Att köpa en bostadsrätt är ofta den största investeringen du gör. Att då dessutom bli betalningsansvarig för säljarens dolda pant kan bli det som knäcker ekonomin. Detta är en skandal som politikerna väljer att ignorera!
En man köpte sin drömlägenhet
för ett antal år sedan, en bostadsrätt
med 4 rum och kök i Solna,
och flyttade in. Han skötte sina avbetalningar
på lånet och allt var frid och
fröjd i nästan ett decennium innan en
av de större bankerna hörde av sig. Det
visade sig att lägenheten fortfarande var
pantsatt av den tidigare ägaren, vilket
denne inte redovisat vid tillträdet. Under
alla dessa år hade säljaren betalat på
lånen själv, men nu kommit på obestånd
eller flyttat utomlands och slutat med
inbetalningarna. Långivaren gör då som
de brukar och kräver betalning av den
som sitter på panten för dessa krediter,
det vill säga den ovetande köparen.
Med hot om utmätning via kronofogden
ställs nu ägaren inför faktumet att
betala den gamla ägarens skulder eller
själv bli bostadslös när bostaden säljs på
exekutiv auktion! Fallet är verkligt och
de juridiska kvarnarna maler. Hur det
slutar är inte klart ännu.
DET HÄR ÄR inget unikt fall, det
förekommer med jämna mellanrum,
antingen som ett misstag men även
med brottsligt uppsåt av säljaren. Och
anledningen till att situationen kan
uppstå är att det saknas ett centralt
register över bostadsrätter! Ett ägarbyte
av en bostadsrätt ska förvisso registreras
i föreningens egen lägenhetsförteckning.
Men det är ofta inte till
någon större hjälp. Vare sig den som
köper en lägenhet eller den bank som
ska bevilja lån har rätt att kontrollera
vem som äger bostadsrätten eller om
det finns gamla olösta lån kvar för
lägenheten. Och i många fall sköts
föreningens förteckning av styrelsen
som kanske vare sig har kompetens eller
tillräckligt med tid för att upprätta
ett komplett register. I vissa fall har
föreningen en förvaltare som ska uppdatera
lägenhetsförteckningen, vilket
gör att det sköts mer professionellt. De
stora bostadsrättsorganisationerna som
förvaltar en stor andel av bostadsrättslägenheterna
har kanske bra rutiner för
att upprätta en noggrann förteckning,
men hos mindre förvaltare kan det
fortfarande finnas svagheter.
Även mäklaren har ett ansvar för att
redovisa de panter som är utställda påden lägenhet som ska säljas. Men det är
inte helt enkelt. Bankerna ska informera
föreningen när en bostadsrätt pantsätts
och det sker oftast genom ett brev
till styrelsen. Men där slutar bankernas
plikt. Brevet kanske inte diarieförs av
styrelsen och det görs ingen notering i
lägenhetsförteckningen att lägenheten
nu har pantsatts till en annan bank.
När det blir aktuellt med försäljning
får mäklaren då fram en felaktig
lägenhetsförteckning där den aktuella
pantsättningen inte är noterad.
BANKER OCH kreditinstitut lånar ut
cirka 23 procent av den totala bostadsutlåningen
till köp av bostadsrätter. År
2001 var den siffran endast 9 procent.
Men trots det så finns det alltså ingen
möjlighet för en köpare av en bostadsrätt
att kontrollera om det finns
pantbrev utställda på lägenheten som
inte säljaren har redovisat!
– I Sverige finns det krav på register
på det mesta från hundar, båtar och
bilar till villor, säger Line Zandén på
Fastighetsägarna Sverige. Därför är
det anmärkningsvärt att ett centralt
register saknas för bostadsrätter. Det
register som en förening har är ofta
inte korrekta eller uppdaterade. De
bygger på att ledamöterna i styrelsen
har kompetens att föra in alla relevanta
uppgifter och framför allt att de har
tid. De flesta har heltidsjobb att sköta
och styrelsearbetet sker på fritiden.
Det är att lägga ett väl stort ansvar på
ledamöterna i styrelsen!
Frågan om ett statligt register för
bostadsrätter har utretts vid ett flertal
tillfällen, senast 2007. Alla utredningar
mynnar ut i samma slutsats att ett
register borde inrättas. Bankföreningen
i samarbete med ett antal bostadsorganisationer,
Mäklarsamfundet och
Fastighetsägarna har under de senaste
tio åren gjort flera framstötar till
justitiedepartementet/regeringen, men
alltid fått nej.
– Regeringen har varit allmänt
tveksam till register, vilket kan tyckas
underligt när vi har register för villor
och ett allmänt lägenhetsregister, säger
Tomas Tetzell som är chefsjurist på
Bankföreningen. De argument vi har
fått höra är att bristerna i dagens system
endast drabbar enstaka privatpersoner
och dessa problem anses vara små
i relation till det intrång i integriteten
som ett centralt register skulle innebära.
Vid något tillfälle var regeringen
präglad av diskussionerna kring FRA
och den integritetskränkande insyn
som ett register skulle kunna innebära.
Det var alliansregeringen som
bestämde då, så det finns anledning att
göra en ny framstöt till den sittande
regeringen också.
ÄVEN OM DET förekommit en del fall
där privatpersoner drabbats av felaktigheter
i pantnoteringarna, så har medierna
så här långt varit ointresserade att
belysa ämnet. Tomas Tetzell anser att
om att tidningarna skulle skriva mer
om de drabbade så skulle regeringen bli
mer motiverad till handling.
– Pantsättningen för bostadsrätter
anses vara ett privat intresse, fortsätter
han. Vårt argument är att belåningen
av bostadsrätter har ökat enormt de
senaste åren och att det därför bör
finnas ett starkt intresse från statens
sida att säkerställa ordning och reda på
bostadsrättsmarknaden, så att säljare
och köpare kan vara trygga.
– Ur bankernas perspektiv skulle ett
centralt register minska riskerna för
kreditförluster och bedrägerier, samt
underlätta pantsättning och låneadministrationen,
framhåller Tomas
Tetzell. Tills vidare påverkas dock inte
bankernas vilja att låna ut pengar med
bostadsrätter som pant.
– Bostadsrätten som pant är relativt
stark ur kreditvärdessynpunkt, säger
han. Fram till slutet på 90-talet var
det ofta högre räntor när det gällde lån
till bostadsrätter, möjligtvis på grund
av att pantsättningen inte var lika väl
reglerad som när det gäller villor. Men
marknaden har drivit utvecklingen till
att räntenivån i dag är lika för lån till
villor och bostadsrätter.
Köparen av bostadsrätten är i princip
helt oskyddad som det ser ut idag. Det
finns ingen möjlighet att kontrollera
hur många pantbrev som finns på
lägenheten innan man köper den.
– Den möjlighet som finns är att
lita på att föreningens styrelse eller att
förvaltaren uppdaterat lägenhetsförteckningen
så att den är korrekt, säger
Jonas Wallin som är fastighetsmäklare
på Svenska Mäklargruppen. När det
väl uppdagas en dold pant som man
blir skyldig att betala kan man försöka
skjuta över ansvaret till föreningen,
förvaltaren eller mäklaren beroende
på vem som har slarvat. Men det är
ett oklart rättsläge och hur som helst
blir man nog skyldig att betala banken
innan man kan stämma någon av de
andra parterna. Styrelsen kan teckna
en ansvarsförsäkring utifall det skulle
landa i att styrelsen kan sägas vara
ansvariga.
Det finns planer på ett bostadsrättsregister
som skulle byggas upp av HSB,
Riksbyggen, SBC och Fastighetsägarna
i samverkan med bankerna.
– Det är mycket möjligt att vi kommer
att få till ett sådant, säger Tomas
Tetzell. Men det kommer inte att bli
lika bra som ett statligt. Det finns över
20 000 bostadsrättsföreningar i landet
och alla kommer inte att vara anslutna
till ett privat register. Det skulle vara
mycket bättre om Lantmäteriet, som
redan hanterar fastighetsregistret och
lägenhetsregistret, även kunde administrera
ett statligt bostadsrättsregister. ■
