AnnonsElectrolux

Yttre fonden ska hålla takten med underhållsplanen

23 apr 2013

Frågan om avsättningar till yttre fonden för underhåll i en bostadsrättsförening är inte alltid helt lätt att begripa sig på för en styrelse.

Många blandar ihop likviditeten (tillgång till pengar) med det som avsatts i balansräkningen till yttre fonden. Fonden är ju en rent bokföringsteknisk fråga men viktig att förhålla sig till när man sätter avgiften, säger ekonom Karin Antonsson på Riksbyggen Fastighetsförvaltning Region Syd.

Målet med yttre fonden är att föreningen inte ska drabbas av balanserad förlust. Likviditetsmässigt kan föreningen ju oftast låna till underhållet, som takrenovering eller fasadunderhåll. Enligt Riksbyggens stadgar ska varje bostadsrättsförening ha en underhållsplan, vanligen på upp till 30 år framåt i tiden. Där ska allt finnas med som ska göras på fastigheten, med en uppskattad schablonkostnad för varje år.

Om föreningen till exempel räknar med att underhållet de kommande 30 åren går på 30 miljoner, ska en genomsnittskostnad på
1 Mkr avsättas varje år till den yttre fonden i framför allt bokslutet.

– Den yttre fonden fungerar som en stötdämpare för föreningens resultat. Genom den kan årsavgifterna planeras bättre och pengarna ska finnas i kassan den dagen då underhållet kommer, säger Catrine Eriksson, ekonom på HSB Nordvästra Götaland.

Enligt bostadsrättslagen finns inget tvång för en brf att ha en yttre fond. Men föreningen och styrelsen är ansvariga för att hålla förvaltningen – fastigheten – i gott skick. I Riksbyggen säger stadgarna att en brf alltid ska ha en underhållsplan, och till den kopplas ofta avsättningarna till den yttre fonden.

– Historiskt har större investeringar som stambyten inte legat med i underhållsplanen men nu diskuteras inom Riksbyggen om de ska finnas med, säger Karin Antonsson.

En bra underhållsplan leder till att avsättningarna till den yttre fonden blir tillräckligt stora utan att bli för stora.

– Det finns föreningar som inte har någonting alls i sin yttre fond men då kan de ha mycket underhåll gjort bakom sig, förklarar Catrine Eriksson på HSB.

Brf Dalslänten i Skövde med 60 lägenheter har en yttre fond som är kopplad till underhållsplanen. Den är väl uppdaterad genom att den justeras varje år efter diskussioner i styrelsen och med den ekonomiske förvaltaren.

– Från och med i år kör vi underhållsplanen on-line och då kan vi se utfallet direkt om vi gör förändringar i planen och avsättningar, säger Roger Edvinsson, ordförande i brf Dalslänten.

De senaste två åren har föreningen genomfört ett större fönsterbyte.

– Trots vår yttre fond tvingades vi låna pengar till investeringen. Kostnaderna hamnade på 4 miljoner eftersom vi samtidigt tilläggs-isolerade, ändrade ventilationen och bytte plåtbeklädnad, berättar Roger Edvinsson.

Brf Cassiopeja är HSB:s största förening i Borås. Sedan 2007 har föreningen ökat avsättningarna till den yttre fonden för underhåll från 7 Mkr till över 20 Mkr.

– Jag vet faktiskt inte varför men vi har i år stora investeringar i trapphusen och renoveringar av hissarna. Det handlar om målning, nya lampor, nytt låssystem, trappinformationssystem, tvättbokningssystem och energieffektivisering, säger Glenn Norberg, som är ordförande i Brf Cassiopeja.

Föreningen har haft två personer i styrelsen som tillsammans med ekonomiske förvaltaren HSB skött avsättningen till yttre fonden. Och tidigare var en i styrelsen revisor.

– Jag har själv svårt att förstå hur det fungerar med yttre fonden. Revisorn försökte förklara men vi satt nog som levande frågetecken, berättar Glenn Norberg.

Trots problem att förstå hur yttre fonden fungerar har föreningen en bra ekonomi.

– Ekonomin har förbättrats sen jag flyttade in och vi slösar verkligen inte med pengarna. Vi har ganska mycket lån men vi amorterar så mycket vi orkar med. Vi har även en aktiv dialog med våra långivare för att få de bästa möjliga räntorna, säger Glenn Norberg.

Chefsförvaltare Patrick Södermark på Conzignus Hem och Fastighet i Stockholm. Han framhåller att yttre fonden är en bokföringsteknisk transaktion för att skydda det egna kapitalet från att delas ut till medlemmarna. 

– Det är viktigt att tänka på att hanteringen av yttre fonden kan leda till negativa konsekvenser. Som om en förening sätter av till yttre fond utan att ha en klar och tydlig avgränsning mot hur avskrivningarna är beräknade. Då finns det en risk att avgifterna sätts för högt, säger Patrick Södermark.

Flera andra förvaltare har rekommenderat sina kunder att spara de medel som ackumuleras (samlas) på någon form av sparkonto för framtida investeringar.

– Detta är ekonomiskt vansinne. Föreningen avstår då från amorteringar vilket ger både högre räntekostnader för föreningen och för-lorade skatteavdrag för medlemmarna, ett så kallat kapitaltillskotts- avdrag, säger Patrick Södermark.

Hans sammanfattande råd till landets brf-styrelser är att inte dubblera avsättningen till framtida underhåll med både avskrivning och avsättning till yttre fond samt att inte amortera löpande med den överlikvid som skapas.

Under många år har det även varit vanligt att föreningar har avsatt pengar till den inre fonden för medlemmens egna investeringar i sin bostad.

– Men många föreningar har slutat att sätta av pengar dit. Det är ingen större fråga längre eftersom folk klarar att sköta sin egen ekonomi själva, säger Karin Antonsson på Riksbyggen.

Föregående artikel Lokaltåg körde in i bostadsrättshus
Nästa artikel Årsstämman – till nytta och nöje

Lämna ett svar

Skriv din kommentar!
Skriv ditt namn här