Det finns inte så många sätt att stärka ekonomin i föreningen. Men ett viktigt är att förhandla med banken om låneräntor. Alltför många styrelser gör dock ingenting åt det. Av brist på mod, kunskap eller tid. Det är dags att vakna!
Många bostadsrättsföreningar sitter med dåliga villkor vad gäller bolån. Men det handlar inte bara om bankernas ovilja. Trots att det är grundbulten i ekonomin så ägnar inte många bostadsrättsstyrelser någon större tid eller energi på att förbättra sina avtal och räntor på hypotekslånen. Men det är dumt, för bostadsrättsföreningen har inte så många övriga möjligheter att påverka sina intäkter. Att höja avgifterna är ett alternativ, att höja hyran på lokaler kan vara en annan. Men att ta en diskussion med banken om räntorna på lånen är det tveklöst mest effektiva.
– Väldigt många bostadsrättsföreningar runt om i landet sitter med onödigt höga räntekostnader, säger Lars Helldén som har startat Räntekollen AB för att hjälpa sina kunder att förhandla fram bättre avtal med bankerna. Föreningarna har ofta stora och oförhandlade lån. Av okunskap eller tidsbrist. Man tar ett beslut i styrelsen och låser räntan på fem eller tio år. Sedan går det en tid och hela styrelsen hinner kanske bytas ut innan det är dags för omförhandling. Den nya styrelsen fortsätter på den passiva vägen och tiden går…
En aktiv styrelse väljer korta räntetider och stämmer av den egna räntan med rådande ränteläge på bostadsmarknaden. Men det är inte alltid så enkelt. Styrelsen består av en samling olika människor som har det enda gemensamma i att de äger sina bostadsrätter. De har säkert varierande ekonomisk utbildning, kompetens och åsikt. De ska gemensamt komma överens om hur man ska agera. Det är inte svårt att förstå att det kan vara svårt att enas och att många väljer den enkla, passiva vägen.
Räntekollen AB startades i år, men har funnits under namnet Changebank under ett par års tid. Changebank hade främst företag som kunder, vilka även är basen för Räntekollen, som dock på senare tid intresserat sig för bostadsrättsföreningars svaga sits gentemot bankerna. Bostadsrättsföreningarna hittar Lars bland de dryga 24 000 årsredovisningar som ryms i databasen Räntekollen använder. Tämligen omedelbart såg han att här finns det mycket att göra. Både med rådgivning och förhandlingshjälp.
– Det finns en skrämmande ovilja eller obeslutsamhet i vissa styrelser som vi har haft kontakt med, säger han. Att förhandla med banken kommer ofta längst ner på prioriteringslistan efter att man till exempel köpt vitvaror eller investerat i nya soffor i sällskapsrummen! Det finns en djupt liggande ovilja att ”stöta” sig med banken och, som man kanske tror, kanske äventyra en god bankkontakt.
Men det är helt fel. Visserligen känns det säkert tryggt och bra med en personlig relation med sin bankman, men bankerna bedriver inte filantropisk verksamhet. De vill tjäna pengar och har inget incitament att göra lånen förmånligare om inte kunden frågar efter det. Man släpper inga rabatter om man inte måste.
Bostadsrättsföreningar är lönsamma lånekunder för banken. Men de har inte stora transaktioner och valutaväxlingar som bankerna gillar. Som förening får man kanske ett erbjudande och sedan hoppas banken att det ska accepteras. Så småningom kommer det till omförhandling och föreningen skriver under ett nytt avtal och så rullar det i kanske fem år till. Man tittar inte ens vad det är för räntor!
Men hur ska man då göra för att få bättre villkor? Det bästa är förstås att bilda sig och göra sig en egen uppfattning om ränteläget. Fråga runt bland kontakter och följa ränteutvecklingen i media. Det gäller att skaffa sig ett bra beslutsunderlag innan man tar förhandlingen med banken. Men om man nu inte har tid eller kunskap i styrelsen att ta förhandlingen med banken själv, finns det alltså hjälp att få.
– När vi får uppdraget från en förening så skriver vi ett avtal och får en fullmakt att förhandla, säger Lars. Sedan kontaktar vi banken och tar diskussionen. Nästa steg är att matcha förslaget mot andra banker. Det är kanske inte den tidigare banken som kommer att ge bäst ränta. En väg att gå för att få bättre villkor kan vara att säga upp lånen och gå till en annan långivare. Vi presenterar de olika alternativen och ger sedan ett förslag till föreningen. Slutligen väljer styrelsen vem man vill skriva avtal med. Vi tar inte betalt förrän vi har lyckats sänka kostnaderna för föreningen!
Lars Helldén förstår inte varför så många är passiva när det kommer till föreningens lån. När man agerar som privatperson tänker ju de allra flesta människor som man ska.
– För den som ska köpa en bostadsrätt är lånen och räntorna en viktig ekonomisk faktor och de allra flesta sätter sig noga in i vilka räntor man kan förvänta sig. I sin egna lilla låda så tar man kanske ett rörligt lån och håller stadig koll på ränteläget. Men när det gäller bostadsrättsföreningens räntor är det som att det ligger för långt bort från den privata sfären. Man tänker inte på att även föreningens lån påverkar medlemsavgiften och på så sätt även den egna ekonomin!
