Hur ser föreningens ekonomi ut? Resultatet av inkomster och utgifter måste ställas i relation till något för att visa hur det går. Därför plockar man fram nyckeltal för att värdera verksamheten. Nyckeltalen berättar i korta drag hur bilden ser ut och vad föreningen har för ekonomi.
En bostadsrättsförening finansieras vanligtvis genom en kombination av eget kapital i form av insatser från medlemmarna och långfristiga lån från hypoteksinstitut.
I bostadsrättsföreningen finns inget vinstkrav. Föreningens ekonomi förvaltas så att intäkter och kostnader hålls på en jämn nivå. Det gäller att behålla fastighetens värde och samtidigt se till att de som bor får en rimlig kostnad. Det handlar om att göra en budget för hur underhåll och investeringar ska finansieras på kort och längre sikt, såväl som för hur den dagliga driften ska betalas. Den långsiktiga finansieringen är den första viktiga faktorn för att bedöma risken i föreningens ekonomiska verksamhet.
Det räcker inte alltid med att uttrycka resultatet i kronor för att avgöra om det går bra eller dåligt, det säger väldigt lite eftersom man då inte vet något om omsättning eller satsat kapital. Därför måste resultatet ställas i relation till något. För att få grepp om ekonomin och kunna göra en ekonomisk plan för långsiktig planering och för löpande kostnader kan man plocka ut viktiga fakta i så kallade nyckeltal. Nyckeltal är en benämning på vissa tal som ofta används för att värdera ett företag eller en organisation och dess verksamhet. De kallas nyckeltal för att man ser dem som en ”nyckel” till att förstå utvecklingen.
Nyckeltalen berättar i korta drag hur kostnadsbilden ser ut och vad föreningen har för ekonomi. När föreningen ska sälja lägenheter är det vad spekulanterna vill se för att kunna jämföra med andra objekt, men även i andra sammanhang kan det vara användbart för bostadsrättsföreningen. Till exempel för att bedöma om en ny ekonomisk plan ska upprättas för underhåll och renoveringar, eller när man ska lägga om lån och planera investeringar.
Många föreningar har svårt att göra avvägningen hur mycket nuvarande medlemmar ska betala för till exempel fastighetsunderhåll som kanske främst kommer framtida bostadsrättsinnehavare till godo. Lånar föreningen mer pengar innebär det att föreningens soliditet försämras och att den finansiella risken ökar i föreningen. Soliditeten i bostadsrättsföreningar har i genomsnitt varit 40 procent under senare hälften av 2000-talet. Det är dock inte så enkelt att mäta soliditet i en bostadsrättsförening eftersom fastigheterna sällan tas upp till marknadsvärde i balanstillgångar, framför allt inte i äldre föreningar vars fastigheter har stigit kraftigt i värde sedan bildandet.
Högre insatser från de boende minskar behovet av skuldsättning men innebär också att medlemmarnas privatekonomiska risk ökar, vilket kan påverka föreningens uppbyggnad och verksamhet.
Den löpande finansieringen av föreningens verksamhet är den andra viktiga faktorn för att bedöma föreningens ekonomiska verksamhet. Denna finansiering sker huvudsakligen genom årsavgifterna.
I längden måste årsavgifterna täcka de årliga kostnaderna. På kortare sikt måste även föreningens löpande utbetalningar täckas av medlemmarnas årsavgifter.
När man ska ta fram fungerande nyckeltal är det viktigt att tänka på att de ska vara användbara och relevanta. De ska vara anpassade till föreningens förutsättningar och situation. Och slutligen, de ska gå att kommunicera. Vilka ska läsa? Är de lätta att förstå? Det är bättre att ha några få nyckeltal som är relevanta, än att ha många som ger en diffus bild.
Det finns inget regelverk för hur nyckeltal ska redovisas, vilket gör att de inte är helt problemfritt att använda sig av dem. Teoretiskt finns det en möjlighet att ”frisera” sanningen för att få bättre nyckeltal, till exempel genom att räkna in förråd, källare och cykelrum i boytan.
Vill du ha hjälp med att förstå nyckeltal för din förening så kan du vända dig till Borätt Forum.
Här är några nyckeltal som skulle kunna vara intressanta för bostadsrättsföreningen:
- Belåning per kvadratmeter
- Årsavgift per kvadratmeter
Samtliga årsavgifter i förhållande till fastighetens
bostadsyta, varav:
Räntekostnader per kvadratmeter.
Räntekostnaders andel av årsavgifter. Räntekostnaden är för många föreningar den allra största utgiften, och har därmed störst påverkan på årsavgiftens storlek. Är räntekostnaden under 25 procent av omsättningen är det bra. Nya eller nybildade föreningar har ofta räntekostnader på 50 procent eller mer. Då måste de ha mycket höga avgifter för att matcha de stora räntekostnad-erna, annars ökar kostnaden i framtiden. Räntekostnader över 60 procent är inte alls bra.
Driftskostnader per kvadratmeter.
Med driftskostnader menas kostnader för administration, försäkring, värme, gemensam el, vatten, tillsyn och skötsel, reparationer samt städning av gemensamma utrymmen med mera. Här ingår också fastighetsavgift.
Planerat yttre underhåll per kvadratmeter.
Här anges kostnad för aktiviteter för underhåll av mark, byggnad utvändigt och installationer.
Värmeförbrukning kWh per kvadratmeter eller kr per kvadratmeter.
Hur mycket energi det går åt för att värma upp lokaler och vatten.
Amortering per kvadratmeter.
Utifrån hur stora lån fastigheten har och hur finansieringen ser räknar man fram hur stor amorteringen är per kvadratmeter.
