Sveriges bostadsmarknad har varit stabil nu i era decennier och priserna stiger år från år påhejat av ett historiskt lågt ränteläge sedan snart ett decennium�
Stor förmögenhetsförflyttning har skett till de som äger sin bostad och den genomsnittlige bostadsköparen har kunnat göra bostadskarriär genom att belåna sig och köpa sin bostadsrätt.
Även om inga värdehöjande insatser gjorts så stiger värdet med tiden och ägaren kan lugnt se värdet öka på sin bostad till den dag försäljning sker. Då belånar man sig igen, kanske högre och köper för högre pris och så där kan det sedan fortgå.
Sedan några månader känns det mer möjligt att den spikraka värdeutveckling vi sett nu är utsatt för tryck. Det talas om utökade amorteringskrav, det diskuteras förutsättningar för att minska ränteavdragen och inte minst talar marknadens aktörer om att ett högre ränteläge rycker allt närmare. Det finns alltså anledning att se om sina bostadsstrategier och inte minst skärpa analysen av ett bostadsförvärv eller den egna bostadens kostnadsbild.
VID KÖPET AV EN bostadsrätt, eller för all del som ägare av en, är det viktigt att ha bra koll på föreningens ekonomi för att undvika överraskningar när förutsättningarna förändras. För den egna boendeekonomin är det lätt att inse att månadsavgifter, räntekostnader, amorteringar och driftskostnader såsom t.ex. el måste ingå i hushållsbudgeten. Dessutom ställer ju numer bankerna krav på ganska rejäla bu ertar för att godkänna boendekalkyler. Man ska klara räntenivåer om ett antal procentenheter över den ränta som för tillfället råder. Det syftar till att trygga bankens krediter – men också den egna privatekonomin.
VAD SOM DET DÄREMOT är alldeles för lite diskussion om och som inte är riktigt lika transparent att se igenom
är föreningens skuldsituation och dess påverkan på den egna boendekostnaden. Ränteutgifter är en av de största, och i många fall den största, utgiften i en bostadsrättsförening. Föreningen tar ut det av bostadsrättsinnehavaren genom månadsavgiften. Får föreningen högre räntekostnader så slår det igenom på månadsavgiften. Ju högre skuldsättning i föreningen desto större risk för avgiftshöjningar vid stigande räntor. Beräkna även gärna skuldsättning per kvadratmeter i föreningen – det ger en bild av hur den totala lånebilden är fördelad mellan innehavarna och föreningen.
Det är också ett mått som var och en lätt kan förhålla sig till.
En räntehöjning ger alltså dels möjligen högre egna kostnader p.g.a den egna skuldsättningen – men också dels en eventuell avgiftshöjning för att föreningens ränteutgifter ökar. Ett bra sätt att beräkna hur känslig den egna föreningen är är att titta på räntekänsligheten. Om räntan går upp 1% på den egna föreningens samlade skulder – hur mycket måste då tas ut i utökad må- nadsgift. Den summan gånger det egna andelstalet ger räntekänslighet för varje ytterligare procent som räntan i snitt går upp i föreningen.
I tillägg till att ha koll på de egna kostnaderna (och föreningens) är det viktigt att följa upp hur upphandling av krediter mm går till. Att lånen kon- kurrensutsätts löpande, att löptiderna har en bra mix och att styrelsen tar de möjligheter som nns till amortering.
Sammanfattningsvis alltså:
Se till att ha koll på föreningensnskuldsituation
Beräkna föreningens räntekänslighet för att undvika obehagliga överraskningar
Ställ krav på professionell skuldhantering
