– Räntorna och energikostnaderna kommer troligen inte att stiga på kort sikt. Jag oroar mig för underhållskostnaderna, säger Hans Lind, professor i bostadsekonomi vid KTH, Kungliga Tekniska högskolan i Stockholm.
Bankerna säger att de har svårt att låna upp pengar till obundna eller tremånaders lån, och har därför inte sänkt räntan på de bostadslånen lika mycket som Riksbanken sänkt sin styrränta, reporäntan. Men Hans Lind säger att räntorna kommer att vara låga den närmaste tiden.
– Eurokrisen håller nere räntorna och de kommer att fortsätta att vara låga tills problemen är lösta och Europas ekonomi börjar hämta sig.
Hans Lind är heller inte så orolig för stigande uppvärmningskostnaderna.
– Risken för att de ska stiga är inte så stor. Den globala ekonomiska avmattningen bör minska efterfrågan på energi, och då bör också bostadsrättsföreningarnas energikostnader minska.
Många bankekonomer menar att vi på lite sikt kan vänta oss en återgång till högre, mer normala räntenivåer. Men Hans Lind är inte lika övertygad:
– Realräntan har fallit de senaste 20 åren och inget tyder på att den är på väg upp. Om vi tittar på obligationsräntorna och realräntor på andra säkra långsiktiga placeringar så stiger dessa inte. Inget talar för att räntorna ska återvända till de tidigare normalnivåerna.
Låga räntor och låga uppvärmningskostnader, det låter som att eurokrisen är bara bra för bostadsrättsföreningarna?
– Föreningen påverkas av de boendes ekonomi också, så om många skulle förlora sitt arbete och inte klara att betala sina avgifter kan föreningarna drabbas. Men den risken verkar inte vara överhängande, Sverige har fortfarande en stabil ekonomi i jämförelse med många andra länder.
Men en svagare ekonomi gör att priserna på bostadsrätter sjunker. Kanske går luften ur marknaden totalt och bostadsbubblan att spricka?
– I de länder där detta har skett har det också byggts mycket bostäder, det har det inte gjort i Sverige. Det är en faktor som talar emot en bubbla, säger Hans Lind.
Han menar att om räntan sjunker blir det lättare för bostadsrättsägare att övervintra. Får de inte ut det pris de önskat vid försäljning kommer få att tvingas att sälja, många kommer att klara att vänta tills priserna stiger igen.
– Men vi har överraskats tidigare och det kan hända igen, även om vi inte ser några tecken på att det är på väg att hända nu.
Räntor, lån och kostnader för energi ser alltså ut att bli ett mindre bekymmer för bostadsrättsföreningarna de närmaste åren, om Hans Lind har rätt.
– Den viktigaste frågan, och den som har störst ekonomisk betydelse för föreningarna, är förvaltningsstrategierna, konstaterar han.
Det handlar om vad man ska ha för underhåll, hur länge saker håller, om man ska ägna sig åt förebyggande åtgärder, lappa och laga, eller byta ut, och vad de olika alternativen kostar. Frågan är också hur man ska finansiera underhållet, ska man ta ut en högre avgift och fondera pengar eller ska man låna?
– Dessa frågor kräver kompetens, antingen i styrelsen eller inköpt av en förvaltare. Men tyvärr är det ofta de styrelser som minst tror sig behöva råd som behöver dem allra bäst, säger Hans Lind.
Han anser att föreningarna behöver opartisk rådgivning, något som är svårt att hitta. Många av förvaltarna som råder bostadsrättsföreningarna att välja visa lösningar, säljer samtidigt just de lösningarna själva.
Hans Lind låter ganska tveksam till om det är rimligt att lägga ett så stort ekonomiskt ansvar på en styrelse som oftast består av amatörer.
– Klarar de inte den långsiktiga underhållet drabbar det fastigheten. Om många styrelser inte klarar det, hotas hela bostadsbeståndets långsiktiga kvalitet.
En möjlighet vore att kräva att föreningarna har professionella förvaltare, sådana krav finns i andra länder, säger Hans Lind. Ett annat alternativ vore att införa auktoriserade förvaltare som granskar föreningarnas underhållsplaner och finansieringsplaner och bedömer dels om de ser ut att motsvara behoven, dels om beräkningarna verkar stämma.
– Detta är viktigt för medlemmarna att veta, men idag är det svårt att skapa sig en bild av vilket underhåll som behövs.
Samtidigt är det bostadsrättsföreningens viktigaste ekonomiska fråga.
