Flest bostadsrättsföreningar finns i Stockholms län, knappt 8 000 aktiva, i Västra Götalands- och Skåne län, omkring 3 000 vardera. Borätt frågat tre banker vilka råd de ger bostadsrättsföreningar lokalt.
Bertil Engström, VD, Färs & Frosta Sparbank, Lund
– Vi råder kunderna att binda nu, minst hälften av lånen – räntan på treårslån är historiskt låg. Har föreningen väldigt bra ekonomi kan den chansa på rörlig ränta. Men inte annars, särskilt inte om föreningen är nybildad, säger Bertil Engström.
Han berättar att bostadspriserna i Lund sjunkit, kanske delvis för att det byggts många bostadsrätter i staden.
– Det går trögare att sälja småhus i dag, äldre personer som inte får sälja sitt hus köper ingen ny lägenhet och får en nybildad förening inte alla lägenheter sålda blir avgiften högre, konstaterar Bertil Engström.
Han kan vara lite oroad just för de nybildade föreningarna:
– De måste se till att de inte lägger sig på för låga avgiftsnivåer från början, de är svårare att höja i efterhand. Under 90-talet gick många föreningar i konkurs, en del fick inte alla lägenheter sålda, andra gick in med för låga avgifter, säger han.
Någon bostadsbubbla ser han inte nu, men ökar arbetslösheten kan bostadspriserna sjunka.
– Det står och väger, i slutet av 2012 eller tidigt 2013 vet vi hur det går.
Hans viktigaste råd till bostadsrättsförenigarna är att sköta underhållet:
– Banken ogillar misskötta fastigheter. Bygg upp en fond för underhållet, då blir det billigare att låna.
Andreas Erneholm, gruppchef bostadsrättsföreningsgruppen, Nordea, Stockholm
– Bostadsrättsföreningarna bör sträva efter långsiktig förvaltning och stabila avgiftsnivåer, säger Andreas Erneholm. Vi avråder från att enbart ha rörliga lån och vi rekommenderar att man har en spridning på bindningstiderna på lånen.
Hur stor del av lånen som ska vara bundna beror på föreningens planer.
– Tänker man sälja hyresrätter i föreningen kan det vara bra att ha en del obundna lån. Då kan man amortera på lånen med intäkten från försäljningen.
Andreas Erneholm oroar sig inte särskilt för sin kundgrupp:
– Generellt varierar bostadsrättsföreningarnas ekonomiska risk mellan ”mycket liten” och ”extremt liten”. Föreningarna kan drabbas om många bostadsrättsinnehavare inte kan betala längre, men det skulle behöva gå långt innan vi riskerar att hamna där.
Den tydligaste risken en förening löper är att styrelsen sätter en för låg avgift.
– Men man ska tänka långsiktigt i styrelserummet – förr eller senare ska stammarna bytas, taket åtgärdas och fasaden renoveras. Det kan vara klokt att höja avgiften successivt inför renoveringen, då slipper man en stor höjning efteråt, menar han.
Andreas Erneholms råd till styrelserna är:
– Erbjud nya ledamöter en kurs, alla känner inte till styrelsens rättigheter och skyldigheter samt ansvar för föreningens långsiktiga överlevnad. Och så bör varje förening ha en finanspolicy som styr låneportföljens utseende, och en underhållsplan.
Christian Sjöberg, chef företagsmarknad, Handelsbanken, Göteborg City
– Om man binder lånen i dag är en två- eller treårig bindningstid attraktiv, samtidigt tror vi att räntorna kan komma att sjunka något ytterligare. Men en bostadsrättsförening ska leva länge så det är viktigare att ha en långsiktig strategi, än att ta risker för att kanske lyckas få lite lägre ränta, säger Christian Sjöberg.
Han verkar trygg med de bostadsrättsföreningar som är bankens kunder:
– De är inte är överbelånade, de har avgifter som är i fas med de behov som underhållsplanerna pekar på och underhållsplanerna är bra och uppdaterade.
Christian Sjöberg tror inte på någon kollapsande bostadsbubbla i Göteborg.
– Det råder underskott på bostäder, om det krävs förmår människor lägga mer av sin disponibla inkomst på boendet och någon oro för massarbetslöshet känner vi inte i dag. Erfarenheten visar också att människor släpper bostaden sist om det blir kris.
Hans råd till bostadsrättsföreningarnas styrelser är: Ha ordning på ekonomin, följ och uppdatera underhållsplanen, ha en bra förvaltare men ändå koll på vad som händer. Fondera pengar och ha en buffert för oförutsedda händelser.
