens, robotisering och automatisering. Ur den synvinkeln är det svårt att hitta argument för kraftigt stigande inflation och därmed räntor.
DET ÄR RIMLIGT ATT RÄKNA med att låneräntan för en genomsnittlig förening stiger med två procentenheter på några års sikt. En förening med en låneskuld på 10.000 kronor per kvm, kommer i ett sådant läge att behöva höja avgiften med ca 1.000 kronor i månaden för en lägenhet på 60 kvm. Slutssatsen blir att det redan nu är rimligt att planera för framtida avgiftshöjningar.
Hur snabbt stigande räntor slår igenom på avgifterna beror, förutom storleken på låneskulden, dels på hur snabbt Riksbanken höjer, dels på respektive förenings räntebindningstid. En högre andel långa fastförräntade lån kommer att fördröja denna effekt och samtidigt begränsa risken för snabbt stigande avgifter om Riksbanken skulle höja i snabbare takt än vad de flesta bedömare förväntar sig. Däremot kommer en förening med stor låneskuld och kort räntebindningstid att vara tvungen att snabbt höja avgifter markant om Riksbanken skulle höja snabbare än väntat.
Det viktigaste medskicket är ändå att alla föreningar med låneskuld kommer att vara tvungna att höja avgifterna på sikt – oavsett räntebindningstid. Frågan är mer när detta kommer att hända.
