AnnonsFramtidsspaning Fastighetsenergi

Frågor & svar

Du som är, eller har varit, engagerad i en brf-styrelse vet att det ständigt uppkommer frågor som måste besvaras. Vi på Borätt Forum hjälper dig att få svar på alla dina frågor kring bostadsrätter och bostadsrättsföreningar.

Vi gör tillvaron som styrelseledamot mindre betungande. I stället för att söka svar på dina frågor från olika håll och källor kan vi på Borätt Forum hjälpa dig med det mesta inom området bostadsrätter och bostadsrätts-föreningar. Du ställer frågorna och vi hämtar svaren ur vårt omfattande nätverk av sakkunniga. Frågorna och svaren publiceras här – till nytta för dig och övriga bostadsrättssverige.

Ansvar för boendes nybyggda balkonger?

Fråga av: Ordföranden

Brf köpte huset för 12 år sedan. Vi finns i Vasastan Stockholm och efter några år byggde 10 medlemmar balkonger. Min fråga är vem som skall betala underhåll och ev reparationer. Är de medlem eller förening?

Svar av: Magnus Löfgren Jurideko

Det är normalt föreningen som bär det huvudsakliga underhållet för balkonger oavsett om det är medlemmar som själv valt att bygga dessa (efter stämmobeslut får man anta), detta då balkongerna hör till det yttre underhållet som föreningen ansvarar för. Om stadgarna har anpassats och balkongerna upplåtits med bostadsrätt kan dock underhållsansvaret ligga på respektive bostadsrättshavare.

Ansvar av förvaring av rullatorer?

Fråga av: Styrelsen

Vi har ett antal äldre medlemmar som har kommit till åren och behöver använda rullator. Vårt trapphus har inget utrymme för dessa. Vi har ingen hiss och de kan inte lyfta upp dem. Min fråga är: Har föreningen ansvar för detta ? En medlem tycker vi ska ordna detta. Men hur?

Svar av: Linn Gilbertsson Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

Föreningen har inget ansvar för att tillhandahålla utrymme för föreningens medlemmars rullatorer.
Om det finns något utrymme såsom cykelrum, barnvagnsrum etc kan styrelsen välja att avgränsa en del av utrymmet för rullatorer för att undvika att dessa står i trapphus då de är en brandrisk och kan hindra utrymning vid brand.

Underhållsplan i ny Brf?

Fråga av: Ordförande

Ny Brf som togs i bruk 2017, fråga om byggaren skall ha en u-plan el. underlag för denna när vi tog över? När bör man göra u-plan efter inflytt? Vi har avsatt i u-fond 30 kr/m2 första året och andra 50 kr/m2, men skall ju ev justeras vid u-plan. Känns detta ok?

Svar av: Fredrik Axelsson Storholmen Förvaltning AB

Vi vet inte om det finns någon lag som säger att man måste ha en underhållsplan från byggaren vid övertagandet.
Avsättningen låter lite i underkant men det är svårt att veta utan att sätta in sig i föreningen.
Vi rekommenderar att skaffa en underhållsplan direkt för att få koll på underhållet och kostnaderna

Kostnad av reparation bakom radiator?

Fråga av: Brf kranen

Hos en medlem har en stor bit av putsen bakom radiatorn ramlat bort. Så min fråga är om det är föreningen eller medlemmen som tar kostnaden för reparationen.

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

Det beror lite på.
Putsen bakom en radiator inne i lägenheten är en del lägenhetens ytskikt, om inte föreningens stadgar säger annorlunda ansvarar medlemmen själv för underhåll av lägenhetens ytskikt.
Dock är själva radiatorn oftast föreningens ansvar och därmed också dess upphängning, så om radiatorn håller på att lossna från väggen, och det även är därför putsen lossnar, då får nog föreningen bekosta att radiatorn hängs upp ordentligt.

Restaurang i föreningen som för oljud..

Fråga av: Brf Eriksberg

Vi har i vår förening restauranger som är medlemmar. Från deras kyl och frysar kommer ljud som stör grannar på nätterna.

Miljökontoret har varit och ljudmätt i lägenheterna men kan bara konstatera att ljudnivån ligger under gränsvärdet.

hur ska vi agera?
tacksam för svar

Svar av: OLIVIA DAGERSTIG, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER

Hej,

 

Efter överläggning med en kollega har vi följande resonemang:

Har miljökontoret varit där och låtit mäta ljudet men kommit fram till att det ligger under gränsvärdet är det svårt att föreslå konkreta åtgärder att gå vidare med.

Föreningen kan skicka en rättelseanmaning men har egentligen inget underlag för detta.

Utan mer information om ytterligare omständigheter kan vi tyvärr inte uttala oss mer gällande detta.

Med vänlig hälsning,

Olivia Dagerstig

Ordförande vill beträda taket – Finns det några förhållningsregler?

Fråga av: Ordförande på taket

Hej

Tack för klargörandet kring ansvar vid trappstädning.

Nu har jag en fråga om taket. Får jag gå upp och inspektera vårt tak, ta bort fågelbon (fram till den 1/4), montera bort en fågelskrämma?
Måste jag ha en utbildning, eller räcker det med fallutrustning?

Vänliga hälsningar
XXX XXX Ordförande i BRF

Svar av: Jakob Gromer, Storholmen Förvaltning

Hej 

Tack för din fråga. Det beror på hur taket ser ut.

Är taket vara platt så får du beträda taket, men du får inte vara närmare kanten än 2 meter. 

Om taket lutar så finns det krav på att du ska ha fallutrustning. Vi rekommnederar också att vara två stycken när ni beträder taket. Det är viktigt att utrustningen är i bra skick och har kontrollerats innan ni beträder taket. 

Jag hoppas detta besvarar dina frågor, och återkom gärna om du har fler frågor.

Medlemsavgift för balkong?

Fråga av: BRF Flaggan 5

Hej. Vår brf Flaggan 5 har på femte våningen en lång kungsbalkong indragen som löper utmed gatsidan lägenheterna ( 3 st.), i anslutning till dem har nyttjanderätt till dem. Vi undrar om det är lagligt att ta ut en avgift eller engångskostnad för dem för att bekosta underhåll. Vad jag förstår efter att ha läst många sidor om detta är det möjligt. Det skulle gälla yta och tätskikt på golvet.

Balkonger per se tillhör fasaden men det här är gamla balkonger/altan byggår 1929 och kräver underhåll då det är en sk. balustrad På gårds sidan är det två stycken men av enklare typ med metallräcke

Tacksam för svar mvh Mr. XXX XXX styrelsemedlem

Svar av: OLIVIA DAGERSTIG, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER

En förening har enbart rätt att ta ut de avgifter som framgår i 7 kap. 14 § BRL, bland annat årsavgift. I de föreningar där vissa bostadslägenheter är utrustade med balkong finns det en möjlighet för föreningen att differentiera årsavgiftsuttaget på så sätt att de bostadsrättshavare som har möjlighet att nyttja en balkong får en högre årsavgift, ofta sker påslaget med någon/några procent av gällande prisbasbelopp. För att föreningens ska kunna differentiera årsavgiftsuttaget måste stöd för detta finnas i föreningens stadgar. Det är således möjligt för en förening att ta ut en avgift som är direkt hänförlig till nyttjandet av en balkong, förutsatt att föreningens stadgar medger en sådan differentiering.

Olycka i trapphuset

Fråga av: Brf Lokföraren

Vem har ansvaret vid olycka i samband med trappstädning? Medlemmarna i vår förening städar trapporna enligt schema. Om det skulle ske en olycka vid städning är det den som städar trappen, den som går i trappen eller styrelsen som har ansvaret?

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

Hej,

Ansvaret har fastighetsägaren, d v s föreningen, men det är inget strikt ansvar. Om däremot olyckan beror på en vårdslöshet/försumlighet så kan det bli ett skadeståndsansvar för föreningen.

I många föreningars försäkring finns också en olycksfallsförsäkring som gäller när boende (och i många fall besökare) skadar sig i byggnadens allmänna utrymmen. Det innebär att den skadade kan få ersättning även om olyckan inte beror på någon vårdslöshet från någons sida.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Arbete utöver budget – är detta OK under ansvarsfriheten?

Fråga av: Anders i Uppsala

…för en styrelse i samband med förbättringsåtgärder.

I vår förening gjordes en stor förbättringsåtgärd på våra gårdsytor nyligen. Arbetet var i sig lyckad
och utfördes väl, dock till priset av en dubblad förväntad kostnad (c:a 1 msek). Någon budget var ej avsatt.

Frågan infann sig naturligt kring vilka praxis som kan finnas vad gäller styrelsers ekonomiska frihet
i samband med större projekt. I synnerhet vad gäller åtgärder utanför nödvändigt underhåll och
reparationer. Mao, när bör stämman tas med i sådana beslut, som kanske även bör omfatta större nödvändiga
åtgärder men där kostnadsval ges. Och – bör detta medtagas i stadgarna i någon form.

Vänliga hälsningar och god fortsättning
Anders T Berg i Uppsala

Svar av: Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

Hej! Det är bostadsrättslagen och föreningens stadgar som avgör när beslut måste tas på en föreningsstämma. Följande står i Bostadsrättslagen:

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Med vänlig hälsning,

Veronica Karlén
Storholmen Förvaltning AB, Pastellvägen 6, 121 36 Johanneshov

0771-STORHOLMEN (0771-786 746)
www.storholmen.se

Vårdslös med vägglöss?

Fråga av: Bostadsrättsföreningen Varvsholmen

Hej! Jag är ordförande i Bostadsrättsföreningen Varvsholmen
i Kalmar och har följande fråga.

Enligt 7 kap. 5 § bostadsrättslagen gäller följande: “Finns det ohyra i
lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 § i tillämpliga
delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock
inte vad som sagts nu, om det skett genom vårdslöshet eller försummelse
av bostadsrättshavaren eller någon som han eller hon svarar för enligt 12
§ tredje stycket 2.”

Jag undrar om en bostadsrättshavare gjort sig skyldig till vårdslöshet
eller försummelse om denne fått med sig vägglöss hem i resväskan efter
en utlandsresa och lössen kommit in i lägenheten..

Svar av: Storholmen Förvaltning AB

Hej,

Det kan inte anses vara vårdslöst om man har råkat få med sig tex vägglöss hem efter en resa. Däremot är medlemmen skyldig att anmäla misstanke om ohyra som tex vägglöss till föreningen.

Trevlig Helg!

Med vänlig hälsning

Team Styrelsesupport

Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm

0771-STORHOLMEN (0771-786 746)

www.storholmen.se

Andrahandsuthyrning i spekulation?

Fråga av: BRF Mispeln

Hej!

Jag sitter i styrelsen i Brf Mispeln, Älta, Nacka Kommun.
Vår förening är medlemmar hos er och vi har en fråga avseende en andrahandsuthyrning.

En privatperson har precis förvärvat en lägenhet och ansöker direkt att vilja hyra ut den i 3 år, utan att ha bott i den. Vi motsäger oss längre uthyrning än 12 månader i taget vilket personen har godtagit. Dock vet inte hur vi ska hantera det att man köper en lägenhet utan att ha för avsikt att bo i den själv. Vi är rädda för vad som kan hända i fortsättningen om vi godkänner den här typen av uthyrningar.

Hur ska vi hantera detta ärende? Tacksam för snabbt svar!

Vänligen

Svar av: Storholmen Förvaltning AB

Hej!

Vi förstår era funderingar kring detta.

Dock så är medlemsskapsansökan och ansökan om andrahandsupplåtelse inte kopplade till varandra. 

När en person köper en bostadsrätt och inkommer med medlemskapsansökan ska personen ha för avsikt att bo i lägenheten. Om personen i samband med medlemsskapsansökan inkommer med ansökan om att hyra ut, kan man anta att personen inte har för avsikt att bosätta sig. Föreningen kan i detta fall överväga att neka medlemsskapet.

När föreningen har godkänt medlemsskapet så har medlemen rätt att inkomma med en ansökan om att få hyra ut bostadsrätten. Omständigheterna kan ha ändrats från tiden när personen köpte tills tiden för tillträdet eller när ansökan inkommer. Alla andrahandsanökningar som inkommer till föreningen ska hanteras på samma sätt, det är samma grunder som gäller oavsett när bostadsrätten köptes.

Med vänlig hälsning 

Team styrelsesupport

Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm 

0771-STORHOLMEN (0771-786 746) 

Vattenskada

Fråga av: brf Näktergalen 25

Hej!
Det vanligaste är väl just vatteläckor. Vi har ett hus som är byggt 1922 o ch succesivt bytt alla stammar. Numera vill alla som flyttar in bygga om vilket vi ger tillstånd till efter en detaljerad anmälan och i förekommande fall bygganmälan till kommunen. Ofta innebär det att köket flyttas. Det innebär att man drar om såväl avlopp som trycksatta vatteledningar. Vi skriver in i godkännandet att det inte innebär att man friskriver från ansvar om det händer något. Vi hat också uppdaterat våra stadgar så att det tydligt framgår att det är bostadsrättsinnehavarens ansvar. Föreningen får vid vattenläckage ta hand om kostnaden för fukt i stommen men hur är det med ansvarsfrågan när de trycksatta ledningarna börjar läcka som installerats av bostadsrättsinnehavaren och vem ansvarar för kostnaden att reparera ledningarna.
Bästa hälsningar
Per André

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

Hej Per,

Om den trycksatta vattenledningen börjar läcka är det en ”vattenledningsskada” i Bostadsrättslagens mening, oavsett om det är föreningen eller medlemmen som har låtit installera den. Det innebär i sin tur att föreningen har reparationsansvaret, både för husets stomme och skadorna på lägenheterna, om ni inte kan visa att skadan beror på medlemmens vårdslöshet/försumlighet. Om medlemmens anlitade entreprenör är den som varit vårdslös måste föreningen istället rikta sitt ersättningskrav med denne, inte medlemmen.

Om medlemmen bekostat ledningarna är de att betrakta som hans egendom och han har därför själv underhållsansvaret att reparera dem om de går sönder.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Vad ska föreningen ersätta vid denna typ av vattenskada?

Fråga av: Brf Björkudden 2

Vore tacksam om vi kan få råd när det gäller nedanstående händelse.

EN BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (A) renoverade sitt förråd där varmvattenberedaren står och utan styrelsen medgivande, byggdes varmvattenberedaren in och skvallerledningen pluggades igen.
BOSTADSRÄTTEN SÅLDES TILL (B) och efter några månader mer eller mindre exploderade varmvattenberedaren. Rivning av gipsvägg, ny dragning av skvallerledning och ny varmvattenberedare samt vattenskada.

BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (B) har betalt rivning av gipsvägg, ny dragning av skvallerledning och ny varmvattenberedare. I normala fall så står föreningen för ny varmvattenberedare, enligt våra stadgar. FÖRENINGEN har betalt sanering och fuktmätning. Nästa steg är att återställa ursprungliga innerväggar.

Nu undrar vi vad föreningen ska ersätta:
Sanering och fuktmätningar.
Återställande av förrådets innerväggar.

Vilka möjligheter finns för FÖRENINGEN samt BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (B) att erhålla ersättning från BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (A).
Borde inbyggnaden av varmvattenberedaren redan ha påpekats och åtgärdats vid köptillfället?
Vi har genom XXXXX, styrelseledamot, varit i kontakt med er i
detta ärende men vore tacksam om ett skriftligt svar som kan presenteras för övriga ledamöter.

Med vänlig hälsning
Styrelsen

Svar av: Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

Hej! Föreningens stadgar och bostadsrättslagen avgör ansvarsfördelningen.

Vad föreningen respektive medlemman ansvarar för.

Det vanliga är att föreningen ansvarar för att utreda (fuktmätning/skaderapport), riva om det finns misstanke skador/fukt på tex stomme/konstruktion (de delar som föreningen ansvarar för), avfuktning av stomme/konstruktion. Föreningen återställer därefter ev skador på stommen/konstruktionen.

Men föreningen behöver säkerställa vad de ansvarar för i stadgarna. Föreningen och den drabbade medlemmen kan ställa krav på skadestånd av den de anser har vållat skadan. Skadeståndet ska var på faktiska kostnader som uppstått i skadan. Det är skadedrabbad som ska visa på att den har lidit skada pga av motparten.

Med vänlig hälsning

Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

Silverfiskar

Fråga av: Musetten1

HEJ.
Jag är ordförande i Brf:Musetten Göteborg.
Vi i styrelsen har fått ett problem som vi inte vet hur vi ska hantera.
En medlem har problem med långsprötade silverfiskar. Tydligen ett vanligt
Problem i nybyggda fastigheter. Detta har pågått i 7 år och nu kan vi inte
Göra något mer. Styrelsen har agerat från dag 1. Vi har haft samarbete med
Anticimex och en byggfirma under alla år. Anticimex rekommenderade oss att
Riva upp alla golv (parkett) i hela lägenheten (en fyra). Anticimex gjorde vad
Dom ansåg vara bra. Byggfirman tätade. För att kompensera vår medlem så
Betalade vi ett helt nytt parkettgolv som var av bättre kvalitet än det befintliga.
Vi tog även kostnaden för återställande av golven. Vår medlem är fortfarande inte
Nöjd. Han hittar silverfiskar fortfarnde. Under dessa 7 år har både Anticimex
Och byggfirman varit hos honom. Fram till nu så har föreningen lagt ut över
300.000 kr. Anticimex säger att nu kan vi inte göra mer. Byggfirman säger att
Nu kan vi inte täta mer. Nu kommer vår medlem med ett krav via en anlitad
Advokat att han vill ha sänkning av årsavgiften med 85.000 och ersättning av
Förlorad arbetsinkomst. Detta motsätter vi oss. Styrelsen har inte på något vis
Varit försumlig. Vi har agerat hela tiden.
Är vi skyldiga att ersätta vår medlem ?
Hur går vi vidare ?

M.v.h
Lennart Ammilon
Ordförande i Brf:Musetten
Brattåskärrsväggen
Göteborg

Svar av: Storholmen Förvaltning AB

Hey!
A great deal is required for a tenant owner to be entitled to a reduction of the fee. We recommend the board to acquire its own legal representative on the matter

With kind regards
Board Support

Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm
0771-STORHOLMEN (0771-786 746)
www.storholmen.se

Ansvar inglasade balkonger

Fråga av: Carina Holst Norrlén för Biets räkning

Föreningen har investerat i nya inglasade balkonger. Föreningen stod även för själva inglasningen. Ej persienner o dyl. I samband med det gjordes en hyreshöjning.
Nu i somras var det några kraftiga regnväder då bostadsrättsinnehavare klagade på att det kom in vatten mellan rutorna i inglasningen och längs en skarv mot väggen. Sånt måste man väl som hg ta. Det kan ju inte vara alldeles tätt. I samband med detta uppkom frågan om vem som svarar för om det blir något fel på de inglasade fönstren eller om de går sönder. Är det föreningen eller bostadsrättsinnehavaren som svarar för ev åtgärd. Har det någon betydelse att föreningen stod för inglasningen och att hyran höjdes i samband med detta.

Svar av: Fredric Dahlgren, TRESSON AB

Hej,

Detta rör sig, vad jag förstår av texten, om ramfritt system eftersom läsaren skriver att vatten driver in mellan rutorna.

Helt korrekt så är det inte tänkt att vara ett helt tätt system. Vill man ha det lite tätare får man helt enkelt köpa till gummilister. Många leverantörer skickar inte med dessa.

Viktigt är att komma ihåg att en balkong inte ska vara helt tät. Tresson har haft några ärenden genom åren där boende gjort en helt tät miljö. Det som händer då är att det blir kondensproblem då man har en växelkall miljö på utsidan av inglasningen och en konstant varm miljö på insidan av balkongen. När varm och fuktig luft från bostaden driver ut på balkongen, som inte har någon ventilation, så får man ofta fuktskador i tak etc.

Gällande vem som har underhållet på inglasningar så är det lurigare. Och kanske inte riktigt mitt bord. Men det bör ju framgå i stadgar vem som ansvarar för tex inglasningar. Balkongen tillhör ju inte den boende, den boende har nyttjanderätt, komplexiteten med detta framkommer ju tex vid ROT-avdrag för klinker och inglasningar etc.

Om jag ska lägga en personlig tanke på det så, i detta fallet när föreningen har betalat inglasningarna och gjort en höjning av avgiften, så tycker jag nog att det ligger mer på föreningen att sköta underhållet. Dock kan ju regel liknande de som leverantören har vid garanti-frågor om skador uppstår, att handhavandefel eller oaktsamhet kan påverka vem som ska ersätta vid en skada.

Ofta i våra projekt så betalar den enskilda boende för inglasningen, och då blir det ju ganska naturligt att den boende sköter underhållet och ev. skadeärenden för sin inglasning.

Fördelning av årsavgifter

Fråga av: Kurt

Tidningen Borätt.
Efter att ha läst en artikel under ”Frågor och svar” som avser fördelning av årsavgifter har jag lite frågor som har samma tema om än lite större omfattning.
Jag flyttade in i min bostadsrätt för drygt fyra år sedan och efter ett tag upptäckte jag att styrelsen hade fattat beslut om att ändra fördelningstalen till förmån för de större bostäderna och till nackdel för de mindre. Spannet på storleken på bostäderna är 41 – 114 m², ca, eller 1001 kr./m² för liten lägenhet och 797 kr. för den stora. De olika andra storlekarna på lägenheter faller in med kostnader enligt samma mönster.
Detta förhållande är enligt mig djupt orättvist och jag kan inte förstå att man låtit sig duperas på detta vis. Vissa i de mindre lägenheterna har givetvis flyttat men ganska många bidrar idag med rejäla subventioner till de stora lägenheterna. Beslutet är fattat på ordinarie stämma.
Nu är min fråga, hur löser man denna fråga utan att riva upp alldeles för stora känslor? Frågan måste givetvis behandlas om någon lämnar in en motion till nästa föreningsstämma.
Det skulle vara roligt att se hur era experter ser på denna fråga.
Vänligen
Kurt

Svar av: Arturo Arques, Swedbank

Hej Kurt

”Ändringar av principerna för hur årsavgifterna skall fördelas mellan medlemmar kräver stadgeändringar. Två stämmobeslut krävs. Normalt är att föreningar utgår ifrån bostadsytan (BOA) som fördelningsgrund. Utöver det är det idag vanligt att några mindre justeringar sker. Justering för t.ex. var i fastigheten bostaden ligger, nedrebotten eller högts upp, utsikt mot gården eller mot gatan. Idag är det vanligt att vissa driftkostnader fördelas individuellt efter förbrukning t.ex. vatten och el. 

Det är naturligtvis viktigt att du som medlem tar reda på principerna för hur årsavgiften skall fördelas. Om en förening fördelar kostnaderna för vatten, el, internet och tv separat (individuellt) och efter förbrukning har jag svårt att se att årsavgiften kan avvika så mycket mer än ca 15 procent per kvm BOA mellan de minsta och största lägenheterna.”

Hälsningar  

Arturo Arques

vattenutkastare

Fråga av: Leif Persson BRF Stadsvillan 070 5151068

Hej En av våra Brf innehavar som bor på markplan med terrass har monterat en vattenutkastare från vattenledning i kök ut genom yttervägg (borrat genom yttervägg) Har ett utekök på terassen Hur hanterar vi detta i styrelsen

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co samt Magnus Löfgren, JURIDEKO

Hej,

Detta är en åtgärd som normalt kräver tillstånd från styrelsen. Om ni inte medgivit tillstånd eller ger tillstånd i efterhand får ni begära att han tar bort utkastaren och återställer fasaden.

 

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

———————————————————————————————————————————————

Hej!

Ytterväggen är ett uppenbart exempel på vad som ingår i det yttre underhållsansvaret som helt faller på föreningen att underhålla och fatta beslut avseende. Bostadsrättshavaren har ingen rätt att ta upp ett sådant hål utan föreningens medgivande. Föreningen kan begära att återställande sker på bostadsrättshavarens bekostnad och ersättning för eventuella skador. Vad gäller installationer på terrassen i övrigt har det betydelse om terrassen är upplåten med bostadsrätt eller inte, även om den är upplåten med bostadsrätt är det dock sannolikt en sådan väsentlig ändring som kräver styrelsens tillstånd.

Mvh Magnus

JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

Magnus Löfgren,  jurist | ekonom | partner

Hantverkargatan 5 C | 112 21 Stockholm

tel: 08-12456032

magnus.lofgren@jurideko.se  |    www.jurideko.se

Rensa bland cyklar – Har vi lagen på vår sida?

Fråga av: Brf:Musetten

Jag har en fråga angående cyklar. Vi har 5 st uppställningsplatser för medlemmarnas
cyklar. Med åren (11) har det blivit väldigt många cyklar som inte används. Dessa vill
vi ha bort. Nya cyklar tillkommer. Vi har skickat ut information om att alla som vill
kännas vid sin cykel ska märka upp den. Detta har vi gjort i 2 omgångar, och även talat
om att omärkta cyklar kommer att förbrukas. Alla har haft 2 månader på sig att agera.
Den 1 april tog vi vara på 15 omärkta cyklar. Vi har ställt undan dom i ett förråd.
Om ingen har hört av sig den 1 juni kan vi då göra vad vi vill med dessa 15 cyklar ?
Vad säger lagen.

Svar av: Olivia Dagerstig, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

Hej!

”Det finns ingen bestämmelse i bostadsrättslagen som reglerar rensning av cyklar. Hyreslagen stadgar att kvarlämnade saker tillfaller hyresvärden efter sex månader, men den regeln är inte möjlig att använda när det rör sig om bostadsrättshavare. En förening som vill rensa cyklar bör i god tid lämna information till medlemmarna om vad som ska ske, så att de har möjlighet att ta vara på sina cyklar genom att till exempel märka dem. Finns det därefter fortfarande cyklar som har en känd ägare, men som föreningen önskar flytta på, ska föreningen uppmana ägaren att ta vara på cykeln. Om så inte görs får föreningen ansöka om särskild handräckning hos kronofogden. För de cyklar som inte har en känd ägare gäller lagen om hittegods. Föreningen bör upprätta en förteckning över cyklarna – gärna med bild – och anmäla dessa till polisens hittegodsavdelning. Förteckningen kan med fördel bevittnas av utomstående personer för att få ett ökat bevisvärde. När de omärkta cyklarna är anmälda bör föreningen förvara dem i till exempel ett låst förråd. Har ägaren inte framkommit inom tre månader tillfaller cyklarna föreningen och den kan göra sig av med dem. Det rekommenderas dock att spara förteckningen av cyklarna samt anmälan till hittegodsavdelningen och liknande, ifall en medlem i ett senare skede skulle hävda att föreningen handlat fel. Vad som nämns ovan gäller även vid utrensning av andra allmänna ytor i föreningen.”

 

Återkom gärna om något är oklart.

Olivia Dagerstig

Neka medlemsskap i föreningen?

Fråga av: Brf Björkudden 2

Vi är en bostadsrättsförening bestående av 70 lägenheter fördelade i radhuslängor med lekplats och grönområden. Medlemmarna har möjlighet att bygga altan, plantera buskar och blommor i anslutning till sin lägenhet och i vissa fall inhängna ett område runt lägenheten.

Januari 2016 köpes en lägenhet av mor 85% dotter 15%. Dottern skulle stadigvarande bo i lägenheten med två stora hundar (chäferstorlek) och bad att få inhängna utanför sin lägenhet, vilket styrelsen godkände, under förutsättning att staketet var av trä.

Problem började snart efter inflyttning med att hundarna rastades på våra grönområden, vi påpekade att det ej var tillåtet att rasta hundar inom området utan att plocka upp efter dom. Det hörsammades ej. Vi har nu inskaffat en skylt med upplysning om förbud att rasta hundar då problemet kvarstår. Vi har även fått påpeka att
dygnsparkering utanför ytterdörren ej är tillåten då vi har garageplatser till alla medlemmar.

Nu efter snösmältning har det uppdagas att hundarna, nu tre efter att pojkvännen har flyttat in med sin hund, har rastats på det inhägnade området, se bilder, dom har även hoppat över staketet och gjort sina behov hos närmsta grannen. De närmst drabbade grannarna, som har tre barn, är mycket upprörda då den stank som uppkommer efter all avföring gör att de ej kan vistas på sin uteplats, de får dessutom på sitt område plocka upp efter hundarna så att inte avföring fastnar på barnens skor och kläder.

Vi har andra hundägare i området där det inte varit några problem, så vi har inte något förbud om husdjur.

Dottern har nu beslutat att sälja sin andel i bostadsrätten till sin bror (22år). Broderns medlemskap har ännu ej blivit godkänt på ett ordinarie styrelsemöte.

Föräldrarna har lovar sanera det inhängande området. Med anledning av tidigare ohörsamhet ställer vi oss skeptiska till viljan om sanering.

Vi skulle vara tacksamma att få era råd:

Kan medlemskap hävas för mor och dotter p.g.a sanitära olägenheter och att ej hörsammat stadgarna i vår förening?

Kan medlemskap nekas brodern?

Kan medlemskap till brodern nekas till dess område runt tomten samt åverkan på grannens tomt sanerats?

Bör vi sanera och kräva mor och dotter på kostnaden?

Vi är som ni förstår i stort behov av hjälp och det går inte att samtala med mor och dotter, då vi begär att dom ska följa gällande stadgar anser de det vara trakasserier.

Med vänlig hälsning
Brf Björkudden 2

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Britt,

Det enda jag med säkerhet kan säga är att broderns eventuella medlemskap inte påverkas av situationen, om han i övrigt uppfyller kraven för medlemsskap i stadgarna bör ni godkänna honom som medlem.

Avseende övriga frågor och konkreta möjligheter att agera blir det en bedömningsfråga, jag rekommenderar att ni anlitar en jurist för att gå igenom ärendet och rådge er kring vidare hantering.

andrahandsuthyrning

Fråga av: BRF Sirapen

Hej! Vi i BRF Sirapen Russinvägen 2-4 i Hökarängen (Farsta) har fått in en ansökan om andrahandsuthyrning. Då personen i fråga hyrt ut lgh i flera omgångar sedan inköpet 2012 har vi nu avslagit ansökan också pg a att skälet inte är giltigt.
Avslaget är överklagat och imorgon är jag som ordförande kallad till hyresnämnden.
Min fråga nu är vad ni anser? Har ni några tips eller råd?

Med vänlig hälsning Lisa Fagerlind
Ordförande i Brf Sirapen

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

Hej Lisa,
Det finns två sätt att se på ärenden i Hyresnämnden avseende andrahandsuthyrningar.
Antingen känner ni i styrelsen att det är en viktig principiell fråga att just denna uthyrning inte godkänns, eller att ni av något annat skäl tycker det är väldigt viktigt att "vinna" i just detta ärende.
I sådana fall rekommenderar vi att ni anlitar ett juridiskt ombud som representerar er i Hyresnämnden för att bevaka föreningens intressen.
Det andra scenariot är att ni välkomnar en mer objektiv prövning av själva sakfrågan, ni kanske inte är helt säkra på ert beslut, lagstiftningen är ju ganska otydlig avseende just "skäl" för uthyrning.
Då rekommenderar vi att styrelsen själva, exempelvis ordförande, närvarar i Hyresnämnden och helt enkelt på ett mer ödmjukt sätt förklarar styrelsens beslut och syn på saken, så får man helt enkelt se vad Hyresnämnden beslutar, om medlemmen har rätt att få hyra ut eller ej.
mvh,
Peter Niemeyer
Storholmen Förvaltning
 

Protokollformulär för fastighetsgenomgång?

Fråga av: Brf Höjden

Var kan vi hitta ett protokollformulär för en inspektion av brandvarnare, golvbrunnar etc. i vår fastighet?
Per, BRF: ”Höjden” i Gustavsberg.

Svar av: Lars Svingdahl, Storholmen Förvaltning

Hej
Vad är syftet med protokollen? är det för föreningens egenkontroller? Vad skall de stå i dessa?

För brand så har de företag som arbetar med SBA-frågor bra dokument, checklistor för kontroll av punkter rörande brandsäkerhet.
För golvbrunnar m.m kan man upprätta enkla egna protokollformulär i bl.a exel.
Lars
 

Fördelning av årsavgifter

Fråga av: Ann Eckernäs

Hej ,

Jag är sekreterare i en Brf i Uppsala sedan 7 år. Läser alltid din spalt med intresse.
Nü har ett problem uppstått i vår förening.:
Vår ordförande upptäckte att att fördelningen av årsavgifter för medlemmarna inte överensstämde med de andelstal som var medlem innehar.
De flesta differenser är av mindre karaktär , och är enligt Visma beroende på ackumulerande öresavrundningar vid årsavgiftshöjningar resulterande i diffar på + /- 20 kr /månad. En del diffar har dock större diiferans , nämligen min samt ordförandens avgift på 61 resp 104 kr för mycket samt en medlem (vicevärden) som har betalat 53 kr för lite/månad. Detta har efter flera års additiv effekt resulterat i att jag har betalat in 7.500 kr för mycket, Ordföranden har betalat in 13.300 kr för mycket samt vicevärden (som äger 2 lgh) har betslat in ca 7000 kr för lite. Det är också han som motsäger sig att vi ska åtgärda detta på något sätt ( han är ju vinnaren). Tilläggas kan att även han sitter med i styrelsen, och är lite av envåldshärskare i föreningen.
Sedan vi tog upp det på styrelsemötet har det runnit ut i sanden, inte ens revisorerna känner till detta.

Min fråga är: Visst kan vi som gått med förlust kräva rättvisa? Och visst bör vicevärden betal in den summa han har betalat för lite? Hur ska vi gå tillväga? Skriva en motion till årsmötet o låta medlemmarna få ta del??
Mycket tacksam för ett snabbt svar.

Med vänlig hälsning

Ann Eckernäs
Brf Garm i Uppsala

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Ann,

 

Hur föreningens kostnader ska finansieras av medlemmarnas årsavgifter bör framgå av stadgarna och ibland i kombination med den ekonomiska plan som togs fram vid bildandet, först bör ni säkerställa att det verkligen blivit fel och omfattningen på felaktigheterna.

 

Därefter bör detta åtminstone justeras att bli korrekt framöver.

När det gäller återbetalning och retroaktiv debitering av felaktigheterna blir det lite mer komplicerat, generellt gäller 10 års preskriptionstid på skulder mellan föreningen och dess medlemmar, men det kan dessutom bero på om parterna har agerat i god tro eller ej.

Min rekommendation är att föreningen betalar tillbaka de pengar som betalats in för mycket, huruvida ni dessutom har möjlighet att kräva retroaktiv debitering från de som betalat för lite bör ni rådfråga en jurist om, då ni kan bli tvungna att driva frågan i domstol.

 

Om styrelsen inte själva vill driva frågan kan ni lägga en motion till stämman om att ta tag i frågan.

 

mvh,

Peter Niemeyer

Styrelsesupport

Storholmen Förvaltning

Inglasning enskild balkong. Ombyggnad av lägenhet?

Fråga av: Jörgen Gistö

Har styrelsen rätt att neka inglasning av enskild balkong.
Nya balkonger för 2 år sedan. En förfrågan ställdes då till samtliga bostadsrättsinnehavare om önskemål om inglasning endast 3 st önskade inglasning. Bostadsrättsinnehavaren ovan betalar inglasningen själv. En bostadsrättsinnehavare har byggt om lägenheten. Nytt kök ok från styrelsen . Han har även tagit bort väggar i lägenheten utan att kontakta styrelsen. Är detta ok. Har bostadsrättsinnehavaren skyldighet att återställa lägenheten vid eventuell flytt?

Svar av:

Hej,

 

När det gäller balkongen och tillhörande eventuell inglasning, är det föreningens ansvar och något som styrelsen därmed kan besluta om att tillåta eller ej, med tanke på att det tillåtits för medlemmar tidigare, bör även denna medlem få tillåtelse i enlighet med likabehandlingsprincipen, givet att förutsättningarna är lika.

 

När det gäller renoveringar som ej har godkänts av styrelsen är det svårt att uttala sig om utan att känna till detaljerna, men generellt gäller att föreningen enbart kan kräva att medlemmen återställer förändringar som är "till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen".

Rör det sig om sådana förändringar kan ni kräva att det återställs så snart som möjligt, annars kan ni inte kräva återställning alls. Det finns alltså ingen koppling till en eventuell flytt eller försäljning.

För ett mer konkret svar behöver de specifika åtgärderna undersökas närmare.

 

mvh,

Peter Niemeyer

Styrelsesupport

Storholmen Förvaltning

Stadgeändringar

Fråga av: Sommarro 1

Hej!

Ska stadgeändringarna var beslutade av två på varandra stämmor innan 30/6-18? (sid 14 nr 1 tidn Borätt 2018)

Får olika budskap.

Svar av:

Hej Ann,

Rent formellt säger ikraftträdandebestämmelsen som berör detta i lag om ekonomiska föreningar följande:

"2. Om en förenings stadgar vid ikraftträdandet strider mot en bestämmelse i denna lag, ska styrelsen till en föreningsstämma som hålls senast den 30 juni 2018 lägga fram förslag till ändring av stadgarna i överensstämmelse med bestämmelsen."

Man kan argumentera för att detta ska följas ordagrant och då räcker det om en av stämmorna hålls innan 2018-06-30 men vår tolkning av lagstiftarens intention är att hela ändringen ska vara gjord innan dess, om detta kräver två stämmor ska alltså båda hållas innan 2018-06-30.

Justering av protokoll

Fråga av: brf Sirius 3

Jag har förut läst att det är sekreteraren som skriver protokoll och också avgör vad som skall stå i protokollet. Vid justering kan justerare och ordförande notera avvikande mening gällande en eller flera frågor men det blir då bara som en anmärkning/not.
I senaste numret av Borätt står det dock att justerare kan kräva att protokollet ändras men bara om alla, justerare, sekreterare o ordförande, är överens.
Vilket är riktigt?

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Jerker,

Någon utses till protokollförare vid mötet (oftast sekreteraren om en sådan finns), protokollföraren ska sedan författa protokollet, därefter ska mötesordförande och justerare godkänna eller komma med ändringsförslag.

Därefter ska protokollet vid behov ändras eller jämkas till något samtliga parter kan godkänna.

I slutändan fås ett färdigt, justerat protokoll, där samtliga med sin underskrift intygar att de är överens om vad som har beslutats.

Om det mot förmodan inte går att komma överens om vad som har beslutats och därmed vad som ska stå i protokollet skulle det kunna bli aktuellt med någon form av anmärkning eller not, men det vanligaste är som sagt att samtliga blir överens.

Justeringen av protokollet handlar enbart om att intyga att protokollet korrekt reflekterar vad som har beslutats på mötet, ej att förväxla med om en ledamot på sittande möte önskar föra en avvikande mening till protokollet.

Att byta leverantör – styrelsebeslut eller årsstämma?

Fråga av: BRF Spåret

Jag är ordförande i styrelsen för BRF Spåret i Åkersberga. Vi håller
på att byta kabel-TV leverantör från ett företag som tar
584,000 kr/år, till bredbandsbolaget som tar 326,300 kr. Detta anser vi oss
kunna göra utan att höra årsmötet. Samtidigt har vi erbjudits
bredband (250/250) och fast telefoni för 388,500 från samma bolag.

Vi känner oss osäkra på om vi har mandat att besluta om bredband och
telefoni utan att höra årsmötet. Om båda erbjudandena accepteras kommer
föreningens kostnader att öka med ca 40 kr/månad och lägenhet, men de
flesta i föreningen (de med bredband) kommer att få ca 300 kr lägre
månadskostnad då de kan säga upp sin privata anslutning.

Har styrelsen rätt att fatta beslut om båda avtalen?”

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Att enbart byta leverantören, är inget problem att ta via styrelsebeslut.

Att teckna kollektivt bredband, når sådant inte funnits tidigare, kan däremot argumenteras för att det faller in under bestämmelserna i Bostadsrättslagen 9 kap. 16 § punkt 3. "Utvidgning av föreningens verksamhet".

Det kräver isåfall stämmobeslut med 2/3 majoritet.

Därmed rekommenderar vi att delen om kollektivt bredband tas till stämman.

Tänk även på följande, generellt fördelas föreningens kostnader i form av avgift som tas ut enligt andelstalen, detta gäller även bredband, om inte stadgarna specifikt säger någonting annat.

Detta innebär att det även kan krävas en stadgeändring för att kunna fördela föreningens kostnader för just bredband med lika belopp per lägenhet (vilket är det rimligaste, om föreningen har kostnaden per lägenhet)

Återkom gärna om ni önskar hjälp med en grundligare genomgång av stadgarna och eventuell ändring som krävs.

Stadgeändring

Fråga av: Bertil Strömvall

I oktober 2017 genomfördes ordinarie årsstämma, då tog vi inte upp stadgeändring. Nu måste vi justera i våra stadgar. Kan vi ha två extrastämmor på varandra eller hur gör vi ?

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej

 

Det är tyvärr ett krav, den nya lagen om ekonomiska föreningar säger att kallelsetiden ska vara minst 6 veckor och senast 4 veckor innan stämman (eller 2 veckor innan om stadgarna tillåter det)

Dessutom säger ikraftträdandebestämmelsen för samma lag:

 

"2. Om en förenings stadgar vid ikraftträdandet strider mot en bestämmelse i denna lag, ska styrelsen till en föreningsstämma som hålls senast den 30 juni 2018 lägga fram förslag till ändring av stadgarna i överensstämmelse med bestämmelsen."

 

Alltså måste ni ändra stadgarna om det i era nuvarande stadgar står att ni får kalla 1 vecka innan extrastämma.

Skadefrågan, vem bär ansvaret?

Fråga av: Tore J.

Hej,
För ca 6 – 8 år sedan tecknade vår brf som ett komplement till fastighetsförsäkringen, ett bostadsrättstillägg. Bostadsrättstillägget ersätter bl. a. skador från läckande tätskikt och läckande rörledningar i lägenheterna.

Föreningens vattenskador har varit många och omfattande. Fastighetsförsäkringens premie fördubblades ganska omgående. Därefter sade försäkringsbolaget upp bostadsrättstillägget. Ansvaret för vattenskadorna överfördes till bostadsrättinnehavarna.

Jag känner inte i detalj till alla skador. Men så gott som alla skador har haft likartat förlopp. Bostadsrättsinnehavarna har beställt, av någon entreprenör, ombyggnad om sina kök och/eller badrum med tillhörande rördragning. Rörledningarna har sedan börjat läcka på grund av undermånligt utfört arbete, med omfattande vattenskador som följd.
Konsulter har undersökt och skrivit rapporter till försäkringsbolaget om de uppkomna skadan/skadorna. Försäkringsbolaget har sedan ersatt vår förening för de många och omfattande skadorna. Följden har till slut blivit att tilläggsförsäkringen har återtagits.

För mig är det uppenbart att den som utfört det felaktiga arbetet ska, enligt konsumenttjänstlagen, bekosta skadorna fullt ut. I de här fallen den aktuella (rör)entreprenören. De inträffade skadorna borde inte ha påverkat vår försäkringspremie.

Jag är inte längre medlem föreningens styrelse, men önskar trots detta er kommentar till mitt resonemang och kanske varför försäkringsbolaget har en annan uppfattning. Tack på förhand.

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

Hej Tore,

 

Det är alltid tråkigt när föreningen drabbas av skador och ännu värre när de till slut leder till en inskränkt försäkringsomfattning och högre premier. Jag ska nedan försöka lämna en kommentar till detta.

När det gäller medlemmens underhållsansvar för skador i lägenheten så säger huvudregeln i 7 kap 12 § Bostadsrättslagen att medlemmen på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. I praktiken betyder detta att (nästan) alla reparationer som behöver göras inne i lägenheten faller på medlemmen själv. För att hjälpa bostadsrättshavaren att klara av denna risk har försäkringsbolagen skapat det s.k. Bostadsrättstillägget, som från början endast var en tilläggsförsäkring till den klassiska hemförsäkringen. Sedan många år har det dock blivit vanligt att föreningen tecknar ett gemensamt sådant försäkringsskydd som tillägg till sin fastighetsförsäkring. Oavsett om försäkringen är tecknad av medlemmen själv eller om föreningen tecknat en försäkring för alla sina medlemmar ska den omfatta skador som medlemmen har underhållsansvar för enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Ett viktigt undantag från huvudregeln är dock reparationer p.g.a. vattenledningsskada, där föreningen istället får allt reparationsansvar, om inte vattenledningsskadan beror på en vårdslöshet från medlemmen, någon i hans hushåll eller någon som utför arbete i lägenheten för hans räkning. En vattenledningsskada är ett läckage från en trycksatt tappvattenledning, d v s ledningar som leder till blandare i kök eller badrum. Om medlemmen inte har orsakat vattenledningsskadan har han således heller inget ansvar för skadorna i sin lägenhet och därmed är heller inte bostadsrättstillägget tillämpligt, utan kostnaderna stannar på fastighetsförsäkringen och föreningen.

Jag vet inte vilka bedömningar försäkringsbolaget har gjort i dessa fall, men eftersom skadorna tycks ha reglerats genom såväl fastighetsförsäkringen som bostadsrättstillägget verkar det inte ha varit frågan om läckage från trycksatta tappvattenledningar, utan snarare läckage från t.ex. avloppsledningar eller andra ledningar. Försäkringsbolagen är generellt mycket medvetna om sin möjlighet att driva regresskrav mot en entreprenör som orsakat skador på byggnaden som gjort att försäkringsbolaget fått kostnader. Om bolaget lyckas med sin regress ska föreningens skaderesultat gottskrivas i samma utsträckning. Att så inte tycks ha skett i dessa fall tyder på att man inte har kunnat visa att entreprenörerna har varit vårdslösa.

Om föreningen eller försäkringsbolaget ska kräva entreprenören på ersättning för de kostnader som har uppstått är dock Konsumenttjänstlagen inte tillämplig, eftersom vare sig föreningen eller försäkringsbolaget står i något konsumentförhållande till entreprenören. Istället måste man åberopa reglerna i Skadeståndslagen. Föreningen kan heller inte rikta sitt krav mot medlemmen och låta denne driva kravet vidare mot entreprenören. Visserligen har medlemmen ett ansvar enligt Bostadsrättslagen för skadorna inne i lägenheten som entreprenören orsakat, men han har inget ansvar för skadorna i golvbjälklaget som uppkommit samtidigt, utan det ansvaret ligger endast på den vårdslöse entreprenören.

Andrahandsuthyrning

Fråga av: Birgitta

Hej
Vid förra stämman beslutade vi att medlemmar endast får hyra ut under ett år. Detta pga att vi är en så liten förening och har svårt att få medlemmat till styrelsejobb.Vi har en medlem som hyrde ut sin lägenhet 2010. Han fick ett muntligt löfte av någon i dåvarande styrelse att hyra ut “under en tid”. Det finns ett brev om detta. Nu undrar våra medlemmar hur vi gör med detta. Eftersom det inte fanns några regler för detta då, kan vi be honom att avhysa sin hyresgäst och antingen flytta in själv eller sälja. Han själv påstår att han kanske behöver den i framtiden. Det kan ju innebära hur länge som helst. Vi ska snart ha stämma och jag behöver ha lite på fötterna tills dess.

Svar av: Johannes Spansk, Jurideko

Normalt sett tillåts andrahandsuthyrning 1 år i taget sedan bör det genomföras en ny prövning till varför man ska få rätt att upplåta lägenheten längre. Det går dock inte att kräva utan något underlag att en bostadsrättshavare säljer sin lägenhet, ett första steg om man misstänker andrahandsuthyrning är att skicka en anmaning att vidta rättelse.

Inneboende och allmänna utrymmen

Fråga av: Kadetten 12

Kan ni svara på om det finns några regler eller praxis som gäller när en medlem hyr ut en del av sin lägenhet till en inneboende?
Lägenheten är en fyrarumslägenhet där innehavaren/medlemmen delat av ett av rummen med en mellanvägg. Det avdelade rummet har ett trinettkök, toalett/handfat och egen ingång. Medlemmen hyr alltså ut detta rum till en person som inte är medlem i vår Brf.
I fastigheten finns medlemmar vars lägenheter består av endast ett rum med tillhörande toalett och handfat. Med anledning av avsaknad dusch i dessa medlemmars lägenheter iordningställdes en dusch i källaren när fastigheten uppfördes år 1953. Under senare år har även en bastu byggts till i detta utrymme. Duschen och bastun nyttjas av alla medlemmar i vår Brf.

Min fråga är nu:

Är Brf skyldig att upplåta sådana gemensamma utrymmen som dusch, bastu och tvättstuga till inneboende som inte betalar någon hyra eller avgift till Brf?
Hyresintäkten går direkt till lägenhetsinnehavaren vilken inte ersätter Brf för merkostnaden som belastar Brf såsom el, vatten, värme, slitage och underhåll.
Vore tacksam om ni kunde ge mig tips som kan hjälpa oss reda ut denna problematik då medlemmarnas åsikter går isär om vad som borde vara tillåtet eller ej.

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Ingela, Avseende inneboende gäller generellt att det är tillåtet om den inneboende inte stör eller på annat sätt medför olägenhet för föreningen, det gäller oavsett om det rör sig om en inneboende som betalar hyra, eller exempelvis ett barn eller annan närstående till en medlem som bor gratis i lägenheten.

Ni är därmed inte skyldiga, och borde inte heller, behandla era medlemmar och deras eventuella inneboende olika, oavsett deras inbördes ekonomiska avtal. Därmed blir vår bedömning att om ni låter samtliga medlemmar nyttja gemensamma utrymmen, inklusive deras gäster, inneboende, barn, närstående etc, ska detta gälla även för betalande inneboende.

Uppdelning av lägenhet

Fråga av: Brf Fäladsgården

Vi är en privat bostadsrättsförening som har stött på ett, för oss, problem ang att en medlem vill dela sin lgh till två (2) lgh. Det ser vi inget problem med. Det var två lgh från början men han slog ihop dem till en, vid ungefär samma tid som föreningen installerade säkerhetsdörrar 1998. Medlemmen påstår att han blev utsatt för “påtryckning/övertalad” av den dåvarande kassören och styrelsen att slå ihop lgh, då skulle föreningen “slippa” montera in en säkerhetsdörr. Det finns inget skrivet i något protokoll om det, förutom att han fick tillstånd att slå ihop dem. Nu har han bestämt att han vill sälja en av dem, pga ekonomisk knipa, Styrelsen har beviljat delningen och han har fått bygglov till att mura igen “hålet” och dela dem i två. Vid beviljandet så skrev styrelsen att dem går med på delningen om det görs fackmannamässigt och en säkerhetsdörr installeras av säljaren. Nu vill medlemmen att föreningen ska stå för införskaffande av säkerhetsdörr, porttelefon, internetuttag, låscylinder med tillhörande nycklar och tvättstugetagg. Vi har gått med på att förse dörren med låscylinder, nycklar och “taggen” men resten får han stå för. Föreningen har gjort installationer s.s porttelefon och internetuttag flera år efter hans sammanslagning av lgh men säkerhetsdörren gjordes strax efter hans sammanslagning. Vad gäller egentligen?

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Det beror lite på hur sammanslagningen gick till när det gjordes, har de två tidigare bostadsrätterna formellt upphört och det i nuläget bara är en bostadsrätt, bör medlemmen stå för alla eventuella installationer och kostnader som krävs för att dela upp bostadsrätten i två bostadsrätter igen, observera dock att detta är betydligt mer komplicerat än att bara sätta upp väggen, det kräver stämmobeslut, att föreningen återköper den hela bostadsrätten till marknadspris och därefter upplåter två mindre bostadsrätter till medlemmen. Detta utlöser förmodligen även reavinstbeskattning på hela bostadsrätten för medlemmen ifråga.

 

Om bostadsrätterna aldrig formellt slogs ihop, utan att det enbart öppnades upp mellan lägenheterna rent fysiskt, men att det fortfarande varit två bostadsrätter hela tiden blir det mindre komplicerat att sälja den ena bostadsrätten, det räcker att enbart bygga upp väggen igen, det blir däremot mer komplicerat avseende de frågorna du hade om vem som ska bekosta vad.

Om det hela tiden varit två bostadsrätter, är min bedömning att föreningen med hänvisning till likabehandlingsprincipen bör bekosta samtliga åtgärder i båda dessa bostadsrätter som har gjorts i övriga lägenheter i föreningen. Då blir det alltså en bedömningsfråga avseende varje separat åtgärd (eftersom åtgärderna borde gjorts i båda bostadsrätterna samtidigt som det gjordes i övriga bostadsrätter i föreningen, om det var föreningen som bekostade sagda åtgärder tidigare.)

 

Då frågan är relativt komplicerad rekommenderar jag er att ta hjälp av en extern jurist eller er ekonomiska förvaltare för att säkerställa att allting sker korrekt efter just era förutsättningar.

Vattenskada

Fråga av: Brf Björkudden 2

Det har uppstått en vattenskada i boendes lägenhet som en hantverkare som boende anlitat har orsakat genom att spika hål i ett vattenrör. Försäkringsbolaget menar att föreningen står för alla kostnader för att sedan få det regresset från försäkringsbolaget. Föreningen ställer sig frågande till varför de ska ligga ute med pengarna då skadan skett i en BR-lägenhet och det var hantverkaren som vållade skadan?

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

Fastighetsförsäkringen gäller för hela skadan och kan därför påbörja återställandet utan någon föregående ansvarsutredning. Därför ska föreningen sköta återställandet.

 

När det gäller det eventuella skadeståndsansvaret är det inte så självklart vad som gäller och det krävs viss utredning för att fastställas. Medlemmen synes inte ha själv orsakat skadan och varken han eller hans försäkringsbolag har något skadeståndsansvar för vad hans anlitade självständige entreprenör ställer till med. Det ligger närmare till hands att se en vårdslöshet/försumlighet hos entreprenören, vilket innebär att föreningen bör ha större framgång att rikta regresskravet mot denne.

Tomma lägenheter

Fråga av: Brf Byerum

Hej! Brf Byerum Strandbad är en liten förening på Öland. En byggfirma köpte en restaurang tillhörande föreningen för flera år sedan och byggde om till lägenheter, det har nu gått 4-5 år och de har inte sålt dessa lägenheter ännu och de står tomma. Nu undrar föreningen om det finns något de kan göra rent rättsligt? Byggfirman äger lägenheterna men kan föreningen göra något för att påverka, så de säljs. De känner att det inte känns rätt med att lägenheterna står tomma så länge.

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Frågan är lite för komplex för att besvara på rak arm, mer information och en grundligare genomgång av berörda avtal och föreningens stadgar behöver göras för att kunna ge ett bra svar på frågan.

Föreningen behöver anlita en jurist eller exempelvis oss för att isåfall gå igenom allting.

Skadedjur i min BRF

Fråga av: Inger

Vad har vi som bostadsföreningen för skyldighet när det
gäller silverfisk eller annat skadedjur?

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Normalt sett är föreningen ansvarig för att utrota ohyra och skadedjur när det gäller flerbostadshus, ni bör via er fastighetsförsäkring ha avtal med en skadesaneringsfirma (oftast Anticimex eller Nomor).

Rent praktiskt går det oftast till så att den medlem som har skadedjur i lägenheten ringer direkt till er skadesanerare och hänvisar till fastighetsförsäkringen.

Skulle det vara så att förekomsten av skadedjur beror på exempelvis vanvård av lägenheten, kan föreningen eventuellt kräva medlemmen på kostnader som inte täcks av försäkringen.

Kontakta ert försäkringsbolag i första hand så kan de förhoppningsvis hjälpa er.

Avgiftshöjning vid stambyte

Fråga av: Magnus Källqvist

Hej
Vi är en brf med endast 11st lgh allt från 55m2 till 83m2, vi tänker utföra stambyte och kapitalet för detta tar vi från Banken. Vilket är det mest rättvisaste sättet att höja avgiften på, är det via andelstalet(kr/m2) eller en lika höjning på de 11st lgh.?

Svar av: ARTURO ARQUES

 

Genom årsavgiften (via andelstalen).

 

Arturo

Fråga om stämmobeslut krävs

Fråga av: Tord Rönnqvist

Hej

En fråga gällande stämmobeslut.
Vi har tänkt kompletera vår bergvärmeanläggning med frånluftåtervinning för en kostnad på
ca 3,1 milj kr är detta något som vi kan besluta i styrelsen eller måste det upp på en stämma ?

Tacksam för svar
Med hälsning Tord

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Tord,
Bostadsrättslagen, 9 kap. 15§ första stycket, säger:
"15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna."
Om det är en väsentlig förändring enligt lagens mening har jag svårt att bedöma, det beror även på vad era stadgar säger och det skulle även kunna spela in hur stora kostnader ni normalt har i föreningen, därmed skulle jag rekommendera att ta beslutet på en stämma för säkerhetsskull.
mvh,
Peter Niemeyer
Storholmen Förvaltning
 

Renoveringar i Kök

Fråga av: Sven

Hej, vi har i vår BRF flera medlemmar som genomför renoveringar i kök
och badrum. I våra stadgar samt i Lag om BRF är det tydligt att:

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten
utföra åtgärd som innefattar
1. …..
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten

I styrelsen är vi lite oense om vad som avses med ändring av befintlig
ledning. En hävdar att t ex byte av blandare utan att befintliga
vattenledningar flyttas är OK, men att om man t ex flyttar tvättstället
några meter och därför måste komplettera/flytta vatten- och
avloppsledningar så kräver detta tillstånd.

En annan ledamot tycker att så länge man håller sig till de ledningar
som finns inom lägenhetens väggar och som kan stängas av med
ballofixventiler (där ledningarna kommer ut från gemensamma stammar/schakt)
så kan man utan tillstånd göra om som man vill.

Alla är överens om att alla jobb måste utföras av behörig VVS-tekniker.

Hur är det?

En kompletterande fråga är hur försäkringsbolagen ställer sig om en
skada uppkommer på de delar som medlemmen ändrat. Normalt gäller ju bara
begränsat ansvar för medlemmen vid vattenskada men det ansvaret torde ha
flyttats tillbaka till medlemmen i beskrivet fall. Faller man då mellan
stolarna, föreningens försäkring borde inte gälla och det är ju tveksamt
om medlemmens bostadsrättstillägg griper in.

Vänliga hälsningar

Sven

Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

Att byta blandare utan att ändra befintlig ledning är OK. Att flytta tvättställ och därmed komplettera/flytta befintliga ledningar kräver tillstånd.

 

Om det uppstår en vattenledningsskada från en ny ledning som medlemmen tillfört lägenheten är det fortfarande en ”vattenledningsskada”, vilket innebär att föreningen har det primära ansvaret att återställa. Om föreningen däremot kan visa att medlemmen har installerat ledningen på ett felaktigt sätt och att detta är orsaken till skadan får föreningen däremot kräva medlemmen på skadeståndsersättning för sina kostnader. Medlemmen får i så fall även ”tillbaka” underhållsansvaret avseende skadorna i den egna lägenheten. Om arbetet däremot har utförts av en behörig entreprenör måste föreningen däremot rikta sitt krav mot entreprenören, inte medlemmen.

Revisionsberättelse

Fråga av: Revisionsberättelse

Undrar vad man gör när revisorn inte lämnat sin revisionsberättelse i tid? Ska vi ställa in årsmötet? Undrar också hur man hanterar revisorns försening rent juridiskt.

Hälsningar
Ewa

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Hej Ewa,
Om revisorn inte har lämnat revisionsberättelsen i tid till den ordinarie stämman måste stämman tyvärr skjutas upp, det går inte att godkänna räkenskaperna eller ge styrelsen ansvarsfrihet utan att ha revisorns underlag.
Vad och om ni kan göra mot revisorn pga förseningen är däremot mer osäkert, jag kan tänka mig att det beror på om det är en vald lekmannarevisor eller en anlitad revisionsbyrå som ni har skrivit något kommersiellt avtal med.
Om ni önskar gå vidare i denna fråga skulle jag rekommendera er att anlita en jurist för rådgivning.
mvh,
Peter Niemeyer
Storholmen Förvaltning
 

Kallelse till årsstämma

Fråga av: Anna

Hej,
I er tidning nr 1/2017 på sidan 21 finns en checklista med vad man ska tänka på inför årsstämman. Där står klart och tydligt att man ska skicka kallelsen senast 4 veckor innan årsstämman då bostadsrättslagen ändrats från och med i år. När jag tog upp detta med ordföranden i vår förening så hävdar han att det inte alls stämmer och att han kan skicka ut kallelsen två veckor innan om han så önskar.
Kan ni vara snälla och förklara för mig vad som gäller?

Tack på förhand

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej,
Det stämmer att lagen har ändrats, dock finns ett undantag för föreningar som redan fanns när lagen trädde i kraft, som gäller fram till 2017-06-31, så åtminstone inför vårens stämma kan ni kalla senast 2 veckor innan.
Dessutom medger lagen, även efter ändringen, att föreningens stadgar kan tillåta kallelse senast 2 veckor innan, men det beror på vad era stadgar säger:
"6. En förening som har bildats före ikraftträdandet får, fram till utgången av juni 2017, tillämpa äldre bestämmelser i stället för följande bestämmelser i denna lag:
– 7 kap. 16 och 17 §§ om tid för kallelse till föreningsstämma,"

Ny lägenhetsinnehavare

Fråga av: Leif Persson

En av våra lägenheter är försåld Pris 2.575.000 :_ Vid UC kontroll fick jag idag uppgifter på taxerad inkomst 2015, denna var 182.900 :- samt på sambon 15.800 :- .Vi tycker att inkomsterna är låga. Hur kan vi som styrelse agera i denna fråga

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Börja med att begära in ytterligare uppgifter, arbetsgivarintyg och/eller lånelöfte, något kan ju ha ändrats sedan senaste taxeringen. Om ni därefter fortfarande inte anser att de kan godkännas som medlemmar, kan ni neka medlemsskap med hänvisning till bristande betalningsförmåga. 

mvh,
Peter

Fördelning av investeringskostnader

Fråga av: Stig Drevemo

Vår förening består av 2:or, 3:or och 4:or där storleken av avgiften bestäms av andelstalen.
Styrelsen planerar en investering med solceller och betala denna med eget kapital alt. med att uppta ett nytt lån på beloppet.
Hur hanteras investeringskostnader med avseende på andelstal i en förening?
Samma fråga kan ställas avseende t.ex. ett för föreningen gemensamt TV-abonnemang eller löpande kostnader för underhåll.

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Hej,

Svar:
"Om föreningen bestämmer sig för att ta in kapital från medlemmarna när de skall utföra en investering (ett s.k. direkt kapitaltillskott) så sker det med andelstalen som grund, d.v.s. om en medlems andel är 2,5 % och investeringen är på 1 Mkr så tillskjuter samma medlem 25.000 kr som kaitaltillskott. Om föreningen istället väljer att låna pengarna så spelar inte andelstalen någon roll vid upplåningstillfället. Utan det är när lånet amorteras med hjälp av årsavgiften som andelstalen fördelar det indirekta kapitaltillskottet som då uppstår (om föreningen amorterar 100 Tkr per år så får samme medlem 2.500 kr att tillgodoräkna sig som kapitaltillskott varje år). Bägge formerna av kapitaltillskott får medlemmen sedan dra av mot försäljningspriset när denne väl säljer bostadsrätten." 

/Thomas

MO-chef på Riksbyggen

Fråga av: ps1

Är det okej att Mo-chefen för en del av Sverige på Riksbyggen att ljuga för en bostadsrättsinnehavare om föreningens styrelse och stämmoprotokoll som hon skrivit på men enligt han/hon aldrig har sett? Det finns fyra olika stämmoprotokoll och inget stämmer ännu.

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej igen! Det känns mer som en fråga för en jurist. Om det råder stora oegentligheter.

Årsstämma

Fråga av: ps1

Får man ändra i stämmoprotokollet när stämmans Ordförande har skrivit På?

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej Susanne,
Årsmötesprotokollet skall justeras av mötesordförande, mötessekreterare och justerarna, detta innebär att samtliga skall vara överens om den slutgiltiga versionen och signera denna.
Det är enbart dessa personer som kan ändra protokollet, men då enbart om de är överens om ändringen.
Genom sina respektive underskrifter intygar var och en att protokollet stämmer överens med vad som beslutades på årsmötet, man har därmed inte rätt att ändra texten som någon redan har skrivit under, tillexempel ordförande, men justerarna kan kräva att en ändring görs för att de skall skriva på, men då måste även ordförande godkänna ändringen och skriva på på nytt.
mvh,
Peter Niemeyer
 

Radon

Fråga av: Christer N

Om det förekommer förhöjda radonvärden över rekommenderat värde i lägenheten på grund av blåbetong i innerväggar, vem då skyldig att sanera eller vidtaga andra lämpliga åtgärder.

Svar av: Urban Bladin Storholmen Förvaltning

Hej
Bostadsrättsföreningen är ansvarig för miljön i bostaden så att den inte utgör en olägenhet för människors hälsa.Till detta hör att säkerställa att radonhalterna i bostaden ligger under gällande gränsvärde (200 Bq/m3). Föreningen ska se till att mätningar gjorts och, om det behövs, se till att radonsanering utförs.
Motsvarande gäller för hyresrätter och då är det hyresvärden som har ansvaret.
Kommunens mijö- och hälsoskyddsnämnd har tillsynsansvaret och kan kräva att föreningen (eller hyresvärden) undersöker radonhalterna och åtgärdar för höga halter.
//Urban Bladin 

Badrum

Fråga av: Christer N

Hej. Föreningen har renoverat mitt badrum efter vattenskada som
orsakades av fastighetens trycksatta vattenledning i slits. Renoveringen har
inte blivit som man önska. Allt sitter snett och vint och allmänt klantigt
gjort utan finess. Vart skall jag vända mig för att få rätsida på alla
fel som är gjorda. Tacksam för svar. Mvh
Christer Nord

Svar av: Eric RUBENSON – SKADEJURIST Bolander & CO

Hej Christer,

Du ska vända dig till styrelsen, eftersom föreningen är beställare till entreprenaden. Styrelsen ska i sin tur göra en skriftlig reklamation till entreprenören.

Andrahandsuthyrning

Fråga av: Sara

Hejsan.
Jag sitter som sekreterare i en BRF. Jag hade en fråga angående andrahands uthyrning av bostadsrätt.
Som förening har vi godkänt uthyrning av en lägenhet och även begärt kreditupplysning på personen som ska hyra lägenheten. Har vi rätt att kräva en kopia på kontraktet som skrivs mellan bostadsrätts ägaren och andrahands hyresgästen eller räcker det att ägaren själv sköter den biten med kontraktet?
Mvh
Sara Johansson

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej Sara,
Jag kan tyvärr inte ge dig något entydigt svar på den frågan, Hyresnämnden skriver följande om andrahandsuthyrning av Bostadsrätt på sin hemsida:
"Avtal
Det är en fördel – men inget krav – att ha ett skriftligt andrahandshyresavtal, till exempel för att kunna visa vad man har kommit överens om för hyrestid, uppsägningstid, hyra och andra hyresvillkor. Hyresnämnden tillhandahåller inte formulär för hyresavtal. Sådana finns att köpa till exempel i bokhandeln.
Om bostadsrättshavaren skriver avtal med andrahandshyresgästen innan bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden har tillåtit andrahandsuthyrningen, är det lämpligt att han eller hon skriver in i avtalet att det bara gäller om förstahandshyresgästen får tillstånd att hyra ut."
Men jag vet samtidigt att många föreningar och förvaltare kräver en kopia på kontraktet i samband med ansökan till styrelsen.
På ett generellt plan skulle jag avråda från att kräva detta, ni som förening har enbart en relation och avtal med er medlem, medlemmen har fortfarande samma ansvar gentemot er som förening, oavsett om lägenheten hyrs ut, lånas ut eller om medlemmen själv bor i lägenheten.
Vad er medlem sedan avtalar med eventuell tredje part (exempelvis en andrahandshyresgäst) är en angelägenhet dem emellan.
mvh,
Peter
 

Betr Bostadsrättsföreningar ingående i Samfällighet

Fråga av: Stig Drevemo

Hej
Jag är ordförande i Brf Seglet, Järfälla. Seglet ingår sedan 1/1 2016 i en nybildad Bolinder Strand Samfällighetsförening, vars ändamål är att förvalta en anrik Äppelträdgård från början av 1900-talet.
Enligt anläggningsbeslutet ingår 6 Brfs med varierande antal andelstal och 9 enskilda fastighetsägare totalt 306 andelstal.

Jag är tacksam att få svar på följande frågor:

1. Vilka skall behörigen kallas till en årsstämma? Varje Brf och enskild fastighetsägare. Eller måste samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningarna kallas?

2. Hur bör representationen vara vid årsstämman. En per Brf/Enskild fastighetsägare? Frågan är densamma betr. närvarorätt vid stämman.

3. Räknas antal röster vid en ev omröstning i förhållande till andelstalen för respektive Brf/Enskild fastighetsägare?
MVH
Stig Drevemo

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Hej! Här kommer svar på dina frågor:

1. Vilka skall behörigen kallas till en årsstämma? Varje Brf och enskild fastighetsägare. Eller måste samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningarna kallas?

SVAR: Till årsstämman skall varje enskild andelsägare kallas. (lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Bostadsrättsföreningen deltar i sin egenskap av ägare av den fastighet som svarar mot dess andelstal och skall i denna egenskap vara företrädd av behöriga firmatecknare eller på samma sätt utsett ombud. De som skall kallas till samfällighetsföreningens årsstämma är således alla lagfarna ägare till de fastigheter som ingår i samfällighetsföreningen.

2. Hur bör representationen vara vid årsstämman. En per Brf/Enskild fastighetsägare? Frågan är densamma betr. närvarorätt vid stämman.
SVAR: Svaret framgår ovan. Det är en styrelsefråga hur ni vill vara representerade så länge som ni i vanlig ordning ser till att behörigheten är tillgodosedd.
 

3. Räknas antal röster vid en ev omröstning i förhållande till andelstalen för respektive Brf/Enskild fastighetsägare?

SVAR: Röstreglerna är lite komplicerade och följer av lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 48, 49 och 51 §§.
En kort beskrivning kan vara följande: 
a/ Endast den som fullgjort sina ekonomiska skyldigheter mot föreningen får rösta.
b/ Andelsägare får bara rösta angående sådant som angår verksamhetsgren som de är bidragsskyldiga till.
c/ Andelsägare får inte rösta i angelägenhet, "vari han äger ett väsentligt intresse som strider mot föreningens."
d/ Innehavare av rättighet i delägarfastighet får – trots vad som sagts ovan – närvara och yttra sig vid behandlingen av fråga som rör hans rätt.
e/ Huvudregeln är att röstberättigad medlem har en röst oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter. 
f/ Andelstalen gäller som röstvikt  "i fråga som har ekonomisk betydelse" om medlem begär det . Det sker nog alltid så detta är den egentliga huvudregeln.
g/ Begränsningen är dock att medlems röstetal ej får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
h/ "För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna, om ej annat föreskrives i stadgarna".

Hälsningar Thomas

Pantsättning

Fråga av: Melvin

Hej o tack för en bra tidning.
I tidningen BoRätt nr 6. 2016 så tar ni upp frågan om pantsättning av föreningarnas borätter.
Är det så att enskilda bostadsrättsinnehavare kan pantsätta sina borätter? Kan detta i så fall ske utan bostadsrättsföreningens godkännande? Om borätterna kan pantsättas har vi två frågor:
1) Kan det på något sätt påverka bostadsrättsföreningen i sin helhet?
2) Hur kan man ta reda på om några av våra borätter är pantsatta?
M

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Hej,

Ja, en bostadsrättsinnehavare kan pantsätta sin innehavda bostadsrätt. Kreditgivaren/banken skall då underrätta (denuntiera) föreningen/styrelsen om att så har skett. Styrelsen skall då svara kreditgivaren att dom har mottagit underrättelsen och om ev. andra panter belastar den berörda bostadsrätten sedan tidigare med angivet datum och kreditgivare.

1) Nej, en sådan pantsättning påverkar inte bostadsrättsföreningen.

2) Samtliga pantsättningar skall noteras i lägenhetsförteckningen som skall föras av föreningen enligt lag.Mvh

MVH

Thomas Lindman

Storholmen Förvaltning

 

Garage

Fråga av: Linda

Hej!
I vår bostadsrättsförening har vi ett kösystem gällande garage eller carport. Jag blev för nån månad sen informerad av vår ordförande att det var min tur att få garage nu när en lägenhet skulle säljas, jag skulle få tillträde någon gång under våren. Men så den 23/12-16, så träffar jag ordföranden och då säger han att han har lovat bort mitt garage till en annan som redan har garage men som inte är nöjd med sin plats. Jag ifrågasätter kösystemet men han hävdar att han har lovat honom innan mig trots att det är min tur. När jag pratar om det med några i styrelsen, så har de fått mejl den 21/12-16, där det står att jag ska få garaget. Jag har frågat dem om de har varit med och tagit beslutet om att den andra ska få gå före mig i kön men det har de inte. Kan verkligen en ordförande ta beslut utan att ta det med styrelsen? Till saken hör att jag inte kan ta den andres garage då det är för trångt för mig att komma in där. Har det här verkligen skötts som det ska?

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej Linda,
Det låter inte helt rätt skött, jag skulle börja med att skriva ett brev till hela styrelsen och kräva en tydligare förklaring på vad som har hänt och varför.
Om du inte får ett tillfredsställande svar tycker jag att du skall ta upp saken i en motion på årsstämman.
mvh,
Peter
 

Balkongräcken

Fråga av:

Svar av:

Balkongräcken

Fråga av: Lars Borgnäs

Hej,
Jag sitter i styrelsen för vår Brf och skulle vilja ställa följande fråga till Borätt Forums Frågor och svar.

“Flera av våra medlemmar har på egen hand, och utan att informera styrelsen, i samband med inglasning låtit göra om sina balkongräcken till en smalare variant som inte skymmer så mycket av utsikten. Följden av detta har blivit att räckenas överkant är lägre, ungefär 100 cm över balkonggolvet istället för de 110 cm som var den ursprungliga höjden och som stipuleras av Boverket.
Hur ska styrelsen hantera detta? Bör vi kräva att räckena återställs? Med vilken motivering kan vi i så fall kräva detta?”

Svar av: Stefan Kronqvist Alumistr AB

Hej!
Ursäkta sent svar, men här kommer det.
Att byta räcke kräver bygglov samt en godkänd besiktning av auktoriserad besiktningsman innan den får tas i bruk. Om så hade gjorts skulle den felaktiga höjden upptäckts. Nedanstående är ett urklipp ur stadsbyggnadsnämnden i Stockholm.
"Att bygga nya balkonger, byta balkongfronter och glasa in balkonger på befintliga hus påverkar utseendet och då krävs bygglov enligt plan- och bygglagen (PBL). Innan en åtgärd som fått bygglov får börja byggas krävs också ett startbesked. Bygglov och startbesked ges av stadsbyggnadsnämnden."

Om dessutom höjden avviker från kravet kan dom aktuella balkongerna tvingas att spärras. Begär inledningsvis att få se bygglovshandling samt startbesked. Om inga handlingar finns bör lägenhetsinnehavaren krävas på åtgärd.
Mvh // Stefan Kronqvist
 

Antal röster vid beslut

Fråga av:

Hej!
Vår förening har 20 medlemmar. Vid vår stämma ikväll skulle ordf och sekr väljas för ny period. Till mötet kom förutom 4 i styrelsen, endast 3 medlemmar. Vid tidigare förfrågan om förslag fick vi inte in ett enda förslag. Nu undrar jag hur man gör i detta fall. Jag är nuvarande ordf och har sagt att om vi inte får till det, så kan jag ställa upp en period till. Men beslutet ska ju ändå godkännas av medlemmarna. Hur många måste vara på mötet för att röstningen ska gälla? Det står inget om detta i våra stadgar. Vi avbröt stämman och ska ha en ny om en vecka. Hoppas få svar innan dess.
Birgitta

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej Birgitta,
Om kallelse till stämman har skett korrekt, räcker det åtminstone om 3 medlemmar närvarar, (stämmoordförande, protokollförare och justerare) även ni i styrelsen räknas, förutsatt att ni är medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Möjligtvis räcker det även med 2st närvarande, då behovet av en justerare kan tänkas minimalt om samtliga 2 närvarande har justerat protokollet.
Så 4 styrelseledamöter samt 3 "vanliga" medlemmar räcker gott och väl.
mvh,
Peter
 

Vatttenskadad

Fråga av: Inger

Hej Eric,

I samband med ombyggnad till två bostadsrättslägenheter av en lokal i bottenplanet av vårt gårdshus upptäcktes en vattenskada i två av ytterväggarna.
Den hade orsakats av dålig dränering av rabatter intill ytterväggarna. Fastigheten byggdes 1933 och rabatterna var sedan gammalt försedda med en hög betongkant som försvårade avrinningen.

Föreningens styrelse har föranstaltat om en rejäl omdränering av fastighetens gård inkl. borttagande av rabatter och installation av mycket bättre brunnar m.m. Därmed tillförs det inte någon ny fukt inne i lägenheterna varför fukten i väggarna successivt kommer att försvinna.

Min fråga är:

vem är ansvarig för att bekosta reparationen av de fuktskadade väggarna inne i de två lägenheterna?

Vi har hört av en jurist att det inte alls behöver vara föreningens kostnadsansvar.
Utan att det blir lägenhetsinnehavaren som får stå för renoveringen av lägenheten i ett fall som beskrivs ovan.

Har du skrivit om en sådan situation under rubriken Skadefrågan i BoRätts-tidningen?

så fall, i vilket nummer?

Tacksam för tips och gärna en kommentar från din sida.

Med vänlig hälsning

Inger Bergendahl

PS. I våra stadgar står följande om bostadsrättshavarens skyldigheter och rättigheter:

35 § Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla det inre av lägenheten i gott skick. …

Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat:

ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt

I 37 § om Brand-. och vattenledningsskador står det att bostadsrätthavarens ansvarar endast i begränsad omfattning i enlighet med bestämmelserna i bostadsrättslagen.

Vattenskadorna i den aktuella situationen hos oss är ju inte någon vattenledningsskada.

Svar av: Eric RUBENSON – SKADEJURIST Bolander & CO

Hej Inger,

Den här skadesituationen är densamma som vid läckage genom yttertaket som ger skador inne i lägenheten. Underhållsansvaret för skadan inne i lägenheten ligger i båda fallen på medlemmen, medan föreningens ansvar ligger i att avhjälpa felet (reparera yttertaket/dränera om). Jag vet att jag skrivit något om detta i tidigare Skadefrågan, men kan inte på rak arm säga vilket nummer. Det kanske Borätt kan svara på.

Vilande Bostadsrättsförening

Fråga av: Margareta

Vi har en vilande brf – deklarerar varje år. Vi har inga möten eller är aktiva i övrigt. Om vår hyresvärd skulle vilja sälja fastigheten, är det tillräckligt att ha en vilande bostadsrättsförening för att ha möjlighet till förtur att köpa fastigheten? Vad är den väsentligaste skillnaden mellan en vilande och aktiv bostadsrättsförening?
Vad bör vi som hyresgäster göra för att ha möjlighet att lägga ett bud före alla andra?

Svar av: Johannes Spansk/ Jurideko

Vad det gäller vilande mot aktiv brf finns det ingen tydlig definition. Det man brukar om är att en brf som inte har några händelser, transaktioner m.m. är passiv (vilande). En ”vilande” förening kan likagärna bli en ”aktiv” brf.

Angående att lägga bud på fastigheten finns det en möjlighet att skicka en anmälan till lantmäteriet om hembud vilket innebär att fastighetsägaren måste erbjuda huset till försäljning till hyresgästerna i första hand om det handlar om en ren fastighetstransaktion. Däremot är det enkelt att komma runt den regeln genom att man paketerar fastigheten i ett bolag för då gäller inte hembudsreglerna längre. Med detta sagt finns det dock alltid goda möjligheter för en brf att lägga ett konkurrenskraftigt bud om fastighetsägaren är intresserad av att sälja då dessa vanligtvis kan få bättre betalt om de säljer till en brf jämfört med andra budgivare.

/Johannes

Ändring av stadgar?

Fråga av: Lotten

Hej. Nu måste vi ändra stadgarna, bl a på grund av att kallelse till årsstämman ska skickas ut 6 veckor före och senast 4 veckor innan stämman.

Läser man på Bolagsverket måste man ha 100% medlemsnärvaro på en stämma för att kunna ändra stadgarna på en gång. Om inte så måste man har 2/3 representativitet vid en andra (extra) stämma.

Vi är en förening på 42 lägenheter. Om det kommer 15-20 medlemmar på ett årsmöte är vi helnöjda. Att ändra kallelsetiden för årsstämman, lär inte precis få medlemmarna att rusa till en, eller två, stämmor! De flesta medlemmar struntar glatt i sådana frågor.

“Går” inte Bostadsrättslagen “utanpå” en förenings stadgar? Med andra ord, om det står om kallelsetider till årsstämman i BRL, så borde det väl räcka.

Vad händer om man inte klarar att ändra sina stadgar?

Svar av:

Brandvarnare

Fråga av: Jörgen Gistö

Är det bostadsrättsföreningens skyldighet att installera brandvarnare i lägenheterna eller är det bostadsrättsinnehavarens skyldighet?

Tacksam för svar eftersom frågan blivit aktuell i vår förening.

Svar av: Johannes Spansk, Jurideko

Hej,
 
Det finns inget tydligt svar på den frågan men generellt sett är fastighetsägaren, i det här fallet föreningen, ytterst ansvarig för att installera brandvarnare. Däremot är det lägenhetsinnehavaren som har att ansvaret att tillse denna med underhållet.

Brandvarnare

Fråga av: Brandvarnare

Är det bostadsrättsföreningens skyldighet att installera brandvarnare i lägenheterna eller är det bostadsrättsinnehavarens skyldighet?
Tacksam för svar eftersom frågan blivit aktuell i vår förening.

Med vänlig hälsning

Jörgen

Svar av: Johannes Spansk/ Jurideko

Hej,

 

Det finns inget tydligt svar på den frågan men generellt sett är fastighetsägaren, i det här fallet föreningen, ytterst ansvarig för att installera brandvarnare. Däremot är det lägenhetsinnehavaren som har att ansvaret att tillse denna med underhållet.

 

/Johannes

Arbetsordning

Fråga av: Ingegerd

Hej,
Måste man upprätta en arbetsordning för styrelse i nybildad brf? Vi har ju stadgar och lagar som reglerar det mesta.
Tacksam för svar.

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej,
Nej, det finns inget generellt krav på att en arbetsordning upprättas. 
Däremot kan det ändå vara bra att upprätta någon form av dokument kring hur ni tänker er att styrelsearbetet skall fungera, om inte annat för att nya ledamöter skall ha lättare att komma in i styrelsearbetet.
 

Omval

Fråga av: Ingegerd

Hej,
Vi har årsstämma i mars 2017. Några av ledamöterna är valda på ett år. Kan vi redan nu efterhöra deras intresse för omval?
Kan en suppleant, som är vald på ett år, väljas till ledamot vid kommande stämma?
Tacksam för svar.

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Ja, men om det finns en valberedning är det lämpligast om den ställer frågor om intresse för omval.
Alla kan väljas till suppleant eller ledamot på årsstämman, oavsett vilken roll denne har fram till stämman.
// Peter
 

Gränsdragning

Fråga av: I Roos

Ansvaret för rör i lägenheter förefaller ngt oklart. Om det är så att det i lgh finns avstängningar för varmt och kallt vatten är det då så att ansvaret för ett ev läckage efter ventilerna faller på lägenhetsinnehavaren och dennes försäkring?

Svar av: Eric Rubenson – SKADEJURIST Bolander & Co

Man måste hålla isär ansvaret för underhållet av röret och ansvaret för inträffad vattenskada. En medlem har normalt underhållsansvaret för (synliga) ledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Många gånger begränsas dock detta underhållsansvar i föreningens stadgar till ett målningsansvar. 

Om stadgarna säger att medlemmen har underhållsansvaret för ledningen så betyder endast att medlemmen har att bekosta reparation/utbyte av dessa ledningar när det behövs. Det betyder däremot inte att han också ansvarar för ett läckage från denna ledning. Om det är en trycksatt tappvattenledning ansvarar i normalfallet föreningen för all reparation (inklusive ytskikt och fast inredning i lägenheten). Endast i de fall läckaget beror på en vårdslöshet från medlemmens sida har han underhållsansvar för skadorna inne i sin lägenhet enligt reglerna i Bostadsrättslagen. Enligt skadeståndsrättsliga regler blir han i så fall även ersättningsskyldig för föreningens skador i stomme och gemensamma delar.

Om det är läckage från någon annan typ av ledning än trycksatt tappvattenledning så gäller huvudregeln att medlemmen ansvarar för skadorna inne i lägenheten och föreningen ansvarar för reparation/torkning av stomme och gemensamma utrymmen. Även i detta fall kan medlemmen få ett ansvar för föreningens skador, om det kan visas att skadan beror på en vårdslös handling från medlemmen.

Ordningsföreskrifter

Fråga av: Leif Persson

Våra ordningsföreskrifter är sedan 1997, vi vill uppdatera dessa till dags datum samt ändra vissa och ta bort andra. Får vi göra detta och gå igång direkt eller måste det tas beslut på årsmötet .

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej,
Om det enbart rör sig om ordningsregler, ej föreningens stadgar, är det bara att ändra och uppdatera dessa, själva jobbet kan påbörjas omgående. Dock skulle jag be nästa årsstämma ta beslut om att anta ordningsreglerna, för att ge dem mer legitimitet.
mvh,
Peter
 

Skäl att neka hyresgäst direktbyte

Fråga av: Kungen 8

Vi har en hyresgäst som provbor på annan ort, men som bestämt sig för att bo kvar där. Dels är hon väldigt påstridig och otrevlig mot oss. Vi är skeptiska till den potentiella nya hyresgästen, utifrån UC mm. Nu har hon sett till att vi är kallade till Hyresnämnden i ärendet och att hon inte fått besked av oss under sommaren, när hon inkom med ansökan. Hur skall vi gå tillväga? Vad har vi för rättigheter att agera som styrelse? De alternativ som vi skulle önska är 1) Vi nekar byte, hon får flytta tillbaka. 2) Hon säger upp lägenheten, som då går till försäljning.

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Generellt har hyresgäster väldigt goda möjligheter att få byta sin lägenhet mot en annan hyresrätt.
Om den tilltänkte hyresgästen som byter till er har dålig ekonomi kan det vara grund för att neka till bytet.
Dock kan det vara väldigt många aspekter som spelar in, så ni bör ta kontakt med er ekonomiska förvaltare eller en jurist för att hjälpa er i det specifika fallet.
 

Parkerings-avgifter

Fråga av: Micke

Vi vill införa avgifter för parkering.
Vi har alltid haft gratis parkering för gäster med p-skiva.
P g a missbruk då medlemmar och gäster har missbrukat förtroendet med att använda parkeringstider, så byter vi övervakning och inför p-avgift.
Måste vi har medlems- eller stämmobeslut?
Eller räcker det med ett styrelsebeslut?

Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

Enligt min bedömning räcker det med styrelsebeslut då det inte rör sig om en väsentlig förändring, förutsatt att parkeringsplatserna är på föreningens mark och att det inte handlar om att avyttra marken till ett parkeringsbolag, utan enbart anlita ett bolag för uttagande av avgift.

Av rent taktiska skäl hade jag nog ändå valt ett stämmobeslut pga risken för att många medlemmar blir upprörda om det är många som använder gästparkeringen.

Altandörr

Fråga av: L Persson

Får en brf innehavare byta ut sin altandörr till en annan typ av dörr( helglasad) nuv trä samt glas.Vi i styrelsen har väl rätt att neka detta då vi anser att likvärdighet skall råda på området..Enl våra stadgar så står det
Till lägenhetens inre räknas enl våra stadgar
glas och bågar lägenhetens ytter och innanfönster
Lägenhetens ytter och innerdörrar.
I nästa paragraf står det att brf innehavaren inte får göra någon väsentlig förädringar i lägenheten utan tillstånd från styrelsen

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

Nej, inga förändringar som påverkar fasadens utseende får göras utan tillstånd från styrelsen.

Besiktning av lägenhet

Fråga av: Helene Fendell

Vi är en stor brf men har även några lägenheter. Vi vill besikta lägenheterna för att få en status på dessa och vad som vi som förening bör åtgärda. Finns det några särskilda krav på en besiktning, eller kan vi som styrelse gå in och göra egna bedömningar?

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

Hej,
Jag utgår ifrån att ni med lägenheter menar hyresrätter, ni har som fastighetsägare, enligt Hyreslagen § 26 rätt att "utöva nödvändig tillsyn" och därmed att få tillträde till lägenheten utan uppskov, rent praktiskt skulle jag dock rekommendera att ni tar kontakt med hyresgästerna ifråga och bokar en tid som passar dem ett par veckor framöver.
Om det gäller att kontrollera allmän status på lägenheterna kan ni självfallet göra detta med några medlemmar ur styrelsen, men handlar det om att avgöra konkreta renoveringsbehov för exempelvis badrum och kök skulle jag rekommendera att ni anlitar en besiktningsman eller en kunnig teknisk förvaltare för att göra själva tillsynen.
Hyreslagen, § 26:
26 § Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.
   Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.
   I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt.Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.
   Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.
   Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (1991:850)
 

Avloppsproblem i ny fastighet

Fråga av: Lennart Danielsson

Hej!
Vi bor i ett av BoKlok byggd bostadsrätts hus och har problem med avloppet. Inflyttning var i november 2011 och redan efter 2 år fick den första av medlemmarna problem med igensatt avloppsledning. Vi är 24 lägenheter och mer än hälften har haft problem som inte gått att lösa med annat än att rörfirma har tillkallats. Stoppet sitter c:a 5-10 m ut från köksavlopp. Vi har påtalat problemet för BoKlok som hävdar att det är normalt med stopp i avlopp, det kan vi hålla med om, men flera gånger efter bara 4 år, känns väl mycket. Vi har informerat medlemmar om att inte diska ur stekpannan med kvarvarande fett, eller på annat sätt använda slasken som avloppskvarn.
Hur kan vi juridiskt gå vidare med detta? Tacksam för förslag.
Hälsningar
Lennart sekreterare.

Svar av: Gunnar Hansson Avloppsteknik AB

Först och främst, får man problem redan efter 2 år, så föreligger det något fel, antingen har det spolats ut något olämpligt, kan mycket väl inträffa, middagsgäster, något litet barn som inte förstått etc.,

Eller så föreligger det ett rörtekniskt fel / brist.

Om det nu är så att stoppet sitter 5-10 meter ut, så finns det som regel en orsak till detta.

Som Du Lennart beskriver saken, tyder det på ett rörtekniskt fel, men det är ett antagande, och bygger på 20 års erfarenhet.

Att man får stopp i avloppen är ”normalt” endast om man inte underhåller ett avloppssystem, men att få återkommande stopp efter så kort tid är onormalt.

Antingen är alla boende onormalt slarviga, vilket självklart inte är realistiskt, utan detta pekar entydigt på rörtekniska fel / brister.

Här måste man ta reda på orsaker, vilket är enkelt och vi har gjort många sådana utredningar. Det finns regelverk som reglerar hur ett avloppssystem skall vara konstruerat och byggt, uppfylls inte dessa så föreligger det grund för rättelse.

Men som beställare måste man kunna påvisa bristerna.

Med en sådan utredning där det är styrkt och bevisat vad som är felaktigt och vad det leder till, kan sedan, om man inte kommer tillrätta med entreprenören, ta hjälp av en jurist.

Det är helt nödvändigt med ett juridiskt kunnande och ju tidigare denne kopplas in, ju bättre är det.

Men, det spelar ingen roll, hur duktigt denne jurist är, om inte underlaget är korrekt.

 

Med vänlig hälsning

Gunnar Hansson

 

Årsredovisningen – Balansräkning – hjälp

Fråga av: Susanne Rosberg

Har nyligen blivit kassör i vår lilla bostadsrättsförening med 5 medlemmar. Då vår tidigare kassör har avlidit har jag inte haft möjlighet att fråga honom om vad som skall in på alla posterna i balansräkningen. Min fråga är :Under vilken post ska jag föra in inköpspriset från 1983 i balansräkningen? är det under MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR eller ska här in taxeringsvärdet enbart? Eller ska det in under Bundet eget kapital – Inbetalda insatser?
Om jag inte får rätsida på årsräkningen – kan ni rekommendera någon revisor i Göteborg som jag kan vända mig till?

Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

Hej,

Fastighetens anskaffningsvärde, i förekommande fall uppdelat på mark och byggnad enligt taxeringsvärdets fördelningsgrund mark/byggnad vid förvärvsåret, skall in under "Materiellla anläggningstillgångar" på en egen rad som herter just "Mark och byggnad".

Hur förvärvet sedan finansierades skall in på passiv-sidan av balansräkningen under insatser (eget kapital) och ev. fastighetslån (långfristiga skulder). 

Med vänlig hälsning

Thomas Lindman

Storholmen Förvaltning

Rökförbud

Fråga av: Birgitta

Hej,
Vi i styrelsen vill till årsmötet motionera för att vi ska ha ett rökfritt hus. Det blir ju för kommande som flyttar in som detta kommer gälla är vi medvetna om. Frågan är dock – hur formulerar man detta så det blir juridiskt korrekt? Vad får man lov att skriva i stadgarna (för en stadgeändring behövs väl, dvs två stämmor?)? Var drar man rimligen gränsen – rökförbud inne och på balkong men okej på uteplatsen, inte vid entrédörrarna dock? Eller rökfritt inne och på balkong generellt men ok på balkong vid tillfälliga besök? Vi behöver råd helt enkelt. Vet att det skrivs in i för vissa hyresrätter idag, hur formulerar de sig?
Med vänlig hälsning
Brf Daltorparen

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

Hej,

Det är tyvärr i princip omöjligt att införa rökförbud inne i bostadsrätter, på deras tillhörande balkonger eller uteplatser, detta då man i de rättsfall som finns gjort bedömningen att rökning är en sådan verksamhet man får bedriva i sin bostad och en sådan typ av störning grannar skäligen får acceptera i ett flerbostadshus. Det man kan göra är att i föreningens trivsel och ordningsregler (som bör godkännas på en stämma) skriva in att rökning inte får ske i gemensamma utrymmen eller i direkt anslutning till entréer och liknande.

Det går självfallet även att skriva in i sådana regler att rökning inte får ske på balkonger eller uteplatser, men det blir väldigt svårt att beivra om någon trots detta röker, då det som sagt anses vara en störning som skäligen får accepteras.

Så sammantaget räcker det med en stämma där trivsel och ordningsregler antas, men det blir väldigt svårt att beivra rökande som trots detta sker.

mvh,

Peter Niemeyer
Styrelsesupport
Storholmen Förvaltning

Felinstallerad Ytterdörr

Fråga av: Eva-Marie Stegeby

Hej,
Jag heter Eva-Marie Stegeby och har köpt en Bostadsrätt av Järntorget. Den 28 April 2016 blir det 10 år sedan jag köpte bostadsrätten. Det är en fristående bostadsrätt och vårt förråd sitter ihop med grannens bostad, men själva bostadsrätten är en fristående “mini-villa” på 90 m2 och i 2 plan.

Sedan jag flyttade in har jag haft problem med att det dragit i huset, men det var inte förrän i år och det var så kallt ute i vintras som jag började undersöka varifrån detta drag kom. Jag har känt att det kommit från ytterdörren och sedan att det kommer uppifrån andra våningen där det bland annat finns en Fransk Balkongdörr i hallen. När jag började undersöka dörren så ser jag att dels sitter inte gånggärnen ordentligt i de utfasade hålen för gångjärnen i dörrkarmen och dels sitter inte ens dörren ordentligt ner i gångjärnen. Det har gjort att hela dörren är sne vilket bilderna visar.

Jag har fotat dörren så att ni ser vart gliporna sitter. Jag har också fotat alla tre gångjärn och de tre utfasningarna. Jag har pratat med en snickarkunning person och en lokal snickare som både säger att dörren är felinstallerad.

Jag skickar också med informationen om vart dörren kommer ifrån samt informationen från vår pärm som innehåller lite garanti information om dören. Och sist så skickar jag också med en kopia på Överlåtelseavtalet som visar att jag då köpte huset av Byggherren (det var visningshuset) om jag förstått saken rätt.

Jag har varit i kontakt med Konsumentombudsmannen i Vantör (där jag bor) och fått lite information och sedan hittade jag er på internet när jag försökte hitta information. Jag har pratat med en i styrelsen och bara nämnt att det drog från dörren och han jag pratade med hade också samma problem, men sa att de brukade lätta en matta på golvet för att hålla kylan ute. Sedan har jag kollat i 2 andra hus, ett har gångjärnen rätt installerade och ett har 2 gångjärn korrekt installerade men den 3:e sitter snett (som på mitt hus).

Så det är huvudproblemet.

Sedan har jag 2 problem till:
Under kyl och frys (vi har 2 fullstora kyl och frys som ingick när vi köpte bostaden) så är dels inte golvet lagt hela vägen och när vi bytte ut dem såg vi att träet är blött under (mörka fläckar och golvplankorna har släppt bland annat.) Så det har varit vatten/konstens under dem fast det har aldrig läckt från dem och det har aldrig runnit ut vatten från droppskyddet under dem.

Uppe finns det också något som drar. Vet ej om det är från den Franska Balkongdörren. Men i mitt sovrum så hade jag en vinter problem med att kondens på insidan av fönstret frös till is på insidan av fönstret och det ska det väl inte kunna göra om det är ordentligt täta. Jag har barn och jag ställde för en bokhylla på det fönstret för att det drog så mycket därifrån och jag upplevde att det var ett drag i sovrummet med.

Tacksam för all hjälp då jag förbereder mig för att gå till Byggherren (Järntorget) med detta ärende.

Med vänliga hälsningar,
Eva-Marie Stegeby
0737266299

Svar av: Johannes Spansk, Fastighetsjurist

På rak hand tror jag inte att det finns så mycket vi kan göra åt detta, i vart fall inte mot byggherrens håll.

 Om du vill kan du kontakta oss direkt så kan vi göra en bedömning från vårt håll för att se om det är värt att utreda närmare. Däremot vill jag påpeka igen att förmodligen är det inte så mycket man kan göra i dagsläget. Men vill du  utreda detta närmare ändå kan vi förstås hjälpa till med detta, det bästa är då att du hör av sig direkt till oss så vi kan se över ärendet.

Byggproblem

Fråga av: Diana

Hej Borätt!

vi har nyligen köpt bostadsrätt efter flera år i hus av en välrenommerad byggare. Nu visar det sig att det finns “byggproblem”, bl.a . fukt i lägenheterna. Vi har försökt få till en dialog men får inte ta del av efterfrågade underlag. Än så länge är vi en förening i byggande dvs med interimistisk styrelse och utan att entreprenad/byggavtal har avslutat och brf formellt övertagit hela byggnaden. Vi behöver hjälp med att förstå var i processen vi befinner oss och vilka verktyg vi kan använda av någon som är väl bevandrad med hur dessa överföringar regleras och var vi ev. kan sätta in stöten. Har ni någon expert som kan hjälpa oss?

D

Svar av: Johannes Spansk, Jurideko Fastighetspartner

Jag utgår ifrån att du i denna fråga undrar över entreprenörens ansvar gentemot föreningen och att du frågar för föreningens del. Det generella i ett sånt här fall är att ansvaret för entreprenören respektive föreningen bestäms genom det avtal man har träffat sinsemellan gällande byggnationen. Exempel på vanliga entreprenadavtal kan vara AB- eller ABT-avtal. I avsaknad av specifika lagbestämmelser är oftast det gällande entreprenadavtalet och dess utformning vägledande för vilka regler som ska gälla i respektive fall och det brukar finnas tydliga ansvarsregler för hur entreprenaden ska utföras med avseende på tid, fel i byggnation, besiktning m.m.

 

För att kunna ge ett svar på hur det ser ut i ert fall krävs det att man gör en utredning och bl.a. gå igenom vilka avtal som ligger till grund för byggandet för att kunna svara mer exakt på hur det ser ut i det här fallet. Med de omständigheter som angivits går det därför inte att svara mer specifikt på frågan utan att utreda detta närmare.

Johannes Spansk, Jurideko Fastighetspartner

Läckande badrum

Fråga av: Tobias

Meddelande: Hejsan,
Jag har köpt en bostadsrätt för knappt tre år sedan. Badrummet var
renoverat 2007 men nu visade det sig att det läckte från badrummet och vi
rev ut allt för att se hur illa det var. Ocab har gjort en besiktning som
säger att man inte har bytt brunn, man har inget fuktskydd under kaklet och
man har gjort lite andra mindre fel. Inga kvitton finns såklart. Allt pekar
på att vi får bita i det sura och betala själva för ägaren betalar
inget förrän han är skyldig. Om vi inte kan visa på att tidigare ägaren
har handlat grovt vårdslöst som det står i lagen. Vad säger ni? Finns
det några fall där folk dragit det till tingsrätten?

MVH
Tobias

Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

Hej Tobias,

 

Som nuvarande medlem är det du som har ansvar för att åtgärda bristerna, vilket du tycks vara i färd med att göra. Jag tycker dock att det finns fog för att reklamera köpet av bostadsrätten gentemot säljaren och få en prisnedsättning motsvarande delar av de kostnader du får för att åtgärda felen. Sannolikt kan du anses borde ha upptäckt att golvbrunnen var av gammal modell, så den kostnaden kanske du inte kan få ersättning för, men att tätskikt saknas på golvet är något du inte borde ha räknat med och utgör ett fel som säljaren bör ha ett ansvar för.

 

Eric Rubenson

Bolander & Co AB

Avgift

Fråga av: Håkan Westerlund

Vi har vår- och höststädning i vår brf. Senaste åren har det blivit ett ökat antal som inte ställer upp och som undrar om de kan “köpa” sig fria. Vi i styrelsen undrar om vi har rätt att ta ut “straff”-avgift på de som smiter undan? Finns lagligt utrymme för det på något sätt?

Svar av: Johannes Spansk

Bostadsrättsföreningen är ansvarig för underhållet av föreningens hus och mark. Vissa föreningar fattar beslut, eller tar in bestämmelser i stadgarna, om arbetsuppgifter, t ex städdagar. Sådana arbetsuppgifter får man inte ålägga medlemmar i föreningen. Enligt bostadsrättslagen 7 kap 14 § får bostadsrättsföreningen inte ta ut särskilda avgifter utöver årsavgiften för sådant som föreningen enligt lag ansvarar för. Detta innebär ett förbud mot att ålägga medlemmarna straffavgifter för att man inte ställer upp på en vår- eller höststädning.

 

Däremot finns det inget som hindrar att man bjuder de som deltar på en städdag på enklare mat och dryck i samband med detta.

 

Johannes Spansk

Fastighetsjurist, Jurideko Fastighetspartner

Rökning på balkong

Fråga av: Bo Pantzar Ordförande

Vi har byggt ut och glasat in balkongerna, i varje balkong finns ventilation. När grannen under röker på balkongen så blir balkongen ovanför inpyrd av röklukt som biter sig fast i bla balkonggolvsmattan samt att det ej går att ha balkongdörren öppen in mot lägenheten för det kommer in röklukt i lägenheten. Vad kan man GÖRA ?? förbjuda rökning på balkongerna? BRF Trädgårdsmästaren

Svar av: Johannes Spansk

Störningar på grund av rökning har prövats av domstol och i flerfamiljshus har det anses acceptabelt att i viss mån påverkas av övriga boenden. Det finns därmed inte en oinskränkt rätt för en boende att aldrig bli påverkad av grannar, vissa störningar får således tålas. Endast då störningen är av sådan grad att den på ett allvarligt sätt påverkar bruket av bostaden kan störningen anses oacceptabel och resultera i exempelvis ett förbud att utföra den störande handlingen. Rökning på en balkong har i ett rättsfall inte ansetts utgöra en så pass oacceptabel störning. I samma fall har man dessutom resonerat kring frågan om man har rätt att få ha sin balkongdörr öppen utan att störas av rök som kommer in i lägenheten. I den frågan fann man att så länge de boende inte störs av röklukt när balkongdörren är stängd utgör detta inte någon oacceptabel störning. 
 
Några möjligheter för Er att införa ett rökförbud med hänvisning härtill torde alltså inte föreligga om Er förening utgörs av ett eller flera flerfamiljshus. Samtidigt måste det anses ankomma på samtliga boende i ett flerfamiljshus att vid exempelvis rökning ta i beaktande att man bor nära andra och därför visa berättigad hänsyn.
 
Johannes Spansk, 

Vattenskada – Styrelsens ansvar

Fråga av: Elin Larsson

Hej,

Tack för tidigare svar gällande vattenskadan.

Jag undrar om en medlem skickar mail till styrelseordförande gällande vattenskada men får inget svar. Ska det anses som att styrelsen fått vetskap om skadan eller inte? Vår granne skickade in samma typ av skada till styrelseordförande som dock inte svarat på mailet. Sittande styrelse har talat med vår granne som bekräftar att de haft samma typ av vattenskada. Styrelsen påstår ändå att man inte känt till detta trots att vi skickat mailet som vår granne skickade in till styrelseordförande. Dåvarande styrelseordförande använde dock privat mail och skötte mycket på egenhand, nu när han tyvärr gått bort är det lite svårt för sittande styrelse att se vad som gjorts. Detta tycker jag inte ska drabba medlemmarna om styrelsen inte hanterat skadeärenden på ett korrekt sätt.

Sedan undrar jag om styrelsen eller HSB anlitar någon internt eller externa för att utreda en vattenskada, måste det då inte finnas något protokoll från denna besiktning? Vi anser inte att vår förening/styrelse eller har gjort en utförlig utredning då vi inte fått några besiktningsprotokoll av något slag förutom att vi haft en som konstaterat vattenskadan men det har inget att göra med själva ursprungsproblemet. Även en fiskmås kan ju se att det uppstått en vattenskada. Man har inte tagit reda på hur detta uppkommit, alltså om det föreligger fel i installation eller montering. Man har heller inte vidtagit några förebyggande åtgärder efter ett halvår från det att skadan skedde. Vad kan vi kräva att föreningen gör, då vi anser att de inte gjort en utredning till uppkomsten av vattenskadan?

Vänliga hälsningar,

Elin Larsson

Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

Hej igen, Elin

Det är ett problem att mailet till styrelseordföranden inte kommit resten av styrelsens kännedom, men fullt möjligt naturligtvis.

Om styrelsen/HSB anlitat extern resurs för besiktning kan det finnas ett protokoll, men måste inte vara så. Det är sannolikt ingen officiell besiktning som genomförts, utan styrelsen/HSB har bett någon att ”kolla på ventilen”. Avrapportering kan mycket väl ha skett per telefon eller mail, dvs formlöst. När den första skadan inträffade ansåg man det möjligen vara en isolerad händelse som inte berörde andra ventiler, gissar jag. I och med att det har hänt igen i en annan ventil bör man i vart fall göra en mer grundlig  och lösningsorienterad utredning, vilket jag tycker att du bör framföra till styrelsen.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Normalstadgar

Fråga av: Kristina

Hej!
VI ska i vår förening anta sk normalstadgar, med n´vissa justeringar. En fråga osm jag funderar på är om det är brukligt att i stadgarna ange om juridisk perosn kan eller inte kan bli medlem? Jag antar att kommun och landsting betraktas som juridiska personer.
Tacksam för svar

Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

Hej Kristina!

Det är brukligt att ange i stadgarna om juridisk person kan eller inte kan bli medlem, ja. Både kommun och landsting betraktas som juridiska personer, men åtminstone kommuner har vissa undantag som gör att de har rätt att bli medlem oavsett vad som står i stadgarna. Sammantaget kan föreningen bortse från kommuner och landsting och ange ifall de önskar juridiska personer i allmänhet som medlemmar eller ej.

Hälsningar Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

Vattenskada

Fråga av: Elin Larsson

Hej Borätter,

Jag tar kontakt med er pga. att styrelsen i vår bostadsrättsförening inte hjälper oss att driva en utredning i ett skadeärende.

Händelseförlopp:

Vattenskadan upptäcktes söndag förmiddag 6/9-2015, dock hade det kommit in vatten under natten 5/9-2015. Det har alltså trängt in vatten via ytterväggsventilen, som i sin tur orsakat en vatten-/fuktskada.

Vi tar kontakt med styrelsen redan samma dag för att få hjälp att dels avhjälpa felet då vattnet fortsatte komma in under söndagen och avtog senare mot kvällen, då det slutat regna.

Under kommande vecka kommer både styrelseordförande samt någon från HSB och tittar på vad som hänt och kan snabbt konstatera en fuktskada. Styrelsen eller HSB anlitar därför en fuktutredare som konstaterat skadan och vart ifrån vattnet har trängt in, via ytterväggsventilen. Dock har ingen gjort någon utredning på orsaken till skadan, alltså om det föreligger något fel i byggkonstruktionen eller om man felmonterat ventilen.

Styrelsen anlitar i sin tur ett företag som skall åtgärda fuktskadan, genom att riva ut golvet och torka betongen. Sedan lägger samma företag även golvet. Vi har inte gjort beställningen av detta arbete och har även talat med styrelseordförande om att vi vill använda ett annat företag som utför arbetet. Det motsatte sig styrelseordförande och därför lät vi samma företag även lägga om vårt golv. Vi har även upplyst både ordförande och företaget om att vi inte kommer stå för några kostnader, då detta har hänt tidigare hos vår granne på samma våning.

När vi senare ändå får fakturan från företaget (kallat företag X) som lagt nytt golv meddelar vi på nytt att vi inte ska stå för detta arbete pga. att man i föreningen känt till problemet sedan tidigare samt att vi tror att det föreligger fel i konstruktionen eller installationen av ventilen och vi bestrider därför fakturan.

Nedan text skickades till styrelsen efter att ordförande hänvisade oss att titta på stadgarna och betala fakturan.

Mail till Styrelsen: daterad 2015-12-15

Hej styrelsen,

Föreningens styrelse måste läsa på bättre när det gäller vetskapen om vilken försäkring som ska täcka skador som orsakas av bostadsrättshavaren och/eller som i detta fall orsakats på grund av åsidosatta reparationsskyldigheter. Både styrelsen och HSB Bostad har varit medvetna om konstruktionsfelen i byggnaden. Att anta att bostadsrättshavarens hemförsäkring ska täcka denna kostnad utan att egentligen ta reda på vad som gäller, är att lägga allt ansvar på bostadsrättshavaren.

Vi har pratat med vårt försäkringsbolag som klart och tydligt meddelar att de inte kommer stå för detta då bostadsrättsföreningens försäkring bör omfattas av denna typ av skador.

Bostadsrättsföreningen samt HSB Bostäder har agerat vårdslöst och försumligt då man tidigare vetat om detta problem. Vi är inte de första som har drabbats av att vatten trängt in genom luftintaget och orsakat vatten-/fuktskador, ändå har man avsiktligen valt att inte vidta åtgärder för att det inte ska hända igen.

Vi har pratat med vår granne som varit med om samma problem för ett par år sedan, samt att vi pratat med fastighetsskötaren som också har påtalat detta men ändå har ni (bostadsrätts-föreningen/HSB Bostad) valt att inte åtgärda problemet. Det är upprörande att styrelsen med vetskap om detta sedan tidigare ändå anser att bostadsrättshavaren ska stå som ansvarig för ett byggnationsfel som är väl känt hos både bostadsrättsföreningen och HSB Bostad. Här ligger en stor del av ansvaret på bostadsrättsföreningens styrelse att se till att HSB Bostad åtgärdar problemet i alla lägenheter för att samma problem inte ska uppkomma igen. Det har man klart och tydligt inte gjort.

Bostadsrättsföreningen uppvisar på nytt sin försumlighet när man nu väljer att inte lösa problemet, då styrelsen fortfarande inte åtgärdat orsaken till vattenskadan. Med tanke på att det både regnar och blåser samtidigt på våra breddgrader, förstår alla mycket väl att samma problem kommer hända igen, frågan är bara när.

När samma problem uppstår igen, att vatten tränger in i luftuttaget och orsakar vattenskador på nytt kommer vi som bostadsrättshavare att gå vidare med en stämningsansökan mot bostadsrättsföreningen samt HSB Bostad, eftersom ansvaret ligger hos er att åtgärda uppkomsten till detta problem, att inte åtgärda problemet som tidigare varit känt hos föreningen och HSB Bostad verkar ha satts i system.

Det är även oansvarigt gentemot era externa partners. Där nu företag X inte får betalt för sitt arbete på grund av att ni inte kan lösa problemet på ett professionellt sätt samt i enlighet med era egna föreskrifter gällande reparationsansvar. Varken han eller vi ska behöva drabbas ekonomiskt för att ni inte kan sköta ert uppdrag. Detta tyder på bristande kompetens, engagemang och ansvar.

Vi kommer även gå ut med information till medlemmarna i föreningen om detta så alla vet vad som gäller i fortsättningen. Vi ser ett visst problem när vår egen styrelse i föreningen inte klarar av att lösa problem som kan bli kostsamma för föreningens medlemmar.

Ordförande,

1. Du har gjort beställningen av åtgärderna, där du sade vid flertal tillfällen att vi (bostadsrättshavaren) endast kommer betala en självrisk om 2000 SEK. Redan här ska du vetat vad som gäller avseende föreningens försäkringar och hur ärendet skall åtgärdas, både gällande ansvarsfördelning och kostnader.

2. Efter din okulärbesiktning hos oss har du även träffat våra grannar som informerade dig att liknande vattenskada har skett hos dem.

3. Som ordförande ligger det på ditt ansvar att ta reda på information gällande tidigare åtgärder samt problem med fastigheten och kommer med rätt information.

3. Sedan har styrelsen ett ansvar att ge rätt information om vad som gäller när det skett en skada i bostaden. Här ska det tydligt framgå om föreningen varit i kontakt med sitt försäkringsbolag för att anmäla skada och informera om vad som gäller för att bostadsrättshavaren ska ha möjlighet att själv på ett lämpligt sätt vidta åtgärder. I detta fall har vi blivit felinformerade om vad bostadsrättsföreningen tar på sig gällande ansvar samt kostnader.

5. Det finns även en bestämmelse i bostadsrättslagen som bland annat innebär att bostadsrättsföreningen kan stå med det slutliga betalningsansvaret om föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet. Vilket är extremt tydligt i detta fall, läs text ovan.

Vi hänvisar dig därför till föreningens/HSBs försäkringsbolag för vidare diskussion i denna fråga, då vi inte kommer betala för något som tidigare varit känt och borde vara åtgärdat av bostadsrättsföreningen/HSB Bostad

slut på mailet

Jag vill även poängtera att varken styrelsen eller HSB har anlitat en sakkunnig besiktningsman som gjort en utredning för att ta reda på orsaken till skadan.

Vår ordförande skulle efter detta mail ta upp detta med styrelsen vid nästa styrelsemöte den 11/1. De kom då fram till att anlita någon form av rådgivare på HSB (se mail från ordförande) för att få hjälp i ärendet. Vilket vi finner är lite märkligt med tanke på att HSB inte är opartiska på något vis. Vi som medlemmar/bostadsrättsinnehavare har själva fått söka information och driva detta ärende.

Jag skickade mail till styrelsen den 14/1-2016 gällande återkoppling på vårt tidigare mail den 10/12-2015.

Mail från styrelsen, daterat 2016-01-16

Hej,

Styrelsen har valt att ta hjälp av HSB Förvaltning gällande de ärenden som gäller er lägenhet. Förvaltare MW kommer kontakta er för att sköta fortsatt ärendehantering gentemot styrelsen och föreningen.

slut på mailet

HSB har då varit i kontakt med oss under v. 4 och försökt samla in information från alla parter för att sedan ta detta med styrelsen som då ska fatta något beslut. Vad de ska fatta för beslut framgår dock inte. MW på HSB påstår då att styrelsen inte känt till att detta har hänt tidigare. Vi har varit i kontakt med vår granne som även mailat sitt skadeärende till tidigare ordförande under 2012 och har också skickat samma mail till sittande styrelse och de har även haft kontakt med grannen som också förklarat att de haft samma problem. Grannarna kan dock inte hitta något protokoll från besiktningstillfället eller om vilka åtgärder som vidtagits.

Efter diskussion med MW bad jag att få besiktningsprotokoll från besiktningstillfället för att läsa hur de kan utesluta konstruktionsfel eller installationsfel.

Nedan text är mailkonversationen mellan mig och MW från HSB.

Mail till MW HSB: ½-2016

Hej MW,

Ville skicka en påminnelse gällande protokoll efter HSB´s besök angående luftintaget /vattenskadan. Tror inte du fick min mailadress sist vi pratades vid, så det är bara att återkoppla via detta mail.

Svar från MW: ½-2016

Hej Elin!

Här kommer svaret från RO (röd text nedan) gällande er förfrågan runt protokollet.

”Hej.

Det finns inget protokoll på besöket av vår entreprenör. Det är Dry-its utredning som är vår utredning.

Byggentreprenören kunde bara se att ventilen inte hade några brister eller att den va felmonterad.

Någon annan utredning har inte gjorts från HSB Bostads sida.

Trevlig Kväll!”

Mail till MW: ½ -2016

Hej MW,

Tack för snabb återkoppling.

Jag har läst rapporten från Dry-its utredning. Det framgår ingenstans att luftventilen varken är korrekt- eller felmonterad. Det enda som framgår är att Dry-it har lokaliserat vart vattnet kommer ifrån. Det som står i rapporten är endast att “ventillådan har delvisdemonterats och besiktats okulärt”. Med andra ord har man inte gjort en utredning på om den är felmonterad eller felinstallerad. För att kunna utesluta felinstallation/felmontering måste en utförlig utredning genomföras. Det räcker inte att ta en bild på grannen längre ner.

HSB har brustit i sin undersökningsplikt samt sina åtaganden gällande detta ärende

Svar från MW: 3/2-2016

Hej Elin!

Vid det första besöket kunde man okulärt konstatera att varken konstruktionsfel eller monteringsfel var fallet.

Däremot att man behövde ta in en fuktutredare för att säkerställa ifall området var fuktskadat.

Utredningen som du efterfrågar är gjord fast finns ej i skriftligt format då man tog ärendet vidare med fuktutredning efter platsbesök och okulär besiktning.

Slut på mail konversationen

Jag har ännu inte svarat på hans senare mail då jag behöver mer information. Jag har även varit i kontakt med en byggnadsingenjör, som arbetat med skadehantering i snart 40 år. Vi har då skickat in bilder och berättat vad som hänt. Han konstaterar ganska omgående att något är fel och att en grundligare undersökning måste genomföras. Han anser även att skadehanteringen skötts väldigt dåligt av både styrelsen och HSB, då det inte genomförts en besiktning/skadeutredning av en sakkunnig besiktningsman med tillhörande protokoll.

Vi kommer därför att kräva att föreningen eller HSB anlitar en opartisk besiktningsman för att ta reda på orsaken till problemet. Vi vill få svar på om det är fel i byggkonstruktionen alternativt fel i installerat.

Vi har även pratat med ordföranden om varför vi ska driva detta ärende då vi inte äger fastigheten samt att de får betalt för att hjälpa oss medlemmar. Hon hänvisar mig hela tiden till MW på HSB som ska få all information och tar sedan ärendet visare till Styrelsen.

– Vad kan vi göra om HSB eller föreningen väljer att säga nej till en besiktningsman?

– Vem har som ansvar för att göra en utredning?

– Finns det någon lagtext som kräver att föreningen eller HSB alltid ska ge ett skriftligt protokoll till bostadsrättshavaren när det skett en skada och någon varit och gjort en ”besiktning”? De kan ju påstå vad som helst utan att det egentligen finns grund för det eller något som styrker deras påstående.

– Vad har vi för möjligheter till juridisk hjälp via föreningen då de finns avsatt kapital för sådana ärenden?

– Vilka rättigheter har vi som bostadsrättsinnehavare? För just nu känns det som att varken föreningen eller HSB bryr sig om att lösa detta.

Tack på förhand!

Vänliga hälsningar
Elin Larsson

Svar av: Eric Rubenson – SKADEJURIST

Hej Elin,

 

Ditt mail är väldigt långt och för att vara så komplett som möjligt blir därför även mitt svar ganska långt…

Utgångsläget

I den situation som ni har (d.v.s. skada p.g.a. utifrån kommande vatten) gäller inga försäkringar – varken föreningens fastighetsförsäkring eller din bostadsrättsförsäkring. Reparationerna måste således fördelas mellan förening och medlemmar utifrån reglerna om underhållsansvar i Bostadsrättslagen. Konkret innebär detta att föreningen ansvarar för upptorkning av fukt i yttervägg och golvbjälklag medan medlemmen ansvarar för skadorna på sina ytskikt inne i lägenheten, d.v.s. all målning, tapetsering och golvbeläggningar.

Om skadans uppkomst signalerar en brist i byggnadens konstruktion har föreningen ett ansvar för att utreda och avhjälpa en sådan eventuell brist. Ur ett entreprenadrättsligt perspektiv må ytterväggsventilen vara felfri och korrekt monterad, men man kan trots detta med fog hävda att den ska tåla väder och vind utan att släppa in vatten. Att föreningen/HSB svarat att inget tycks vara fel med ventilen eller dess installation är således möjligen en korrekt invändning från den entreprenör som en gång monterat ventilen, men enligt min mening inte tillräcklig ursäkt från föreningen gentemot medlemmarna – risken för upprepade skador måste hanteras av föreningen.

På vilket sätt föreningen väljer att hantera problemet är föreningens ensak. Om man vill ta hjälp av externa tekniker som utreder på vilket sätt man bäst avhjälper bristen så får man göra det. Om man tror att man själv, med hjälp av förvaltare, vet vilka åtgärder man bör vidta så får man göra det. En stor fråga är självklart om denna brist gäller samtliga ytterväggsventiler eller om det enbart kan beröra någon eller några – återigen föreningens sak att göra sådana bedömningar, med eller utan extern hjälp.

Om föreningen inte avhjälper bristen i en ventil inom skälig tid och en ny skada därför inträffar genom samma ventil torde man kunna hävda att föreningen har brustit i sitt underhållsansvar. Den medlem som därigenom får en kostnad för att återställa skador i sin lägenhet bör därför kunna kräva ersättning för sina kostnader för detta. Däremot är det inte självklart att föreningen med automatik blir ansvarig för skador som uppkommer via en annan ventil av samma slag som vid den först inträffade skadan. För att ett sådant ansvar ska finnas måste den som kräver ersättning visa att den tidigare skadan måste ha fått föreningen att inse att samtliga ventiler är behäftade med samma brist och att risken för framtida skador och behovet av felavhjälpande även omfattat den nu aktuella ventilen.

I ditt konkreta fall har du alltså i utgångsläget reparationsansvaret för skadorna på ditt golv. Möjligen kan man hävda att ordföranden gjort en utfästelse att det inte ska kosta dig mer än 2 000 kronor.

Jag kan dock, utifrån din berättelse, hålla med dig om att det finns omständigheter som talar för att föreningen borde vara skyldig att hålla dig skadeslös med tanke på tidigare inträffade skador av samma slag. Om inte föreningen går med på att göra detta kan man begära att få en rättslig prövning av frågan. I det sammanhanget kan du få hjälp från din hemförsäkring, där ett rättsskyddmoment ingår som kan hjälpa dig med ombudskostnader. Någon rätt till juridisk hjälp via föreningen har du inte, utan du måste förlita dig på din hemförsäkring.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Styrelsemedlem?

Fråga av: Sonny Andersson

I vår förening har vi en lägenhet som bebos av bostadsrättsinnehavarens son och hans sambo, kan någon av dessa boende väljas i i styrelsen?

Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

Det beror på vad som står i stadgarna men det brukar vara vanligt med lydelsen "valbar är dessutom familjemedlem som varaktigt sammanbor med medlemmen". Det torde inte förhålla sig så i det här fallet.

 

Med vänlig hälsning

Thomas Lindman

Kan jag anlita vem jag vill för att repa badrummet om det görs enligt de våtrumsregler som finns

Fråga av: Ralf Eriksson

Kan en Brf-förening skriva i stadgarna att endast certifierade får utföra
arbeten i våtrum i föreningens lägenheter. Vänligen Ralf

Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

 

Hej Ralf,

Ja, det viktigaste är att renoveringen/reparationen utförs enligt gällande bygg- och branschregler. Du som beställare tar ett ansvar för att den anlitade entreprenören är seriös och yrkesskicklig och har de försäkringar som krävs.

Nej, att föreskriva i stadgarna att endast certifierade entreprenörer får utföra arbeten i våtrum är, hur vällovligt det än kan vara, inte tillåtet, eftersom en sådan skrivning är tuffare mot medlemmen än vad Bostadsrättslagen är. Däremot kan föreningen starkt rekommendera medlemmarna att endast anlita sådan entreprenör, men i slutändan är det medlemmen själv som avgör.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Krav på styrelsemöten?

Fråga av: Astrid

Har precis blivit invald i liten brf:ens styrelse. Min pappa har tidigare varit styrelsemedlem men är mycket sjuk och inte arbetsför längre. Som delägare i hans bostadsrätt har jag varit tvungen att kliva in i styrelsen för att de ska vara fulltaliga. Jag har precis fått veta att det aldrig hålls styrelsemöten (föreningen är liten) och att de beslut som tas vad gäller förvaltning och ekonomi tas av ordföranden själv. Finns det inget krav på att ha styrelsesammanträden? eller protokoll på beslut som tas? som jag som styrelsemedlem styrelsen kan ta del av?
Blir jag som styrelsemedlem ansvarig för de beslut ordföranden tar eftersom det inte hålls möten där man kan protokollföra reservationer? till saken hör att revisorn i föreningen är gift med ordföranden vilket innebär jäv från granskarens sida
De enda möten som hålls är årsmöten men protokollen skickas inte till alla medlemmar.För mig låter det uppåt väggarna. Vad kan man göra och vart ska man vända sig för att få ändring på detta?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjurirna Hallqvist & Jansson

Svar:
Det finns inget krav på att visst antal styrelsemöten ska hållas per mandatperiod utan ordföranden ska se till att sammanträde hålls när det behövs. En styrelseledamot kan när det finns behov begära att styrelsemöte hålls. Om någon styrelseledamot så begär så ska alltså styrelsen sammankallas genom ordförandens försorg. Styrelsesammanträden ska protokollföras och protokollen ska justeras. Med mindre än att styrelsemöten faktiskt hålls kan dock inga protokoll upprättas. Som i föreningen invald styrelseledamot har man alltid ett formellt ansvar för föreningen och dess verksamhet, dvs man är skyldig att känna till förhållanden i föreningen och kring dess förvaltning. I den mån ordföranden fattar beslut som rätteligen borde tas av styrelsen så finns en risk för att ansvarssituationer kan uppstå där styrelseledamöterna skulle kunna ställas till ansvar.

Förslaget är att du som ledamot begär att styrelsen ska sammankallas vilket då ankommer på ordföranden att, så snart det begärs, genast tillse att så sker. Man kan också konstatera att stämmoprotokollen (från årsmöte och ev. extra stämmor) givetvis ska hållas tillgängliga för samtliga medlemmar.

Med vänlig hälsning

Björn Niklasson http://www.bostadsjuristerna.se
Jur. kand

Relining – ansvarsfråga

Fråga av: Dan Sellberg

I samband med en förestående relining i vår förening så har det kommit upp en frågeställning huruvida föreningen kan friskriva sig från betalningsansvar i händelse av att enskilda medlemmar ej följer de regler/uppmaningar som entreprenören har vid själva reliningen. T.ex så får toalett och kök ej användas under tiden som härdning pågår. Slarvar den enskilde medlemmen med detta så kommer entreprenören fakturera föreningen den merkostnad som uppstår. Min fråga är således: Vad bör föreningen göra för att säkerställa att föreningen ej får ta denna merkostnad utan istället den enskilde medlemmen som slarvat. Vad är lämpligast ur ett juridiskt perspektiv?

Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

Hej Dan,

Det går inte att friskriva sig för föreningen, eftersom detta är en del i avtalet med reliningfirman. Det enda ni kan göra är att informera samtliga medlemmar om restriktionerna och att den som inte iakttar dem kan bli ersättningsskyldig gentemot föreningen för de merkostnader som uppkommer för föreningen.

I praktiken kan jag dock tänka mig att det är svårt att bevisa vilken toalett eller kök som har använts, vilket gör att föreningen får svårt att rikta ersättningskravet mot rätt medlem…

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson  http://www.bolander.se

Förslag från valberedning till årsstämman

Fråga av: Anne-Marie Hedengren

Hej, Finns det någon regel för när valberedningens förslag ska lämnas? Givetvis senast vid årsstämman.
Vi från valberedningen i vår brf tänkte lämna vårt förslag ett par dagar innan stämman alternativt vid stämman.Är det OK?

Svar av: THOMAS LINDMAN

Det är lämpligt att valberedningens förslag går ut tillsammans med kallelsen till årsstämman, så att alla medlemmar får god tid på sig att göra en bedömning och ev. föreslå ytterligare funktionärer till valberedningen. Stadgarna kan i detalj styra hur detta skall gå till men det finns inget lagrum som reglerar detta vilket kan utläsas av kommentaren till Bostadsrättslagen 9 kap 5 § p 10 som avhandlar vad som skall tas upp på stämman anges följande:

"Utöver de angivna ärendena bör som en punkt tas med att prövning ska ske om ”stämman blivit behörigen sammankallad”. Punkten är inte obligatorisk, men om stämmoprotokollet inte innehåller uppgift i aktuellt avseende måste bevis om stämmans behöriga sammankallande företes för registreringsmyndigheten. I stadgarna kan givetvis också anges ärenden som inte är obligatoriska enligt lag, t.ex. frågor om arvoden, val av valberedning eller sådant ärende som hänskjuts av medlem till stämman i behörig ordning.

Så att skicka ut förslaget några dagar innan stämman är mycket bättre än på själva stämman (vilket är vanligt)."

Med vänlig hälsning

Thomas Lindman/Storholmen Förvaltning

Valberedningen

Fråga av: Anne-Marie Hedengren

Kan vi från valberedningen begära att få vara med på något styrelsemöte för att känna av stämningen mellan styrelsemedlemmarna. Framför allt se hur de nya medlemmarna har mottagits. Vi ska bara ha öron på mötet och inte delta om något konfidentiellt avhandlas. Hur ställer vi frågan till styrelsen?

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

Det är en god idé att höra av sig till styrelsen och föreslå att ni kommer på ett möte för att presentera er och för att fråga styrelsen hur arbetet fungerat under året. Kanske önskar sig styrelsen någon speciell kompetens till nästa år? Ni har inte rätt att kräva att få vara med och lyssna men styrelsen kanske kan avsätta en punkt på dagordningen där ni är med för att lära känna styrelsen bättre.

 

Med vänlig hälsning

Sofie Jansson
Chefsjurist http://www.bostadsjuristerna.se

Ansvar för radiatorer

Fråga av: Brf Sågverket

Hej

Om det står i stadgarna bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter att för vattenfyllda radiatorer endast målning, ligger då ansvaret för byte av termostaterna på föreningens kostnad ?

Svar av:

Hej

Det låter som att termostaterna ligger på föreningens ansvar. Vid osäkerheter kan det vara bra att tänka på att bostadsrättslagstiftningen är tänkt som en skyddslagstiftning för de boende.

Med vänlig hälsning,

Sofie Jansson

http://www.bostadsjuristerna.se

Hallqvist och Jansson Bostadsjuristerna

Bråk med grannar

Fråga av: Claes-Göran Dahlqvist

Hej,

Angående bråk mellan grannar:

Bråket har pågått flera år mellan en kvinna (föreningens förste ordf) och en manlig sambo i grannlägenheten. I våras tog jag som ordf och en styrelsemedlem kontakt med båda och förklarade att skulle deras bråk störa övriga grannar så riskerar de uppsägning i slutänden. De lovade då var och en att ignorera den andre och det har varit lugnt intill för ett par veckor sedan, då den verbala ordkastningen startade på nytt, men mannen har även skällt ut en annan granne.

Samme man misstänker vi utfört sabotage(punktering) på såväl två cyklar som en bil samt gick kvinnans rullator sönder vid ett tillfälle så hon ramlade och slog sig.

Sabotagen har dock inte kunnat ledas i bevis varför styrelsen uppmanat de drabbade att göra polisanmälan.

Jag ser inte att styrelsen kan vidta mer åtgärder så länge ingen annan klagar. Jag tänker därför ta ett nytt samtal med var o en enskilt men med styrelserepr närvarande.

Mannen är för övrigt sambo med en lägenhetsinnehavare och har inte mer knytning till föreningen än att han hyr ett garage.

Irma är vice ordf och har själv råkat ut för mannen p g a sin finska brytning.

Kan vi göra något mer????

Tacksam för snabbt svar

Med vänliga hälsningar

Claes-Göran Dahlqvist, ordf

Gamla vägen 103 A

290 34 Fjälkinge

Svar av:

Hej,

 

Ni ska i egenskap av styrelse skriva ett formellt varningsbrev ”Anmodan om att vidta rättelse” avseende störningarna. Ta gärna hjälp med detta av en jurist eftersom det finns en del formella krav på hur ett sådant brev skall se ut för att föreningen sedan i steg två skall kunna gå vidare med ärendet om störningarna inte upphör.

 

Informera även grannarna om att de skall föra störningsdagbok där de skriver ner datum, klockslag och typ av störning. Anteckningarna fungerar sedan som bevisning om det skulle gå vidare till en tvist om förverkande (vräkning).

 

Med vänlig hälsning,

Sofie Jansson

http://www.bostadsjuristerna.se

Pantsätning

Fråga av: Kalle

om medlemmen tar 2 lån vid samma tillfälle, ska det vara 2 pantsättningsavgifter det blir ju 2% även om det i stadgarna står att avgiften högst får uppgå till 1% vid tidpunkten för underrättelse

Svar av:

Hej,

Om det är 2 lån från samma kreditinstitut vid samma tillfälle utgår endast 1 pantsättningsavgift men om ett lån (bottenlånet) är från hypoteksinstitutet, t.ex. Stadshypotek och det andra lånet (topplånet) är från Handelsbanken så utgår 2 pantsättningsavgifter trots att långivarna ingår i samma koncern.
 
Pantsättningsavgift utgår därmed med 1 % per underrättelse från varje enskild kreditgivare.

Med vänlig hälsning,

Thomas Lindman

Storholmen Förvaltning AB

Vattenfyllda radiatorer

Fråga av: Sågverket

Hej
Om det står i stadgarna bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter att för vattenfyllda radiatorer endast målning, ligger då ansvaret för byte av termostaterna på föreningens kostnad ?

Svar av:

Hej,

Det låter som att termostaterna ligger på föreningens ansvar. Vid osäkerheter kan det vara bra att tänka på att bostadsrättslagstiftningen är tänkt som en skyddslagstiftning för de boende.

Med vänlig hälsning,

Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

Angående bråk mellan grannar

Fråga av: Claes-Göran Dahlqvist

Angående bråk mellan grannar

Bråket har pågått flera år mellan en kvinna (föreningens förste ordf) och en manlig sambo i grannlägenheten. I våras tog jag som ordf och en styrelsemedlem kontakt med båda och förklarade att skulle deras bråk störa övriga grannar så riskerar de uppsägning i slutänden. De lovade då var och en att ignorera den andre och det har varit lugnt intill för ett par veckor sedan, då den verbala ordkastningen startade på nytt, men mannen har även skällt ut en annan granne.

Samme man misstänker vi utfört sabotage(punktering) på såväl cyklar som en bil samt gick kvinnans rullator sönder vid ett tillfälle så hon ramlade och slog sig.

Sabotagen har dock inte kunnat ledas i bevis varför styrelsen uppmanat de drabbade att göra polisanmälan.

Jag ser inte att styrelsen kan vidta mer åtgärder så länge ingen annan klagar. Jag tänker därför ta ett nytt samtal med var o en enskilt men med styrelserepr närvarande.

Mannen är för övrigt sambo med en lägenhetinnehavare och har inte mer knytning till föreningen än att han hyr ett garage.

Irma är vice ordf och har själv råkat ut för mannen p g a sin finska brytning.

Kan vi göra något mer????

Tacksam för snabbt svar

Med vänliga hälsningar

Claes-Göran Dahlqvist, ordf

Svar av: Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

Hej,

 

Ni ska i egenskap av styrelse skriva ett formellt varningsbrev ”Anmodan om att vidta rättelse” avseende störningarna. Ta gärna hjälp med detta av en jurist eftersom det finns en del formella krav på hur ett sådant brev skall se ut för att föreningen sedan i steg två skall kunna gå vidare med ärendet om störningarna inte upphör.

 

Informera även grannarna om att de skall föra störningsdagbok där de skriver ner datum, klockslag och typ av störning. Anteckningarna fungerar sedan som bevisning om det skulle gå vidare till en tvist om förverkande (vräkning).

 

Med vänlig hälsning,

Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

 

Montera in takfönster

Fråga av: Stefan

Hej,

Jag funderar på att montera in takfönster i min etagelägenhet.
Alla kostnader i och med detta kommer jag själv stå för.

Min första fråga: Kan föreningen höja min avgift pga detta och isf hur mycket är rimligt?
Enligt våra stadgar är det lägenhetsinnehavaren som “äger” både inner och ytterruta. Det står däremot inget om själva karmen.

Min andra fråga: Föreningen vill att jag gör en besiktning av bygget, kan de kräva det då dessa är ganska kostsamma (ca: 7-8000:-)

Tacksam för svar! :))

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

Att montera ett takfönster fordrar föreningens medgivande. I och med att det är ett ingrepp i föreningens ansvarsområde (yttre underhåll) så har föreningen rätt att ställa krav på utförandet och besiktning av det färdigställda arbetet. Kostnaderna för utförande är du som framgår av frågan beredd att stå för men även besiktningskostnaderna kan föreningen fordra att du som bostadsrättshavare tar på dig. Jag ser inte att
fönstret motiverar någon ändrad årsavgift.

Hälsninga Björn Niklasson http://www.bostadsjuristerna.se

Ersättning för utfört arbete

Fråga av: Viktor

Hej
Om jag som sitter i en brf-styrelse behöver ta ledigt från jobbet pga föreningsverksamhet undrar jag om jag har rätt till ersättning.
Om jag gör arbetsuppgifter å min brf:s vägnar som ligger utanför mitt uppdrag såsom mindre reparationer, städning eller annat som inte är under arbetstid undrar jag även där ifall jag har rätt till ersättning och hur jag går tillväga för att få den.

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

Det finns ingen generell rätt till ersättning om du tar ledigt från ditt ordinarie arbete för att utföra arbete i bostadsrättsföreningen. Om det beslutats att arvode ska utgå för styrelseuppdrag i föreningen så är det detta
du är berättigad till. Om du utför ytterligare arbete (utöver t.ex. ett styrelseuppdrag) så är detta, om inget annat överenskommits, att betrakta som ideellt dito och berättigar i så fall inte till någon ersättning. Har du avtalat med föreningen om rätt till ersättning för visst arbete så gäller denna överenskommelse.

Med vänlig hälsning

Björn Niklasson
Jur. kand.http://www.bostadsjuristerna.se

Juridisk person med panträtt skyldigheter

Fråga av: Bengt Gran

Ett AB ägt av fadern till f d bostadsrättsinnehavarens köper lägenheten genom tvångsförsäljning. Lägenheten hade använts till otillåten andrahandsuthyrning. Bolaget åberopar handling vari bolaget uppges ha pant i lägenheten dock utan att något belopp angivits. Om panträtt föreligger får bolaget utöva bostadsrätten i 3 år enligt våra stadgar. Har föreningen möjlighet att kräva information om de personer som i andra hand kommer att bo permanent i lägenheten?

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

Det låter som en väldigt speciell situation. Jag råder er verkligen att kontakta jurist. Det jag kan svara på är att föreningen skall börja med att kontrollera sitt pantsättningsregister för att se om panten finns upptagen där. 

Med vänlig hälsning

Sofie Jansson

Delägare, Jurist

Soliditet/likviditet

Fråga av: Ulla-Britt Andersson

Hur läser jag ut föreningens soliditet resp. likviditet ur balansräkningen

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Hej Ulla-Britt!

Soliditet = Tot Eget kapital delat med totala skulder + eget kapital

Likviditet = Summa omsättningstillgångar delat med summa kortfristiga skulder.

Hoppas att detta hjälper dig i dina funderingar.

 

Giltig panträtt?

Fråga av: Bengt Gran

Från vilken tidpunkt är en panträtt giltig? Gäller pantbrevets datering, tidpunkt då bostadsrättsföreningen delgivits eller annan tidpunkt?

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Hej Bengt!

När föreningen har meddelats och noteringen är inlagd i pantregistret.

 

 

Vem ska stå för vilka kostnader vid vattenledningsskada?

Fråga av: Petter

Hej
Vi har drabbats av en mögelskada i vårt kök och nu när skadan är åtgärdad så är vi inte överens med brf styrelse om vem som ska stå för vilka kostnader.
Vi känner oss helt överkörda och våra försök till att hitta en lösning har bara mötts av att styrelsen står fast vid sitt beslut.
Beslutet innebär att föreningen endast tänker stå för halva kostnaden för arbetet med att riva och bygga upp själva rummet samt kostnaden för undersökning av Polygon.
I sin motivering anger de att vi har varit vårdslösa och rivit mer än nödvändigt samt att vi skulle kunnat ha satt tillbaka alla köksskåp igen.
Styrelsen har också valt att inte blanda in sitt försäkringsbolag, med hänvisning till att självrisken är högre än de kostnader som de vill stå för. Detta medför att de vill pressa kostnaden så mycket de kan och då måste vi stå för större delen.
Det finns flera omständigheter kring detta, t ex kökssnickerierna och väggar revs av entreprenören och kunde inte monteras tillbaka, vårt försäkringsbolag gav klartecken till rivningen och snickeriinköp, skadeorsaken var inte känd förrän allt var rivet, entreprenören engagerades av styrelsens ordförande och han utförde arbetet som han tyckte var lämpligt.
Min fråga är då om styrelsen kan, i mina ögon, smita från deras ansvar och lägga över större delen av kostnaden på oss?Dessutom har de lämnat över ansvaret på oss att sköta kontakten med deras försäkringsbolag och med entreprenören och sen när räkningen ska betalas så påstår de att vi har brustit i ansvar.

Svar av: Eric Rubenson

Hej Petter

Svårt att ge ett fullständigt svar utan att veta mer om skadeorsak m.m. Men det är i normalfallet korrekt att kostnader för snickerier, ytskikt och annan fast inredning i lägenheten landar på dig som bostadsrättshavare i enlighet med reglerna om underhållsansvar i 7 kap 12 § Bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Föreningens ansvar är normalt att åtgärda de skador som finns i golvbjälklag och andra delar av byggnaden utanför din lägenhet.

När det gäller kostnad för demontering och återmontering av fast inredning är det också en praxis bland försäkringsbolagen att den sammanlagda kostnaden för detta delas lika mellan föreningen och medlemmen.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Avlopp – relining

Fråga av: Henrik Nerman

Det finns ett antal företag som levererar, ex Repipe, Puls, Tubus, Proline m fl – något speciellt vi bör tänka på vid offertutvärdering?någon som är bättre än andra? någon som vi bör undvika?

Svar av: Gunnar Hansson, Avloppsteknik

Hej bästa läsare.

Ja, först och främst bör behovet konstateras, genom en teknisk besiktning, där den tekniska statusen fastställs på avloppssystemet.

En del reliningar utförs i onödan, d.v.s. innan det egentligen behövs, medan vissa stambyten hade kunnat skjutas upp i många år, med stora besparingar som följd, om man i stället hade relinat. Visar dock den tekniska besiktningen att relining är en lämplig åtgärd, skall man titta på vilken metod som är lämplig.

Enkelt uttryckt så finns det två olika huvudtekniker, spruta eller belägga rören invändigt med olika material, exempelvis som Proline, Tubus, Dakki med flera gör.

Den andra tekniken är att man sätter en epoximättad strumpa i röret, detta utförs av ett flertal aktörer på marknaden, men vissa av bolagen som ”sprutar” rören invändigt sätter även strumpor.

Den senare tekniken, att använda strumpa, blir en mer beständig lösning, men kostar däremot mer, än om vi sprutar rören invändigt. D.v.s., skall vi använda relining, bör vi först, genom en behovsanalys / besiktning, fastställa vilken teknik som är aktuell och som korrensponderar mot behovet på den enskilda anläggningen. När detta är gjort, tar Ni in offerter på arbetet. Då jämför Ni även offerterna korrekt, de blir då, i vart fall, någorlunda jämnställda.

I en anbudsförfrågan bör den innehålla att entreprenören redovisar, metod, material, samt hur man dokumenterar, förutom sedvanliga delar såsom garantitid mm.

Med vänlig hälsning

Gunnar Hansson, Avloppsteknik http://www.avloppsteknik.se

Skada i grannens lägenhet efter renovering

Fråga av: Pontus

Hej,

Vi har tagit ner en vägg i badrummet i vår bostadsrätt.
När detta gjordes så skapades vibrationer (mest troligen) som gick genom golvet ner till grannen och som rörde några rör som låg i grannen tak (vårt golv).
De har flyttat sitt badrum (som tidigare låg under vårt) och i samband med det så kapades några rör som gick till badrummet. Dessa spacklades och målades över och nu när vi rev väggen så rörde sig dessa rör och orsakade att en 5 cm stor bit från taket trillade ner.

Vem är skyldig att ersätta detta?

Jag, styrelsen eller håltagarna (snickarna)? Styrelsen har godkänt badrumsrenoveringen i styrelseprotokollet.

Svar av: BOLANDER & CO Eric Rubenson

Hej Pontus,

Jag ser att du utelämnat det fjärde alternativet, nämligen den drabbade grannen.

I grund och botten är det grannen själv som, genom sitt underhållsansvar, måste bekosta reparationen av sitt tak. Om han sedan tycker att ”någon annan” borde ersätta hans kostnader måste han hitta någon som har ett juridiskt skadeståndsansvar för skadan. Det senare blir inte helt enkelt. För skadeståndsskyldighet enligt Skadeståndslagen krävs att skadan har orsakats av någon genom vårdslöshet. Av din beskrivning har inte du förfarit vårdslöst, som anlitat professionell hjälp. Ej heller styrelsen, som godkänt dina ändringar av lägenheten med anlitande av yrkesmän. Har entreprenören varit vårdslös? Kanske, kanske inte. 

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

Fråga om ersättning vid åtgärder av garantibesiktning

Fråga av: Thomas

Hej,
vi bor i en nyköpt bostadsrätt och i samband med garantibesiktning framkom det att golvet i hela lägenheten behöver läggas om pga felläggning.
Det betyder nu att vi behöver flytta alla våra möbler och ev inte kunna bo i lägenheten, slutstäda m.m. och ev förvara möblerna i container.

Vi vill nu fråga er hur liknande saker ofta brukar hanteras vad gäller vems ansvar de utökade kostnaderna faller på. Är det enbart medlemmarna som ska stå för kostnaderna eller entreprenören eller styrelsen/föreningen? Vi har stämt av mot vår hemförsäkring men då det inte är en skada utan ett fel så faller det utanför hemförsäkringen.

Hoppas verkligen att ni har ngt klokt svar på detta eller kan hänvisa var vi kan vända oss.

Vänliga hälsningar,
Thomas och Kristin

Svar av: Bolander & Co

Hej Thomas och Karin,

Nedan kommer ett utdrag ur Bostadsrättslagen som reglerar en situation som er:

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en

bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i

sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt

brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har

avtalats.

2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter

bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har

rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens

bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart

det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter

styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske,

får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse.

Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid

lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till

skälig nedsättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen

beror på försummelse från föreningens sida.

 

Med reservation för att jag inte känner till alla omständigheter i ert fall så finns det således vissa möjligheter att få ersättning från föreningen.

Vänliga hälsningar

BOLANDER & CO

Eric Rubenson

 

Styrelse

Fråga av: Kerstin

Hej. I somras hade Borätt-tidningen ett stort reportage om nya i styrelsen. Där säger man bl.a “alla i styrelsen är ansvariga för ett beslut som träffas – oavsett om man röstar ja eller nej” . Man kan alltså inte reservera sig – i och för sig kan man skriva in i protokollet att en ledamot reserverar sig – men man är ändå ansvarig. Märkligt tycker vi i vår styrelsen. Stämmer detta verkligen. Kan jag få ett snabbt svar med hänvisning till förordning. I FL 1987:667 8 par. Sägs att man kan ha en avvikande mening och det ska tas in i protokollet. Snälla kan ni reda ut detta gärna i morgon fredag 25 september. Med vänlig hälsning, Kerstin
Hej
Ska förtydliga frågan. “Alla i en styrelse måste känna till huvudprinciperna i lagen och stadgarna, annars kan det gå illa. Styrelsen är solidariskt ansvarig för alla beslut”.
Borätt nr 3/2015 sid 20 av Andreas Lindberg.

Vilka lagar förordningar hänvisar ni till?

Kan jag få ett snabbt svar – vi diskuterar detta i styrelsen.

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

Om man reserverar sig mot ett styrelsebeslut är man inte ansvarig för beslutet. Ur bevisningssynpunkt är det viktigt att det anges i protokollet vilka som reserverat sig och mot vad.
 http://www.bostadsjuristerna.se 

Stambyte/ Trasiga vitvaror efter stambyte

Fråga av: Lina Ryde

Vi har haft stambyte i vår förening nyss och dom är heller inte klara i alla radhus ännu. Det har efter inkoppling av vitvaror visat sig att minst 3 st vitvaror har gått sönder i 3 olika hushåll. 2 tvättmaskiner och en diskmaskin. Jag är en av de drabbade då min diskmaskin funkade klockrent innan stambytet drog igång. Jag hade en dyr Diskmaskin från Siemens. Det blir ju väldigt svårt för mig att bevisa att detta är deras fel. Det här är svaret jag fick från stambytesföretaget, se nedan.

Kan ni förklara vad som gäller vid fall som detta och kanske tipsa mig om vad jag ska göra?

Svar från stambytesföretaget: Jag pratade med Gunnar idag om din diskmaskin. När sådant händer (alltid lika tråkigt) är arbetsgången enligt följande:
Vi kan ta dit servicetekniker från tillverkaren, kostar 899 kr + moms. På plats kan teknikern sedan ge pris på vad det kostar att åtgärda felet. OM servicetekniker bedömer att vi varit orsaken till att diskmaskinen slutat att fungera så står vi för besök och reparationskostnaderna, men om serviceteknikern bedömer att det är ”vanligt” slitage/fel så får stå alla kostnaderna. Diskmaskinen är tillverkad i september 2009, dvs 6 år gammal. Det finns därför troligen inga garantier kvar om det är maskinfel.

Svar av: Eric Rubenson, BOLANDER & CO. http://www.bolander.se/

Hej Lina,

Det svar du fått från entreprenören är enligt min bedömning korrekt. Det går inte att utan en undersökning konstatera att felet i diskmaskinen beror på arbetet med stambytet. Å andra sidan omfattas också skadan av bostadsrättstillägget, vilket innebär att du har goda chanser att få viss ersättning för reparationskostnaderna härigenom om man kommer fram till att entreprenören inte har något ansvar för skadan.

Medlemsmöten?

Fråga av: Lena Tjernström

Måste en brf ha medlemsmöten? Är det styrelsen som kallar? Vi vill ha medlemsmöte och styrelsen kallar till informationsmöte med agenda. Där finns ingen plats för övriga frågor så vi medlemmar har ingen chans att ställa våra frågor. Det känns som om styrelsen undviker medlemmarnas ifrågasättande och berättigade kritik. Det räcker inte med ett informationsmöte tycker vi utan vi vill ha dialog med styrelsen som tydligen vill undvika oss så mycket de kan. Kan vi tvinga till oss ett medlemsmöte?

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna www.bostadsjuristerna.se

Om minst 10 % av medlemmarna i en förening begär det, måste styrelsen kalla till en extrastämma. Av medlemmarnas begäran ska det framgå vilken fråga som man vill rösta om alternativt diskutera.  

Det låter på frågan som att medlemmarna har ett lågt förtroende för styrelsen. I sådant fall kan det vara aktuellt att rösta om att välja en ny styrelse för resten av året. Det måste i så fall framgå av motionen att den frågan skall tas upp. 

Vem betalar

Fråga av: Leif Persson

En av våra brf innehavare har bytt sin utsugsfläckt som sitter ovanför spisen,detta gjordes för att ljudet var mycket störande.Skall Bostadsinnehavaren betala detta eller föreningen. Samma fråga sändes till Er för c:a 1 mån sedan.

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

För ventilationen som sådan ansvarar föreningen. Regelmässigt brukar själva fläktarmaturen (inne i lägenheten) vara bostadsrättshavarens ansvarsområde. För att säkert avgöra ansvarsfördelningen i det enskilda fallet så får man kontrollera vad föreningens stadgar anger.

Lägenhetsförteckning – syfte

Fråga av: Kerstin

Vad har lägenhetsförteckningen för syfte?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Syftet är att hålla lagstadgat register om vem som är aktuell ägare till bostadsrätten så att korrekta kontrolluppgifter kan sändas till SKV vid överlåtelse. Vidare måste det noteras när lägenheten utnyttjas som säkerhet (pantförskrivning) så att bank/kreditinstitut kan underrättas genom bekräftelse på gjord notering.

Lägenhetsförteckning

Fråga av: Kerstin

” Frågan gäller lägenhetsförteckning enl bostadsrättslagen 9 kap 8 och 10 par.
* ska man kunna följa hur en lägenhet i en brf byter ägare?
* ska man då också arkivera en förteckning – och ej gallra?
* ska inköpspriset framgå?
Vi i vår brf ska ta fram rutiner för hur ägarbyte ska gå till. Vi vill förstås göra rätt från början.

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Styrelsen måste föra lägenhetsförteckning. Förteckningen ska innehålla uppgift om varje lägenhets beteckning, belägenhet, antal rum samt övriga utrymmen.
Enligt bostadsrättslagen har styrelsen vissa uppgifter vid förandet av lägenhetsförteckning:

– när en bostadsrätt överlåts (säljs) ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen
– när föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, eller om någon annan uppgift ändras i förteckningen, ska det genast antecknas
– vid övergång av bostadsrätt till annan (t ex vid arv eller gåva)
– datum för anteckningen ska alltid anges

Förteckningen ska inte gallras utan hela historiken från föreningens bildande ska gå att följa. I och med att överlåtelseavtalet ska bifogas så kommer inköpspriset
att framgå.

Endast bostadsrättshavaren själv har rätt att få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande den lägenhet han/hon innehar med bostadsrätt. En bostadsrättshavare
kan ge fullmakt (till t ex en mäklare) som då har rätt att få utdraget.

Sammanslagning av lägenheter

Fråga av: inger

I vår förening finns sedan länge flera sammanslagna lägenheter. Vi har inte kunnat se att det varit stämmobeslut om det men lägenheterna är registrerade som en enhet och har ett andelstal. Frågan om ytterligare en sammanslagning har blivit aktuell. Den information vi nu fått säger att det antingen ska vara stämmobeslut, en ganska omfattande process, för att lägenheterna ska bli en enhet med ett andelstal. Eller så är det styrelsebeslut och då kvarstår lägenheterna som två enheter med två andelstal. Om det gjorts fel tidigare ska vi då låta det vara så? Och vilket sätt är klokast att göra det på nu? Är det upp till medlemmen att välja det? Vilka handlingar ska lämnas till styrelsen?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Den här frågan är relativt komplex och fordrar mera detaljinformation för att kunna avge ett i det enskilda fallet säkert svar. Svaret lämnas därför på ”principiell nivå”.

En ursprunglig upplåtelse av en lägenhet kan inte formlöst ändras och av den information som framgår nedan så tolkar jag att det rent faktiskt är fråga om flera ursprungliga
upplåtelser (upplåtelseavtal) även om dessa senare sammanförts till en registrerad enhet.

För att ändra i en upplåtelse fordras enligt Bostadsrättslagen (BRL), § 16 att det för det första finns ett stämmobeslut om att ändra en befintlig upplåtelse. Av § 16, p. 2, följer
vidare att för det fall att bostadsrättshavaren inte samtycker till förändringen så fordras kvalificerad majoritet på stämman samt godkännande av hyresnämnden.

För att ändra i en befintlig upplåtelse så måste först överlåtelse av de befintliga upplåtelserna ske till föreningen varefter ny upplåtelse sker av en (sammanslagen)
lägenhet. Det blir sas en överlåtelse av flera lägenheter till föreningen med omedelbar följd att en ny (upplåtelse) därefter sker av en lägenhet tillbaka till bostadsrättshavaren.
En ursprunglig upplåtelse kan alltså i princip bara ändras genom att bostadsrätten återgår till föreningen för att därefter upplåtas på nytt. Föreningen köper då tillbaka
lägenheterna och upplåter en ny bostadsrätt till samma bostadsrättshavare. De två transaktionerna kan förvisso ske samtidigt och utan att köpeskilling rent faktiskt
behöver utväxlas.

Skatteverket har i ett rättsligt ställningstagande konstaterat att även om ingen köpeskilling utväxlas vid transaktionerna så ska marknadsvärdet av bostadsrätten tas upp som
underlag vid beskattning (detta oavsett om ett annat pris avtalats mellan bostadsrättshavaren och föreningen). Även om transaktionen definitionsmässigt inte skulle betraktas
som köp så medför dispositionen ändå reavinstbeskattning.

Resultatet blir således att en ändrad upplåtelse som innebär någon form av återgång till föreningen alltid måste betraktas som en sådan avyttring som är skattepliktig i realisations-
vinstshänseende.

I princip är det sannolikt enklast och smidigast och behålla de ursprungliga upplåtelserna då det ju knappast kan anses vara någon större praktisk belastning i sammanhanget.
 

Vad gäller vid upprensning i gemensamma förråd?

Fråga av: Helene Heinerö

Hej,
Jag sitter som suppleant i vår sedan 1 år nybildade brf.
Vi vill börja rensa och städa upp i vårt gemensamma cykelförråd och behöver veta vad som gäller.
I förrådet i dag finns det gamla bildäck, kälke, barnvagnar och gamla cyklar samt trasiga delar. 5% av det som står i förrådet (cyklar) används av boende resterande 95% är gammalt trasigt kvarlämnat.
Om vi går ut i god tid och aviserar att alla märker upp sina cyklar som skall sparas samt att boende innan ett visst datum tillfälligt tar bort sina cyklar för att vi ska komma åt och slänga det som inte hämtats upp.
Sen informerar vi att alla är välkomna att parkera sina cyklar i förrådet men att de ska vara märkta med lgh nr ex.
Har vi rätt som styrelse att göra så, slänga det som inte hämtas upp osv.
Eller finns det fasta regler som gäller när man vill kasta bort andras kvarlämnade saker?
Jag har som uppgift till kommande styrelsemöte i augusti redovisa för vad sm gäller och hur vi kan göra.
Kom gärna med förslag om ni har bättre idéer som är korrekta.

Stort tack!

Med vänlig hälsning
Helene Heinerö

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Jag bedömer att det är en fungerande princip att alla medlemmar underrättas om att städning/gallring kommer att ske och att de medlemmar som vill göra anspråk på cyklar eller på vad det nu kan vara
som förvaras i utrymmet måste agera genom att märka upp sina tillhörigheter. Det bör förstås vara en rimlig tidsrymd mellan meddelandet/informationen och ”utrensningen” så att de medlemmar som så önskar
ges tillfälle att ta sina ev. tillhörigheter i anspråk. Det är också viktigt att informationen lämnas i tydlig form (helst direkt till varje medlem med post eller e-post) så att inga onödiga missförstånd uppstår.
 

Garageplats.

Fråga av: Göran Olsson

Jag bor i en förening som via medlemskap i en SAMF-förening disponerar lika antal platser som lägenheter. Stadgarna innehåller ej något som berör garagen,det finns inget regelverk om hur platserna skall disponeras/fördelas. Vid nyinflytt för 22 år sedan delade då styrelse ut en plats per lägenhet utan något avtal “först till kvarn fick bästa platsen” man kan säga att boende lånar platsen av föreningen. Jag önskar nu byta plats i samband med att en annan boende skall sälja sin lägenhet eftersom denna platsen är bredare skulle det underlätta inlast av min rullstol. Jag anmälde önskemålet till styrelsen som tog beslut om att när lägenheten såldes skulle platsbyte ske av garageplats. Jag är själv 1 av 5 styrelseledamöter. Säljaren har för några månader sedan muntligt upplysts om att mitt önskemål inlämnats till styrelsen för beslut. Nu när det återstår 5 dag till överlåtelsen av lägenheten motsätter sig säljaren beslutet med följande argument: har ej kommunicerats med berörda parter, anser det finns jäv eftersom jag själv är styrelseledamot, ifrågasätter om styrelsen kan fatta ett beslut om tilldeln av platser i avsaknad av regelverk, att den nya köparen borde ha tillfrågats om dennes önskemål samt att om styrelsen vidmakthåller beslutet hänskjuta till Tingsrätt för avgörande i frågan. Jag själv anser säljaren ej blir drabbad eller lider skada då platsbytet sker i samband med utträde som medlem, att den nye köparen ej har rättighet ställa krav på särskild plats. Jag önskar ett utlåtande från er hur ni tror en rättslig prövning skulle utfalla.
Mvh Göran

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

I avsaknad av närmare reglering så är den tillämpade principen – en parkeringsplats per lägenhet – rimlig att utgå från (vilket man också gjort som jag tolkar det).
Någon rätt till en viss bestämd plats finns det knappast med utgångspunkt i den tillgängliga informationen. Styrelsen får på samma sätt som när platserna ursprungligen ”delades ut” anses ha en rätt att omfördela platserna vid behov eftersom de inte genom avtal eller dylikt kan kopplas till viss lägenhet. För att undvika ev. spörsmål om jävsproblematik kan man tänka att du som ledamot avstår från att delta i styrelsebeslut som rör dig personligen. Jag ser inte att den tillträdande medlemmen (köparen) rimligen kan ställa några anspråk på tilldelning av specifik plats.

styrelse

Fråga av: leif Mattisson

Vår styrelse skall avgå den 31/7 och vi skall ha en extrastämma den 7/7, frågan är. Vem leder styrelsen till denna stämma?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Antar att datumen i frågan ska vara avgång den 31/7 och extrastämma den 7/8 – annars uppstår inget glapp i tiden?

Jag förordar att den avgående styrelsen sitter kvar tom extrastämman. Det är olämpligt att en situation där styrelseledamöter saknas kommer att uppstå. I praktiken kommer situationen att lösa sig i och med att den sittande styrelsen sannolikt inte praktiskt frånträder sina uppdrag och avanmäls hos Bolagsverket förrän den nyvalda samtidigt tillträder.

Balkong

Fråga av: Sören

Hej!
Vi har nyligen flyttat in i en bostadsrätt i ett 35-årigt hus på övre plan, där balkonger saknas, medan övriga lägenheter har balkong. Alla lägenhetsinnehavare betalar trots detta samma kvm-pris (avgiften). Underhållskostnaderna för balkongerna betalas av föreningen, d.v.s. med de medel som alla betalar fastän vi inte har tillgång till balkong. Här uppkommer den första frågan huruvida nuvarande system är rätt eller inte.

Att våra lägenheter betingar ett lägre inköpspris än om det funnits balkong – som anförts – är riktigt, men har på samma sätt ett lägre försäljningspris. Men detta fakta har inte med grundfrågan att göra, enligt vår uppfattning.

Vi har planer på att bygga balkong, vilket tidigare ägare och övriga på övre plan diskuterat. En grovkalkyl togs fram i föreningen för ca 15 år sedan, ca 225 000 kr för fyra balkonger. Då sas det att innehavarna skulle betala balkongerna själva och föreningen hade intet att erinra eftersom “… det inte påverkar övriga lägenhetsinnehavare kostnadsmässigt”. Härav följer nästa fråga. Är det rimligt att vi ska betala balkongerna med egna medel eller bör investeringen läggas på föreningen och avgiften för alla räknas om (såsom skedde när fastigheten var ny)? Om vi själva ska betala investeringen höjer vi rejält våra egna avgifter p.g.a. ränta och amortering, men betalar i princip alltjämt för andras balkonger.

Vad säger juristen om dessa frågor? Om något är oklart i framställningen kompletterar vi gärna.

Mvh Sören Westerlund

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Den rimliga fördelningen vore att de som har balkong belastas av en större kostnadsandel eftersom underhållet av balkongerna inte bör belasta de bostadsrättshavare som saknar balkong. Om balkonger ska byggas så är det brukliga att avgiften för byggnationen får belasta respektive bostadsrättshavare som bygger ny balkong. Jag bedömer inte att ni kommer få gehör i föreningen för den ståndpunkten att övriga bostadsrättshavare, som redan har balkong, ska vara delaktiga i finansieringen av nybyggnationen. När ni väl färdigställt balkongen kommer ni i ”samma läge” som övriga bostadsrättshavare med balkong om ni behåller nuvarande princip för kostnadsfördelning inom föreningen. Om man ska ta ut högre avgift för bostadsrättshavare med balkong ska detta ha stöd i stadgarna.

Avsättning till underhåll

Fråga av: M72

Vi har en ganska nybyggd fastighet (2013) och funderar på det här med underhållskostnader. Enligt den ekonomiska planen som byggherren gjort ska 25 kr/m2/år sättas av till underhåll men det finns ingen direkt fakta bakom denna siffra, det är bara någon slags schablon. Vågar vi utgå ifrån den?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Det är svårt att ange någon generell schablon eftersom förutsättningarna regelmässigt varierar kraftigt mellan olika föreningar, t.ex. kan det vara oklart hur underhålls-
kostnader definieras. Jag rekommenderar att man låter ta fram en underhållsplan för er förening, först då får man ett underlag värt att lita på.

stadgar

Fråga av: Göran Olsson

Hej vi har ett seniorboende +55 fordras för medlemskap enl stadgar.. Om vi önskar anta en som är 50 år som medlem kan vi bevilja dispens i detta fallet men ändå fortsatt behålla reglerna/stadgarna.
Vad fordras isåfall? Räcker det med extra stämma där alla medlemmar godkänner antag av medlem trots att åldern ej uppnåtts.
MVH
Göran Olsson

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Stadgarna är att betrakta som ”grundlag” i föreningen så stämman kan inte fatta beslut som strider mot stadgarna. Om man vill ändra förutsättningarna och kunna
godkänna yngre medlemmar så måste stadgarna först ändras enligt de regler som gäller för detta.

Bostadsrättsinnehavaren ansvar

Fråga av: Klas Andersson

Vi är en bostadsrättsförening med 14 medlemmar. För några år sedan tecknade vi ett trygghetsavtal med Anticimex. De gjorde då en besiktning av hela huset inklusive lägenheterna. Varje bostadsrättsinnehavare fick sitt respektive besiktningsprotokoll.
I ett av dessa står beträffande våtrum:
Förhöjd dörrtröskel med anslutet tätskikt saknas. Risk finns att vatten kan söka sig ut i angränsande rum. Kontakta fackman för åtgärd.

Vems är ansvaret att åtgärda detta och vem ska stå för kostnaderna?

För just den här lägenheten hände följande: Innehavaren fick tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand i väntan på att köparen (skandinav) skulle få alla svenska handlingar i ordning, personnr, bankförbindelser etc. Sommaren 2014 var varm så ett småbarn fick leka i våtrummet och plaska efter behag. Det fick till följd att vattnet nådde fram till tröskeln och trängde under densamma och ut i angränsande rum.

Försäkringsbolaget betalar inte reparationskostnaderna som uppgår till totalt 23.300 kr eftersom dessa är mindre än föreningens självrisk.
Kan föreningen kräva lägenhetsinnehavaren på hela eller delar av denna summa?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Bostadsrättshavaren ansvarar för tätskiktet i badrummet. Om brister i tätskiktet orsakar skada utanför lägenheten så ansvarar bostadsrättshavaren för skador som detta orsakar om han kan anses ha varit försumlig. Jag bedömer att man i det här fallet kan anse att bostadsrättshavaren varit försumlig eftersom han med kännedom om bristerna fortsatt att använda badrummet utan lämpliga begränsningar. Föreningen kan kräva bostadsrättshavaren på hela beloppet men måste vara beredd att kunna visa på försumlighet (vårdslöshet) hos bostadsrättshavaren. Att lägenheten uthyrts i andra hand ändrar inte bostadsrättshavarens ansvar i nämnt avseende.

 

Anfallande måsar

Fråga av: Lars-Erik Olsson

Hej!
Måsar har byggt bo på grannfastigheten.
De attackerar boende när de är ute på balkongen till vindslägenhet i vår BRF-fatighet.
Vad gäller för hantering av detta?
Undrar en BRF-ordförande på Sylvestergatan 7 i Göteborg
Lars-Erik Olsson

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Detta bör kunna betraktas som en störning från grannfastigheten. Om inte grannföreningen efter påstötning agerar för att få problemet att upphöra så kontakta miljöförvaltningen (kommunen) och rapportera störningen. Ev. kan en ansökan om åtgärdsföreläggande mot grannföreningen ges in om inte kommunen agerar direkt på rapport om störningen.

Markyta mellan altan och häck ut till gatan.

Fråga av: Eva Fogelberg

Brf Djäknen, Uppsala (org nr 716401-2952) består av 30 radhus, 6 höghus och 7 flerfamiljshus (med 10 lgh i varje).
Radhusen vill själva äga och klippa gräs på plätten mellan altan och häcken (marken är brf:s) Hur ska detta bemötas?
Styrelsen består av 5 ledamöter – 2 radhusägare, 1 höghuslgh och 2 i småhusen m 10 lgh – + tidigare ordf är numera suppleant och radhusägare. Dessa tre radhusägare i styrelsen för nu upp frågan att de vill äga den marken och själv klippa gräset. Vi har föreningsstämma redan imorgon 28/5 och de vill ta upp frågan, men hur ska man bemöta dem?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

En variant skulle kunna vara att på stämman ta upp frågan om att avtal träffas med radhusägarna om en i tiden inte begränsad rätt att nyttja föreningens mark – ev. mot viss avgift (hyra). Avtalet ska dock rimligen kunna sägas upp om föreningen eller bostadsrättshavaren så önskar. Frågan kan knappast bli föremål för avgörande på stämman utan får rimligen beredas vidare av styrelsen.

Avgift vid andrahandsuthyrning

Fråga av: Linnea B.

Hej!
Jag läste i tidningen Borätt att bostadsrättsföreningar nu kan ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning för att “ersätta föreningen för de merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra”. Min fråga gäller om den avgiften kan tas ut även om inga sådana merkostnader föreligger och om föreningen behöver styrka att de har merkostnader för att få ta ut avgiften.

Tack på förhand!

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

En förening kan för andrahandsuthyrning maximalt ta ut en avgift om 10 % av prisbasbeloppet per år och bostadsrätt. Om en lägenhet hyrs ut under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är uthyrd. En förutsättning för att föreningen skall få ta ut avgiften är att det framgår av stadgarna. Många föreningar har därför uppdaterat sina stadgar under förra året då rätten infördes. Så länge föreningen följer stadgarna, behöver inte styrelsen motivera avgiften med faktiska kostnader.

Bygga trädäck.

Fråga av: Ingrid Lidberg

Vi är endast 8 medlemmar i vår förening varav vi är 5 i styrelsen, där vi på ett styrelsemöte beslöt om att bygga trädäck på fram o baksida av huset nu till sommaren, men så va det en av medlemmarna som opponerade sig om att det får inte styrelsen bestämma utan det ska upp på en årsstämma så att alla får vara med och tycka och tänka om det. Stämmer det eller?? Är inte det en styrelse är vald till att besluta om bla?? Mvh Ingrid

Svar av:

Det är svårt att svara på vad som kräver stämmobeslut i er förening utan att se era stadgar. Där kan ni finna ledning. Om det är en stor investering ni ska göra, kan det vara en god idé att ta upp beslutet på en stämma. Eftersom ni är så få medlemmar kan ni säkert få någon från varje lägenhet att närvara på stämman. I så fall kan ni hålla stämman så snart alla kan. 

uthyrning

Fråga av: Martin Stener

Vi har ett företag som har hyrt en lokal i vår förening de senaste 5 åren och allt har fungerat utmärkt. Nu vill företaget lämna men samtidigt tjäna pengar på lokalen. Vi i föreningen har tackat nej till flera tilltänkta hyresgäster, däribland en muslimsk förening som vill utöva religös aktivitet i lokalen. Av en händelse fick jag veta att bostadsrättsföreningens ordförande fick information av att de nuvarande hyresgästerna (som driver en teknisk verkstad) ville ha 150 000 kr av en eventuell ny verksamhet för att att ta över kontraktet i lokalen. Min fråga är: Kan en näringsidkare tjäna pengar enligt ovan? Kan vår förening agera på något sätt?

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

Mindre bolag som vill ”sälja” sin hyreslokal gör ofta det genom att man säljer hela sitt bolag. Då har ju föreningen kvar samma hyresgäst (Bolaget) men bolaget har nya ägare. Detta förutsätter dock att de nya ägarna vill bedriva samma verksamhet som tillåts enligt hyresavtalet som då fortsätter att löpa. Om er hyresgäst istället vill överlåta själva kontraktet, måste föreningen godkänna den nya hyresgästen. Titta i hyresavtalet vilken verksamhet som angivits. Står det t.ex. teknisk verkstad så skall det vara verkstad i lokalen om man inte skriver ett nytt hyresavtal. 

Ekonomisk redovisning

Fråga av: Etinta

Hur många år ska en brf spara verifikationer, ekonomiska redovisningen?

Svar av: Thomas Lindman

I 7 år. 

Redovisning i ÅR av frivilliga kapitaltillskott

Fråga av: Mats

Det blir fler och fler föreningar där lägenheterna har olika andel i föreningens låneskuld. Vissa har betalt in hela sin del av föreningens skuld andra inget
Alltsedan vi införde frivilligt kapitaltillskott i vår förening har vi haft en tydlig redovisning av varje lägenhets andel i skulden.Finns inte en sådan redovisning blir nyckeltal som Fastighetslån/kvm och Fastighetens belåningsgrad helt missvisande.
Några lagregler finns inte hur redovisningen skall göras i ÅR. Är det någon utredning på gång som skall ge rekommendationer hur redovisningen i ÅR skall utformas

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

FAR (Branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer & rådgivare) kommer bland annat att utreda konsekvenserna av de underskott i bostadsrättsföreningar som en övergång från progressiv avskrivning kan medföra och hur sådana underskott eventuellt kan komma att påverka revisorns rapportering.

FAR har också givit ut en ny idéskrift med konkreta tips om hur man kan göra årsredovisningar i bostadsrättsföreningar mer informativa och bättre som beslutsunderlag, allt inom ramen för nuvarande lagstiftning och normgivning. Den hittar du här:

http://www.far.se/Press-och-opinion/Pressmeddelanden/Tips-om-en-forbattrad-arsredovisning-for-brf/

Motion till stämma

Fråga av: Lena Petersson

Jag är medlem och styrelsemedlem i en mycket liten förening där alla medlemmar sitter i styrelsen. Så vi har bara oss själva att företräda då vi har möten. Och när vi röstar om beslut så räcker det med att en person håller med ordförande för att hon ska få igenom sina beslut. Nu är det så att vi ska ha föreningsstämma 27 maj. Kallelse har gått ut. Men vi verkar tyvärr ha missat att besluta om sista datum för motioner till stämman. Ordförande säger att en motion kommit in men att den är hemlig och inte innehåller något förslag. Hon vill inte låta övriga styrelsen ta del av motionen fören på ett styrelsemöte 20 minuter innan stämman då hon säger att vi ” gemensamt ska besvara motionaren “. Jag undrar om någon av oss andra i styrelsen t ex jag kan kräva att motionen åtminstone på något vis kommuniceras med oss övriga före denna tidpunkt? Tacksam for svar. Vanl. hälsn. Lena Petersson

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

Motionen skall framgå av kallelsen, annars kan stämman inte besluta i frågan. Det är viktigt att alla medlemmar får reda på vilka frågor stämman skall rösta om så att de kan avgöra om de skall närvara eller inte. Om alla medlemmar är närvarande på stämman, kan man göra avsteg från den regeln men det förutsätter att alla går med på det.

korrupt styrelse !

Fråga av: Eva Jansson

En medlem har fått inreda 18 kvm vind som extra rum till lägenhet .betalning till Brf har ej utgått ej heller förhöjdhyra fastän medlem varit positiv till det. Ingen ändring av lägenhets storlek ändå tror medlem att hon kan sälja med ny bostads yta.Vad gäller ???ordföranden och medlem är gamla kompisar mm

Svar av:

Det låter som att vindsbyggnationen inte riktigt har gått rätt till. Det borde ha gjorts en tilläggsupplåtelse samt i och med detta en justering av insats och andelstal. Ibland ”betalas” insatsen genom att bostadsrättshavaren betalar för att inreda råytan. Det skall dock ändå finnas ett upplåtelseavtal. Det skall också finnas ett stämmobeslut avseende försäljningen. Styrelsen har nämligen inte rätt att sälja föreningens egendom.

Det är viktigt att ni i föreningen kontrollerar byggnationen av vindsytan så att det inte uppstår problem framöver. Allt som utgör yttre underhåll är föreningens ansvar om inget annat har avtalats. Ett första steg kan vara att kontrollera bygglovet samt slutbeviset. Min rekommendation är att ni vänder er till en jurist för att klarlägga situationen. 

Vice ordförande

Fråga av: Claes Konradsson

Vem är valbar att utses som vice ordförande i en styrelse?
Kan ex en suppleant utses som vice ordförande eller ska det vara en ledamot?

Svar av:

Det normala är att suppleanter kallas till alla möten och deltar i styrelsearbetet fullt ut bortsett från att de saknar rösträtt. När en ordinarie ledamot är frånvarande, träder en suppleant in med rösträtt (det ska antecknas i protokollet). Det kan vara tillfälligt, för ett visst möte, eller permanent, t ex om en ledamot flyttar. När en suppleant ersätter en styrelseledamot har personen samma ställning och ansvar som övriga styrelseledamöter. En suppleant får dock inte inneha ansvarspost typ ordförande, kassör, sekreterare. 

Trädfällning

Fråga av: Lennart Blom

En medlem har självsvåldigt huggit ned ett träd som stör hans utsikt. Är detta tillåtet, om ej hur agerar vi från styrelsen? Polisanmäler eller annan åtgärd t.ex uteslutning?

Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

Uteslutning kan inte bli aktuell. Om medlemmen fortsätter hugga ner träd får styrelsen såklart till att börja med anmana denne att vidta rättelse.

Det är en svår fråga hur styrelsen skall gå vidare. Träd räknas som lös egendom, när någon förstör andras träd kan därför brotten skadegörelse eller åverkan komma i fråga. Brotten finns i Brottsbalken 12:1-2. Skillnaden mellan dem är att åverkan är ett ringa brott. Vill föreningen gå vidare med frågan kan föreningen göra en polisanmälan.

Föreningen kan också kräva skadestånd med stöd i Skadeståndslagen 2:1. Er granne har genom att förstöra föreningens egendom vållat föreningen sakskada. Om föreningen skall gå vidare med en skadeståndstalan, bör föreningen anlita en jurist.

Otillåten andrahandsuthyrning

Fråga av: Nornan

Hej!

Vi avslog en ansökan om upplåtelse i andra hand på grund av ett antal omständigheter. Kortfattat pga spekulativa skäl. Historian gick inte ihop och det fanns egentligen ingen anledning att hyra ut förutom att de skulle ta en oskäligt hög hyra vilket innebar en avkastning på 12% på lägenheten. Lägenheten köptes och innan personen flyttade in ville de hyra ut i andra hand där personen skulle bo på annan adress i samma stad.

Nu verkar det som att personen trots allt hyrt ut lägenheten då det är en annan person än köparen som befinner sig i lägenheten och vi har inte sett köparen gå eller komma till lägenheten.

Jag har ringt och frågat och personen som säger att det är hennes partner och att de två bor där. Enligt källor bor hon med sin man och barn där de är skrivna på en tredje adress och delar ägarskap på fastigheten med mannen på den adressen.

Med det som bakgrund:

Hur kan vi bekräfta att personen som verkar bo i lägenheten och inte öppnar dörren när vi plingar på inte är hennes partner?

Vad kan vi göra? Måste hon av misstag försäga sig eller är det något vi kan göra? Det måste finnas något sätt att reda ut om det är en otillåten uthyrning annars finns det väl inget skydd för bostadsrätter mot det?

Tack på förhand.

Svar av: Sanna Mulk, Bostadsjuristerna www.bostadsjuristerna.se

Hej och tack för din fråga!

Inledningsvis kan konstateras att föreningens stadgar förmodligen föreskriver att bostadsrätterna i föreningen upplåts som permanentbostad åt medlem utan begränsning i tiden. Detta innebär att en bostadsrätt i första hand är avsedd att bebos av medlem i föreningen. Som ni kanske känner till genomfördes en lagändring avseende andrahandsupplåtelser den 1 juli 2014. Tidigare krävdes ”beaktansvärda skäl” för andrahandsupplåtelse, vilket i och med lagändringen ändrades till ”skäl”. Föreningen behöver inte som skäl acceptera ett rent vinstsyfte. Det ska dock noteras att föreningen inte kan anmärka på den hyresnivå som en bostadsrättshavare avtalar med sin hyresgäst, det faller utanför föreningens kontroll.

Nu har föreningen anledning att misstänka att det förekommer en olovlig andrahandsupplåtelse. Även om den person som lägenheten upplåts till är att betrakta som en närstående till bostadsrättshavaren, kan det ändå anses vara en andrahandsupplåtelse om bostadsrättshavaren inte själv bor i lägenheten.

För att klargöra vem som faktiskt bor i lägenheten kan föreningen kontakta Skatteverket och begära en bosättningskontroll på bostadsrättshavaren och den påstådda partnern. Om det skulle visa sig att det är någon annan person som är folkbokförd på föreningens adress, eller att ingen av de som uppger att de är folkbokförda på adressen är det, ska föreningen omgående skicka en anmaning om att vidta rättelse till bostadsrättshavaren. Det är viktigt att rättelseanmaningen skickas inom två månader från det att föreningen fått kännedom om uthyrningen, annars kan föreningen anses ha accepterat andrahandsupplåtelsen.

I rättelseanmaningen bör styrelsen beskriva sina observationer om att den aldrig har sett bostadsrättshavaren i lägenheten samt den utredning som föreningen har erhållit från Skatteverket. Om rättelse inte vidtas, d.v.s. att den olovliga andrahandsupplåtelsen fortskrider, föreligger en grund för förverkande av bostadsrätten (se 7 kap. 18 § 1 st. 2 p. bostadsrättslagen).

Lycka till!

Obetald hyra

Fråga av: Leif Perrsson

Vid upprepade tillfällen då hyran ej är betald kan man då utöver hyran lägga på en summa för administrativt arbete samt ränta på hyran?

Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

Det finns ingen grund för att ta ut någon administrativ avgift, däremot kan kravavgift läggas på hyresgästen om ärendet blir föremål för inkassoåtgärder.

Dröjsmålsränta kan ha avtalats i hyresavtalet. Även om ingen ränta avtalats kan alltid s.k. legal dröjmålsränta (referensränta + åtta procentenheter) läggas
på från och med dagen efter förfallodagen tills dess betalning sker.

Överlåtelse av Brf

Fråga av: Leif Persson

Hur lång tid kan ett dödsbo få behålla Brf lägenheten innan överlåtelse till ny ägare skall ske.

Svar av: Emma Bergholm

Hej,

Reglerna kring dödsbo hanteras i bostadsrättslagen kapitel 6 § 1a. Där förklaras att ett dödsbo får nyttja lägenheten under tre år från dödsfallet, utan att vara medlemmar i föreningen. Efter tre år får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i arvsskfite, bofdelning eller att bostadsrätten sålts vidare.

Mönsterstadgar

Fråga av: Bengt Witting

Hej,
Med anledning av att brf nu kan debitera extra årsavgift för medlem som har lägenhet uthyrd i andra hand, så skulle jag vilja veta om ni tagit fram förslag till skrivning i stadgarna? Jag är kassör i Brf Kejsarkronan 11, som är medlem.

Mvh
Bengt

Svar av: Emma Bergholm

Hej Bengt,

Absolut , följande skulle ni då kunna skriva in i era stadgar " Bostadsrättsföreningen får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse av bostadsrättshavaren med högst 10 % av prisbasbeloppet per år. Upplåts en lägenhet under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter de antal kalendermånader som lägenheten är upplåten."

Denna text skall då skrivas in under rubriken " Avgifter till bostadsrättsföreningen" där övriga avgifter är uppradade. 

Årshjulet

Fråga av: vattentorget

Årshjulet verkar vara en bra ide, men finns det någon variant för de föreningar där inte det ekonomiska året sammanfaller med kalenderåret? Vårt år är från 1 sept. till 31 aug..

Svar av: Thomas Lindman

Nej vi har inget specifikt årshjul för föreningar med brutna räkenskapsår men i princip kan man säga att många moment är överensstämmande med det brutna året. Om en förening med bokslut 31 aug ser kvartal 1 som perioden sep-nov så stämmer hjulet för många uppgifter. Det är bara årssäsongsbundna moment (såsom "sopning av sand") som ju inte kan översättas rakt av.

Hög musik dagtid

Fråga av: Malin Rosenqvist

Hej,
Vi har funderingar kring det här med störning dagtid. En medlem klagar ofta på sin granne (båda äger sina lgh) för att hon spelar hög musik (dagtid och tidig kväll). Har framfört grannens klagomål, men den musikspelande grannen hävdar att hon inte spelar så högt, dock är det lyhört i huset.
De är nu ovänner och kan inte prata på ett civiliserat sätt med varandra…
Hur går vi tillväga? Våra riktlinjer är ju att man inte ska spela hög musik och störa efter 22 på kvällen. Det finns ju regler kring att man ska “stå ut med” normalt familjeliv i ett flerfamiljshus, men också att man inte får störa sina grannar.

Vi är rådvilla och vet inte vad vi ska göra. Vem och hur avgöra vad som är störande hög musik???


Med Vänliga Hälsningar,
Malin Rosenqvist – Brf Gamlestadstorget

Svar av: Emma Bergholm

I bostadsrättslagen står förklarat att medlemmen skall bevara " ordning och gott skick" vilket innebär att man inte skall utsätta sina grannar för sådan störning som de inte skäligen bör tåla. Jag föreslår att  ni tar hjälp av er förvaltare för att formulera ett brev till den boende där ovan sagda förklaras. 

obetald hyra brf

Fråga av: Leif Persson BRF Stadsvillan

Har skickat ett varningbrev till innehavaren för 10 dagar sedan där vi ombad personen att betala hyran, detta brev har även sänts till banken samt Soc. Hyran har ännu inte kommit in. Nästa steg vad jag förstår är att sända en uppsägning. Vad skall stå i denna och hur förfar man, finns det färdiga avtal mm? Detta är tredje ggr hyran inte är betalad i tid.

Svar av: Emma Bergholm

När en hyresgäst inte betalar kan det innebära att hyresrätten då är förverkad. Med detta menas att man kan säga upp hyresgästen. För detta förfarande brukar man ta hjälp av antingen en jurist eller ett inkassobolag som vet hur dessa skall utförmas då det är en del formkrav som skall till och även här skall socialen underrättas. 

NY EL-leverantör?

Fråga av: Carin Morganson

Jag bor i brf. geijersgården o här finns 2-3 st som ivrar för att vi ska byta el-lev. fr Vattenfall, som vi har idag. Och vi i föreningen måste ta på oss ett lån ca 6-7 tusen. Några boende är gamla, en del är unga o fören. består av 19 st endast. Alla vill naturligtvis ha billigare el, men inte till vilket pris som helst. Ingen av oss boende har uttalat att vi ska byta, men förslaget har kommit upp av 2 eller 3 st i styrelsen. Hur går vi tillväga för att det inte ska bli för kännbart för oss bostadsrättsinnehavare.
Vitsen måste vara att vi märker reduceringen på elräkningen direkt. Men ska vi betala lån som kanske läggs på hyran, så blir det ju inget billigare, kanske om 5-10 år. Och så långt fram kan man ju inte se. Hur tacklar vi nu detta??

Svar av: Emma Bergholm

Beslut som innebär en väsentlig förändring för föreningen skall tas på en föreningsstämma, om man inte beslutar om något annat i föreningens stadgar.

Löpande underhåll däremot skall skötas utav styrelsen. Så det vi först måste avgöra är om det är en väsentlig förändring eller inte.  Om det är en större förening ni bor i kanske detta kan vara en mindre förändring varpå beslutet inte behöver tas på en årsstämma.

 

Om man tror att styrelsen inte fullföljer sina styrelseuppdrag går man vidare med att inte bevilja dem ansvarsfrihet vid årsstämman.            

Placering

Fråga av: Kastanjehusen

Får föreningen placera i lågriskfonder för att få bättre avkastning på kapital?

Svar av: Thomas Lindman

Ja, om det inte står något i stadgarna som speciellt reglerar detta.

Störande grannar

Fråga av: Malin

Hej!
Vi är en Brf i Hägersten som har fått ett problem med en boende.
Han mår psykiskt dåligt(krigstraumatiserad) och har nu anklagat och påstår att han anmält vissa i styrelsen för hot, våld! Polisanmälan har vi ej sett/fått. Vid OVK inspektion puttade han ut en styrelsemedlem och vägrade släppa in en medlem. Han har nu mailat och skrivit att han ska anmäla till Eu domstol för olaga hot och våld! Vad gör vi i detta läge? Vi är desperata efter hjälp!

Svar av: Emma Bergholm

När det gäller rättelseanmaningar kan du givetvis hänvisa till stadgar och ordningsregler, men även till bostadsrättslagen där det står förklarat i kapitel 7 paragraf 9. Där förklaras att bostadsrättshavaren skall använda lägenheten på ett sådant sätt som gör att de i omgivningen inte utsätts för störningar. Det bästa vore om det går att lösa genom ett möte, grannarna sins emellan, där föreningen eller förvaltaren är med. Om inte det hjälper bör man sända en skrivelse till de boende gällande störningarna. När det gäller tillträde till lägenheten så har föreningen, eller företrädade för föreningen rätt att komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete. Skulle föreningen vägras tillträde kan man ansöka om särskild handräckning hos kronofogden som då kan ge tillstånd för tillträde.  

försäöljning av del av brfs mark

Fråga av: sten lennblad

vi har gjort en värdering av marken ca100x100 m till mellan 1,2 – 1.5 milj. kronor . vilka krav bör man ställa på ett säljbrev? avstyckningskostnader, lagfartskostnader. Vem kan/bör göra ett säljbrev? Om dom som köper gör i konkurs? …. etc??

Svar av: Emma Bergholm

När det gäller avstyckning av tomt ber vi dig kontakta Lantmäteriet eftersom det är dem som hanterar denna typ av frågor. 

Extrastämma

Fråga av: Lennart Gehrke

Om styrelsen kallar till en extrastämma, borde inte det protokollet tillställas medlemmarna inom rimlig tid, framförallt för att de som inte kunde närvara som skall få en möjlighet att veta vad som beslutades. Detta handlar om fönsterbyte i storleksordningen 10-12 miljoner kronor.

Svar av: Emma Bergholm

I bostadsrättslagen finns en hänvisning kap 9 § 14 till lagenom ekonomiska föreningar. Där står förklarat att senast tre veckor efter stämman skall det justerade protokollet hållas tillgängligt hos föreningen för medlemmarna, protokollet skall även förvaras på ett betryggande sätt. Lagen om ekonomiska föreningar, kapitel 7 § 10.

Störning

Fråga av: Britt Widell

Vi har en medlem som är mycket störande. Jag har fått i uppgift att skriva ett brev till vederbörande. Jag har bl.a. Refererat till en paragraf i våra stadgar, den avser förverkande. I den paragrafen refereras till föreningens ordningsregler. Jag har citerat en punkt som handlar om störningar- att man ska visa hänsyn och inte föra oväsen- speciellt efter klockan 22.00. Jag undrar nu om detta är korrekt – att hänvisa till stadgarna och ordningsreglerna? / tacksam för svar/ Britt widell

Svar av: Emma Bergholm

När det gäller rättelseanmaningar kan du givetvis hänvisa till stadgar och ordningsregler, men även till bostadsrättslagen där det står förklarat i kapitel 7 paragraf 9. Där förklaras att bostadsrättshavaren skall använda lägenheten på ett sådant sätt som gör att de i omgivningen inte utsätts för störningar. 

respektlösa störningar

Fråga av: Winberg

Hej, vi har problem med våra grannar ovanför i tid och otid med störningar i form av hårda stegljud och stampade barn och dragljud av möbler, vi har pratat med dem fem ggr och med styrelsen i bostadsrättföreningen utan resultat eller förbättringar, hur går vi vidare?

Mvh
Winberg

Svar av: Emma Bergholm

Det bästa vore om det går att lösa genom ett möte, grannarna sins emellan, där föreningen eller förvaltaren är med. Om inte det hjälper bör man sända en skrivelse till de boende gällande störningarna. 

Besiktning hyresgarage

Fråga av: Mikael Lundin

Kan styrelsen bara ge sig själva tillträde till garaget utan att meddela personen som har hyreskontraktet i förväg att det är en besiktning som styrelsen vill göra?

Svar av: Emma Bergholm

En hyresvärd kan inte tillträda ett hyresgarage utan tillstånd från hyresgästen. Dock har man rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utföra nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som kan innebära skada för lägenheten eller fastigheten om det inte görs omgående. Skulle hyresgästen vägra värden tillträde kan man ansöka om särskild handräckning hos kronofogden som då kan öppna. 

Andrahandsuthyrning

Fråga av: Solveig Nordin

Kvinna äger en br, bor hos en man i annan stad. Yngste sonen bor i br och vill nu hyra ut ett av rummen i lägenheten till en kamrat, sonen skall fortsatt bo i lägenheten. Mamman är antagligen fortsatt skriven på br. Är detta en andrahandsurhyrning? Frågat jurist – en säger ja, en säger nej.

Yngste sonen bor i br och hyr nu ut ett rum till en kamrat.

Svar av: Emma Bergholm

Det finns två scenarion här. Är det så att sonen är delägare i lägenheten och sedan lånar ut ett rum till en vän rör det sig inte om andrahandsuthyrning. Under förutsättning att sonen då själv bor i lägeneheten. Är sonen inte delägare av lägenheten är sonen egentligen andrahandshyresgästen och kvinnan behöver då tillstånd att hyra ut till honom. 

Skattefri arvode!

Fråga av: Grönmiljö

Hej!
Är arvode på 950:- per/år till en ledamot i en BRF skattefri?
Så här står det på Skatteverket:
“Ersättning under 1 000 kronorBetalar du ut högst 999 kronor under ett år till en privatperson behöver du inte göra skatteavdrag eller betala arbetsgivaravgifter. Du behöver heller inte lämna någon kontrolluppgift. Mottagaren ska själv deklarera beloppet i sin årliga inkomstdeklaration.”
Mvh

Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

Ja det stämmer, det är skattefritt under 1000 kr och du behöver inte lämna in någon kontrolluppgift på detta belopp. 

Underhåll av förråd utomhus

Fråga av: Stockholmsförening

Några av våra bostadsrättshavare har sina lägenhetsförråd i form av ett litet hus i sin trädgård. Det är nu dags att måla utsidan på dessa förråd. Är det föreningen eller bostadsrättshavaren som ska bekosta målningen? Stadgarna ger ingen ledtråd.

Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

Det är föreningens ansvar eftersom det handlar om underhåll av fasaden

Underhåll för trädäck

Fråga av: Stockholmsförening

Lägenheterna på översta våningen i vårt hus har stora terasser som har trädäck. Trädäcken fanns där redan vid upplåtelsen. Vems är underhållsansvarig för dessa trädäck? Föreningen eller bostadsrättshavaren?

Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

Om trädäcken är med i själva upplåtelseavtalet så ansvarar bostadsrättshavaren för underhållet av denna. Har man inte reglerat det i avtalet så ansvarar bostadsrättsföreningen för underhållet. 

Altan

Fråga av: Birgit Abel

Altanen är föreningens ansvar har jag förstått när det blivit en vattenskada och läckage uppstått Vi skall ändra i stadgarna men nu är det försent. Det ligger klinker där nu. Frågan gäller om det räcker att återställa till billigast alternativ eller måste föreningen återställa som innehavare hade gjort. Den som gjort och stått för arbetet har flyttat Föreningen har ej gjort i altanbygget

Svar av: Eric Rubenson, Försäkringsjurist på Bolander & Co

Om en medlem har bekostat klinkers på altanen så tillhör dessa klinkers medlemmen, som då också har att bekosta nya klinkers/annat ytskikt om man måste riva befintligt ytskikt i samband med reparation. Såvida inte befintliga klinkers uttryckligen har överlåtits till föreningen så torde den nya medlemmen anses vara ägare till dessa efter överlåtelse av bostadsrätten.

Andrahandsupplåtelse

Fråga av: Mikael

Lagstiftningen om Andrahandsupplåtelse ändras från 2014-07-01. Föreningarna får då möjlighet att ta ut en avgift om högst 10% av ett prisbasbelopp årligen förutsatt att detta finns med i stadgarna.

Men hur beräknar man avgiften? Det skall också anges i stadgarna enligt lagen. Dvs grunden till avgiften skall anges i stadgarna.
Eller är det självklart att föreningarna alltid tar 10% utan motivering?
Kan föreningen ta ut olika avgifter för olika Andrahandsupplåtelse beroende på hur mycket arbete och administration det innebär eller kan man ta ut avgift i förhållande till lägenhetens andelstal (dock max 10%)? Eller gäller likhetsprincipen här? Dvs lika avgift för alla.

Jag har försökt ta reda på detta men inte funnit några svar eller rekommendationer.
Skall bli intressant att se några Hyresnämndsdomar kring detta så småningom.

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

Enligt bostadsrättslagen får avgiften för andrahandsupplåtelse för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Detta belopp får sedan fördelas på antal månader som andrahandsupplåtelsen inte avser ett helt år. Utgångspunkten skall vara att likställighetsprincipen ska tillämpas, d.v.s. att avgiften ska vara densamma för alla.

avgfit andrahandsuthyrning

Fråga av: kristina myrander

hur ska man kunna formulera det i stadgarna, att en avgift ska tas ut?

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

Enligt bostadsrättslagen får avgiften för andrahandsupplåtelse för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Detta belopp får sedan fördelas på antal månader som andrahandsupplåtelsen inte avser ett helt år. Utgångspunkten skall vara att likställighetsprincipen ska tillämpas, d.v.s. att avgiften ska vara densamma för alla.

55+ igen

Fråga av: IngaS

Visst går det väl att omvandla en befintlig förening till en 55+förening om stadgarna ändras? Och för denna ändring krävs en enhällig stämma.

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

För att omvandla en bostadsrättsförening till en så kallad seniorförening krävs en korrigering av föreningens stadgar.  

För att korrigera stadgarna krävs enighet för att det skall kunna fattas på en årsstämma.  Om inte enighet uppnås mellan samtliga röstberättigade krävs normalt att beslutet tas på två stämmor. I detta fall innebär beslutet att medlemmens rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks, vilket endast är giltigt som samtliga bostadsrättshavare gått med på beslutet, enligt 9 kap 23 § BRL. 

De nya stadgarna får sedan inte antas förrän de anmälts för registrering. 

Torkvinda på föreningens mark utanför sin uteplats

Fråga av: Leif Persson

Vi är 4 st hus med 5 lägenheter i varje varav 8 st har egen uteplats som är avgränsad mot lägenhet. Får en av dessa sätta upp en torkvinda på den allmänna gräsmattan utanför sin altan.

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

En bostadsrättshavare får inte nyttja en yta som tillhör föreningen som om det vore en del av den egna lägenheten. Föreningen får anmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

Gåva

Fråga av: anna

Hej,jag bor i en liten brf endast 6 lägenheter. Nu är det så att en br innehavare planerar att ge lägenheten till sin 19 årige son och vill att vi genast antar honom i styrelsen¨. Jag antar att det är pga ekonomiska problem. Vad ska vi tänka på i styrelsen innan vi godtar honom? Övertar sonen i så fall skulderna på lägenheten också. Eller kan man ge bort lägenheten som förälder och ha kvar lånen? Det är en familj med fyra barn och alla ska bo kvar efter överlåtelsen.Kan dom på något vis tvinga oss acceptera detta?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Precis som vid en vanlig överlåtelse krävs det att förvärvaren blir medlem i föreningen för att överlåtelsen skall vara giltig.  Föreningen bör inte neka den nye ägaren medlemskap på grund av att den tidigare ägaren har obetalda avgifter till föreningen. Däremot skulle föreningen kunna kräva köparen på avgifterna eftersom föreningen fortfarande har panträtt i bostadsrätten.  I köpeavtalet brukar man ange att säljaren ansvarar för avgifterna fram till tillträdet. I och med detta skulle köparen sedan kunna kräva säljaren.

 

Intern revisor

Fråga av: Lasse

Hur det går till. och vad det finns för kurser

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Revisorn behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd om inte stadgarna innehåller andra krav. Föreningen behöver inte ha en internrevisor om det inte anges i stadgarna. Vem som helst kan vara internrevisor och uppdraget som man väljs för på stämman innefattar att granska den externa revisorns arbete. Ofta kan det vara så att det bor en person i föreningen som till vardags arbetar som revisor. Han eller hon kan då ges i uppdrag att vara internrevisor för föreningen. En sådan person kallas internrevisor eller lekmannarevisor och kan, men behöver inte vara, medlem i föreningen.

Besiktning av inglasning.

Fråga av: Jan Jonsson

I en av två taklägenheter önskade två medlemmar göra en inglasning (då fanns inget intresse från övriga medlemmar för inglasning av deras balkonger och uteplatser). Styrelsen kontaktade kommunen och de ställde sig positiva om medlemmarna själva skickade in en bygganmälan. Styrelsen tyckte att detta förfarande var OK (ingen annan medlem hakade ju på).
Styrelsen ansåg också att om kommunen gav OK då skulle styrelsen gå på samma linje, vilket också blev fallet i verkligheten. Styrelsen informerade medlemmarna att de fick driva ärendet själva, vilket det accepterade.
Kommunen godkände medlemmen som byggansvarig. Allt gick bra tills slutbesiktning skulle göras 2009-10-21 (samma dag godkändes entreprenaden), då upptäcktes “Läckage i tak vid övre höger hörn, sett utifrån, åtgärdas.
Närvarande Besiktningsman, beställaren=medlemmen, styrelsemedlem, glasentreprenör och plåtentreprenör.

Plåtentreprenör har gjort besök och försökt att täta med sprutskum utan att lyckas. Jag har stött på dem flera gånger men åren går utan något engagemang. När jag nu i höst tar kontakt med VD och de gör ett besök, då är det plötsligt inte deras bekymmer. De anser att glasentreprenören inte gjort rätt.
Jag kontaktar dem och belyser detta men har ännu inte fått någon respons.
Till dags datum har jag ringt besiktningsman och entreprenörer och stött på om åtgärd av läckaget men inget händer.

Medlemmen har betalat för besiktning och slutbesiktning men eftersom läckaget inte är åtgärdat är den inte utförd (2009-11-03). Garantitid för entreprenaden gäller tom 2014-10-21 (fem år) och särskild produktgaranti på plasttaket tom 2019-10-21 (tio år).

Det är ju egentligen medlemmen som ska stöta på entreprenaderna och besiktningsmannen men jag som ordförande måste också bevaka övriga medlemmars intressen att det inte får förekomma läckage i fastigheten som kan drabba dem. Dessutom undrar jag över de satta datumen ang garanti. Vad gäller när INTE slutbesiktning är utförd.
Vilken juridik gäller när en medlemmen är byggherre för inglasning på föreninges fastighet? Kan detta vara ett tänkbart scenario? Vid försäljning, vill inte ny medlem ha denna inglasning och då måste säljande medlem plocka bort inglasningen, Stämmer detta?

Tacksam om jag kan få Era råd i detta ärende.
Ni får gärna ta kontakt med mig på tel 070-617 57 56.

Tack på förhand.

Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

Här måste ansvarfördelningen utredas. Det är inte möjligt att svara på frågan utan att se t.ex. vilka avtal som tecknats och hur föreningens stadgar ser ut. Föreningen bör uppmanas att kontakta en jurist för att få hjälp i ärendet.

Andrahands uthyrning- Gick röstningen korrekt till?

Fråga av: Anna Sundström

Hej Borätt,

vi har hamnat i en knepig situation när de gäller andrahandsuthyrning. Kortfattat. Styrelsen röstade emot andrahandsuthyrning.

Vi var 3 mot 3. Jag som ord.f var sjuk denna dag och gav klubban till en suppleant. Slutsatsen blev då att då han höll i klubban och inte
jag fick han den avgörande rösten. Se förklaring mer ingående nedan.

Fråga till er? Skedde rösträkningen på ett korrekt sätt? Vad skulle ni rekomendera så här i efterhand? Tacksam för snabb återkoppling.

MVH,
Anna Sundström
Ordf. BRF Arbetaren 10&11;
070 2697699

*****************

Hej Anna och alla andra styrelsekollegor,
Mötet igår gick bra och vi kom en bit framåt i flertalet punkter. Ett draftprotokoll finns på Dropbox men måste uppdateras utifrån slutsatserna gällande Peter Tiberg.

Frågan debatterades och omröstning skedde som visade att det är en splittrad styrelse i frågan. Det kluriga är hur vi ska tolka resultatet pga. gällande lagar/stadgar eftersom mötet skedde med vissa förändrade betingelser. Frågan kom upp så jag har kollat upp litegrann efter mötet.

Rösterna fördelades enligt nedan:
– Stefan – ledamot (vid mötet som ordförande) – NEJ
– Henrik – ledamot – NEJ
– Peter – ledamot – NEJ
– Anton – ledamot – JA
– Anne-Marie – suppleant – JA
– Anna – ej närvarande ledamot hade framfört ett JA i frågan

Summan av ovan är 3 FÖR OCH 3 EMOT i frågan. Men enligt nedanstående lag gäller:

http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/styrelsens-storlek-suppleanter

Vilken är suppleanternas roll ?
Val av ordinarie ledamöter och val av suppleanter är två olika val, och får inte blandas samman. En suppleant förblir suppleant och kan aldrig bli ordinarie (annat än på nästkommande stämma).
Det normala är att suppleanter kallas till alla möten och deltar i styrelsearbetet fullt ut (förutom att de inte har rösträtt). Men en suppleant får inte inneha tyngre ansvarspost (typ ordförande, kassör, sekreterare). När en ordinarie ledamot är frånvarande, träder en suppleant in, med rösträtt (ska antecknas i protokollet.) Men detta är bara tillfälligt, för just det mötet. Suppleanterna är inte personliga, utan bör träda in i en på förhand bestämd ordning (rangordnas på stämman eller på konstituerande styrelsemöte).

Ovanstående innebär alltså att alla utom Anne-Marie hade rösträtt vid gårdagens möte (jag i egenskap av tillfällig ledamot). Slutsatsen är då:
– 3 röster är Emot fortsatt uthyrning, och 1 eller 2 FÖR fortsatt uthyrning beroende på om Annas röst får räknas eller inte (pga. frånvaro).

Oavsett detta blir alltså beslutet att vi säger NEJ till att Peter fortsatt får hyra ut sin lägenhet. Detta måste bara uppdateras i styrelseprotokollet och Anna som ordförande får återkoppla till Peter. Vi bör också ange ett datum för när uthyrningen måste avslutas. Det kanske är snällt att låta detta ske februari ut iaf (= en månad från idag), men han har också sig själv att skylla som kom in med ansökan väldigt sent först efter våra påtryckningar).

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Har man röstat fram en ordförande på mötet så kan man då anse att denna då även får utslagsrösten. Om ni känner er osäkra föreslår jag att ni gör ytterligare en röstning där samtliga har möjlighet att närvara. Detta kan även ske per mejl eller telefon, observera dock bara att det skall skrivas ett protokoll även på detta. 

Medlemsproblem

Fråga av: Brfhjälp

Hej!
Vi har en medlem som äger ett AB, restaurangverksamhet, servering, catering, leverans till skolkök dagligen m.m. allt som ingår i en sådan verksamhet. Medlemmen har haft denna verksamhet i godkänd lokal på annan ort. Allt har varit frid och fröjd fram tills nu då medlemen har helt plötsligt utan styrelsens godkännande fört över firman till bostadsrätten och har produktionen därifrån utan tillstånd, vilket innebär att AB driver hela sitt företag på föreningens kostnad gällande el, (spis och ugn går varma samt stora frys samt kyl som medlemmen tagit hit), vatten, mängder av sopor så att alla soptunnor blir fulla. Det finns för övrigt ingen fettavskiljare i kök, godkända rökgångar, detta medför stinkande matos in till närliggande lägenheter, ej heller någon godkänd lokal att hantera matvaror i bostadsrättlägenheten. Livsmedelsverket har ej godkänt denna aktivitet hos oss. Nu har vi kallat till möte och bett medlemen att omdelbart sluta med att driva sitt företag i Bostadsrättsföreningen bostad då det står i våra stadgar att vi har endast bostäder som medlemen skall bo och vistas i s.k. permanentboende. Nu har medlemmen kommit med hot om att denne skall stämma föreningen och börjat uppträda oartigt mot grannarna. Hur skall vi gå vidare med denne medlem för att denne skall förstå att man inte får driva en produktion på detta vis i en bostadsrättsförening. Helt enkelt totalt omdömeslös agerande från denna medlem, hur ska vi gå vidare?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Enligt bostadsrättslagen får inte bostadsrättshavaren använda lägenheten för något annat ändamål än de avsedda, detta står i BRL kap 7, § 6. Detta innebär att om bostadsrättsföreningen har skrivit in i sina stadgar att bostaden skall användas som permanentbostad skall denne nyttjas just till detta. I samma kapitel står även att en bostadsrättshavare skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som försämrar bostadsmiljön och som de inte skäligen bör tåla. Om dessa typer av störningar förekommer skall föreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse om att upphöra med störningarna, denna tillsägelse skall skrivas som en anmodan om att vidta rättelse. Det vill säga i det här fallet att upphöra med restaurang/catering-verksamheten. Sker ingen rättelse kan detta vara en förverkande grund vilket innebär att man då skulle kunna säga upp bostadsrättshavaren, observera att en sådan uppsägning skall ske inom 3 månader från det att man fick reda på detta, enligt BRL kap 7, § 21. 

Vattenskada

Fråga av: Oscar

Hej!
För en tid sedan upptäckte jag en vattenskada i golvet i vardagsrummet i min lägenhet, värt att tillägga är att jag bor på bottenvåningen. Jag anmälde detta till föreningen som i sin tur kallade dit en fuktmätningsfirma. När mätningen var klar så stod det klart att dräneringen i grunden av fastigheten var dålig varpå rika mängder vatten rinner in i mitt vardagsrumsgolv. Skadan sprider sig nu ca 5-10cm/vecka då det pga det kalla vädret inte (enligt uppgift) går att åtgärda felet med dräneringen nu. Föreningen har nu meddelat mig att de ska stå för åtgärdandet av dränering, rivning samt torkning av min lägenhet, men de säger att de inte tänker täcka mina ytskikt(!). Jag har ju absolut inte kunnat påverka underhållet av dräneringen/grunden till fastigheten, dock betalar vi som borättsinnehavare en avgift för t.ex. just sådana saker. Visst måste det väl vara som så att föreningen får stå för återbyggnade av mina ytskikt som är totalförstörda?

Svar av: Eric Rubenson, Försäkringsjurist, Leif Bolander & Co

Hej Oscar!
Föreningens svar är korrekt. Underhållsansvaret i Bostadsrättslagen innebär att man som medlem själv har att bekosta skador inne i lägenheten. Detta gäller oavsett orsak till att skadan har uppkommit. Endast om det går att visa att föreningen förorsakat skadorna i din lägenhet genom vårdslöshet eller försumlighet kan du begära ersättning från föreningen för dina kostnader. Att skadan har uppkommit p.g.a. bristande dränering är i sig inte tillräckligt för att föreningen ska vara skyldig att ersätta dina skadade ytskikt. Endast om man kan visa att föreningen känt till att dräneringen var bristfällig, men ändå inte åtgärdat bristerna kan föreningen bli ansvarig för skadorna på dina ytskikt.

Obetald hyra

Fråga av: Leif Persson

Hur förfar man om en hyresgäst inte betalar hyran? Vi har en som ligger efter 1 mån. Vi får ingen kontakt med henne. Telefon samt brev är skickade. Hon öppnar inte dörren då vi knackar på, trots att vi vet att hon är hemma. Hur göra?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Enligt lag är nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkad redan en vecka efter förfallodagen om avgiften inte är betald. Är det frågan om en lokal så förverkas den redan två vardagar efter förfallodagen. Uteblir avgiften är det upp till föreningen hur man vill agera. Är inte medlemmen en notorisk slarver är det kanske klokt att inte agera omedelbart, utan i stället försöka prata med medlemmen. Om man inte lyckas nå medlemmen kan föreningen antingen skicka en påminnelse med dröjsmålsavgift, alternativt skicka en uppsägning till medlemmen. Innan man skickar en uppsägning är det dock viktigt att man skickar ett varningsbrev med en anmodan om att vidta rättelse (att betala i tid helt enkelt) . Detta för att man ska ha mer på benen om hyresgästen/brf havaren går till hyresnämnden. 

Uppsägning får man tidigast göra när en vecka gått från det att avgiften skulle ha varit betald. Tillsammans med uppsägningen eller i en separat handling ska man upplysa bostadsrättshavaren om att denne har tre veckor på sig att betala avgiften. Föreningen ska också underrätta socialnämnden om sina krav. Om betalning inte kommer in inom den stipulerade treveckorsfristen vänder sig föreningen till kronofogdemyndigheten och begär tvångsförsäljning, alternativt lämnar in en stämningsansökan vid tingsrätten.

Valberedningen

Fråga av: Birgitta Elsner

Kan valberedningen begära att få komma på ett styrelsemöte?

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Ja. Man kan ge valberedningen möjlighet att vara med på de punkter på styrelsemötet som berör dem.

Protokoll

Fråga av: Birgitta Elsner

Har medlemmarna tillgång till styrelseprotokollen?

Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

Normalt sett har medlemmarna inte tillgång till protokoll från styrelsemöten. Föreningen kan dock genom att ta in det i sina stadgar, ge medlemmarna rätt till insyn i protokoll etc. 
 
Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.
 
Styrelsen är skyldig att på bästa sätt hålla medlemmarna informerade om styrelsens planer och de beslut som tas i föreningen av styrelsen.

Mailadress

Fråga av: Birgitta Elsner

Måste en styrelsmedlem ha egen mailadress eller kan han ha samma som sin fru?

Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

Det finns ingen regel kring mejladresser, men man ska tänka på att den information man får till sig som styrelseledamot inte är offentlig och att man därmed själv har ansvar för att inte lämna ut uppgifter till obehöriga.

Andrahand

Fråga av: anna

Kan man köpa en lägenhet och sen låta tex sin dotter bo där.Måste man fråga styrelsen om lov eftersom det är en familjemedlem? Vid möten skall både ägaren och den som bor i lgh få kallelse?

Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

Om du är ägare till bostadsrätten och vill låta din dotter bo där, räknas det som en andrahandsuthyrning, även om du inte tar ut någon hyra av henne. Du ansöker skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand. Ange skäl till att hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Om styrelsen inte går med på att lägenheten hyrs ut ska de meddela skälen till sitt beslut.

Enligt bostadsrättslagen har man rätt att hyra ut lägenheten om man har "beaktansvärda skäl". Skälet kan vara att man ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om man vill provbo med sin partner. Om styrelsen avslår ansökan kan man överklaga till hyresnämnden. 

Om du hyr ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig som medlem och du kan bli tvingad att flytta.

Vid möten blir du, som ägare till lägenheten och medlem i föreningen, kallad.

Ansvarsfördelning

Fråga av: Fredrik Ekström

Hej!





Jag skulle vilja ha hjälp med att utreda ansvarsförhållandet, och därmed vem som är ansvarig för återställandet efter en vattenledningsskada som den som beskrivs nedan.

Vi har drabbats av en vattenledningsskada med fuktskador som följd. Orsaken till skadan är, enligt skaderapporten som är utförd av behörig fuktbedömare, läckage på wc-stolens vattenanslutning. Vattenledningar samt toalettstol är original sedan huset byggdes 2001/2002 och inte utsatt för yttre åverkan.
 Vatten har runnit ner i klinkerfogar och spridit sig under ytskikten (klinkergolvet saknar tätskikt p.g.a. andra byggnormer då huset byggdes) och har därefter runnit under klinkergolvet och ut under parkettgolv i angränsande hall, klädkammare samt två sovrum.

Nu måste nytt golv läggas i samtliga dessa rum, gipsväggar bytas m.m. som följd av skadan. Skadan upptäcktes av att det “sörplade” under parketten när jag gick i ett av sovrummen. Jag lyckades spåra detta till vår gästtoalett, och upptäcker att det är blött på golvet mellan toalettstolen och inre väggen. Vattnet har alltså droppat från vattenledningen och runnit ut ”bakvägen” vilket gjorde att vi inte har haft ett blött toalettgolv mer än just bakom toalettstolen.

Jag anser att detta är en vattenledningsskada och att bostadsrättsföreningen skall ansvara för denna skada och därmed även för samtliga kostnader, medan bostadsrättsföreningen anser att jag ansvarar för denna skada och skall stå för självrisken samt värdeminskningskostnaden. Försäkringsbolaget har valt att använda föreningens fastighetsförsäkring som har en självrisk som är 6 gånger så hög som självrisken i vårt kollektiva bostadsrättstillägg som föreningen tecknat med samma försäkringsbolag.

Vem har rätt i detta?



Föreningen har även använt försäkringsbolaget för expertutlåtande som 3:e part vad gäller ansvaret, och stödjer sitt ställningstagande i detta. Är det inte så att ett försäkringsbolag följer försäkringsvillkoren och inte lagar, stadgar och andra förordningar och bör överlåta t.ex. ansvarstvister till andra opartiska experter/instanser?

Dessutom blir jag väldigt konfunderad av svar (bifogat längre ner) som jag fått av vår ordförande i föreningen. Det känns som att styrelsen inte förstått att det är olika regler för olika typer av skador, utan anser att det alltid är föreningens egna regler som gäller oavsett skadetyp och vad lagar säger.

Ordförande skriver t.ex. att:

“vi har en regel som säger att medlemmen betalar självrisken….”

samt

“vår förening har en sådan ansvarsfördelning som lägger ovanligt stort ansvar på oss medlemmar….”.

Svar från ordförande…. “Det finns en uppenbar gråzon i de lagar och förordningar vi har att förhålla oss till. Därför blir det väldigt viktigt att man i en bostadsrättsförening har stadgar och andra överenskomna skrivningar som klargör (så långt det går) var gränserna går mellan fastighetsägarens och den boendes ansvar.

Vår förening har en sådan ansvarsfördelning som lägger ovanligt stort ansvar på oss medlemmar och motsvarande mindre på föreningen. Vi har exempelvis en regel som säger att medlemmen betalar självrisken i fall då försäkringen träder in. Jag vet inte hur vanligt det är, men känner till flera andra föreningar där det inte är så. Man kan tycka vad man vill om det, men vi i styrelsen kan inte göra annat än att tolka våra egna stadgar och regler så noggrant som möjligt och att göra det konsekvent. Ingen medlem ska uppleva att det sker olika tolkningar olika gånger.

Vår bedömning är fortfarande att ansvaret för att reparera de skador som uppstått i er lägenhet ligger på er som medlem, inte på föreningen som fastighetsägare.”

Meningsskiljaktigheterna i detta, samt försäkringsbolagets agerande har också gjort att jag undrar när fastighetsförsäkringen respektive bostadsrättstillägget skall användas. Så här står det på föreningens hemsida vad beträffar bostadsrättstillägget:

“I bostadsrättstillägget ingår följande skydd enligt villkoret:

Försäkrad egendom
Det som enligt lag är fast egendom och endast avsett din angivna bostadsrättslägenhet om

du enligt lag eller föreningens stadgar är reparationsskyldig och
bostadsrättsföreningen kräver att du skall betala och
skadan inte kan täckas av fastighetens försäkring eller av bostadsrättsföreningen

Försäkrade skadehändelser
händelser som läckage, naturskador, stöld och skadegörelse i bostad
när hushållsmaskin, sanitetsgods eller installation för värme, vatten, avlopp, ventilation, gas eller elektricitet går sönder
när glasrutor och fönster/dörrar spräcks eller krossas

Maximalt ersättningsbelopp genom bostadsrättstillägget är 75.000kr
Åldersavskrivning sker enligt tabell i hemförsäkringens villkor
Självrisken är 1.500kr vid varje skada.”

Tacksam för svar så att detta kan redas ut en gång för alla.

Med vänliga hälsningar

Fredrik Ekström

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Hej Fredrik, 

Huvudregeln är att föreningen är ansvariga för vattenledningarna. Däremot kan det vara så att föreningen inte behöver bli ansvarig för underhållet i lägenheten. Det första som behöver konstateras är då om det rör sig om en vattenskada eller inte. Är det en vattenskada i en vattenledning som föreningen ansvarar för skall föreningen använda sin fastighetsförsäkring. Eftersom det verkar som att ni har specialskrivna stadgar rekommenderar jag att du vänder dig till er jurist som utreder frågan vidare. 

55+ villkor i del av förening?

Fråga av: britaengvall

Jag undrar om det går att ha 55+-villkor i ett av föreningens två hus?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Nej, dessa speciella villkor måste vara specificerade i föreningens stadgar. Det är inte möjligt att införa ett villkor i en befintlig bostadsrättsförening eftersom bostadsrätten inte kan vara förverkad om man har ändrat stadgarna.

Bestämmelsen skriver man därför in i stadgarna när föreningen bildas och skall gälla samtliga medlemmar. 

Stämmoprotokoll

Fråga av: Brfboende

Stämmoprotokollen ska tillhandahållas medlemmarna senast tre veckor efter stämman. Jag har begärt av styrelsen att få ta del av alla stämmoprotokollen bakåt i tiden. Styrelsen har bara godkänt att jag får ta del av protokollen fr.o.m. när jag flyttade in i föreningen och framåt, ej tidigare bakåt? Dessutom vet jag att justerarna av protokollen har rätt att göra justering av protokollen och om det görs tilläggsjustering ska väl dessa givetvis höra till det aktuella stämmoprotokollet? De stämmoprotokoll som har gjorts tilläggsjusteringar har ej tillhandahållits mig och var dessa finns är en öppen fråga? Dessa tilläggsjusteringar gjordes långt efter att jag hade flyttat in i föreningen. Min fråga: Vad är det som gäller utifrån ovan redovisade omständigheter?

Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.

Stadgeändring

Fråga av: HansF

Vi gjorde en stadgeändring i år. Räcker det att skicka in enbart ändringen till Bolagsverket, eller ska samtliga stadgar skickas in på nytt?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Eftersom bolagsverket skall ha tillgång till hela stadgarna bör ni skicka hela stadgarna till dem för ändring. 

Kvadratmeterhyra för butikslokaler

Fråga av: Brf Davidshall

Hej,

Jag undrar var man kan få tag på statistik på kvadratmeterhyra för butikslokaler. Vi har 4 lokaler i vår fastighet och jag vill stämma av våra hyror med marknadsnivåerna för området.

Vänliga hälsningar,

Stefan Lindskog
Ordf Brf Davidshall
Malmö

Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

Hej Stefan!
För att få reda på jämförbara lokalhyror föreslår jag att du kontaktar någon som arbetar med hyresutredningar, då vi tyvärr inte har tillgång till något register med aktuella hyresnivåer. 

renovering av lägenhet

Fråga av: stadsvillan

Vad gäller för stor renovering av lägenhet i två plan . På övre plan skall en ny toalett installeras rör finns uppdgragna men är i dagsläget pluggade. Inga bärande väggar skall flyttas. Har sänt denna fråga för c;a en vecka sedan men inte fått svar

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Samtliga väsentliga förändringar av en lägenhet skall anmälas till bostadsrättsföreningens styrelse. 

Loftgångar

Fråga av: Myrsloken

Hej,

Vid en genomgång av brandskyddet i vår förening startades en (hetsig) diskussion kring loftgångarna. Som styrelsemedlem behöver jag veta vad som gäller och vilka lagar som styr.

Mina frågor är:
1. Är loftgång alltid en del av trapphuset och gäller i så fall samma regler för förvaring där? Får man ha balkongmöbler?
2. Får man röka på loftgång?
3. Kan styrelsen/årstämman bestämma att det är ok för medlemmarna att ha balkongmöbler/tillåta tex rökning på en loftgång eller strider detta mot lagar/regler på något sätt?
4. Om det finns en lag som styr vilken är det i så fall? Om inte det finns lag vad gäller då? Myndighetsbeslut isf vilken myndighet?
5. Kan styrelsen skriva in i ordningsregler/stadgar att balkongmöblering är ok så länge 80 cm fri väg lämnas (räddningstjänstens rekommendation) eller bryter man då mot lagar eller regler?

Tack för svar!
Mvh Styrelsen, BRF Myrsloken i Göteborg

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Min rekommendation är att du kontaktar stadsbyggnadskontoret i din ort för att fråga vad som är tänkt för er loftgång.  I huvudsak låter det som att de rör sig om brandskyddsbestämmelser och då behöver man titta på hur detta är brandklassat. 

Installation av hiss

Fråga av: pemi

Det har kommit in önskemål om installation av hiss i vår brf.
Föreningen består av 32 lägenheter och 4 ingångar. Vad kan kostnaden bli vid ev installation och hur mycket måste man höja årsavgiften ? Tar man här hänsyn till vilken våning man bor på? Finns det några bidrag att få?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

För en större ombyggnad rekommenderar jag att ni tar in ett antal olika offerter som ni sedan jämför för att få en korrekt prisbild. 

Borätt Forum eller Bostadsrätterna?

Fråga av: Mona

Vad är det för skillnad om vår nybildade brf blir medlem hos er istället för Bostadsrätterna?

Svar av: Lizze Sjöberg, Borätt Forum

Skillnaden är naturligtvis kostnaden. Det kostar inget att vara med i Borätt Forum. Å andra sidan så måste man ju säga att vissa tjänster fås genom Bostadsrätterna och ingår i priset. Låt mig därför diplomatiskt svara att om ni har många frågor som bara gäller er så kan ni försvara att vara med i Bostadsrätterna eftersom ni då maximalt utnyttjar medlemskapet. Är ni däremot mer allmänt frågande så kan det vara läge att vara med i Borätt Forum. Jag skulle naturligtvis säga att börja med att vara medlem i Borätt Forum och se hur långt ni kommer med det.

Handikappanpassning i lägenhet

Fråga av: natalied

Hej!
Jag mailar som representant från styrelsen i brf för att få råd om vem som ska betala det juridiska ombud styrelsen behöver anlita i en fråga där socialnämnden måste gå in. Problemet är att en granne som är gravt handikappad har fått anpassning i form av en taklyft med transportskenor monterat direkt i taket, vilket gör att ljud transporteras direkt i betongen och upp till lägenheten ovan. De har också en “vad de själva kallar” växel vilket gör det möjligt att ha två olika spår som de kan flytta mellan, denna skramlar högt när de styr om till nytt spår. Under tider 22-02.00 använder grannen dessa hjälpmedel och stör grannarna ovanför så att de väcks varje gång den går i gång.
Det handlar alltså inte om en störande granne som spelar hög musik på kvällarna utan om en handikappanpassning som styrelsen innan vår tid godkände men som sen blev ett problem för grannen. Tacksam för svar snarast.

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Vi föreslår att ni kontaktar en besiktningsman som avgör om någon åtgärd kan vidtas för att dämpa ljudet. Det är bostadsrättsföreningens som ansvarar för att utredningen görs.  Kan besiktningsmannen konstatera vilken åtgärd som krävs kan föreningen anmoda den boende att genomföra detta. Den boende kanske kan få en anpassning även utav detta. 

Värmekostnad

Fråga av: teok-bjo

Vi flyttade in i en nybyggd bostadsrätt i december 2011. Värmekostnaden för föreningen uppgavs då vara 140 000 kr/år. I år har vi fått en höjning med 90 000 kr. Uppenbarligen var den ursprungliga siffran en ren glädjekalkyl. Finns det någon möjlighet för föreningen att kräva ersättning av Riksbyggen för detta?

Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

Jag skulle börja med att titta på om någon kostnadspost har ändrats sedan den ekonomiska planen gjordes eller om det istället var en felaktig uppskattning som gjordes av kostnaderna. Sedan får man analysera huruvida den felaktiga bedömningen var ”vårdslös” eller inte.

Enligt Bostadsrättslagen skall två av regeringen utsedda intygsgivare bl.a. intyga
–     att de i den ekonomiska planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt
–     att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.

Om en intygsgivare är vårdslös i sina bedömningar, skall han eller hon ersätta bostadsrättsföreningen den skada som uppkommit på grund av detta. 

Det kan dock vara svårt att bedöma föreningens skada då intygsgivarna inte skapat den högre uppvärmningskostnaden för föreningen. Man kan då t.ex. titta på hur priset för fastigheten sattes när föreningen köpte huset/husen

Komma åt en stam

Fråga av: Hugo80

Vi behöver komma åt en stam via en stickledning. Detta kommer medföra att golv behöver brytas upp. Vad har föreningen för ansvar i detta respektive lägenhetsinnehavaren?

Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

Generellt kan man säga att bostadsrättshavaren svarar för och bekostar det inre underhållet i lägenheten och att föreningen svarar för det yttre. I stadgarna kan ni se hur den fördelningen mer exakt ser ut i er förening. 

När föreningen fullgör sitt underhållsansvar för ledningar o.d. måste ofta ingrepp göras genom att golv får brytas upp eller inredning måste tas bort. I nästa skede skall ett återställande ske. Olika uppfattningar kan då uppkomma i fråga om hur detta skall ske och om t.ex. föreningen kan kräva ersättning från bostadsrättshavarna vid en standardförbättring. Enligt författarna till Bostadsrättslagen bör Högsta domstolens avgörande NJA 2011 s. 548 i detta sammanhang kunna ge ledning. 

Avgörandet gällde brandskador. Inledningsvis menade Högsta domstolen att det är givet att de brandskadade funktionerna skall återställas och standarden bibehållas. Bostadsrättsföreningen kan nöja sig med att ersätta skadade inventarier med i alla avseenden likvärdiga men begagnade inventarier. Men läget är, som Högsta domstolen konstaterade, ofta det att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. Av praktiska skäl kan en reparation också vara att utföra så att den innebär en förbättrad funktionalitet eller att bättre material kommer till användning, t.ex. att gamla vitvaror ersätts med nya. Standarden blir således högre än vad bostadsrättshavaren egentligen har rätt att kräva. Att praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärder leder till en standardhöjning medför emellertid, enligt Högsta domstolen, inte att bostadsrättshavaren är skyldig att utge ersättning för detta. 

Spola stammar

Fråga av: Hugo80

Vi ska spola stammarna i vår förening och en av våra medlemmar vägrar att flytta på sin duschkabin för att komma åt stammen. Vad kan vi som styrelse kräva? Vem har ansvaret om en eventuell vattenläcka skulle uppstå i och med att han vägrar att flytta sin duschkabin? Täcker vår försäkring eventuell vatten läcka?

Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

Enligt 7 kap. 13 § Bostadsrättslagen har företrädare för bostadsrättsföreningen rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra. Om föreningen behöver flytta på duschkabinen för att komma åt stammen så har man rätt att göra det men skall då återställa efteråt.

Om bostadsrättshavaren vägrar att släppa in föreningen i lägenheten för att genomföra spolningen, kan föreningen vända sig till Kronofogden för att få särskild handräckning. 

Temperatur i lägenhet

Fråga av: Hugo80

Vid vilken temperatur i en lägenhet är det föreningens ansvar att vidta åtgärder respektive lägenhetsinnehavarens?

Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

I miljöbalkens kapitel om tillsyn finns bestämmelser om undersökningsskyldighet. Där anges att fastighetsägaren (föreningen) är skyldig att göra de undersökningar som behövs och åtgärda eventuella brister. Det innebär att föreningen kan behöva göra mätningar och andra kontroller vid klagomål på inomhusklimatet. 

Om föreningen inte gör något med anledning av klagomålen, kan bostadsrättshavaren vända sig till Miljö- och hälsovårdskontoret som i sin tur kan förelägga föreningen att vidta utredningar och åtgärda brister. 

Med stöd av miljöbalken har Socialstyrelsen givit ut allmänna råd som rör bedömningen av olägenheter för människors hälsa i samband med inomhusklimat. Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 2005:15) om temperatur inomhus anger riktvärden för bedömning. Råden gäller för både bostäder och allmänna lokaler.

uppköp lägenheter

Fråga av: Haraldsson

Vi är en liten förening, 8 lägenheter, varav 5 är bostadsrätter, en medlem köper upp flera lägenheter, hur går det för oss andra? Vid 3 inköp har den då 3 röster?

Svar av:

Tillträde till lägenhet

Fråga av: stadsvillan

I våra stadgar står det att företrädare för Brf har rätt att komma in i lägenhet för tillsyn alt utföra arbete som föreningen svarar för. Måste Brf innehavaren vara hemma eller kan man gå in. Detta har informerats om på tavla i trp för samtliga hyresgäster i god tid innan utförandet.

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Enligt Bostadsrättslagen (BRL) 7 kap 13 § 1 stycket har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten när det behövs tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen skall då se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Skulle bostadsrättshavaren neka tillträde, trots att föreningen har rätt till det,  kan föreningen ansöka om särskild handräckning hos kronofogdemyndigheten.

Avloppsbrunn

Fråga av: Brf Sirius 1

Vi har en Bostadsrättsinnehavare som har/ vill renovera sitt badrum i underhållssyfte. Utförande Entreprenör Vägrar/ kräver att man får byta avloppsbrunnen i samband med ytskikts- renoveringen. Detta är inte ägares mening, då denne avser att endast renovera ytskiktet i underhållssyfte. Byggår: 1982.
Fråga: Skall föreningen betala byte av Avloppsbrunn med tanke på att det är en ej ” synlig” del av avloppet, eller skall Bostadsrättsinnehavaren betala?

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Enligt bostadsrättslagen kap 7 12 §, ansvarar bostadsrättshavaren för det inre underhållet samt för att hålla lägenheten i gott skick. Vart dem exakta gränsdragningen går regleras i föreningens stadgar. En del lägger ansvaret för golvbrunnar på föreningen och andra på bostadsrättshavaren, det är därför viktigt att först kontrollera föreningens stadgar. Står det inte uttryckligen i stadgarna vems ansvar golvbrunnen är kan man troligtvis göra bedömningen att denna tillhör det inre i lägenheten. Denna är ju åtkomlig inne i lägenheten och betjänar endast medlemmens lägenhet.

Är det lagligt att kräva friskintyg på medlem?

Fråga av: Iréne

Är det verkligen lagligt att kräva friskintyg för någon som köpa och flytta in i en bostadsrätt. Hörde nyss om en som skulle köpa en lägenhet i ett 55+ boende och därför behövde friskintyg hos en läkarmottagning. Bor själv i en 55+ förening. Inget tal om friskintyg innan vi flyttade dit.

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Ett friskintyg kan inte vara en grund för att eventuellt neka ett medlemskap. Så här får man ifrågasätta vad föreningen skall med detta till? Man är alltså inte tvungen att lämna ut ett friskintyg eftersom det inte ligger till grund för om föreningen skall godkänna medlemskapet eller ej.

Vem bekostar borttappade nycklar?

Fråga av: Gunilla

Vi har några hyresgäster i fastigheten och nu är det en som har tappat bort en nyckelknippa som bl a innehöll en nyckel till trapphuset och är en s k spärrad nyckel och måste beställas av styrelsen.
Kostnaden för denna nyckel, skall den bekostas av hyresgästen eller är det föreningen som måste betala detta?

Svar av: Fredrik Åman, Driftansvarig Förvaltare, Storholmen Förvaltning

För medlemmarna står detta  oftast reglerat i föreningens stadgar. I de flesta fall är medlemmen ansvarig för kostnaden för att ersätta nycklar och brickor. I vissa fall har föreningen en mjukare linje och står för denna kostnad fast de inte behöver det.Om det inte står något annat i hyresavtalet för hyresrätten/ garaget får hyresgästen ta kostnaden för att ersätt borttappad nyckel.

uthyrning av yta

Fråga av: per2222

Hej!

En BRF förvärvade en fastighet i år. I fastigheten finns 12 lägenheter + en ”yta” högst upp huset som är inredd till lägenhet. ”ytan” har under en lång tid, av den förre ägaren av huset, hyrts ut som lägenhet, men i samband med ombildningen framkom det att inte hela ”ytan” var klassad som lägenhet. Därför var denna ”yta” inte med i ombildningen. Till saken hör att den förre ägaren av huset har en option på att köpa ”ytan” till ombildningspris om han lyckas ombilda ”ytan” till lägenhet inom två år.

Mina frågor är:

1. Kan föreningen hyra ut denna ”yta” under de kommande två åren som optionen finns kvar utan att riskera något? Om det finns några risker vilka är dessa?
2. Om det går att hyra ut denna ”yta”, hur skulle ett hyresavtal se ut som ger föreningen möjlighet att med kort varsel säga upp en eventuell hyresgäst samtidigt som vi kan göra det möjligt för den förre ägaren att utnyttja sin option?
3. Hur säkrar vi i ett hyresavtal att den vi hyr ut ”ytan” till inte erhåller besittningsrätt?

Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

Jag förstår din fråga som att en del av lägenheten saknar bygglov för att utgöra bostad och att den tidigare fastighetsägaren skall ansöka om bygglov samt vidta de förändringar som krävs i lägenheten för att den skall klassas som en bostad. 

För det första så anges specifika situationer i Bostadsrättslagen när förhandsavtal om upplåtelse är möjliga. (5 kap. BrL) Om optionen inte uppfyller de i lagen ställda kriterierna är den ogiltig. 

Nu till frågan om uthyrning. Om lägenheten inte har bygglov som bostad blir det naturligtvis svårt att hyra ut den som bostad. Föreningen är som fastighetsägare ansvarig för att brandskydd osv. uppfylls i lägenheten när den hyrs ut så börja med att kontrollera status hos Stadsbyggnadskontoret och ta reda på vilken användning som ytan är avsedd för idag. 

För att avtala bort besittningsskyddet behöver ni Hyresnämndens godkännande. Jag rekommenderar er att ta kontakt med en jurist som arbetar med hyresjuridik för att upprätta hyresavtalet med er kommande hyresgäst. 

Ledamot avgår

Fråga av: madelenst

Om en ledamot avgår bara några månader efter årsstämman, kan styrelsen välja in en suppleant som ordinarie då eller krävs det en ny årsstämma?

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening lyder denna under lagen om ekonomiska föreningar. I lagen står följande beskrivet gällande föreningens styrelse (ledning):

6 kap 2§ 2 stycket: ”Om en styrelseledamots uppdrag upphör i förtid eller hinder enligt 4 § ( gäller bl.a. bestämmelser om VD vilket inte är tillämpat på en bostadsrättsförening enligt BRL 9 kap 12§ 3 pk. Paragrafen nämner även att en person som är underårig, i konkurs, har förvaltare eller har näringsförbud kan inte vara styrelseledamot. Ledamoten skall vara medlem i föreningen om inte stadgarna säger annat.) uppkommer för honom att vara styrelseledamot och det inte finns någon suppleant som kan inträda i hans ställe, ska övriga styrelseledamöter vidta åtgärder för att en ny styrelseledamot tillsätts för den återstående mandattiden.”

Senare i samma stycke finns sedan följade att läsa:

6 kap 2§ 2 stycket” Ska ledamoten väljas på föreningsstämma, kan utan hinder av 1 § första stycket (en ekonomisk förening skall ha en styrelsen med minst 3 ledamöter) valet anstå till nästa ordinarie stämma på vilken styrelseval förrättas, om styrelsen är beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter.”

Skulle alltså en ledamot avgå och det finns en suppleant som kan träda i hans ställe kan man alltså avvakta med att välja in en ny i styrelsen tills nästa ordinarie stämma. Detta under förutsättning att styrelsen består av minst 3 ledamöter och alltså är  beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter.

Krävs en årsstämma?

Fråga av: madelenst

Vår förening är lite speciell då alla husen är fristående villor. Vi har idag sophämtning som ingår i månadsavgiften, alltså varje hushåll har varsin behållare för sopor. Nu vill kommunen att vi ska ta emot en till var och börja sortera matavfall för sig. Gör vi detta så halveras föreningens kostnad för sophantering. Detta skulle tagits upp på årsstämman men blev av någon anledning inte av. Får styrelsen ta ett beslut om att införa detta för alla boende? och om någon inte vill vara med, kan man då fakturera mellanskillnaden för det hushållet? eller krävs det en årstämma för ett sådant beslut?

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Ett beslut om att införa sophantering för matavfall skall tas upp på  årsstämman. Beslut om det kan tas om mer än hälften av rösterna talar för. Vid lika röstetal har styrelsens ordförande utslagsrösten, Lagen om ekonomiska föreningar kapitel 7, 13 §.Tas då ett beslut om detta får föreningens medlemmar foga sig efter det.

Flyttkontroll av styrelsen

Fråga av: Agnes56

Har styrelsen rätt att kräva tillgång till lägenheten för en kontroll inför en försäljning? De vill kontrollera ev skador som föreningen kan få stå för.

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Det är vanligt förekommande att föreningen i samband med en överlåtelse väljer att besiktiga lägenheten för att fastställa lägenhetens skick samt för att upptäcka fel som eventuellt föreningen skall stå för.Skulle bostadsrättshavararen däremot neka tillträde för detta kan det bli svårt för föreningen att få igenom en besiktning.

Frågor om Badrumsrenovering!

Fråga av: Grön miljö

En medlem i förening vill renovera sitt badrum.
Vem står för reparationkostnaderna av avloppet i samband med att bryta upp det befintiiga golvet?

Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

Detta beror på om föreningen har beslutat om stambyte. Är det så att föreningen har beslutat om stambyte så skall föreningen stå för dessa kostnader. Vill medlemmen renovera och byta ledningarna innan ett sådant beslut har tagits får får medlemmen själv stå för kostnaden.

Vilken fastighetsförsäkring ska vi välja?

Fråga av: Jaan

Vi är en liten bostadsrättsförening i Helsingborg som tänker byta Ekonomisk förvaltare till Riksbyggen. I samband med detta erbjuder Riksbyggen en fastighetsförsäkring med bostadsrättstillägg.
Idag har vi försäkrade hos Länsförsäkringar. Den försäkring som Riksbyggen erbjuder är hos Folksam.

Mitt dilemma är att kunna, på ett rättvist sätt, jämföra de två försäkringarna med varandra och konstatera ev skillnader. Skillnader bör det rimligtvis vara eftersom den föreslagna försäkringen är ca 35% billigare. Kan det vara så att ett stort företag som Riksbyggen prutat ner premien ca 35%? Har du erfarenhet hur Riksbyggens försäkring matchar andra liknande försäkringar på marknaden och speciellt Länsförsäkringars. Vore tackasam om svar.

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Riksbyggen har lite olika lösningar runt om i landet. Därför kan jag inte uttala mig utan att se omfattningen på det ni har idag och det som erbjuds genom Riksbyggen. Det som är helt klart är att det finns en stor principiell mellan den fastighetsförsäkring ni har i Länsförsäkringar Skåne och Folksam: Länsförsäkringar Skåne tillämpar nämligen ett villkor som innebär att fastighetsförsäkringen inte alls gäller för den delkostnad i en skada som medlemmen ansvarar för. Detta blir en nackdel för föreningen, eftersom självrisken därmed dras från ett lägre belopp och föreningen kan inte kompensera sin självrisk genom bostadsrättsförsäkringen.

Vattenskada i badrum hos ny medlem

Fråga av: Sonex

Vi har en ny medlem som har en vattenskada i badrummet förorsakad av en läckande golvbrunn.
Vad är normal praxis för att reglera en sådan skada oavsett vilka regler som står i stadgarna
1: Nuvarande bostadsrättägares ansvar
1 a Kan köparen kräva tidigare ägare för dolda fel/eftersatt underhåll
2. Föreningen står för brunnsbytet
Vad som täcks av av föreningens försäkring med tilläggs skydd för medlemarna och eventuella hemförsäkringar blir en senare fråga

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Normal praxis vid en skada av detta slag är att föreningen bekostar demontering av badrummet samt uttorkning av fukten i golvbjälklag. Medlemmen bekostar återmontering av badrummet samt nya tät- och ytskikt.

Om säljaren vetat om problemet med golvbrunnen men inte upplyst köparen om detta kan det bli aktuellt att säljaren får kompensera köparen. Men grundregeln är annars att bostadsrätten köps i befintligt skick.

Överlåtelse av lokal

Fråga av: Camilla Malmborg

Lokalhyresgäst har för avsikt att överlåta lokal i föreningen på annan hyresgäst och jag undrar vilka regler som gäller för att ev. neka till överlåtelsen? Eller på vilka grunder vi har rätt att neka ett företag att överta hyreskontraktet? Har vi rätt att begära förskottshyra? Hur många månader är praxis?

Mvh Camilla Malmborg

Svar av:

En lokalhyresgäst har rätt att överlåta sin lokal och få betalt för lokalen dock under förutsättning att

själva verksamheten i lokalen överlåtes samtidigt.

 

Om hyresvärden godkänner överlåtelsen men bedömer att nya hyresgästen är en tveksam i något avseende kan

hyresvärden kräva att deponering sker av exempelvis 3 eller 6 månaders hyra till ett konto hos hyresvärden.

 

Med vänliga hälsningar
Anders Berg

Överlåtelse av bostadsrätt och separat ingångna avtal.

Fråga av: junkj

Jag är med i styrelsen för en brf som upplåter de flesta borätterna i parhus. Under föreningens 20-åriga historia har styrelserna generöst beviljat utbyggnader av altaner och t.ex. uterum. I dagsläget är det oklart hur många avtal som träffats mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Till saken hör att inga större konflikter mellan medlemmar hittills uppträtt i fråga om förändringarna. Vår styrelse har tagit del av att det för föreningen är viktigt att förändringarna finns dokumenterade i avtal som överlåts samtidigt som den ursprungligen upplåtna bostadsrätten överlåts. Om köparen av en bostadsrätt inte förstått att i överlåtelsen också ingår ansvar för altan, uterum etc. kan ansvaret föras över på föreningen med ekonomiska konsekvenser som följd.
Styrelsen vill nu få ordning på detta. Vi går just igenom och systematiserar fattade beslut under årens lopp och för samman dem lägenhetsvis för att underlätta för oss och framtida styrelser. Nu till frågan. Vi har letat på många håll för att få fram exempel på formulering att avtal/ mallar men med klent resultat. Här famlar de flesta föreningar i osäkerhet kring juridiskt hållbara formuleringar. Finns mallar att tillgå för avtal om upplåtelser och överlåtelser? Är det t.ex. tillräckligt att i efterhand upprätta ett upplåtelseavtal som bygger på att tillbygget dokumenteras på ett foto och hur långt ska man gå i det formella om allt fungerar och den ekonomiska risken för föreningen är liten (t.ex. riva en altan)?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Det är inte möjligt att upprätta eller korrigera i upplåtelseavtalen i efterhand. Vill man ändra upplåtelseavtalen kan man be medlemmen sälja tillbaka lägenheten till föreningen som sedan upplåter lägenheten på nytt till medlemmen, med en ny omfattning. Detta är invecklat och finns inga färdiga mallar därför rekommenderar vi er att ta hjälp av en jurist så att allt blir korrekt.

Godkänna Porotokoll!

Fråga av: Grön miljö

Tack! Jag fick följande svar:
“Ja, styrelsen kan godkänna protokollet via mail men orginalprotokollet ska vara underskrivet av justerare, protokollförare och ordförande. Inge, Borättforum”
Jag måste fråga detta igen.
vad händer om original protokollet inte är underskrivet överhuvudtaget då?
Var finns det underlag på att original protokollet måste vara underskrivet om man ska lämna hänvisning till styrelsen.
Mvh

Svar av:

Vid styrelsen sammanträden skall det föras protokoll som undertecknas eller justeras av ordföranden och en ledamot som styrelsen utser till det. Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på ett betryggande sätt.

Protokollet blir godkänt först när det är påskrivit

Inge Borättforum

Godkänna Protokoll!

Fråga av: Grön miljö

Jag undrar om styrelsen på Brf kan godkänna protokoll via mail utan att den undertecknas.
Om ja! Står detta i stadgarna eller var?

Svar av:

Ja, styrelsen kan godkänna protokollet via mail men orginalprotokollet ska vara underskrivet av justerare, protokollförare och ordförande. Inge, Borättforum

Hyra ut lägenhet

Fråga av: Kerstin Lasrsson

Hej,
Vi är en nybildad bostadsrättsförening som under sommaren fick köpa vårt hyreshus/ombildning.

Det finns en lägenhet i huset som alltid har hyrts ut men en del av lägenheten är ett svartbygge och kan därför inte säljas.
Den gamla värden har Upplåtelserätt på den och har två år på sig att lösa det för att få köpa lägenheten.

Frågan är nu att vi vill hyra ut den under tiden men hur gör vi det på rätt sätt och rätt kontrakt på kortare tid.
Vad jag förstår så måste vi förhandla bort besittnningskyddet till kommande hyresgäster så att vi kan säga upp kontraktet på kort tid utan problem.

Tar vi några risker som äger lägenheterna och vi som sitter i Styrelsen.

Jag hoppas vi kan få hjälp av er i denna fråga.

Svar av:

Hyra andel av föräldrar?

Fråga av: Susanne A

Hej!
Är det möjligt att “hyra” den andra partens innehav vid ett delat ägarskap (90/10 %) för att få möjlighet att söka bostadsbidrag vid studier?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Om ägandet idag ser ut som du beskriver skulle vi behöva veta lite mer om frågan. Har sonen köpt sina 10 % eller ärvt/ fått i gåva? Det är nämligen inte helt självklart att man kan hyra de resterande 90 %. 

 

 

Bygga vindsvåning, olägenhet

Fråga av: Lee

Min förening planerar att sälja husens råvindar till en byggherre som efter bygge av lägenheter ska sälja dessa. När jag flyttade in så visste jag att tankar på detta fanns, men inte att beslut fanns. Det är bara vi som nu bor högst upp som påverkas negativt av detta, pga störande ljud från bygget och ljud från kommande grannar ovanpå. Många har betalat bra pengar för att äga en lägenhet högst upp, utan grannar ovanpå, och nu försvinner det värdet. Kan vi begära ersättning från föreningen för obehag under byggperioden och för värdeminskning av våra lägenheter som nu ska få grannar ovanpå?

Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

Om föreningen beslutat på ett korrekt sätt (genom en föreningsstämma) att bygga om råvindarna till bostadslägenheter kan medlemmen inte kräva nedsatt avgift på grund av detta. Vill man klandra ett stämmobeslut har man två månader på sig att göra detta. Föreningen kan bara bli skyldiga till skadestånd eller nedsatt årsavgift om de har agerat vårdslöst. Har beslutet tagits på en årsstämma kan man inte anse styrelsen agerat vårdslöst. När du köpte din lägenhet har säljaren en skyldighet att upplysa om allt denne vet om lägenheten, skulle det vara så att säljaren kände till beslutet bör denne också ha upplyst dig om detta. 

Vattenledningsskada

Fråga av: Mattias

Vi har haft en översvämning i köket som orsakats av ett stopp i köksstammen, alltså utanför vår lägenhet. Grannarnas avloppsvatten har då trängt upp i vår köksho. Nu undrar jag om det kan klassas som en vattenledningsskada, så att föreningen ska stå för hela kalaset eller om det är som förvaltaren hävdar att vår hemförsäkring ska täcka återställandet av ytskiktet.

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Nej, ett stopp i avloppsstammen räknas inte som en vattenledningsskada. Skadan ska hanteras enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen, vilket innebär att du med hjälp av din försäkring får stå för kostnaderna avseende skadorna på dina ytskikt och inredning i lägenheten.

Yttre underhåll

Fråga av: Arne

Vi är en BRF med 56 stycken småstugor, 20 – 65kvm i ett fjällområde. För några år sedan ändrade vi i stadgarna så att brh svarar för enklare yttre underhåll, läs målning av fasad. Material tillhandahåller föreningen. Är detta tillåtet?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Det är tillåtet så länge arbetet följer gällande säkerhetsföreskrifter.

Avdrag på månadsavgiften!

Fråga av: Grön miljö

Jag undrar om stämman på en Brf kan medge “Avdrag på månadsavgiften” istället för arvode till styrelseledamöter. Om ja! Är det skattepliktigt eller inte?

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Det kan man göra men då blir dessa styrelseledamöter förmånsbeskattade istället med skatteavdrag och arbetsgivaravgiften på förmånen.

Adjungera?

Fråga av: Grön miljö

Jag undrar om man kan adjungera alltså ett tillfälligt upptagande av ett par personer som medlemmar i Brf i styrelsen i något tillfälle?
Kan man verkligen göra detta utan extrastämmans godkännade?

Svar av: Anders Berg, jurist, Berg Fastighetsjuridik

Det är endast stämman som kan välja och avsätta en styrelseledamot. En styrelseledamot kan alltid närsomhelst själv välja att avgå som ledamot.
När det pratas om att en styrelse adjungerar en person till styrelsen är det endast frågan om en hjälp till styrelsen. Den adjungerande ledamoten har ingen beslutsrätt utan får ses mer som en konsult till styrelsen och föreningen.

Styrelsens ansvar vid förskingring

Fråga av: Styrelsemedlem har förskingrat pengar. Hur ska vi agera?

En styrelsemedlem har förskingrat pengar i 2 omgångar och efter han blivit påkommen under revisionen han nu betalat tillbaka pengarna. Vi redogjorde för oegentligheterna vid årsstämman och stämman gav ansvarsfrihet till alla utom personen som förskingrat. Vi har inte gjort någon polisanmälan, bör vi göra det? Finns det annat vi behöver göra för att hantera detta på bästa sätt och uppfylla våra skyldigheter?

Svar av:

Förutsatt att styrelsen känner sig trygga med att personen inte förskingrat mer pengar än det man nu upptäckt så finns det ingen skyldighet för styrelsen att polisanmäla men man kan givetvis välja att ändå göra detta.  Styrelsen har däremot ett ansvar att driva in föreningens förskingrade pengar. 

Rösträtt

Fråga av: Anna

Vi är en liten brf på 6 lägenheter. En person äger 2 lägenheter, har den personen 2 röster? Och om en sambo t.ex. är med i föreningen men inte äger någon del i lägenheten, har den personen rösträtt?

Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

Enligt de allra flesta normalstadgar som upprättas så brukar en medlem bara ha en röst vid stämman oavsett hur många lägenheter denne äger. En person som inte äger någon del i en lägenhet har ingen rösträtt och har ingen rätt att deltaga på stämman om inte denne blir utsedd som biträde till lägenhetsinnehavaren. Innehavaren kan även utse den icke-ägande sambon till ombud att rösta i innehavarens ställe. Dock kan inte en innehavare av två lägenheter göra sin sambo till ombud för den ena lägenheten och därmed kringgå regeln om en medlem = en röst.

Tomträttsavgäld

Fråga av: Eva Barkenhammar

Vi är en förening i Malmö som betalar tomträttsavgäld till kommunen. Finns någon instans där föreningen kan överklaga kommunens beslut (eller förslaget som ligger)? Alternativt går det att friköpa tomträtten?

Svar av: Sarah von Liewen, Stadsjurist, Fastighetskontoret Malmö Stad

Om parterna inte kommer överens om ny avgäld genom att teckna ett tilläggsavtal senast ett år innan den nya avgäldsperioden inträder har den part som önskar ändring av avgälden möjlighet att väcka talan om det hos Mark och miljödomstolen senast ett år innan den nya avgäldsperioden inträder. Se vidare om detta i Jordabalkens 13 kapitel.

Malmö stad är i grunden positiv till att låta tomträttshavare friköpa sina tomträtter. Det krävs dock godkännande av tekniska nämnden alternativt kommunfullmäktige (beroende på köpeskillingens storlek). En begäran att få friköpa tomträtten kan göras när som helst under upplåtelsetiden och är alltså inte på något vis knutet till frågor om avgäldsreglering.

Uteplats

Fråga av: helenasnya

Hej,
Vi bor i en bostadsrätt med uteplats. Denna är omgärdad av staket och utanför det, en häck. Detta ger en relativt insynsskyddad uteplats, något som var viktigt när vi köpte bostadsrätten. Vi håller vår uteplats i gott skicka och har precis lagt en ny gräsmatta då den gamla mest innehöll ogräs. Föreningen ansvarar dock för häckklippningen av den yttre häcken (något vi gärna skulle kunna ta på oss att göra om vi inte kommer till någon annan lösning). Tyvärr sammanföll häckklippningen men gräsläggningen vilket gjorde att gräset, som inte fick beträdas på minst två veckor, trampades ned av häckklipparna. Detta var ju ett olyckligt sammanträffande men vi bad ändå styrelsen att nästa gång bli informerade när arbeten ska utföras på vår uteplats. Detta då det hänt ett antal gånger under åren vi bott här att det plötsligt står en främmande människa på uteplatsen, precis utanför vårt sovrumsfönster, vilket vi upplever som mycket obehagligt. Vi skulle även gärna bli informerade om andra byggen på den gemensamma gården för att tex kunna planera sina nattjourer så att man kan sova någon annanstans just den dagen en ny altan ska snickras upp. Det är dock inte lika viktigt. Jag fick dock veta av ordföranden att vi ju inte äger vår uteplats utan att föreningen gör det, vilket ger dem rätt att göra vad de vill på den utan att fråga om lov eller ens informera. Ordföranden ansåg också att det var helt omöjligt för dem att på något sätt informera oss boenden om när tex häckarna ska klippas. Jag har lusläst föreningens stadgar och övriga regler utan att hitta något som reglerar detta.
Jag undrar därför, vilka regler gäller kring uteplatserna? Kan vem som helst beträda dem utan att föranmäla det? Har jag i så fall rätt att kräva legitimation av den jag upptäcker på min gräsmatta? Vad kan vi göra för att få rätt till information innan någon tar sig in på vår uteplats?
Mycket tacksam för svar.
Med vänlig hälsning, Helena.

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Det stämmer att ni inte äger uteplatsen. Ni har nyttjanderätt men formell ägare är föreningen.

Men att föreningen äger uteplatsen innebär sannerligen  inte att styrelse och medlemmar kan göra vad de vill på er uteplats. Jag hoppas att ordföranden inte uttryckte sig så för då är denne ute och cyklar.

Styrelsen är vald av föreningens medlemmar vid årsstämman att representera dessa och efter bästa förmåga sköta driften av föreningens fastighet. Och i detta uppdrag ingår rimligen att respektera enskilda medlemmars väl och ve, behov och önskemål.

Om ni har en häck alldeles utanför ert sovrumsfönster är det knappast för mycket begärt att ni informeras om när klippning ska ske så att ni slipper få skrämselhicka. Varför det skulle vara omöjligt är svårt att förstå. Att kontinuerligt informera medlemmarna om vad som händer i föreningen är ju en av styrelsens uppgifter.

Och om styrelsen beslutar att något arbete ska utföras på er uteplats så ska ni självklart informeras innan något arbete påbörjas. Det handlar om sunt förnuft och god ton, vilket man borde kunna kräva att en bostadsrättsförenings styrelse iakttar mot sina medlemmar.

Om ordföranden/styrelsen ändå väljer att sitta kvar på sina höga hästar kan ni prata med era grannar (det är väl fler än ni som har uteplats?) och göra en skrivelse inför årsstämman där ni uppmanar styrelsen att ta upp denna fråga vid själva stämman.

Ersättning till styrelsen

Fråga av: Grön miljö

Om man som styrelseledamot i en Brf på ideell basis tar på sig en del arbetsuppgifter kan det betyda att det tillkommer en del faktiska kostnader, t ex alla telefonsamtal, bilkörning osv. Normalt brukar man då lämna kvitto för alla inköp men ibland har man inte direkt kvitto på bensin, telefonsamtal eller liknande kostnader. Hur kan man då hantera de kostnader som drabbar den enskilde styrelseledamoten?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

För att få ersättning för redan gjorda utbetalningar krävs alltid kvitto. Man kan dock ta beslut om att erbjuda milersättning för styrelsemedlemmarnas transportkostnader, då redovisas den körda sträckan och ersättning utgår utifrån den. När det gäller telefonkostnader kan en schablonmässig ersättning utgå månadsvis.

Viktigt att tänka på är att alla beslut som berör förmåner till styrelsen måste tas på en stämma, oavsett storleken på förmånen.

Stämmobeslut för att förändra gemensamt utrymme?

Fråga av: Christoffer

Hej

I vår förening kommer vi troligtvis att sälja råvind till medlemmar som kan bygga ut sina lägenheter. Idag har vi förråd på råvindsytan och några medlemmar har motsatt sig försäljning eftersom de inte vill få sina befintliga förråd flyttade till den andra trappuppgången (reserverade sig vid extrastämman).

Vi har nått en kompromiss där vi bygger några nya förråd i grovsoprummet som idag används sporadiskt av en del medlemmar. Vi har dock diskuterat tidigare att avveckla grovsoprummet och vid behov hyra container.

Till min fråga: Kan vi i styrelsen besluta att bygga förråd i grovsoprummet som är en gemensam yta eller måste detta beslutas på en extra föreningsstämma?

Tack på förhand!
Mvh Christoffer

Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

Hej Christoffer. Det är semestertider varför det börjar bli svårt att få tag på folk i vårt nätverk. Till exempel fastighetsjurister, vars kunskaper din fråga kräver.  Men jag lyckades i alla fall få en snabb kommentar från en fastighetsjurist på väg mot semesterledighet. Hoppas att det kortfattade svaret är till någon hjälp.

Hans bedömning är att styrelsen kan ta beslut att disponera grovsoprummet till nya förråd. Men om man vill vara på den verklig säkra sidan så ska beslutet tas på en stämma.

Däremot kräver beslutet att ta förråden på vinden i anspråk att 2/3 av de närvarande på en stämma röstar för förslaget samt  att hyresnämnden godkänner beslutet.

Dessa frågor behandlas för övrigt i Bostadsrättslagen 9 kap 16 § 2 samt 9 kap 15 §

Fuktsskada i badrum

Fråga av: Marga Sjöström

Vi har en fuktskada i ett badrum som upptäcktes för ett år sedan. Något förhöjda fuktvärden uppmättes, men efter rivning visade det sig att ingen torkning behövdes. Vår förvaltare på HSB anlitade en entreprenör och beställde arbete “fram till ytskikt”. Försäkringsbolagets skaderapport säger: demontering sanitetsgods o beslag. Utrivning plastmatta på vägg o golv ev avfuktning åtgärdas genom fastighetsförsäkringen. Åtgärdas genom bostadsrättstillägg: återställande av plastmatta på vägg efter avskrivning, återmontering sanitetsgods o beslag. Plastmatta på golv ersätts inte, se skadans orsak. Entreprenör: boende önskar ev anlita “egen entreprenör” för “sin”del. Skaderapporten har skickats till den av HSB utsedda entreprenören, som i sin tur frågar den boende vad hon ska ha för ytskikt o hon svarar kakel. Sedan börjar ett återställande fram till ytskikt kakel o föreningen får en faktura på 90.500 kr. Föreningen anser att beställningen varit “luddig”, att entreprenören borde ha frågat beställaren (förvaltaren el föreningen) vilket ytskikt man tänkte betala för. Skaderapporten talar ju om plastmattor. I våra stadgar står att den boende ansvarar för fuktisolerande skikt i badrum liksom den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt. Boende menar att hon skulle anlita egen entreprenör som skulle göra allt jobb som hade med kaklet att göra. Hon förstod aldrig att entreprenören gjorde alla förberedelser för kakel. Entreprenören vill ha betalt o deras advokat anser att förvaltaren har beställt till ytskikt o föreningen är beställare, HSB anser också att föreningen är beställare, den boende anser att hon kunnat få både jobb o material billigare själv o vill inte betala annat än Bygg Olles priser för materialet. HSB:s jurist anser att det är föreningen som är beställare o ska betala. Boende har blivit rådd av jurist från HSB att inte betala ev faktura, då det är detsamma som att “erkänna beställning”. Kan detta vara riktigt? Föreningen har betalat del av den första fakturan som vi kom överens med entreprenören om. Men nu ska vi alltså betala resten också. Vi anser att entreprenören inte borde ha frågat boende, som ju inte är beställare, utan förvaltaren eller föreningen när de var osäkra på vad ytskikt innebar. Hur ska vi göra? Ska föreningen betala resterande faktura och försöka gå på HSB som gjort en luddig beställning eller på entreprenören som inte följt skaderapporten utan börjat jobba på information kakel från den boende. Den boende har aldrig beställt något jobb från entreprenören.

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

I förhållande till entreprenören har föreningen ett beställaransvar, vilket innebär att de ska betala fakturan till entreprenören. Sedan blir det en fråga mellan föreningen och den aktuella medlemmen hur kostnaderna ska fördelas utifrån stadgarnas regler om underhållsansvar.

Av beskrivningen får jag uppfattningen att föreningen har tecknat fastighetsförsäkring samt kollektivt bostadsrättstillägg? Bostadsrättstillägget ersätter således kostnaden för återställande av plastmatta på vägg, med avdrag för ålder. En sådan kostnad går att beräkna och därmed ersättas genom brf-tillägget, även om man faktiskt återställt med annat material. Det är mycket vanligt att medlemmen väljer att återställa med annat material än det som fanns före skadan, men att denne i så fall självklart står för den merkostnad ett sådant tillval innebär jämfört med det ursprungliga skicket.

Överskjutande kostnad för väggytskikt faller således under medlemmens underhållsansvar och ska normalt betalas av denne ur egen ficka. I detta fall betalar medlemmen till föreningen, eftersom man har ett utlägg till entreprenören efter att ha betalt fakturan. Även golvytskikten betalas av medlemmen, eftersom det inte ersätts genom någon av försäkringarna och tillhör medlemmens underhållsansvar.

Att medlemmen eventuellt skulle anlita egen entreprenör är en rättighet som denne har. Dock borde medlemmen rimligen ha tagit beslut i den frågan och reserverat sig senast i samband med att han fick förfrågan från föreningens entreprenör om ytskikten. Det förefaller orimligt att entreprenören skulle ha återställt med väggkakel utan att medlemmen skulle ha valt vilket kakel man önskade, vilket talar för att medlemmen faktiskt muntligt har beställt återställande från föreningens entreprenör. Det senare är dock naturligtvis en bevisfråga.

Styrelseordförande i en bostadsrättsförening

Fråga av: Nancy

Måste det finnas en styrelseordförande i en bostadsrättsförening eller räcker det med att man har en styrelse?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

I en ekonomisk förening (vilket en brf är) ska enligt lag en av ledamöterna väljas till ordförande (se lagtexter nedan).

Utdrag ur Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

8 § Inom styrelsen skall en av ledamöterna vara ordförande. Styrelsen skall välja ordförande, om inte annat föreskrivs i stadgarna eller har beslutats av föreningsstämman …

Utdrag ur Bostadsrättslagen (1991:614)

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening skall vara registrerad.

Uppställning på gräsyta

Fråga av: Conny

Får man ställa upp en husbil på gräsytorna som tillhör bostadsföreningen om det kommer bekanta och vill stanna ett par dagar, det står i ordningsföreskrifterna att man inte får beträda gräsytorna med fordon, vad kan hända om man gör det.

Svar av: Josef Ingrosso, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

Ordningsreglerna i en brf är inget man som medlem inte bör nonchalera. Brott mot ordningsreglerna kan i värsta fall leda till att bostadsrättshavaren sägs upp från sin bostadsrätt och tvingas till avflyttning.

Bostadsrättslagen, paragraf 36, första stycket, säger:

 ”Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och föreningen således berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning, ….
…5. …om bostadsrättshavaren eller den, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, åsidosätter något av vad som enligt 30 § skall iakttas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger bostadsrättshavare,….
…7. …om bostadsrättshavaren åsidosätter annan honom åvilande skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgöres.

Detta gäller – i princip. I realiteten är en uppsägning en synnerligen unik företeelse som sker, efter överklagande av styrelsens beslut, endast efter dom i domstol. Avgörande för domen är då huruvida stadgarnas och ordningsreglernas efterlevande anses ”…vara av synnerlig vikt för föreningen…”

Stadgarnas och ordningsreglernas efterlevande samt föreningens eventuella beivrande av brott mot desamma, är alltså en fråga om vanligt sunt förnuft.

När det gäller en kortare tids parkering av ett rekreationsfordon kan det finnas möjlighet att ge/få ett temporärt tillstånd i samråd med föreningen. Men för ”husfridens” skull bör styrelsen alltid informera medlemmarna när undantag från ordningsstadgarna medges.

Sängkläder

Fråga av: Conny

Får man skaka sängkläder från fönstret om grannen har sitt sovrumsfönster under, för man ser inte om det är öppet eller
stängt

Svar av: Josef Ingrosso, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

Om det inte finns särskilda ordningsregler eller någon skrivning  i stadgarna om förbud mot att skaka sängkläder från fönstret så är det tillåtet.

I bostadsrättslagen står det att man ska iaktta ”god sundhet, ordning och skick" gentemot sin förening. Alltså bör snabba avskakningar av sängkläderna, något som de flesta av oss vill göra regelbundet, rimligen ses som ett fullt normalt beteende. Naturligtvis under förutsättning att sängkläderna inte är fulla av matrester, katthår eller annat som inte hör hemma i en säng.

Besvärlig medlem i Brf?

Fråga av: Grön miljö

Hej!
Om en Brf har haft en jätte besvärlig medlem i jätte många år.
De har verkligen ställt till med mycket problem för Brf och medlemen är aldrig nöjd med alla beslut varken fr. styrelsen, stämman el miljöverket osv.

De klagar jämt och bråkar ständigt om allt och föreningen har verkligen gjort allt men det har inte hjälpt alls hittills.

Nu undrar jag om det finns någon typ av konstruktiv information eller vägledning i regelverket för att kunna stoppa detta.

Mvh
miljövän

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Besvärliga medlemmar är ingen ovanlig företeelse. Och eftersom det inte är förbjudet att vara missnöjd med hur en bostadsrättsförening sköts kande missnöjda medlemmarna ostört kunna fortsätta sitt klagande. 
Det går alltså inte att införa några  "missnöjesbegränsande" ordningsregler i föreningen. Däremot brukar jag rekommendera dessa tålamodsprövande styrelser att erbjuda de missnöjda att engagera sig i styrelsen för att på så vis kunna höja kvaliteten i styrelsearbetet. Efter sådana erbjudanden brukar de som tackar nej (vilket förvånansvärt många missnöjda gör) lugna ner sig betydligt i sin missnöjesiver. 
Kanske detta kan fungera även i ert fall ..?

Skaka ,Rysta , piska

Fråga av: stadsvillan

Får man skaka alt rysta sängkläder från balkong alt fönster.Nedanför balkong finns en altan
Nedanför fönster är det gräsmatta som tillhör föreningen.Är ordet piska jämförbart med orden skaka,rysta ?.

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Kul med en fråga som delvis handlar om semantik, d v s ords och uttrycks betydelse!
Till att börja med måste man som boende i en brf ha rätt att skaka och vädra sina sängkläder. Men skakandet måste ske med hänsyn till grannarna. Således bör man inte skaka sängkläder över grannens terass. Över föreningens gräsmatta borde däremot gå  bra.
Och så åter till semantiken. Skaka och rysta är tämligen synonyma begrepp. Möjligen kan rysta tolkas som ett kraftgt skakande. Verbet piska kommer från substantivet piska, och när man piskar använder man oftast ett redskap – om inte en piska så i alla fall en mattpiska. Det är alltså mattor man brukar piska, men knappast sängkläder. Och mattpiskandet sker lämpligen på behörigt avstånd från huset, på en piskställning.

Målningsentrepenad förskottsbetalning

Fråga av: Platon1955

Vi har beställt renovering av fönster i 17 lägenheter. I kontraktet står det att betalningsplan ska upprättas, vilket inte skett.
Nu har företaget skickat faktura på större delen av totalkostnaden med förfallodag en vecka INNAN arbetet ska påbörjas.
Hur ska vi bemöta detta?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Om kontraktet stipulerar att en betalningsplan ska upprättas så ska en sådan upprättas innan entreprenören börjar skicka fakturor. Så med denna motivering bestrider ni helt enkelt fakturan.
Det torde påskynda upprättandet av betalningsplanen, vilken ni som beställare ska vara delaktiga i och godkänna.

Staketen

Fråga av: Isabelle Arnou

Hej!
Jag vill bygga upp staket omkring min terrass bakom och framför huset.
Jag undrar om det är styrelsen som bestämmer vilken typ av staket som gäller eller om det är jag och mina grannar som kan bestämma tillsammans. Jag undrar också om det är föreningen som betalar för staketen eller om jag och mina grannar betalar med vår egen ekonomi.
Tack på förhand för svaret.
Mvh
Isabelle Arnou

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Det är normalt styrelsen som fattar beslut om vilken stakettyp som är lämplig i föreningen.
Naturligtvis kan du och dina grannar tillsammans lämna förslag som styrelsen kan ta ställning till.
Beträffande stakethöjden bör ni kolla med kommunen hör höga staket kan vara utan bygglov.
Det är vanligt att bygglovsgränsen går vid 80-90 cm, men det varierar från kommun till kommun.
Och beträffande betalningen är det repektive medlem som betalar för sitt staket.

Uteplatser

Fråga av: leif persson ordförande BRF Stadsvillan i Norrköping

Vi är en förening med 22 st brf- lägenhetet uppdelade på 4 hus. Husen är tvåplan. Det finns då 8 st uteplatser på markplan. Får brf inehavare ställa ut möbelgrupper på allmän yta som består av gräs och låta dessa stå kvar på obestämd tid . Gräsklippningen köps in av företag (HSB). BRF innehavaren gör gällande att så får det vara. Kan vi i styrelsen besluta om att så ej får ske eller vad kan vi göra ? Vid kompletterande frågor vänligen ring mig

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Föreningens allmänna yta får användas tillfälligt av föreningens medlemmar. En medlem har alltså  rätt att  ställa en solstol på gräsmattan för en stunds avkoppling i solen, men också skyldighet att ta med sig stolen därifrån. Det är inte tillåtet att ställa ut utemöbler med syfte att använda den allmänna gräsmattan permanent. Medlem som inte hörsammar detta bör tillställas en skriftlig anmodan från styrelsen där detta påpekas. Medlemmar som negligerar en sådan anmodan kan i förlängningen tvingas att flytta från föreningen.

Uteplatser

Fråga av: leif persson ordförande BRF Stadsvillan i Norrköping

Vi är en förening med 22 st brf- lägenhetet uppdelade på 4 hus. Husen är tvåplan. Det finns då 8 st uteplatser på markplan. Får brf inehavare ställa ut möbelgrupper på allmän yta som består av gräs och låta dessa stå kvar på obestämd tid . Gräsklippningen köps in av företag (HSB). BRF innehavaren gör gällande att så får det vara. Kan vi i styrelsen besluta om att så ej får ske eller vad kan vi göra ? Vid kompletterande frågor vänligen ring mig

Svar av:

underhållsansvar

Fråga av: Grön miljö

Hej!
Jag undrar om grannensbyggnad ligger exakt i tomtgränsen och det finns inga sevitut ml fastigheterna inom gällande detaljplanen.
Vem ansvarar då för underhåll av fasadväggen mot grannens tomt?
Mvh

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Det normala i fall som detta är att det finns servitut, men undantag förekommer tydligen. Underhållsansvaret är fastighetsägarens, som vid underhållsåtgärder torde be er om tillåtelse att få nyttja lite av er tomt under arbetets gång. Och det lär ni gladeligen tillåta, misstänker jag.

Stämmoprotokoll

Fråga av: Juliet

Protokollet ska ju delges medlemmarna inom 3 veckor efter stämman enligt BRL. Vad händer om man inte gör det?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

”Vad händer om man inte gör det?” skriver du. Ja, även om en försening per definition är ett stadgebrott, är det knappast något som leder till efterräkningar. Skulle däremot styrelsen undanhålla årstämmosprotokollet för medlemmarna så är det allvarligare. En följd av detta kan vara extra stämma för beslut om hantering av ärendet. Men så långt hoppas jag att det inte behöver gå i ert fall.

JM:s ansvar för ventilationsproblem

Fråga av: Karin G

Hej!
Jag sitter i styrelsen för en Brf i Uppsala som blev färdig för inflyttning 2005. En nyinflyttad bostadsrättshavare flyttade in i november 2011. Han märkte att ventilationen inte fungerade. Det var inget utsug från köket. Vi har avtal med Riksbyggen som ska åtgärda fel och han ringde dit och klagade. De skickade en firma som startade om fläktar på taket men det blev inte bättre. I feb 2012 gjordes en OVK som bekräftade att ventilationen inte fungerade i denna lägenhet. Vi kontaktade då byggfirman JM som byggt fastigheten men de svarade att de inte hade något ansvar i frågan. Hela våren och resten av 2012 var detta ärende aktuellt på våra styrelsemöten och hjälp från olika firmor söktes under året. Vid årsskiftet 2012 föreslog en reparatör att vi skulle titta på ventilationsritningarna och se om de stämde med lägenheten. Det gjorde de inte. Det saknades en rensningslucka för kanalen som går mellan spisfläkten och huvudkanalen via sovrummet som borde ha funnits från början. Firman satte dit locket till en kostnad av 7500 kr och äntligen fungerade ventilationen. Nu vill vi ha ersättning från JM eftersom vi anser att detta är ett byggfel som funnits från början men JM vill bara betala själva åtgärdandet, 7500 kr. Allt felsökande har kostat föreningen ytterligare 30 000 kr. Har föreningen någon möjlighet att vinna ett tvistemål i denna fråga? Vi bifogar gärna dokumentation vid behov. Tacksam för råd.

Svar av: Roine Sievo, advokat

Eftersom det är JM som byggt är jag säker på att ab/abt är del av avtalsunderlaget.

Vi kan konstatera att;

– Garantitiden för utförda arbetsprestationer har löpt ut.

– Alla besiktningar har passerats.

– Slutbesiktningen har bl a den effekten att alla fel som då "framträtt", vilket betyder faktiskt varit synliga eller borde varit synliga, inte därefter kan åberopas (har prekluderats).

– Detta är något som missats i besiktningen eftersom det som utförts inte överensstämmer med projekteringen och därmed inte med avtalet. Felet gick tydligen lätt att upptäcka så snart en jämförelse gjordes just i detta avseende mellan vad som var beställt och vad som levererats. Området där rensluckan borde ha funnits var ju rimligen fullt synligt. Tillgänglighet är en grundförutsättning för rensluckor. Beställaren bär risken för besiktningsmannens missar.

– Om man ändå anser att felet "framträtt" först vid årsskiftet 2012, så anger ABT 06 5 kap 6 § (jag har inte den tidigare) att entreprenören svarar för väsentligt fel som framträder efter garantitiden endast om felet har sin grund i vårdslöshet hos entreprenören. Möjligen är det vårdslöst men inte väsentligt eftersom det kostar 7 500 kr att åtgärda.

– Krav på ersättning för kostnaderna för felsökandet kan i o f s vara ersättningsgilla om "entreprenören varit vårdslös eller om skadan beror på fel för vilket entreprenören är ansvarig".

– Beloppet 30 000 kr är dock allt för litet för att man skall ge sig in på denna typ av högriskprocess.

– Rekommendationen är att ta emot erbjudna 7 500 kr och glömma saken.

Motioner

Fråga av: Simson

Måste styrelsen alltid skriftligen motivera sitt ställningstagande gällande en motion?Skall i så fall styrelsens handläggning/rek av åtgärd skickas ut till medelemmarna samtidigt som själva motionen? Eller behöver styrelsen bara muntligen “tycka till” på stämman?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

Ja, en formell motion ska alltid besvaras skriftligen av styrelsen. Vid årsstämman kan sedan medlemmarna tycka till om styrelsens svar på motionen.

Internrevision

Fråga av: Simson

Skall också internrevisorn underteckna revisionsrapporten? Extern revisor tycker allt är OK – han tycks inte ens känna till att vi haft en mycket upprörd extrastämma där bla. styrelsens agerande ifrågasatts. Extrastämman finns inte ens omnämnd i årsredovisningen. Är det OK? Internrevisorn som tagit del av undermåliga protokoll och inte fått se begärda handlingar tycker inte styrelsen skött sej. och att pengar bara rullat iväg på diskutabla saker utan att vi medlemmar känt till det – trots tillsatta arbetsgrupper – som bara ignorerats. Internrevisorn var en av oss som skrev under begäran om extrastämma.Vågade/ville inte begära det själv. Ska hon nu skriva en egen revisionsrapport. eller ” bara” låta bli att underteckna externrevisorns? Ska hon då skriftligen motivera varför? Vi är drygt 10% som inte kommer att ge ansvarsfrihet åt samtliga utom en styrelseledamot.
Till sist: Föreningen har under 6 mån varit utan försäkring. Detta upptäcktes när en medlem drabbades av en vattenskada i sitt tak och började efterlysa försäkringsbolag – som dock ej tar läckage från yttertak men en stamläcka eller brand skulle kostat skjortan utan försäkring Styrelsen skyller på ekonomiska förvaltaren som gått i konkurs – och anser att de är helt oskyldiga. Men skall inte frånvaron av försäkring framgå i årsredovisningen? Extern revisor tycks inte känna till den – Om han gjort det skulle han i så fall föreslagit ansvarsfrihet? Även om vi nu har försäkring igen kan ju bolaget vid en ev vattenskada säga, att skadan funnits länge och troligen uppkommit under tiden utan försäkring. Vem betalar då? Den drabbade medlemmen? Stämma styrelsen, som viftar undan den frågan som “hypotetisk” ? Vi har under åren haft åtskilliga vattenskador pgr av gamla stammar, och det finns fortfarande gamla bitar kvar. Tacksam för svar/synpunkter.

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

Revisors- och styrelseansvar

Ja, både extern och intern revisor ska skriva under revisionsrapporten.

Extrastämmor ska finnas nämnda i årsredovisningen, precis som allt annat som tilldrgit sig i föreningen under verksamhetsåret.

Om internrevisorn anser att revisionsrapporten inte är korrekt så skriver hon inte under, och formulerar i skrift en förklaring till varför hon inte kan godkänna rapporten. Sedan tar stämman ställning till revisionsrapporten genom att antingen godkänna eller underkänna den.

Beträffande fastighetsförsäkring så måste en brf enligt lag vara försäkrad, vilket också ska framgå i årsredovisningen, specificerat med bolag, typ av försäkring etc. och detta är styrelsens ansvar, punkt slut. Att skylla på en förvaltare – konkursad eller ej – hjälper inte.

Om extern revisor noterar att försäkring saknas bör han rimligen notera detta rent fysiskt i en not i årsredovisningen, där han samtidigt uppmanar styrelsen att skyndsamt teckna försäkring. Detta för att skydda sin egen rygg.

Måste styrelsen följa stadgarna?

Fråga av: Märta Eklund

Vår lilla brf har 18 lägenheter med 18 likadana balkonger. En av våra medlemmar har bytt materialet i balkongfronten från metall till glas. Han hade inte frågat styrelsen innan. I våra stadgar står att man måste fråga styrelsen innan förändringar och att föreningen ansvarar för husens yttre.
Styrelsen har godkänt denna ombyggnad i efterhand vid ett vanligt styrelsemöte. Måste inte årsstämman tillfrågas, då ombyggnaden strider mot stadgarna på 2 sätt ?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

Balkongfrågan

Om föreningens stadgar stipulerar att styrelsen måste tillfrågas innan medlem ger sig in på förändringar av husets yttre så har medlemmen i fråga förvisso brutit mot stadgarna genom att utan lov byta material i balkongfronten. Men om styrelsen har valt att i efterhand godkänna denna åtgärd – och den är gjord efter alla normer och regler – så är det inte mycket att orda om (även om det ur estetiskt perspektiv möjligen kan synas märkligt att en liten brf-fastighet har 17 likadana balkonger samt en med ett helt annat uttryck!). Om övriga medlemmar har synpunkter på styrelsens agerande kan dessa framföras på årsstämman.

Förtydligande angående vattenskador

Fråga av: Johan

Hej!

Jag läste artikeln på https://borattforum.se/spalter/vattenskada-eller-vattenledningsskada .

Ett fall där det inte framgår vad som gäller är om BRFen har äldre stadgar. I min förenings stadgar (från 50talet) står att läsa att “Föreningen ansvarar vidare för reparationer i anledning av brand- och vattenskada, som icke uppkommit genom bostadsrättshavarens vållande”.

Det står alltså inte “vattenledningsskada”, som ju brukar vara fallet med nyare standardstadgar och också är vad som står i Bostadsrättslagen. Vad jag förstår har “vattenskada” en vidare innebörd som även inkluderar läckage från radiatorledningar.

Förpliktigar detta föreningen att svara för samtliga reparationer i samband med läckage från radiatorledning (som inte bostadsrättshavare vållat), oavsett vad som står i Bostadsrättslagen och de stadgar som numera brukar vara standardstadgar?

Vänliga hälsningar,

Johan

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Helt korrekt, genom den formuleringen i stadgarna har föreningen ett betydligt vidare reparationsanspråk än vad som följer av Bostadsrättslagen. Det står nämligen varje förening fritt att utforma stadgarna så att de är ”snällare” mot bostadsrättshavaren än vad Bostadsrättslagen är, men däremot inte att gå åt andra hållet, d v s att ålägga medlemmen ett mer långtgående underhållsansvar än det som följer av lagen.

Med den formulering ni nu har är det således föreningen som ska stå för alla reparationskostnader vid vattenskador, d v s även läckage från värmesystemet, spillvattenledningar, kyl, frys, tvätt- och diskmaskin m m samt läckage från våtrummen. Genom att stadgarna är skrivna på detta sätt så blir heller inte medlemmarnas bostadsrättsförsäkring tillämplig (om skaderegleraren kollar hur era stadgar ser ut), eftersom förutsättningarna för att skadan ska kunna ersättas enligt bostadsrättsförsäkringens villkor är att medlemmen har ett underhållsansvar enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

För att föreningen ska slippa från detta ansvar måste föreningen visa att medlemmen förorsakat skadan genom vårdslöshet/försumlighet, vilket i praktiken oftast är svårt.

Jag tror att er förening behöver se över sina stadgar och ett råd i detta sammanhang är att följa de mönsterstadgar som finns i så hög utsträckning som möjligt.

Hundar som inte är kopplade på gården

Fråga av: SunKar

Vi har problem med hundägare som inte håller sina hundar kopplade på BRF:s mark. Plockar inte heller upp spillning från hundarna. Vilka åtgårder kan vi vidta mot hundägarna. Rättar sig inte trots fler tillsägelser. Regler för hundar finns med i föreningens ordningsregler men inte stadgarna.

Svar av: Inge Hjalmarsson, förvaltare, Storholmen Förvaltning

Bostadsrättsföreningens stadgar reglerar föreningens göranden och låtanden utifrån lagar och förordningar, medan ordningsreglerna är till för att livet i föreningen ska fungera tillfredsställande  för alla medlemmar bra.

Regler för rastning av husdjur är således inget som hör hemma i stadgarna. Men precis som föreningen måste följa samhällets regelsystem måste föreningens medlemmar följa föreningens ordningsregler. Det har de accepterat genom att bli medlemmar i föreningen. Och om ordningsreglerna innehåller ett rastningsförbud  så måste medlemmarna  respektera detta.

Oansvariga  hundägare  i föreningen bör av styrelsen upplysas om detta förhållande. Förhoppningsvis ger det resultat, annars kan föreningen i förlängningen ta till rättsliga åtgärder.

Försäkring för pool- och motionsrum

Fråga av: Mattias

Hej!

En fråga som kom upp på vårt senaste styrelsemöte var om vi behöver teckna någon försäkring eller göra något annat nu när vi öppnar pool- och motionsrummet igen. Frågan var väl mest vad händer om någon skadar sig på den motionsutrusning som vi har ställt dit.

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Som frågan är ställd anar jag att pool- och motionsrummet funnits redan tidigare, men öppnar på nytt? I så fall borde det vara så att ert försäkringsbolag redan känner till pool- och motionsrummets existens, i annat fall bör ni definitivt meddela att det finns.

Vad föreningen kan göra därutöver är att se till att det finns en olycksfallsförsäkring för de boende i er fastighetsförsäkring. Olycksfallsförsäkringarna brukar vara utformade på lite olika sätt, men i de flesta bolag gäller den för olyckor som drabbar de boende i byggnadens allmänna utrymmen, vilket torde innebära att den gäller för era medlemmar för olyckor som sker i motionslokalen.

Däremot är det inte med automatik så att ni har ett skadeståndsansvar om olyckor inträffar i lokalerna. För att ni ska ha ett skadeståndsansvar krävs att olyckan beror på att ni har varit vårdslösa eller försumliga i hanteringen av lokalerna och dess utrustning.

En annan sak som ni bör kolla med ert försäkringsbolag är om värdet av motionsutrustningen täcks av er befintliga försäkring eller om den måste kompletteras i den delen.

Reparation av mur

Fråga av: Steve

Hej
Det finns en 2.70 meter hög, tjock mur som är i dålig skick på en sida av vår innegård. Vi vill reparera vår sida av muren, men den tillhör inte oss och står inte på vår mark heller (vår sida av muren står precis på gränsen mellan de två gårdarna). Vi har försökt att få kontakt med grannfastighetens (murens) ägare men det har visat sig vara omöjligt. Min fråga är: får vi reparera vår sida av muren utan ägarens (grannens) tillstånd?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Hej Steve,

Eftersom det inte är er mur måste ni ha fastighetsägarens tillstånd. Om ni utan lov reparerar muren mot ägarens vilja räknas det som åverkan, hur fint det än är gjort.
Om fastighetsägaren inte går att få kontakt med och muren skulle muren vara i så dåligt skick att t ex tegelstenar rasar ner och riskerar att skada föreningens medlemmar så kan ni dock kontakta kommunen för att snabba på processen.

Styrelse får inte ansvarsfrihet

Fråga av: Simson

Hur många röster behövs på stämman för att styrelsen inte ska få ansvarsfrihet – 1/10 del av samtliga närvarande på stämman eller en enkel majoritet? Kan enbart styrelsens ordförande förvägras ansvarsfrihet ? Kan enstaka medlemmar i protokollet reservera sig mot ansvarsfrihet för styrelsen?

Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

Vid punkten ”Fråga om ansvarsfrihet” på årsstämman kan medlemmarna ifrågasätta styrelsens sätt att sköta föreningen genom att inte bevilja styrelsen eller enskilda styrelseledamöter ansvarsfrihet. Lagen om ekonomiska föreningar slår fast att beslut om ansvarsfrihet (eller ej) vid ordinarie föreningsstämma kräver stöd av en stämmomajoritet alternativt en minoritet av minst 10 % av samtliga röstberättigade i föreningen. Enskilda medlemmar kan förstås reservera sig mot ett majoritetsbeslut om ansvarsfrihet.
Att inte bevilja en styrelse ansvarsfrihet är naturligtvis en missnöjesmarkering. Men om missnöjet grundar sig på att föreningen lidit ekonomiskt skada, och det därmed kan vara aktuellt med skadeståndskrav, innebär den ej beviljade ansvarsfriheten dessutom att föreningen, genom den nya styrelsen, har ett år på sig att väcka talan vid tingsrätten mot ledamöterna/ledamoten.

Betalningsansvar vid vattenskada i badrum

Fråga av: Arne

Vår förening har en kollektiv bostadsrättsförsäkring för alla medlemmar. Nu har vi råkat ut för en vattenskada som uppdagades när grannen en morgon märkte att på det droppade vatten från hans badrumstak.

Fukttekniker har dokumenterat skadan på plats. Skadeorsaken är tydligen att golvbrunnen 5 cm under golv har läckt och vattnet inte har runnit undan .

Vem har ansvaret för skadan? Vad ska vi som bostadsrättinnehavare betala för och vad står föreningen för?

Svar av: Eriv Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Som du beskriver skadan finns ingen som bär ansvaret för skadans uppkommit, d v s ingen har varit vårdslös eller försumlig. Skadan är sådan att den ska hanteras enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen, d v s varje medlem ansvarar för sina ytskikt i samband med reparationen.

Skadan anmäls och regleras av fastighetsförsäkringsbolaget. Den kollektiva bostadsrättsförsäkringen hanterar de kostnader som enligt reglerna om underhållsansvar faller på dig respektive din granne i lägenheten under. Om det är golvbrunnen som sådan som läckt lämnas ingen ersättning ur försäkringen för denna. Istället får den som har underhållsansvaret för golvbrunnen (vanligtvis medlemmen, d v s du) betala kostnaden för ny golvbrunn. Därutöver kommer du att få kostnader för åldersavdrag för de yt- och tätskikt som byts i ditt badrum samt den självrisk som gäller för bostadsrättstillägget.

Föreningens ansvar är att åtgärda fukten i golvbjälklaget. Beroende av hur fastighetsförsäkringen är utformad kan ersättningen ur denna variera.

Din granne har underhållsansvaret för eventuella skador i sin lägenhet, t ex eventuell målning av tak, tapetsering o s v. Även grannen har i så fall nytta av den kollektiva bostadsrättsförsäkringen, men fårsjälv betala eventuella ålderavdrag som görs för detta samt en självrisk i bostadsrättsförsäkringen.

Elsäkerhet.

Fråga av: Amadeus

Hur fördelar sig ansvaret för elsäkerheten i lägenheterna mellan dels styrelsen och bostadsrättshavarna dels styrelsen och hyresgästerna?

Svar av:

micke testar att ställa en fråga

Fråga av: Borätt

micke testar att ställa en fråga

Svar av:

Hela styrelsen avgår

Fråga av: Simson

Om hela styrelsen i dag på en extrastämma avgår , vad händer då? Ordinarie stämma är om två månader, kan vi i Bf vara styrelselösa tills dess?. Om en extrastämma måste inkallas för interimsvall, vem kallar i så fall när styrelsen avgått? Tacksam för snabbt svar.

Svar av:

Styrelseprotokoll

Fråga av: Simson

Finns det någon LA G – paragraf som slår fast att styrelsens protokoll inte får vara tillgängliga (öppna) för medlemmarna – givetvis ska frågor gällande enskilda medlemmar inte visas. Så vitt jag vet,, så är det stämman som fattar beslut om öppna eller slutna styrelseprotokoll.

Svar av:

Ny ekonomisk plan, vinstskatt?

Fråga av: Kartboken 3

Vi har en hyreslägenhet som nu ska försäljas och ska nu göra en ny ekonomisk plan. Måste denna godkännas av någon officiell instans, Boverket el dyl? Kommer vi att behöva skatta för “vinsten” av försäljningen?

Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

Den nya ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket. Försäljningen utlöser ingen beskattning. Likviden kommer in på banken och bokas direkt in i balansräkningen som insats och upplåtelseavgift.

Stämmoprotokoll

Fråga av: Simson

Har en medlem rätt att på begäran få ta del av tidigare års stämmoprotokoll?

Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.

juridik

Fråga av: Simson

Kan styrelsen vägra en medlem att ta del av tidigare års stämmoprotokoll?

Svar av:

Styrelsemöten

Fråga av: Karlmartin

Måste varje styrelsemöte protokolllföras?

Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

Hej Karlmartin,

För att ett styrelsemöte ska räknas som ett styrelsemöte måste det protokollföras.

Elsäkerhet

Fråga av: Amadeus

Vem, styrelsen eller den boende, har ansvaret för elsäkerheten i en bostadsrätt resp. hyresrätt?

Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

I en bostadsrättsförening har föreningen ansvaret för elledningarna fram till medlemmarnas/lägenhetsinnehavarnas elcentral (proppskåp).Det betyder att elcentralen och installationerna inne i lägenheten är respektive medlems/lägenhetsinnehavares ansvar. Observera att detta innefattar även dolda ledningar inne i väggarna. Detta brukar ofta finnas formulerat i föreningens stadgar, men om det inte gör det gäller bostadsrättslagen, som stipulerar denna ansvarsfördelning.

Bor man i hyresrätt är det hyresvärdens som har ansvaret för funktion och säkerhet i husets och lägenheternas elsystem. Men som hyresgäst är man skyldig att rapportera fel eller misstankar om fel så att värden har möjlighet att åtgärda dem.

Kan föreningen få skadestånd för åldersavskrivningar?

Fråga av: Nicklas L

Hej Eric

…och tack för artikeln (skadefrågan) i nr 1 2013 av Borätt. Det är alltid intressant att läsa om vad som är rätt och fel eller vad som gäller i en bostadsrättsförening. Det är absolut inte alltid det är lätt för oss vanliga ledamöter i styrelsen att veta vad som gäller och vad föreningen är skyldig att göra resp. vad medlemmar själv ansvarar för.

Därför var din artikel speciellt intressant för oss… det är nämligen så att vi har drabbats av en vattenledningsskada för några månader sedan och nu kommer frågan upp vem som ska betala för återställandet. I vårt fall handlade det om att en medlems hantverkare borrade hål i den trycksatta tappvattenledningen inne i väggen varpå 5 lägenheter blev drabbade av vattenskador. Du skriver att föreningen kan begära skadestånd för självrisken! Vår fråga är om vi även kan begära skadestånd för åldersavskrivningarna som vårt försäkringsbolag gör på ytskikten (golv och vägg)?

Tacksam för svar

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Hej Nicklas,
Nej, åldersavdragen kan man aldrig få ersättning för via skadestånd. De åldersavdrag som görs av försäkringsbolagen är en metod för att fastställa skadans ekonomiska värde och blir samtidigt ett mått på hur mycket av ursprungsvärdet som redan konsumerats genom årens användande. Inget varar ju, som bekant, för evigt och en gammal sak har som regel ett mindre värde än en ny. Försäkringens ambition är att ersätta den ekonomiska skadan som man drabbats av. Detsamma gäller skadeståndsersättning. Om jag förstör din fem år gamla jacka så ska jag ersätta det ekonomiska värdet av just den jackan, inte köpa en ny jacka till dig.

Grus i golvvärmesystemet

Fråga av: Stig A

Hej.
Jag representerar en brf (ordf.) i Farsta, om 33 st lgh typ +55 byggår 1997/-98. Huset har 3 portar och tre våningsplan.
Vi har under många år haft problem med vårt golvvärmesystem, med många omgångar av justeringar av flödena i lägenheternas golvslingor m.m.

Först nyligen, sensommaren 2012, identifierades källan till dessa återkommande cirkulationsproblem. Vi har grus i vårt golvvärmesystem. Detta konstaterades efter att ha provspolat golvslingorna i en lägenhet och där slingornas vatten fick passera ett filter. Här samlades ca ett hekto fin sand med inslag av lite grövre gruspartiklar. Detta bara i en lägenhet! Detta grus har således cirkulerat runt i systemet sedan huset byggdes och av och till satt igen reglerventiler till golvslingorna samt åstadkommit onormalt slitage på våra cirkulationspumpar i källaren.

Rören till golvvärmen har således inte hanterats på ett korrekt sätt under byggperioden. Klart byggfusk från början således.

Nu står vi inför att tvingas spola rent alla golvslingor i hela huset inkl. värmeväxlare i källaren m.m. till en avsevärd kostnad.

Vi har från föreningen skrivit till byggherren vid två tillfällen och framfört problemet samt yrkat på deras ansvar i frågan. Svar erhölls innehållande negativt besked kring ansvarsfrågan “Vi anse rdäremot inte att det finns någon skyldighet eller anledning att kompensera föreningen för de kostnader som uppkommit i och med spolning av systemet.” Man åberopar att garanti- och ansvarstiden har passerats.
Svaret på vårt andra brev med en del förtydliganden, innehöll samma negativa besked, innebärande att dom inte kommer att stå för några kostnader för spolning av vårt golvvärmesystem.

Vår fråga är: finns det någon praxis i hanteringen av den här typen av byggfusk/byggslarv? eller är det bara den 10-åriga garantitiden som gäller?

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Hej Stig,

Tyvärr finns inget ansvar för vare sig entreprenör eller den som har sålt ett färdigt hus efter 10 år.

 

Beräkning av andelstal i brf

Fråga av: Per-Owe A

Hur beräknas andelstalen i en brf? Vad jag vet är det baserat på lägenhetsytan.
Brukar det inte öka med uppåt 6-8 procent per våning? Hur motiveras det? Gäller detta även i nybyggen, d v s nya brf?

Svar av: Henrik Abelin, ombildningskonsult, Ecolex

Andelstalen i en bostadsrättsförening kan beräknas på många olika sätt, det finns ingen tvingande regel för hur dessa skall beräknas. Utgångspunkten för andelstalsberäkningen brukar vara hur lägenheten är disponerad, d v s storlek, antal rum, våningsplan i huset, ev balkong eller eldstäder, utsikt eller begränsning av utsikten, om det finns hiss eller inte och andra liknande faktorer av permanent karaktär (ytskiktens skick värderas normalt inte). Alternativa beräkningsgrunder kan vara lägenheternas normaliserade hyra per kvm eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsmodell.

Det vanligaste är att man utgår från antalet kvm lägenhetsyta i andelstalsberäkningen. Om inte lägenheterna i föreningen övrigt skiljer sig åt sinsemellan kan detta vara den enda fördelningsgrunden. Om lägenheterna har stor spridning i storlek, kan man ge de mindre lägenheterna ett något högre andelstal per kvm, ofta med motiveringen att även en mindre lägenhet har ett kök och ett badrum som har en väsentlig del i fastighetens underhållskostnader och driftkostnader.

Våningsplanets inverkan på andelstalet kan vara att nedre botten får en ”rabatt” jämfört övriga våningsplan. I ett gårdshus som saknar hiss kan de övre våningsplanen få ett lägre andelstal av den anledningen. Våningsplanets betydelse för andelstalet varierar alltså och något generellt påslag finns inte utan det är upp till föreningen att fastställa i föreningens ekonomiska plan.

Förvaltares ansvar vid betalning av faktura utan att attest inhämtats

Fråga av: Anders V

Vi är en liten brf och har en ekonomisk förvaltare som sköter bokföring, bokslut och betalningar. De har sjösatt, och vi har gått med i, ett datasystem för enkel hantering av attester. En kontaktperson är utsedd hos oss som har givits attesträtten via systemet.
Förvaltaren betalade förra året en faktura utan att den hade attesterats via systemet eller på annat juridiskt korrekt sätt, d v s genom att styrelsen eller två medlemmar av styrelsen hade gjort en separat attestering. Brf:s kontaktperson ringde förvaltaren dagen före ffd och möttes av beskedet att fakturan gått till betalning och den kunde inte stoppas.
Förvaltaren vägrar att ta ansvar för de ekonomiska konsekvenserna av denna felaktiga betalning. De hävdar att de i efterhand har inhämtat information som skulle göra att de hamnar i god tro vid utbetalningen. Att denna information är en direkt lögn och strider mot såväl styrelseprotokoll som maildialog spelar ingen roll för den principiella frågan.
Detta tycks mig ytterst märkligt. Brf måste kunna lita på att en faktura som är inlagd i systemet för attest i enlighet med den överenskomna ordningen inte betalas annat än om fakturan attesteras.
Om förvaltaren inte har ett strikt ansvar i en sådan situation, så hamnar vi, och förmodligen många andra brf, i en svår situation där förvaltaren mer eller mindre godtyckligt kan frånskriva sig ansvaret för en betalning som är gjord utan vederbörlig attest.
Vi har för avsikt att stämma förvaltaren.

Svar av: Tomas Eklund, ekonomichef, Storholmen Förvaltning

Ytterst handlar det om vilket avtal som föreligger mellan bostadsrättsföreningen  och förvaltaren. Ett sådant avtal styr så att säga vem som har rätt och fel. Även om parterna inte tycker sig ha något avtal i denna fråga föreligger det ändå ett sådant, då förvaltaren innan systemet infördes de facto har gjort utbetalningar med föreningens goda minne.
För att bedöma om förvaltaren har gått utanför sin befogenhet ser man i första hand på hur samspelat mellan förvaltaren och föreningen har sett ut. Avviker förvaltarens beteende från tidigare agerande kan det antyda att förvaltaren har gjort fel och därför kan få stå för uppkommen skada, annars inte.
Som jag tolkar din beskrivning är handlar detta ytterst om en bevisfråga. D v s kan föreningen bevisa att förvaltaren har gått utanför den fullmakt som förvaltaren har erhållit från föreningen? Utgången i tvistemål som till stor del handlar om bevisning är väldigt svåra att sia om. Oftast är det även kostsamt att tvista om sådana frågor.

Fråga om värmesystem

Fråga av: "Duvskatan"

Värme. För-/nackdelar med att sätta in termostater/tryckstyrd pump vs. injustering av vattenflödet?

Svar av: Lars Svingdahl, tekniskt förvaltare, Storholmen Förvaltning

Hej,

jag kanske missuppfattar dig, men jag tolkar din fråga som att ni har något problem i ert värmesystem och du vill ha synpunkter på två tänkbara lösningar.

Låt mig då understryka att oavsett vilket värmesystem man har är injusteringen A och O. Om ert system inte fungerar tillfredställande måste ni börja med att injustera det efter konstens alla regler. Först därefter vet ni om ytterligare åtgärder krävs.

Sedan kan mycket väl både termostater och tryckstyrd pump vara bra komplement till det injusterade systemet. Men det är en separat fråga.

Mer detaljerat än så kan jag tyvärr inte svara utan ha bakgrunden klar för mig. Men du är välkommen att återkomma  med en mer specifik frågeställning.

Värme. För-/nackdelar med att sätta in termostater/tryckstyrd pump vs injustering av vattenflöde

Fråga av: Duvskatan

Hej! Vi är en nybildad bostadsrättsförening som ska byta ut vreden på våra vattenelement eftersom dessa läcker. Huset är från 1936. Ev ska vi även montera in termostater och installera en tryckstyrd pump för att spara energi. Detta var ett tips vi fick av besiktningsmannen som gjorde besiktningen i samband med ombildningen. När jag pratade med en VVS-kille var hans rekommendation att endast göra en injustering av vattenflödet. Alltså skippa termostater och tryckstyrd pump. Vad är det som gäller egentligen? Tack på förhand!

Svar av: Lars Svingdahl, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

Hej!

Oavsett vilket värmesystem man har är injusteringen A och O. Om ert system inte fungerar tillfredställande bör ni börja med att låta  göra en injustering efter konstens alla regler.

Termostater och tryckstyrd pump kan mycket väl vara bra komplement om systemet är i gott skick. De ger  bättre energihushållning och bättre komfort. Om ni har haft en besiktningsman på plats och han har föreslagit detta  borde det innebära att han anser systemet är värt att bygga vidare på.

Utan närmare kunskaper om ert system vågar jag mig dock inte på någon rekommendation

Frågor om balkongrenovering

Fråga av: Nancy Fadel

1. Vad bör man tänka på när man ska renovera balkongerna?

2. Vilket ansvar har styrelsen?

3. Måste man har en kontrollansvarig – vilket man ju måste ha vid ombyggnationer som kräver bygglov?

4. Var hittar man kontrollansvariga för balkonger?

5. Vilka balkongföretag har bäst referenser i Sverige?

6. Hur lång tid bör det ta att renovera befintliga balkonger samt ev göra dem större?

7. Hur vanligt är det att man får igenom ansökan om större balkonger?

8. Finns det någon norm för hur stora balkonger får vara som störst och som minst?

9. Varför är det så ovanligt med balkonger på första våningen?

10. Hur lång tid brukar det ta med bygglov?

Svar av: Fredrik Ivarsson, Windoor Sverige AB

1. Utnyttja leverantörernas kompetens och kunskap, det kostar inget. Ta sedan in professionell hjälp som driver projektet. Beslut om balkongbygge skall alltid fattas på föreningsstämma. Kommunicera varje moment i projektet väldigt tydlig i föreningen Låt tiden mellan idé och beslut ta den tid det tar, ett positivt engagemang från alla i föreningen är värt mödan.

2. Styrelsen är alltid ansvarig för underhåll av t ex balkonger i en förening. För andra ansvarsfrågor, se föreningslagen kap 6-7 (finns på www.riksdagen.se)

3. Ja,vid större arbeten krävs en certifierad kontrollansvarig.

4. Hos HSB, Riksbyggen m fl.

5. Det beror på. Olika företag specialiserar på olika typer av projekt som styrs av : storlek på fastighet, läget (innerstad eller förort), om de skall glasas in eller ej.

6. Svårt att säga utan att veta omfattning, läge osv. Det beror också på hur många personer för renoveringen som leverantören använder på plats.

7. Det beror på läge, fastighetens karaktär/ålder, ut mot gatan/in mot gården

8. Nej, men branschen brukar rekommendera minst 140 cm djup för förlängda eller nya balkonger.

9. Ofta för att så lågt belägna balkonger inkräktar på gatu- eller gårdsrummet. I stadsmiljö löper ofta en trottoar framför huset vilket omöjliggör lågt belägna balkonger. Alternativet kan vara s k franska balkonger, d v s balkongdörr med räcke

10. Det varierar från stad till stad, men vi brukar säga 10 veckor från det att man lämnat in komplett ansökan. Tag dock kontakt med er kommuns stadsarkitekt för en mer exakt uppskattning.

 

 

Styrelses Sammansättning.

Fråga av: Lars-Olof Karlsson

Kan två personer ur samma familj vara t.ex ordförande och kassör i en bostadsrättsförenings styrelse?
Tacksam för svar.

Svar av: Frank Forsman, Borätt Forum

Hej Lars-Olof!

Dina raka fråga får ett rakt svar: ja. D v s det finns inget hinder för flera personer ur samma familj att ingå i en och samma styrelse.

Gratis?

Fråga av: gujo68

Kostar det inte något att vare sig ställa eller få svar på allehanda problem?

Svar av: Borätt Forum

Hej!

Det stämmer. Denna tjänst är helt kostnadsfri. Så välkommen med dina frågor!

Vem är skyldig att laga skadan?

Fråga av: Rolf Johnsson

Hej
Läser i senaste Borätt om vattenskador där Eric Rubensson svarar på frågor.

Jag har en brf-lgh i ett mindre hus med 2 plan med tot. 4 lgh i. Lägenheten ovan min har genomgått en större ombyggnad/reparation och i samband med byte av kökssnickerier mm så högg en arbetare sönder ett vattenledningsrör och vatten sprutade ut i omfattning som gjorde att jag fick skador i mitt underliggande kökstak. Taket är ett gammalt s.k. ”limtak” vilket innebär att det är nästan omöjligt att bara laga den lilla del som är skadad, utan mar bör genom en viss procedur ta ner hela ytskiktet och börja om, allt enl. målaren jag tillfrågat. Då kommer frågan:

Vem är skyldig att laga skadan? Självklart borde det vara hantverkarfirman men jag önskar inte förhandla med honom eftersom jag inte har affär med honom. Har talat med grannen i nämnda lgh och han hänvisar till firman. Har föreningen något ansvar i ärendet? Hur ska jag agera?

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Hej Rolf,

Du har drabbats av en vattenledningsskada som du själv inte förorsakat. Därmed har du inget reparationsansvar för dina skador. Inledningsvis måste föreningen, i enlighet med Bostadsrättslagens bestämmelser, se till att din lägenhet blir reparerad och detta får föreningen hjälp med via sin fastighetsförsäkring. Föreningen bör därefter rikta ett skadeståndsanspråk mot hantverkaren och uppmana denne att ta hjälp av sin företagsförsäkring för att hantera det kravet. När det gäller din granne, där skadan uppkom, så har han däremot kvar sitt underhållsansvar för skadorna på sina ytskikt, eftersom vattenledningsskadan orsakats av någon som utfört arbete i lägenheten för hans räkning. Din granne ansvarar dock inte för dina skador i lägenhetstaket eller föreningens skador i bjälklaget, eftersom underhållsansvaret i Bostadsrättslagen endast avser den egna lägenheten. Därför måste föreningen vända sig mot den som faktiskt utförde den vårdslösa handlingen, d v s hantverkaren.

När det gäller de åldersavdrag som görs i fastighetsförsäkringens ersättning avseende skadorna i din lägenhet så kommer den kostnaden att stanna på föreningen. Åldersavdraget är ju ett mått på hur mycket av det ekonomiska värdet som redan förbrukats genom åren och kan därför inte ersättas av hantverkarens ansvarsförsäkring, där endast det nuvarande ekonomiska värdet av det skadade ersätts. Din granne, däremot, kommer att få stå för de åldersavdrag som görs avseende hans ytskikt och fasta inredning.

Styrelsemedlemmars befogenheter

Fråga av: Lars-Olof Karlsson

Om två styrelsemedlemmar med rätt att teckna föreningens firma.

Hur långt kan de gå i sina befogenheter, t ex att teckna ett avtal för bergvärme för 1,3 miljoner utan övriga i styrelsens medgivande
eller att föreningsmedlemmar har medgivit detta. Frågan har ej beslutats på något årsmöte.

Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

När det gäller ”väsentlig förändring” (som bostadsrättslagen uttrycker det), vilket en bergvärmeinvestering på gott och väl över 1 miljon kronor definitivt är, krävs ett beslut vid föreningens årsstämma för att styrelsen ska kunna teckna avtal. Om ett sådant inte finns  har styrelsen alltså  ingen rätt att teckna avtal, oavsett om medlemmarna  har teckningsrätt eller ej

Observera dessutom att man som enskild medlem har rätt att ifrågasätta beslut som fattats av styrelsen, om man anser att det inte har gått rätt till.  Antingen genom att vända sig till föreningens revisor som kallar till extra årsstämma, eller också genom att 10 % av föreningens hushåll är eniga och själva utlyser extra årsstämma.

Självrisk på försäkring som inte gäller?!

Fråga av: Ravil Bolgakov

Hej!
Jag har en fråga om tolkning av er artikel i Borätt nr 1 2013.
I sammanfattningen av domen från Högsta domstolen så skriver ni att medlemmen har inget underhållsansvar när man drabbas av vattenledningsskada och därför gäller inte heller bostadsrättsförsäkringen.
Jag har nu drabbats av en vattenledningsskada, badrummet är knappt två år varför inga åldersavdrag görs.
Nu får jag brev från försäkringsbolaget där det står att mina kostnader i denna skada är självrisk, eventuella åldersavdrag och undantag enligt gällande försäkringsvillkor.
Hur kan jag drabbas av självrisk på min bostadsrättsförsäkring när den enligt artikeln inte gäller?

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Hej Ravil,

Det är viktigt att skilja mellan vattenskada och vattenledningsskada. Om skadan beror på att en tappvattenledning har läckt så rör det sig om en vattenledningsskada. I sådana fall får föreningen normalt ta alla reparationskostnader, inklusive åldersavdrag. Undantaget gäller om du har orsakat skadan genom vårdslöshet, då måste du fortfarande ta hjälp av din bostadsrättsförsäkring för att få hjälp med kostnader för nya ytskikt, fast inredning m m och då får du en egenkostnad bestående i åldersavdrag och självrisk. Om det inte är en vattenledningsskada enligt ovan, utan t ex läckage från ett spillvattenrör, avloppsrör, tvättmaskin, golvbrunn, bristande våtrumsbeklädnad etc, så handlar det om en vanlig vattenskada och då fördelas kostnaderna enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen och föreningens stadgar, d v s du får en kostnad för åldersavdrag, självrisk samt eventuella tilläggsbeställningar och annat.

Behövs tröskelbyte i badrummet?

Fråga av: Klas Andersson

Hej
Har just läst igenom senaste numret av BORÄTT, som jag tycker verkligen är intressant.
Vi är en bostadsrättsföreningen med 14 medlemmar. Den bildades 2004 i samband med ombyggnad av en fastighet.
Förra året tecknade vi ett trygghetspaket hos Anticimex och de besiktigade då alla lägenheter och skrev besiktningsprotokoll för var och en.
I samtliga lägenheter utom en påpekades att det saknas förhöjd tröskel till badrum.

Vi i styrelsen har diskuterat hur vi ska lösa frågan. Byter vi ut trösklarna så bryter vi ju fuktspärren.

Härom dagen var det någon som också påpekade följande:

För att fler och fler äldre ska ha möjlighet att bo kvar hemma, så går kommunerna in och handikappanpassar bostaden. Detta innebär bland annat att alla trösklar tas bort, även till badrummen!!
Vi förstår inte logiken att det finns regler för badrum som man i vissa kan bortse ifrån.

Hur gäller då försäkringarna?

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Inte sällan kolliderar olika regelverk. Numera finns tillgänglighetskrav vid nybyggnad och ombyggnad som gör att dörrar måste ha ett visst mått och trösklar inte får vara för höga. Å andra sidan finns inget specifikt om trösklar i försäkringsvillkoren när det gäller våtrum. Villkorens krav är att utrymmet är utformad enligt de byggnormer som gällde vid tiden för utförandet, att rummet försetts med våtrumsbeklädnad samt att det har en golvbrunn.

Vem står för självrisken?

Fråga av: Göran Nicander

Vi vill ha hjälp med att tolka reglerna vid en vattenskada. För ungefär ett år sedan inträffade en stor vattenläcka här hos oss. Två lägenheter blev totalskadade. Vattenskadan orsakades av att lägenhetsinnehavaren, utan föreningens medgivande, hade kopplat in en anordning för att kolsyresätta dricksvattnet. Röret till denna anordning brast. Länsförsäkringar har tagit kostnaden för skadan. Lägenhetsinnehavaren och brf. har samma försäkringsbolag. Hur gör vi med självrisken på 8.500:-?
Vi anser att lägenhetsinnehavaren skall stå för denna. Skadan har ju inte förorsakats av föreningen.

Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

Det låter onekligen som att detta rör sig om en vattenledningsskada som medlemmen själv förorsakat genom vårdslöshet/försumlighet. I så fall kan ni rikta ett skadeståndsanspråk motsvarande er självrisk mot medlemmen och en rekommendation att anmäla till sin hemförsäkring för handläggning genom ansvarsmomentet. Men om han anlitat en entreprenör för installationen måste ni istället vända er mot denne.

Effektivare styrelsearbete

Att slippa fastna i svårbesvarade frågeställningar är ett utmärkt sätt att effektivisera styrelsearbetet. Ställ frågorna till Borätt Forum så får ni svar.

Borätt Effektivare styrelsearbete

Årets experter till Frågor & Svar

Storholmen Förvaltning
Frågor rörande all typ av brf förvaltning.

Bolander & Co

Försäkringsmäklare
Svarar på allt om försäkring och skador i bostadsrätt. Hur gäller försäkringarna? Vem har ansvaret för skadan?

Brandexperten

Brandsäkerhet och brandskyddsarbete

Jurideko

Experter på juridik för bostadsrättsföreningar.

Gerox

Bergvärme, kyla och frånluftsåtervinning.

Corvara

Skadeservice med specialkompetens. Allt från brand- och vattenskador, till sanering och torkning.

Avloppsteknik

Svarar på frågor om avloppssystems livslängder, när ett stambyte bör planeras, hur man som styrelse undviker de vanligaste fällorna, förbyggande underhåll och underhållsplaner för avloppen, reducera vattenskaderisker mm.

Storholmen Förvaltning

Berättar om underhållsplanen kopplad till föreningens budget, lär känna ditt hus och frågor kring bostadasrättslagen och stadgefrågor

E-Gain

E-gain edge är en tjänst som sänker uppvärmningskostnaderna för bostadsrättsföreningar. detta sker genom att styra värmen optimalt timme för timme, baserat på byggnadens energiegenskaper och detaljerad väderdata.

.

AnnonsCheckithealthcare
AnnonsERA
AnnonsBolander
AnnonsGR-Avloppsrensning
AnnonsStorholmen Kvadrat
AnnonsGerox
AnnonsCorvara
AnnonsAvloppsteknik