Inom kort genomför Riksbanken den första räntehöjningen på många år och fler kommer, men sannolikt i långsam takt. Detta kommer att ge högre räntekostnader och ökade avgifter i bostadsrättsföreningar. Stigande räntor kommer även att accentuera frågan om till exempel ränteavdragsmöjligheter och en illa fungerande bomarknad. Räkna därför med att politiska beslut inom kommande mandatperiod kommer att påverka prisbilden på bostadsrätter.
Inom kort kommer Riksbanken att inleda en räntehöjningscykel, vilket kommer att medföra högre räntekostnader och därmed stigande avgifter för bostadsrättsföreningar. Det kan tyckas vara märkligt, men många köpare av bostadsrätter är inte medvetna om föreningens skulder och därmed inte den potentiella ”bomb” som kan ligga i känslighet för ökade avgifter. Det mest troliga är dock att vi får se långsamt stigande räntor utan någon större dramatik.
SAMTIDIGT FINNS ETT annat spel, som i högsta grad påverkar både bostadsrättsinnehavare och föreningar, nämligen politiska beslut rörande amortering, bolånetak, ränteavdragsmöjlig- heter, reavinster etcetera. Diagrammet visar prisutvecklingen sedan 2004 för bostadsrätter i Stockholm, mellanstora städer och genomsnitt för Sverige. Det är uppenbart att kraftigt fallande räntor under denna period bidragit till högre skuldsättning, ökad efterfrågan på bostadsrätter och dämpat avgiftsutvecklingen för föreningar.
I diagrammets prisutveckling ingår enbart ”gamla” bostadsrätter, skulle nyproduktion inkluderas skulle prisfallet under senaste dryga året vara större i till exempel Stockholm eftersom det finns ett överutbud av nyproduktion för välbeställda hushåll. Därutöver har även bolånetak och ökade amorteringskrav haft en negativ effekt på prisbilden.
När låneräntor börjar stiga innebär det att ränteavdragsmöjligheterna blir allt viktigare för hushållen. Förutom att statens intäkter minskar betyder generösa ränteavdrag att hushållens räntekänslighet minskar. Detta minskar penningpolitikens effektivitet, vilket är ett bekymmer för Riksbanken. Det är inte konstigt att låga räntor kombinerat med generösa avdragsmöjligheter kraftigt bidragit till att öka hushållens köpkraft, drivit upp bostadspriser och ökat skuldsättningen. Enligt statistik från SCB är det framför allt barnfamiljer och åldrar runt 40 år som varit vinnare.
POLITIKER ÄR FULLT medveten om att det behövs åtgärder för en bättre bomarknad. Bolånetak och amorteringskrav förhindrar till exempel unga hushåll att delta på marknaden. Lägg därtill att banker kräver att hushåll ska klara räntor på sex till sju procent. Introduktionen av de båda amorteringskraven påverkar enbart nya lån, varför det finns risk att fler bor kvar i sin gamla lägenhet och att rörligheten minskar. Nyproducerade hyresrätter har höga hyror samtidigt som gamla hyresrätter omsätts för lite och är skyddade av hyresregleringen. Dagens låga räntor, tillsammans med goda avdragsmöjligheter, medför att det kassaflödesmässigt blir mer gynnsamt att köpa en bostadsrätt jämfört med att hyra nyproducerade hyresrätter.
Politiker tvekar att begränsa avdragsmöjligheten eftersom många väljare, såväl nya som gamla låntagare, drabbas. Det är också principiellt tveksamt att låta hushåll köpa bostäder och ta lån anpassat till vissa skatteregler och sedan ändra i efterhand. En god gissning är att en successiv långsam avtrappning av ränteavdragsmöjligheterna kombineras med andra reformer. Ett lägre amorteringskrav skulle gynna efterfrågan på bostadsbyggande, men påverkar bara nya lån medan ränteavdrag påverkar även gamla lån, det är med andra ord inte ett nollsummespel. Andra alternativ i ekvationen är lättnader i form av lägre reavinstskatt på bostadsrätter, höjd fastighetsskatt och/ eller sänkt inkomstskatt som påverkar även yngre människor det vill säga är generationsneutralt. Räkna både med en reform som kommer att inkludera många olika aspekter som nämnts ovan, men som bekant tar politiska beslut ”för lång tid”.
VI HAR TROTS ALLT en god konjunktur med stark arbetsmarknad, låga räntor och goda demogra ska förutsättningar. Behovet av att bygga bostäder är mycket stort, men det är i första hand billigare hyresbostäder som efterfrågas. En sidledes prisutveckling på bostads- rätter är rimlig eftersom räntekostnader visserligen är stigande men fortsatt på låga nivåer samtidigt som de makroekonomiska förutsättningarna kan väntas vara goda. Riksbanken kommer inte att förstöra festen. Men räkna med att reformer kommer att påverka bilden på längre sikt.
