Det viktiga är att budgetera för de stora posterna: uppvärmning, underhåll och räntor på lån som eventuellt ska omförhandlas för det kommande året. Det man absolut inte får missa är att göra avsättningen till den yttre reparationsfonden för nödvändiga renoveringar av huset i framtiden. Har man gjort en genomarbetad underhållsplan är en del av jobbet gjort då planen kan utgöra en grund för budgeten.
Hösten är här och innebär inte bara att höststäddagen ska planeras in i schemat utan också att arbetet för nästa års budget startar.
Större bostadsrättsföreningar, och dit räknas föreningar med mer än 100 lägenheter, låter oftast en extern förvaltare göra ett budgetförslag som man sedan går igenom tillsammans. Men även om man låter en förvaltare göra arbetet med budgeten är det bra att som styrelseledamot – eller som bostadsrättsägare – vara engagerad i föreningens ekonomi.
Den första frågan man ska ställa sig är: Hur såg utfallet ut förra året och vilka misstag ska vi inte göra om? För de missar i budgeten som uppstod, och det är snarare regel än undantag, kan man ställa sig frågan: berodde de ökande kostnaderna på en avvikelse som inte hade gått att förutse eller gjorde vi orealistiska antaganden om budgeten? Detta är ett bra utgångsläge för att ta tag i budgetarbetet som kan innebära en hel del huvudbry. Här har vi försökt att räta ut en del frågetecken.
Det är många som läser bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar och de första de tittar på är kolumnen ”Årets resultat”. Men att tro att föreningen har en god ekonomi för att årets resultat visar på plus är att göra ett misstag. Det är likviditeten, det vill säga de pengar föreningen har på bankkontot, plusgirot eller i kassan, som man ska hålla ett vakande öga på.
– Resultatet är inte det viktigaste för en förening utan det är likviditeten. Man kan ha råd att utföra ett antal åtgärder för att man exempelvis har sålt nya lägenheter med bostadsrätt och därmed fått in pengar till föreningen, utan att upplåtelsen för den delen är intäktshöjande, säger Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning AB.
Ett grundläggande tips är att hålla igen på kostnader som inte höjer fastighetens värde, som driftskostnaderna.
– Det går bara att minska på de ordinära årliga löpande driftkostnaderna såsom förvaltning, städning och fastighetsskötsel genom att göra nya upphandlingar. Eller göra moderniseringar av olika slag som värmessystemet.
Att göra kloka investeringar som ger intäkter är ett annat sätt att förbättra föreningens ekonomi.
– Det som ger intäkter eller likviditetsförstärkning till föreningen är om fastigheten förädlas, exempelvis då vinden tas i anspråk för nya lägenheter.
Underhållsplanen är det viktigaste enskilda dokumentet för en förening. Den måste utgå från faktiska förhållanden och det är viktigt att se upp så att man inte gör en ”glädjekalkyl” bara för att hålla avgifterna på en lägre nivå. Detta blir dyrare för föreningen i längden; delvis på grund av att underhållsbehovet ökar ju mer eftersatt det är.
– Det är inte så att man får skjuta på kostnadskrävande underhållsåtgärder bara för att man skall sälja sin bostadsrätt under det kommande året och därmed inte vill höja årsavgiften. Det är viktigt att komma ihåg att samtliga framtida medlemmar skall behandlas lika som de befintliga.
För att undvika, i möjligaste mån, obehagliga överraskningar är flerårsbudgetar, gärna fem eller tio år framåt i tiden ett sätt att arbeta långsiktigt. I en sådan budget har man räknat med oförutsedda utgifter för akuta åtgärder och har en god överblick över det planerade underhållet i underhållsplanen.
– Det är framför allt vid en period av tunga investeringar, exempelvis underhållsåtgärder som sträcker sig flera år framåt i tiden, som en flerårsbudget bör upprättas.
Ett misstag många bostadsrättsföreningar gör är att använda avskrivningarna av fastigheten som falsk underhållsfond istället för att bilda eget kapital för kommande underhåll.
– Då förstår man inte sambandet som innebär att ”amorteringen” som påverkar likviditeten måste representeras av posten ”avskrivning” som i sin tur påverkar resultatet i budgeten, för att det hela ska gå ihop, säger Thomas Lindman och fortsätter:
– En förening som lånefinansierar ett underhållsprojekt skall amortera detta lån i samma takt som investeringen skrivs av, mellan 10 och 50 år beroende på typ av investering.
