Bankerna har idag rekordhöga marginaler och många accepterar väl lätt en till synes låg ränta. Var medveten om din förenings kreditvärdighet, förhandla med banken och var inte för lojal.
Det är uppenbart att vi går mot sämre ekonomiska tider. Sverige är ett litet öppet land med stor utrikeshandel, vilket medför att vi är mycket känslig för utvecklingen i vår omvärld. Naturligtvis är lägre tillväxt och sämre utsikter på arbetsmarknaden mindre goda nyheter för bland annat bostadsrättsinnehavare samtidigt som bankerna kan väntas bli lite mer försiktig med utlåning. Summa summarum betyder det att nyproduktion av bostadsrätter kommer att ha det fortsatt jobbigt. Vidare är det knappast troligt att bostadsrättspriser ”på gamla bostadsrätter” stiger i någon större utsträckning. En joker i sammanhanget är börsutvecklingen eftersom stigande börs har en tendens till att öka efterfrågan på bostadsrätter och vice versa.
EFTERSOM RIKSBANKEN har ett inflationsmål, som understigits i många år, har räntenivån i Sverige sänkts till långsiktigt orimligt låga nivåer. Nu ligger emellertid inflationen nära målet och vi har en het arbetsmarknad, vilket förklarar varför Riksbanken höjde i december. Räntor kan sägas vara en automatisk stabilisator med betydelsen att en svagare ekonomisk utveckling innebär ett lägre inflationshot och därmed lägre räntor. Förutom att motverka en alltför svag börsutveckling betyder fortsatt låga räntor en positiv variabel för bostadsrättsinnehavare och föreningar.
Eftersom den globala tillväxten är på väg att falla är det troligt att båda Fed och ECB kommer att agera försiktigt, vilket påverkar Riksbanken. Svenska hushåll har en hög skuldsättning och samtidigt en kort räntebindningstid. Innebörden av detta är att höjningar av Riksbanken kommer att bita direkt och det behövs sannolikt inte särskilt stora höjningar innan det påverkar hushållens konsumtionsmöjligheter. Det är rimligt att vänta sig att Riksbanken höjer till noll procent innan sommaren, men därefter blir endast marginella höjningar de närmaste åren.
Det är viktigt för bostadrättsföreningar att dels förstå hur en bank fungerar, dels bankens avkastningskrav eftersom de påverkar räntepåslaget på bankens egen finansieringskostnad. För det första har bankerna idag lika högt avkastningskrav (cirka 15 procent på eget kapital) som för 20 år sedan, trots att bankens risktagande minskat väsentligt. Anledningen till bankernas minskade risktagande beror bland annat på införda regleringar som medför att ett större eget kapital måste hållas om risktagandet ökar exempelvis inom Investment Banking eller vid utlåning till mer riskfyllda projekt. Rimligen borde ett lägre risktagande medföra ett lägre avkastningskrav, men bankernas styrelser har prioriterat högre vinstmarginaler på denna oligopolmarknad.
FÖR DET ANDRA är det alltid mer positivt för en bank om räntor stiger än om de faller. Det förklaras av att för en utlånad hundralapp finns det generellt cirka 35 kronor i inlåning det vill säga bankernas utlåning är cirka tre gånger större än inlåning. Om in- och utlåningsräntor stiger med samma procentenhet, till exempel 0,5 procentenheter, betyder det att intäkterna för utlåning stiger mer än kostnaderna för inlåning och vice versa vid fallande räntor. Det borde därför teoretiskt finnas en tendens till att bankernas marginaler borde – om syftet är att hålla stabil vinst – öka vid fallande räntor och minska om räntor stiger. Samtidigt har bankernas vinstandel från bolåneverksamheten ökat markant. Den röda linjen i diagrammet visar bankernas ökade räntepåslag sedan finanskrisen.
En ökad marginal är naturlig eftersom räntor generellt fallit, men ökningen är väl hög. Förklaringen ligger i bankernas extremt höga avkastningskrav, ökade regleringskostnader i form av högre kapitalkrav och avgifter till resolutionsfonden men inte minst i att en allt högre andel av vinsten kommer från bolån.
Den senaste höjningen av Riksbanken utgör ett intressant exempel. Ingen förändring har skett av inlåningsräntornas nivå (fortsatt noll procent) men däremot har utlåningsräntor stigit det vill säga de har ökat sina marginaler ytterligare, som dessutom är rekordhöga. Högst troligt kommer bankerna att bibehålla sina höga marginaler. Tyvärr är för många lurade av det låga ränteläget och accepterar därför väl lätt en till synes låg ränta.
Vi går mot mycket långsamt stigande räntor, där skuldsatta föreningar kommer att bli tvungna att höja avgifter. En viktig påminnelse är att vara medveten om sin förenings kreditvärdighet och betydelsen av förhandling med banken. Låt er inte luras av låg ränta som borde vara än lägre. Var inte heller för lojal mot banker det vill säga spela ut dem mot varandra.
