En hög avgift leder till ett lägre försäljningspris, medan en låg avgift leder till ett högre� Så vad som är bäst för blivande medlemmar kan skilja sig från vad som är bäst för de som redan bor där
Det gäller för varje bostadsrättsförening att sätta sina avgifter med omsorg. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening, och ska ta ut en avgift för varje lägenhet som är rimlig, både för medlemmen och för föreningen. För att föreningen ska klara en låg avgift gäller det att hitta bra och billiga leverantörer och minska utgifterna för underhåll och skötsel. En förening som har kommersiella bolag eller organisationer som hyresgäster i fastigheten kan ofta få ner kostnaderna, vilket kan användas till att sänka avgifterna.
Föreningen ska inte ta in mer pengar än att det räcker till att betala löpande räkningar, samt en summa som buffert för framtida utgifter. Det svåra är att avgöra hur mycket som ska sättas av. Om en förening har höga avgifter
och gör ett stort överskott eller sätter av stora belopp till underhållsfonden (eller reparationsfonden som den också kallas) ökar värdet på lägenheterna, eftersom föreningens värde ökat. Det ser man om man läser föreningens årsredovisning. Därför kommer ett stort sparande för föreningen enbart att löna sig för de medlemmar som bor kvar under en längre tid. De som däremot yttat innan överskottet använts har förlorat på sparandet.
EN HÖG AVGIFT sänker marknadsvärdet på var och en av föreningens lägenheter. Därför kan höga avsättningar till underhållsfonden som ger höga avgifter, skapa osämja i föreningen. Tre köpare av fyra tittar inte i årsredovisningen, utan bara på försäljningspriset och avgiften. En god ekonomi för föreningen lönar sig därmed inte fullt ut när det gäller bostadsrätternas priser.
Det är dessutom inte lätt att veta vad föreningen gör för avsättningar eller har för sparande. Sparandet kan nnas bokfört både som underhållsfond och som balanserade vinster. Vissa föreningar bokför en hel kostnad direkt även för stora investeringar, och i många fall skrivs gjorda investeringar av snabbare än vad deras tekniska livslängd motiverar. Andra föreningar redovisar ett högt resultat, men avstår från avsätt- ningar till underhållsfonden.
En hög avgift leder till ett lägre försäljningspris, medan en låg avgift leder till ett högre. Så vad som är bäst för blivande medlemmar kan skilja sig från vad som är bäst för de som redan bor där.
Underhållsfonden är tänkt att avspegla det verkliga behovet, vilket
är svårt att uppskatta i förväg. Hur mycket som ska sparas för framtida behov beror till stor del på fastighetens skick och ålder. Det gäller alltså att göra en rimlig bedömning för att sätta av tillräckligt mycket till framtida reparationer.
HUR EKONOMIN SER UT beror också på vad som händer med pengarna
i fonden. Det vanliga är att pengarna använts till amorteringar av lån, och sedan när kassan behövs för reparationer så lånar föreningen tillbaka pengarna.
Hur stora föreningens amorteringar av lån bör vara kan också diskuteras. Detta oavsett om pengarna kommer från underhållsfonden eller inte. Amorteringar sänker på sikt räntekostnaderna något, vilket gör att bostadsrättsföreningen på sikt kan klara något lägre avgifter.
En bostadsrättsförenings avskrivningar är en årlig teoretiskt beräknad värdeminskning av fastigheten. Detta tas i årsredovisningen upp som en kostnad som sänker resultatet. Det är enbart en redovisningsteknisk post, och aldrig någon kostnad som ska betalas. Föreningens kassa öde påverkas därmed inte alls av avskrivningarna.
Dessutom går det att argumentera för att fastigheten inte borde minska i värde. I alla fall inte om man underhåller och reparerar den, och det gör ju alla fastighetsägare och föreningar. Det ökar i sin tur ofta avskrivningarna, vilket försämrar resultatet och urholkar föreningens egna kapital.
GENERELLT KAN DET därför vara vettigt att överväga att förändra och verklighetsanpassa avskrivningarna i bostadsrättsföreningen. Det är också opedagogiskt att kassa ödena från den löpande verksamheten väsentligt skiljer sig från resultatet. Nollresultat är bra, det är det som är syftet med bostadsrättsföreningen.
En grundläggande princip är att föreningen ska vara lika rik när någon flyttar ut som vid infyttningen. Det är fel att bränna kapital som tidigare generationer i föreningen sparat ihop. Det man ska sträva efter är att de nuvarande medlemmarna på ett ungefär ska bära sina egna kostnader.
