Lokalavtal i bostadsrättsföreningar, vad styrelsen behöver veta?

Många bostadsrättsföreningar hyr ut lokaler, vilket ofta omfattar både förråd och garage, men också lokaler som används av verksamheter som frisörsalonger, butiker eller kontor. Att förstå reglerna kring lokalavtal är viktigt för styrelsen, särskilt när det gäller omförhandling av villkor.

När kan villkoren ändras?
För att ändra villkoren i ett lokalavtal krävs en omförhandling. Föreningen måste då förhålla sig till avtalets avtalstid och uppsägningstid. Den vanligaste anledningen till att en hyresvärd vill omförhandla är att höja hyran.

I många lokalavtal används indexerade hyror, vilket innebär att hyran justeras i förhållande till ett index, konsumentprisindex (KPI). För att ett lokalavtal ska kunna indexeras måste det enligt lag löpa på minst tre år och ha en uppsägningstid på minst nio månader. På grund av dessa regler är det ovanligt att avtal för förråd och garage är indexerade.

Andra villkor att omförhandla
Det är inte bara hyran som kan vara aktuell att omförhandla. Även andra villkor kan ha betydelse, till exempel regler för sophantering, förändring av lokalens användningsområde eller tillgång till gemensamma utrymmen. Sådana frågor kan vara minst lika viktiga för föreningen som själva hyresnivån.

Var försiktig med uppsägning för villkorsändring
En uppsägning för villkorsändring måste alltid hanteras korrekt. Om styrelsen gör fel riskerar uppsägningen att bli ogiltig. Det kan i praktiken innebära att föreningen blir bunden till samma villkor under en ytterligare period – ibland längre än väntat – utan möjlighet att ändra avtalet.

Sammanfattning
Lokalavtal kan ha stor betydelse för en bostadsrättsförening, både ekonomiskt och praktiskt. För att undvika misstag är det viktigt att styrelsen antingen känner till reglerna kring lokalavtal eller tar hjälp av ett ombud.

Borätt forum Juridik har lång erfarenhet av lokalavtal och omförhandlingar.