Många är de skatter och avgifter en brf ska betala. Här reder vi ut begreppen.
Bostadsrättsföreningen, som är en ekonomisk förening,
ska deklarera och betala inkomstskatt, statlig fastighetsskatt samt kommunal fastighetsavgift, i de fall föreningen äger en fastighet.
Dessutom så betalar föreningen mervärdesskatt eller moms på alla sina inköp, precis som en privatperson, men föreningen kan ha en viss begränsad avdragsrätt gällande den ingående momsen, beroende på att en del av uthyrningen sker till momspliktig verksamhet. Dessutom kan föreningen behöva deklarera och betala innehållen källskatt samt arbetsgivaravgifter om föreningen har anställd personal eller betalar ut arvoden till funktionärer (styrelseledamöter m.m.).
INKOMSTSKATTEN
Först måste vi titta på om föreningen är äkta (dvs ett privatbostadsbolag) eller oäkta ur ett beskattningsperspektiv. Begreppen äkta och oäkta är för övrigt rent beskattningsrelaterade. En äkta förening upplåter minst 60 % av verksamheten till privatpersoner eller fysiska personer med bostadsrätt. Det betyder att all annan upplåtelse såsom upplåtna hyresrätter gällande bostad till fysiska personer, upplåtna hyres- eller bostadsrätter till juridiska personer faller utanför det ”äkta hägnet”. Jag går inte in i detalj och redogör för hur reglerna kring äkta och oäkta föreningar fungerar, utan det kommer jag att beskriva i en artikel i nästa nummer av tidningen. Den oäkta föreningen deklarerar sitt resultat precis som ett aktiebolag och betalar bolagsskatt 22,0 % på den skattemässiga vinsten. Till den skattemässiga vinsten skall föreningen dessutom lägga till ett uttagsbelopp som utgörs av skillnaden mellan avgiften som föreningen tar ut av sina medlemmar och den marknads-/bruksvärdeshyra som skulle ha tagits ut om medlemmarna istället hade hyrt sina bostäder. Om föreningen efter det tillägget ändå redovisar ett skattemässigt underskott (t.ex. på grund av stora kostnadsförda renoverings- och underhållsåtgärder) så sparar föreningen det underskottet till nästkommande år.
När det gäller inkomstskatt som en äkta förening skall betala så utgörs den endast av kapitalinkomster relaterade till placeringar som inte är traditionellt banksparande. Om föreningen t.ex. har placerat medel i en ränte- eller aktiefond så beskattas utdelningen eller realisationsvinsten med 20 % i bolagsskatt. Observera att räntekostnader inte får dras av mot dessa intäkter. Om en förening byter från att vara oäkta till äkta, vilket skall ske genom en stadigvarande förändring av förutsättningarna för beräkningen äkta/oäkta och föreningen har ett upparbetat skattemässigt underskott så följer detta underskott med när föreningen blir äkta, dvs. eventuella kapitalvinster får kvittas bort mot det skattemässiga underskottet.
FASTIGHETSSKATT
Den statliga fastighetsskatten tas ut med 1 % av det taxeringsvärde som fören- ingens fastighet(er) taxeras till när det gäller mark och byggnad för lokaler. Taxeringsvärdet fastställs vart tredje år
vid den allmänna – samt förenklade fastighetstaxeringen. 2016 genomfördes en förenklad taxering och nästa gång 2019 så utförs en allmän fastighetstaxering av hyreshusenheter. För de föreningar som har småhusenheter gäller andra år och intervall. Nu är det många föreningar som har hyresgäster som hyr de lokaler som taxeringen grundar sig på och då är det vanligt att en fastighetsskatteklausul upprättas med hyresgästen i hyresavtalet. Då kompenserar föreningen sig för kostnaden gällande fastighetsskatten som därmed helt eller delvis ”försvinner”.
FASTIGHETSAVGIFT
Den kommunala fastighetsavgiften tas ut med 0,3 % av det taxeringsvärde som föreningens fastighet(er) taxeras till när det gäller mark och byggnad för bostäder avseende hyreshusenheter. När det gäller småhusenheter är motsvarande siffra 0,75 %. Men det finns dock s.k. takbelopp för uttaget av fastighetsavgiften. För hyreshus är detta takbelopp 1 268 kr per lägenhet för beskattningsåret 2016 (taxeringsåret 2017) och för småhus 7 412 kr per husenhet. Om föreningens hus är nybyggt och har ett s.k. värdeår som är 2012 eller senare så är man helt avgiftsbefriade i 15 år från och med beskattningsåret efter värdeåret. Detta gäller endast fastighetsavgiften och inte fastighetsskatten som föreningen måste börja betala direkt.
MERVÄRDESSKATT
Reglerna kring fastighetsmomsen hittar du i en tidigare artikel i Borätt nr 1/2016.
