Grundprincipen för bostadsrättsföreningen är att ha så lite lån som möjligt och i stället ta in kapitaltillskott från medlemmarna för att täcka drift och skötsel. Men det kan finnas anledning att låna till renoveringar snarare än att lägga pengar på hög. Här följer vi upp artikeln om kapitaltillskott i Borätt nr 4 2012.
En brf ska förvaltas enligt självkostnadsprincipen, den ska alltså inte drivas som ett aktiebolag med eftersträvat plusresultat. Det innebär att medlems- och hyresintäkter ska täcka aktuella räntekostnader, driftskostnader och slitage. För föreningens bästa gäller att ha så lite lån som möjligt, framför allt av skattemässiga skäl.
Efter 2007 då skattereglerna för bostadsrättsföreningar förändrades, gäller att privatbostadsföretag inte längre ska ta upp någon schablonintäkt av fastigheten och man får inte göra avdrag för ränta på lånat kapital.
Medlemmarna däremot har fortfarande möjlighet att göra skattemässiga avdrag för sina räntekostnader med 30 procent. Det är alltså bättre att medlemmarna själva tar upp lån och gör ett kapitaltillskott till föreningen. Som vi skrev i förra numret kan det sänka avgifterna och därmed öka marknadsvärdet på lägenheten. Vid försäljning av en bostadsrätt är kapitaltillskottet avdragsgillt vid kapitalvinstberäkningen med ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet.
Föreningen är alltså skyldig att informera om köpesumma, försäljningssumma och kapitaltillskott så att medlemmen kan ange det på kontrolluppgiften till skattemyndigheten. Men kunskapen är liten om detta.
En undersökning som Conzignus Hem och Fastighet AB gjort med 500 slumpvist utvalda bostadsrättsföreningar visar att 75 procent inte känner till reglerna om kapitaltillskott.
Tillskottet kan ske på två olika sätt. David Walman, informationschef på Conzignus Hem och Fastighet, förklarar.
– Ett direkt kapitaltillskott är alltså när insatsen ökas för medlemmarna som tar ett personligt lån på sin lägenhet för att helt eller delvis lösa föreningens lån. För detta krävs ett beslut med särskilda majoritetskrav av stämman.
Men för att undersöka att medlemmens investering verkligen ökar värdet på bostaden bör föreningen först kontakta en rådgivare.
– Ett indirekt kapitaltillskott är när de befintliga medlemsavgifterna går till att amortera föreningens lån, förklarar David Walman.
Men det kan finnas andra anledningar för föreningen att ha lån. Till exempel är det bättre att låna till renoveringar när dessa ska verkställas, hellre än att spara pengar för framtida renoveringsbehov. Om en medlem säljer sin lägenhet innan renoveringen är gjord får han ju betala för förbättringar som han inte får ta del av.
Conzignus Hem och fastighet är bostadsförvaltare och håller kostnadsfria seminarier om kapitaltillskott till bostadsrättsföreningar. Läs mer på www.hemochfastighet.se.
