Det var i mitten av december 2016 som den rödgröna majoriteten i Stockholms kommunfullmäktige valde att klubba igenom en höjning av tomträttsavgälderna inom Stockholm stad.
Regeringen har tillsatt en utredning för ökat konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (Ju 2015:11). En bostadsrättsförening har tre typer av kostnader. Kostnader för drift, kapital och slitage. En viktig fråga som behandlas i utredningen är föreningarnas redovisning av slitaget av föreningarnas byggnadskomponenter.
I bokföringen ska slitaget motsvaras av posten avskrivningar på föreningens byggnader. Eftersom redovisningen bygger på historiska värden kommer avskrivningarna med tiden att avvika allt mer från byggnadernas återanskaffningspris. Den dagen t.ex. hängrännorna är fullt avskrivna och behöver bytas ut kommer det inte att nnas tillräckligt med pengar för att köpa nya hängrännor eftersom priset på de nya hängrännorna ökat på grund av inflationen. Av den anledningen är det bra om föreningen avsätter medel till den yttre reparationsfonden.
IDAG ÄR DET MÅNGA föreningar som går med underskott samtidigt som många föreningar har för låga avskrivningar. Effekten blir då att den dagen de ska köpas nya hängrännor måste föreningen låna pengar. Så länge föreningens belåning är låg är det inget problem. Men effekten blir att kapitalkostnaden ökar och som ett brev på posten årsavgiften också.
Bästa sättet för en förening att slippa kraftiga framtida höjningar av årsavgiften på grund av för låga avskrivningar och underskott i föreningens ekonomi är att upprätta en teknisk underhållsplan och anpassa avskrivingar och avsättning till den yttre underhållsfonden efter behovet enligt den tekniska underhållsplanen. Så mitt råd till alla föreningar är att se till att ha en aktuell teknisk underhållsplan som uppdateras löpande och att styrelsen ser till att anpassa avskrivingar och avsättning till yttre fond efter behovet enligt den tekniska underhållsplanen. Det skulle förvåna mig mycket om inte ett av förslagen från utredningen är att föreslå krav på att alla föreningar måste ha en teknisk underhållsplan.
EN FÖRENING SOM strävar efter en sund och hållbar ekonomi ser till att den inte går med systematiska underskott år ut och år in. Att göra korrekta avskrivingar och stora avsättningar till yttre reparationsfond betyder ingenting så länge man inte redovisar balans i föreningens ekonomi. Vill man värna om medlemmarnas intresse av att långsiktigt ha en så låg årsavgift som möjligt och ett så högt värde på bostadsrätten som möjligt finns inget annat alternativ än att styrelsen ser till att föreningens ekonomi är i balans och att sparandet i föreningen motsvarar slitaget.
I framtiden kommer kravet på ökad transparens över föreningens ekonomi att öka. Konsumenter, banker och mäklare vill veta föreningens skuldsättning och sparande för framtida reparationer och renoveringar. Med dagens höga bostadspriser och hushållens höga skuldsättning är det knappast förvånande. Det som förvånar är att kravet på ökad transparens inte kommit tidigare.
