Frågor & svar

Du som är, eller har varit, engagerad i en brf-styrelse vet att det ständigt uppkommer frågor som måste besvaras. Vi på Borätt Forum hjälper dig att få svar på alla dina frågor kring bostadsrätter och bostadsrättsföreningar.

Vi gör tillvaron som styrelseledamot mindre betungande. I stället för att söka svar på dina frågor från olika håll och källor kan vi på Borätt Forum hjälpa dig med det mesta inom området bostadsrätter och bostadsrätts-föreningar. Du ställer frågorna och vi hämtar svaren ur vårt omfattande nätverk av sakkunniga. Frågorna och svaren publiceras här - till nytta för dig och övriga bostadsrättssverige.

    Ställ en fråga


    OVK besiktning

    Fråga av: Styrelsen

    Föreningen har inte gjort OVK besiktning skulle gjorts för 2 år sedan..
    Finns det någon risk för böter skadestånd?

    Svar av: Lars Svingdahl Teknisk Rådgivare Borätt Forum

    Ja det finns risk att föreningen kan få ett åtgärdsföreläggande som är förenat med vite.
    Rekommendation att föreningen utför ovk snarast för att undvika detta.

    Trycka upp och distribuera en medlemsförteckning i alla medlemmars brevlådor?

    Fråga av: Styrelsen

    Anser ni att man kan trycka upp och distribuera en medlemsförteckning i alla medlemmars brevlådor? Eller skall man bara ha förteckningen tillgänglig för medlemmar vid behov?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Medlemsförteckningen är offentlig och ska hållas tillgänglig för den som vill se den. Lagen säger följande,
    "Medlemsförteckningen ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den. Om förteckningen förs med automatiserad behandling, ska föreningen ge var och en som begär det tillfälle att hos föreningen ta del av en aktuell utskrift eller annan aktuell framställning av förteckningen. Lag (2016:111)."
    Det är inte lämpligt att dela ut medlemsförteckningen till medlemmar eller annan, detta tex pga GDPR. Om medlem eller annan vill se medlemsförteckningen bör de kontakta föreningens ev förvaltare eller styrelsen för att få se den på plats, men då ej få med sig någon handling."

    Styrelsen avslog begäran till kommunen som dock tog ett beslut om godkännande.

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en medlem som flyttade till vår brf 2019. Vi har ett generellt bygglov på baksidan av våra bfr-radhus och hon byggde enl detta en takad veranda. Under 2020 har hon nu sökt bygglov för ett uterum hos kommunen. Styrelsen avslog begäran till kommunen som dock tog ett beslut om godkännande. Enl kommunen påstod hon att det tidigare bygget har rivits vilket är en ren lögn. Enl kommunen ska markägaren- föreningen-godkänna ansökan före slutgodkännande men trots att vi äger marken har vi inte beretts möjlighet till detta.
    Kommunens handläggare vägrar att diskutera ärendet!!
    Vad kan vi göra för att förhindra att hon nu uppför en tillbyggnad som hon kallar uterum men som i praktiken kan ses som et större utbyggnad av lägenheten??

    Svar av: Peter Niemeyer Borätt Forum

    Hej,
    Generellt gäller att utsidan av huset är föreningens ansvar, därmed får ingenting byggas ut från fasaden utan styrelsens godkännande, det kan även krävas stämmobeslut, om bygget kan anses vara en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark.
    Om medlemmen avser att bygga någonting som ni inte har godkänt, bör ni informera henne om att hon inte får göra detta och att ni kan komma att kräva att det återställs på hennes bekostnad om hon genomför bygget utan ert godkännande.

    Har man rätt att kräva att just det beslutet bordläggs på stämman?

    Fråga av: Styrelsen

    Vår förening planerar göra en större ombyggnad. Beslut om detta ska tas på stämma med poströstning, flera medlemmar vill skjuta upp beslutet till en fysisk stämma kan hållas. Har man rätt att kräva att just det beslutet bordläggs på stämman? Hur går man i så fall till väga?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,
    Vid poströstning ska medlemmarna ha möjlighet att begära ett ärendet ska bordläggas. Frågan skjuts upp till en stämma som inte ska vara en poströstningsstämma. Detta gäller om minst en tiondel av samtliga röstberättigade begär det.

    Kan det stämma att försäkringsbolaget kan säga att föreningen ska betala 80% av kostnaden?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan det stämma att försäkringsbolaget kan säga att föreningen ska betala 80% av kostnaden på ett vardagsrum där en tryckvattenledning har gott sönder i väggen till hygienutrymmet. Då får man fråga varför man har försäkring.
    Reperation av vardagsrum skulle kosta 48400kr och bostadsföreningen ska betala 38720kr och försäkringen 9680kr samt att vi ska betala 32500kr i självrisk till reperation av badrummet.

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    Ja, det kan stämma. Det handlar i detta fall om en s.k. vattenledningsskada och huvudregeln är då att föreningen står för reparationerna även inne i lägenheten. Om vi då har en gammal standard på rummet så blir det maximala åldersavdraget, 80 %, och det blir en kostnad som föreningen får bära. Försäkringen ersätter ju som bekant inte nyvärde, utan syftet är att ersätta värdet av just den egendom som skadats och då måste man ta hänsyn till hur gammal egendomen är.

    Inte tekniskt möjligt i dagsläget att sätta upp en laddstolpe på varje p-plats

    Fråga av: Styrelsen

    I vår bostadsrättsförening med 38 lägenheter har det blivit aktuellt med laddstolpar. Det är inte tekniskt möjligt i dagsläget att sätta upp en laddstolpe på varje p-plats. I stadgarna står inskrivet om likhetsprincipen. Gör styrelsen fel som ordnar laddstolpar bara på några p-platser. Kan man tvinga någon att flytta sin bil till en annan p-plats?

    Svar av: Jenny Lindgren, Styrelsesupport Borätt Forum

    Tack för att du hörde av dig till oss.

    Nej styrelsen gör absolut inte fel i att endast sätta in laddstolpar på några av platserna, detta är väldigt vanligt.

    När det gäller att flytta vissa medlemmar från sina platser så beror detta helt på vad som står i era avtal, det kan vara så att en omförhandling av avtalen behöver göras och att ni då även kan uppdatera avtalen med särskilda regler just kring hur kön ska hanteras för att de medlemmar med laddstorlpar ska få tillgång till de specifika platserna.

    Köpa sin lägenhet efter det har gått 11 år sedan ombildningen

    Fråga av: Styrelsen

    Sitter i en Brf styrelse och undrar om en hyresgäst vill köpa sin lägenhet efter det har gått 11 år sedan ombildningen, kan vi ta ut marknadspris eller skall vi ge en viss procent i rabatt då hyresgästen har hyrt lägenheten under dessa 11 år.

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Styrelsens uppdrag är att tillse medlemmarnas bästa och föreningens ekonomi. Ni kan absolut erbjuda hyresgästen att få köpa hyresrätten till marknadspris. Många föreningar tar in två mäklare för värdering och tar därefter fram ett pris baserat på de två summorna.

    Några medlemmar tycker att vi ska bygga nya lägenheter på vårt platta tak

    Fråga av: Styrelsen

    Några medlemmar tycker att vi ska bygga nya lägenheter på vårt platta tak. Eller åtminstone utreda frågan.
    Jag är mycket tveksam och behöver veta mer.
    Vilket underlag kräver kommunen för att ge ett preliminärt bygglov?
    För- och nackdelar med att sälja råytan/byggrätten?

    Var kan jag hitta relevant information om dessa frågor?

    Svar av: Lars Svingdahl Teknisk Rådgivare Borätt Forum

    Det bästa är att kontakta kommunen för att få ett förhandsbesked om det alls är möjligt samt vad de i så fall vill ha in i dokumentväg.

    Föreningen får in en intäkt samt att man får in en intäktsökning på avgifter.

    Intäkten påverkas också om föreningen driver det i egen regi eller säljer ytan till ett företag.

    Att driva det i egen regi ger större intäkt men ställer också höga krav på styrelsen, behövs även ett stämmobeslut. Kommer även att vara ett stort byggprojekt som påverkar de boende under byggtiden.

    Behövs stämmobeslut för att byta fönster i trapphuset?

    Fråga av: Styrelsen

    Behövs stämmobeslut för att byta fönster i trapphuset?
    De nya även de i trä men med aluminiumskydd på utsidan.

    Svar av: Peter Niemeyer Borätt Forum

    Enligt Bostadsrättslagen ska beslut som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark fattas av föreningsstämman, och det är ju lite av en bedömningsfråga.

    Jag skulle rekommendera er att själva göra en bedömning av hur det ser ut idag och den planerade ändringen, anser ni att det i princip inte medför någon ändring bör ni kunna besluta om det själva.

    Om ni känner er osäkra skulle jag ta upp frågan på en stämma för säkerhetsskull.

    Ni bör även kontakta kommunen för att säkerställa om något bygglov eller bygganmälan krävs för ändringen, skulle kommunen kräva bygglov kan även detta motivera att ta upp frågan på en stämma med hänvisning till att kommunen därmed anser det vara en bygglovspliktig förändring.

    Kan styrelsen besluta om uppsättning av ladduttag till några p-platser utan att kalla till extrastämma.

    Fråga av: Styrelsen

    Hej. Detta med laddstolpar har blivit en aktuell fråga. Vad jag undrar över om vi i styrelsen kan besluta om uppsättning av ladduttag till några p-platser utan att kalla till extrastämma.
    I stadgarna står inget om ett sådant förfarande men jag har läst i en artikel att vid större kostnadsutgifter bör detta beslutas vid en stämma. Till saken hör att föreningen har ekonomi att utföra detta arbete utan avgiftshöjning. Föreningen har många äldre bland boende så en klar majoritet kommer aldrig att köpa laddningsbar bil.

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej!

    Styrelsen har rätt att fatta beslut om att installera laddstolpar på befintliga parkeringsplatser i föreningen.

    Men om styrelsen kan alltid välja att ta upp frågan på stämman och att stämmobeslut fattas, då det är mer demokratiskt. Speciellt om man tror att det kan finnas motstånd i denna fråga. Då får styrelsen chans att i kallelsen informera om varför stämman bör fatta beslutet.

    Men om det är så att föreningen tex har en gräsyta där styrelsen vill att parkeringsplatser med laddplatser så krävs ett stämmobeslut.

    Följande står i Bostadsrättslagen,

    Särskilda villkor för vissa beslut
    15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

    Kan vi tillämpa att endast en person från respektive lägenhet kan närvara vid stämman om den har fullmakt från sin partner?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi är en liten bostadsrättsförening med 32 medlemmar i 16 lägenheter och skall hålla en årsstämma den 17maj!
    Kan vi tillämpa att endast en person från respektive lägenhet kan närvara vid stämman om den har fullmakt från sin partner?
    Får vi hålla en stämma om vi har minst 10 kvadratmeter per person närvarande, och vi kan nog kunna ha mycket mer än nämnda 10 kvadratmeter per person om det så krävs!
    Vi är gamla personer i föreningen mellan 55-86 år så en digital stämma är vi inte så bekväm med!
    Var skaffar jag tillstånd för det!

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,

    Gällande er fråga om yta per person, så kan vi ej svara på den frågan. Detta då läget och regler kan förändras med kort varsel. Stämmor med fysisk närvaro bör dock avgränsas till själva stämman, samvaro i form av fikastund innan eller efter stämman ska därför inte genomföras.

    Styrelsen kan ej bestämma att endast en person från respektive lägenhet får delta på stämman. Men ni kan självklart starkt rekommendera medlemmarna att bara en person går.

    Något styrelsen kan göra för att minska antalet deltagare är att styrelsen fattar beslut om att ändra gällande fullmakter, detta med stöd av den tillfälliga lagen. Styrelsen kan fatta beslut om att fler kan vara ombud än de som är angivna i stadgarna. Oftast är det endast make/maka, sambo och annan medlem. Samt att styrelsen kan fatta beslut om att ombudet ska kunna ha fler fullmakter, alltså företräda mer än en medlem, än vad lag och stadgar tillåter. Normalt får ombud endast företräda en medlem om inte annat anges i stadgarna.

    Något annat som ni kan fundera över skulle kunna vara att hålla stämman utomhus eller genomföra stämman med poströstning.

    Kan de fortfarande vara medlemmar?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en bostadsrätt som ägs av 3 personer. Nu verkar 2 ha flyttat ut och bor på annan ort. Kan de fortfarande vara medlemmar?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,
    Ja, alla som är ägare av bostadsrätten är medlemmar i föreningen. Det spelar ingen roll om de har flyttat ut.

    Men om de två personerna säljer sin del, så ska givetvis medlemskapet upphöra

    Rösta mot ansvarsfrihet?

    Fråga av: Styrelsen

    Hur många procent av stämman måste rösta mot ansvarsfrihet för delar eller hela styrelsen för att det ska vara giltigt? Var kan man läsa om detta?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,

    Det är lagen om ekonomiska föreningar som reglerar frågan om ansvarsfrihet. Huvudregeln är att minst 50% av stämman röstar för ansvarsfrihet. Men det finns undantag som innebär att 10% av de röstberättigade har möjlighet att neka ansvarsfrihet och själva sedan stämma styrelsen. Om detta går att läsa i lagen om ekonomiska föreningar,

    21 kap, Talan om skadestånd till föreningen

    6 § En talan om skadestånd till föreningen enligt 1-3 §§ får väckas, om majoriteten eller en minoritet som består av minst en tiondel av de röstberättigade i föreningen vid en föreningsstämma

    1. har röstat för ett förslag om att väcka en skadeståndstalan, eller

    2. har röstat mot ett förslag om ansvarsfrihet om talan gäller en styrelseledamot eller den verkställande direktören.

    Beslut om införande av IMD

    Fråga av: Styrelsen

    Det är kallat till extra stämma i min brf ang beslut om införande av IMD av el i samband med investering /montering av solceller, styrelsen har tänkt ta beslut på IMD vid ett tillfälle/stämma.
    En medlemmen hävdar nu att för att ta beslut om införande om IMD krävs två stämmor?
    Det är väl bara vid stadgeändring som två stämmor behövs?
    Behövs det också tas separat beslut på stämma om investeringen av solcellerna eller kan ta styrelsen själva ta det?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,

    Det är bostadsrättslagen, om inget annat står i föreningens stadgar, som reglerar vilka beslut som måste tas på en stämma, se 9 kap, 15§ och 16§.

    Om inget annat står i föreningens stadgar, så räcker det med ett stämmobeslut i denna fråga.

    Fråga ang årsmöte

    Fråga av:

    Svar av:

    Kan två medlemmar sitta i samma styrelser från en lägenhet?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan två medlemmar sitta i samma styrelser från en lägenhet?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Föreningen lyder under bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar samt föreningens stadgar. I lagen finns inget som säger att två personer från samma hushåll inte får sitta i styrelsen. Så egentligen finns det inget som hindrar. Men man brukar rekommendera att två närstående personer ej sitter i styrelsen samtidigt. Detta pga att det kan finns tillfällen då ledamot ej kan vara med att fatta beslut pga att det då skulle uppstå jäv. Och om man då har två personer från samma hushåll så lär detta gälla båda dessa ledamöter, och då har man i stället för en ledamot, två ledamöter som ej kan/bör fatta beslut i en viss fråga.

    Men samtidigt om det är svårt att få ihop en styrelse i föreningen, så är det så klart bättre att fylla upp alla ledamotsplatser och då ha med två personer från samma hushåll än att ha färre ledamöter.

    En restaurant som leier lokaler i vår bostadsrättsförening har ønskemål om å etablere en uteservering

    Fråga av: Styrelsen

    Kan man som styrelse i så fall kreve at en kommende kontrakt mellom foreningen og restauranten skrives for et år om gangen som noen form for prøveordning og at denne deretter fornyes år for år? Dette for at man ikke skal være tvunget til å binde seg til en kontrakt uten oppsigelsestid, med tanke på de negative konsekvenser en uteservering kan få for de som bor i direkte anslutning til en slik virksomhet

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Med reservation för att jag kanske inte förstås språket rätt så förstår jag det som att restaurangen redan hyr lokal hos föreningen och vill utöka ytan med en uteservering.

    Angående vad man kan kräva så blir det en förhandlingsfråga mellan parterna. Om föreningen ensidigt vill ändra löptiden, hyrestiden, i hyresavtalet (som jag nu antar är 3 år) krävs egentligen en uppsägning för villkorsändring men om det pågår en förhandling så handlar det om vad partnerna kommer överens om.

    Med tanke på att denna fråga aktualiserar frågor om bl.a. besittningsskydd, bygglov och med vilken rätt restaurangen ska nyttja marken, bör föreningen ta hjälp av t.ex. oss för att det ska bli rätt.

    Vi har en lokal som idag är uthyrd och vill sälja verksamheten?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en lokal som idag är uthyrd till kafeverksamhet enligt hyreskontraktet. Verksamheten drivs som AB och har nu annonserat ut och vill sälja verksamheten.
    Följer hyreskontraktet automatiskt med i försäljningen av ett AB?
    Får ett AB ändra verksamhet från kafe till t ex sushibar utan föreningens medgivande?

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    -Följer hyreskontraktet automatiskt med i försäljningen av ett AB?

    Svar: Det beror på vad som står angivet i lokalavtalet, om det står något reglerat om ägarförhållandet av bolaget.

    - Får ett AB ändra verksamhet från kafe till t ex sushibar utan föreningens medgivande?

    Svar: Om avtalet säger caféverksamhet så är det endast detta som får bedrivas i lokalen. Om hyresgästen önskar byta ändamål, så kräves det hyresvärdens godkännande och att ni antingen tecknar ett nytt lokalavtal alternativt ett tilläggsavtal som relegerar detta.

    Tvingande kapitaltillskott

    Fråga av: Undrar

    Min brf planerar att genomföra en renovering av bostadens fasad. Föreningen vill nu att medlemmarna betalar en del av kostanden genom kapitaltillskott. Jag har förstått att föreningen kan besluta om tvingande kapitaltillskott om 2/3 av föreningens medlemmar röstar ja till förslaget.
    Min fråga är om jag kan bli betalningsansvarig om jag säljer min bostad efter att ha röstat nej till förslaget?

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Om föreningen beslutar om "tvingande kapitaltillskott" genom ökning av samtliga insatser så krävs utöver stämmobeslut med 2/3 majoritet av de röstande också godkännande av hyresnämnden.
    Om beslutet är godkänt av hyresnämnden gäller det i förhållande till alla bostadsrätter oavsett om man har röstat ja eller nej på stämman.

    Kortfristig eller långfristig skuld?

    Fråga av: Styrelsen

    Min brf har ett lån i SBAB och c:a 19 milj kr och en amortering på 0,5 milj per år. SBAB anser att vårt lån är långfristigt. Innevarande villkorsperiod löper ut i september 2021 då villkorsändring sker.
    I årsredovisningen har vi enligt BFNAR 16:10 klassat grundkapitalet som långfristigt och amorteringen som kortfristig kredit. Enligt BoRevision ska hela beloppet klassas som kortfristigt på grund av en formulering i RedR 1, 5.8.d "företaget inte har en ovillkorad rätt att senarelägga skuldens reglering i minst 12 månader efter balansdagen".
    Tar man det bokstavligt så är ju alla krediter kortfristiga eftersom krediter alltid är villkorade. Kan man alls tillämpa den punkten på ett fastighetslån med bästa rätt i fastigheten?
    Vad är rätt?

    Svar av: Sabina Rubinstein Team Ekonomi Storholmen Förvaltning AB

    Enligt FARs nya uttalande kring klassificering av kortfristig och långfristig skuld i Brf måste ett lån som löper ut inom 12 månader efter balansdagen redovisas som en kortfristig skuld.

    Protokoll?

    Fråga av: Styrelsen

    Nu är det nytt år. Ska protokollet numreras med nummer 1 för detta år eller ska den fortlöpande numreringen ske från föregående år? Alltså sista numret för 2020 var protokoll nr 20. Ska årets första protokoll vara nr 21 elller 1?
    Tacksam för svar idag om möjligt.

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Det går bra att göra på båda sätten som du skriver i ditt mejl. Vissa föreningar väljer att göra på det ena sättet och andra föreningar väljer att göra på det andra sättet. Du kan tex titta på hur er förening har gjort tidigare.

    Det viktigaste är att alla protokoll numreras, så att man kan följa i vilken ordning som mötena har ägt rum. Samt att man kan se att alla protokoll finns med.

    Bostadsrättsstyrelsen har beslutat renovera en restaurang i fastigheten för åtta till tio miljoner.

    Fråga av: Undrar

    Bostadsrättsstyrelsen har beslutat renovera en restaurang i fastigheten för åtta till tio miljoner. Jag och några andra bostadsinnehavare har inte blivit informerade av styrelsen.
    Jag undrar härmed, kan verkligen styrelsen ta sådana beslut. Jag och några andra har inte fått någon form av enkät hur vi ställer oss till sådana kostnader.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Denna fråga är svår för oss att svara på utan att veta vilken Brf det gäller, eftersom det skulle kunna vara en av "era" föreningar som vi tidigare har företrätt och då kan det vara en jävssituation om vi ger råd till bostadsrättshavare.
    Generellt kan sägas att beslut om renoveringar som innebär stora ekonomiska investeringar kan behöva fattas på stämma, men det skulle också kunna vara så att det räcker med styrelsebeslut, informationen i mailet är för begränsad för att kunna ta ställning. Styrelsen har ansvaret för den löpande förvaltningen.

    Söker på Eniro på hennes bostadsadress så återfinns det 6 personer registrerade

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en medlem som står som ensam medlem i sin 2:a på 54 kvm. Nu har det via tips visat sig att om man söker på Eniro på hennes bostadsadress så återfinns det 6 personer registrerade, hon själv med en liten dotter men dessutom ytterligare 4 personer som har dubbla adresser men "vår" adress står överst.
    Vi har talat med polisen som tror det handlar om bidragsfusk men eftersom medlemmen inte återfinns i belastningsregistret så kan de inget göra!
    Det går inte att kommunicera med denna person då hon vrålar och skriker att hon har rättigheter, vi är rasister etc. Finns det något vi kan göra för att sätta stopp för detta!!

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej,

    Om hon har så många inneboende kan det vara till men för föreningen och då kan en rättelseanmaning skickas.

    Om de faktiskt inte bor där men är skrivna där, kontakta Skatteverket med er fråga.

    Varför får inte suppleanter ha rösträtt?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, varför får inte suppleanter ha rösträtt…..bortsett vad som står i stadgarna. Suppleanten skall ju kunna ”hoppa” in i styrelsen vid någons bortovaro. Våra styrelsemedlemmar har fullt arvode, för att ”veta” vad vi håller på med och det funkar bra.

    Svar av: Veronica Karlén Borätt Forum Styrelsesupport

    Hej,

    Suppleantens roll i styrelsen är att hoppa in när ordinarie ledamot inte kan närvara. Vid detta tillfälle har suppleanten samma funktion som en ledamot. Det är reglerat i föreningens stadgar hur styrelsen ska vara sammansatt och det är stämman, som är föreningens högst beslutande organ, som röstar och beslutar om hur många samt vilka som ska vara ledamöter och vilka som ska vara suppleanter utefter vad som står reglerat i föreningens stadgar. Styrelsen själva har ej rätt att ändra detta.

    Suppleanterna är tillför att finas tillhands om någon ledamot får förhinder, flyttar eller väljer att avsluta sitt uppdrag i förtid. Suppleanten kliver då in och tjänstgör som ledamot. Men suppleanten kvarstår ändå i dessa fall som suppleant, detta då styrelsen inte kan fatta beslut om vem som ska vara ledamot i styrelsen. Det här systemet har man för att styrelsen ska vara beslutsför och man inte ska behöva kalla till en extrastämma för att välja in nya ledamöter om någon avgår.

    Om styrelsen beslutar så är det naturligtvis lämpligt om suppleanterna närvarar vid alla styrelsens möten. Suppleanterna kan även komma med inlägg och åsikter, men som sagt så är det styrelsen som fattar beslut i alla frågor och ej suppleanterna.

    Finns det något byggansvar?

    Fråga av: Styrelsen

    I vår förening, byggd 2007 har vi haft en vattenläcka i en kulvert och i samband med detta har vi varit tvungna att gräva utefter en husvägg. Då kan vi se att några dräneringsrör aldrig blivit ditlagda.
    Garantin är ute, 10-årigt ansvar finns inte kvar. Men frågan jag har är om det inte ändå finns något byggansvar. Eftersom dräneringsrör aldrig blivit ditlagda har heller inte byggherren levererat en produkt som enligt byggritningar skall finnas och boende betalat för.

    Svar av: Elvira Ferrarini Biträdande jurist Advokatfirman Pedersen AB

    Tyvärr är det inte möjligt att göra gällande detta fel entreprenadrättsligt eftersom såväl garantitid som ansvarstid har löpt ut. Härutöver konstateras det att ansvarstiden i AB 04 och ABT 06 ansluter till den allmänna preskriptionstiden i preskriptionslagen om 10 år. Eventuellt om det finns någon försäkring för fastigheten så kan det vara värt att undersöka huruvida försäkringen kan täcka dessa skador. Beroende på när felet har framträtt så är det inte omöjligt att fastighetens försäkring kan täcka dessa skador. Försäkringsbolagen är dock generellt sett återhållsamma när det gäller vattenskador och det är inte säkert att försäkringsvillkoren täcker dessa skador.

    Digitala styrelsemöten, är de beslut och åtgärder vi bestämmer på ett dylikt möte giltigt?

    Fråga av: Styrelsen

    Årets första styrelsemöte var också det första digitala vi hade via Team. Teknisk sett gick det jättebra. Vi såg och hörde varandra jättebra. En fråga som vi penetrerade var, är de beslut och åtgärder vi bestämmer på ett dylikt möte giltigt? Kan någon i efterhand som bor i fastigheten anse att så inte var fallet eftersom mötet var digitalt?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Så länge styrelsen är beslutsför enligt stadgarna är det inga problem. Även stämmor kan ju hållas digitalt.

    Behövs stämmobeslut för att ändra låsbart mopedrum till cykelverkstad?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har ett utrymme innanför vårt cykelförråd som är avsett att vara mopedrum, men har inte använts till detta de senaste 5-6 åren. Utrymmet är låst och man behöver kvittera ut nyckel för att få tillgång till det. 1 familj har gjort detta. Lägenheterna är från början sålda med informationen om att det finns ett mopedförråd i huset. Vi har hört att om vi ska ändra någon verksamhet i föreningen måste beslut om detta tas på ett årsmöte. Anses det som att ändra verksamhet om man tar bort möjligheten att låsa in en moped i detta utrymme och i detta fallet använder det som serviceplats, och behöver vi i så fall ha ett årsmötesbeslut på det?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej,

    Gränsfall, men om lgh är sålda med infon att det finns mopedförråd och det blir en förändring av föreningens fastighet, är det bäst att fatta beslutet på stämma.

    En av våra medlemmar har byggt en trall/veranda i anslutning till sin uteplats

    Fråga av: Styrelsen

    Hej
    Sitter i en BRF styrelse och har fått i uppdrag av styrelsen att driva ett ärende . Saken är den att en av våra medlemmar har byggt en trall/veranda i anslutning till sin uteplats, byggnationen är av ansenlig storlek ca. 60 m2 och inkräktar väsentligt på föreningens allmänna yta som utgörs av gemensam gräsmatta mellan våra två huskroppar. Dessutom har han ej färdigställdensamma och det ser därför även anskrämligt ut .
    Denna medlem hävdar att han har ett beslut från en gammal styrelse som medgivit denna utbyggnation. Han vägrar däremot att visa upp detta styrelsebeslut som även som vi ser det skulle vara ogiltigt då en sådant omfattande beslut skall tas på en årsstämma .
    Vi har uppmanat honom att riva sin trall, detta skrattar han åt och tänker inte på något sätt gå föreningen till mötes i denna fråga ..

    Hur kan vi gå vidare ?
    Polisanmälan om egenmäktighet ?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej,

    Polisanmälan är inte den mest uppenbara åtgärden.

    En av frågorna som uppkommer är om del av ytan ingår i upplåtelseavtalet eller om hela ytan som tas i anspråk är föreningens mark?

    En anmodan att vidta rättelse i form av återställande behöver göras, om så inte sker kan föreningen stämma bostadsrättshavaren.

    Föreningen bör inte utforma en sådan handling själv då den kan komma att behöva användas i en kommande rättsprocess.

    Hör av er föreningen önskar vår hjälp.

    Är vi skyldiga att skotta trottoaren framför varat hus?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, jag undrar om vi är skyldiga att skotta trottoaren framför varat hus.
    Det är delade meningar om detta i våran brf.
    Eller är det olika i vilken kommun man bor?

    Svar av: Stefan Lundmark Storholmen Förvaltning

    Hej,

    Om trottoaren är en del av föreningens mark så är det föreningens skyldighet att snöröja den.

    Vissa kommuner kan också ålägga föreningen att även snöröja delar som tillhör kommunen.

    Tänk på att styrelsen kan bli skadeståndsskyldig om någon skadar sig på grund av icke halkbekämpad mark.

    Kan medlem kräva att få se alla årsberättelser sen föreningen bildades?

    Fråga av: Styrelsen

    Skulle vilja veta om en medlem i vår Brf. Kan kräva att få se alla årsberättelser sen föreningen bildades vilket är 17 år sedan. Personen i fråga har bott i vår brf. I två år.
    Givetvis lämnar vi alltid ut årsberättelser till samtliga i god tid före stämman och går igenom densamma på stämman.

    Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

    Nej, det kan inte en medlem kräva men om styrelsen har ett lager av tidigare årgångars redovisningar lätt tillgängligt så kan dom ju tillmötesgå medlemmens önskan. Medlemmen har fått de årsredovisningar som har tagits fram under den tid som medlemmen har bott i föreningen. Det är i så fall en fråga som en blivande medlemmen kan ta upp i förvärvsprocessen med säljaren (om denne ev. har sparat alla gamla årshandlingar sedan sitt eget tillträde).

    Vi undersöker att investera i bergvärme?

    Fråga av: Styrelsen

    Vår brf består av 75 lgh fördelade på 5 hus (A) med 53 lgh och en radhuslänga (B) med 22 lgh A värms med vattenburen el. Kostnaden debiteras ägarna separat från årsavgiften
    B värms med direktverkande el Debiteras per lgh.
    Vi undersöker nu att investera i bergvärme för A. Denna investering liksom kommande års kostnadsminskning berör endast ägare i A. Det naturligaste torde därför vara att särredovisa en sådan investering som är i samma storleksordning som en årskostnad (2mkr) för hela föreningen. Torde även kräva beslut av föreningsstämman.
    Stadgarna säger ingenting om särredovisning av kostnader utöver andelstalen.
    Behöver stadgarna ändras?
    Krävs en eller två stämmor i så fall

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Bostadsrättslagen (www.bostadsrattslagen.se/#kap9p5 ) ställer krav på att grunden för beräkning av årsavgift anges i stadgarna. För det fall flera olika fördelningsgrunder eller andelstal tillämpas måste detta framgå. I detta fall kommer stadgarna, efter en utredning, med största sannolikhet behöva ändras. Ändring av stadgarna som ändrar grunden för fördelningen av årsavgift fattas genom enighet av samtliga röstberättigade medlemmar eller med beslut på två stämmor med 3/4 majoritet av de röstande på den senare stämman (www.bostadsrattslagen.se/#kap9p23 )

    Lokalhyresgäst som vill förvärva sin lokal från föreningen så att den blir en bostadsrättslokal?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag vänder mig till er med min fråga angående föreningens lokalhyresgäst som vill förvärva sin lokal från föreningen så att den blir en bostadsrättslokal.
    Kan styrelsen ensam besluta och genomföra det ovan nämnda förvärvet?
    Är inte förvärvet i den storleken att det skall vara en stämmofråga?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Det beror på.

    Det måste upprättas upplåtelseavtal samt bestämmas ett andelstal, avgift, insats och eventuellt upplåtelseavgift om det finns stöd i stadgarna. Förutsätter upplåtelsen att det sker en om- eller tillbyggnad eller annan väsentlig förändring av huset krävs ett stämmobeslut, eventuellt med kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande.

    Är en brf då skyldig att ordna ett extra möte?

    Fråga av: Styrelsen

    Om det inkommer en fråga som fordrar styrelsebeslut mellan två beslutade möte är en brf då skyldig att ordna ett extra möte för just denne fråga?

    Svar av:

    Styrelsen kan ta ett så kallat per capsulam-beslut mellan två möten. Detta förutsätter att ledamöterna är överens om att ett sådant kan fattas mellan två ordinarie möten. Beslutet kan tex tas vi mejl. Viktigt är att beslutet protokollförs på nästa möte.

    För per capsulam-beslut så bör det vara fråga om ett specifikt ärende och beslut av mindre karaktär. Detta då vissa frågar lämpar sig enbart till att styrelsen sammanträder och beslutar om gemensamt. Argumenteringen kan ju vara nog så viktig och blir oftast tydligare i en mötesform.

    Om frågan som beslut ska fattas kring är större och ej kan vänta till nästa möte så är det lämpligare att ett extra möte hålls för att avhandla just den specifika frågan.

    Måste man hålla en extra stämma under corona tider

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har fått en begäran att hålla en extrastämma med rätt antal underskrifter.
    Måste man hålla en extra stämma under corona tider eller kan man skjuta upp den till sommaren?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Den tillfälliga lagen om stämmor, som skulle gälla till årsskiftet har förlängts.

    Eftersom den lagen finns, behöver man inte skjuta upp stämmor utan kan använda sig av de möjligheter den lagen ger att hålla stämmor på annat sätt.

    Se lag (2020:198) om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor.

    Vem som har ansvaret för våra värmepumpar?

    Fråga av: brf Skäran 1

    Vi brf Skäran 1 undrar vem som har ansvaret för våra värmepumpar.
    Föreningen består av 16 lgh, fördelade på 8 lgh 3 1/2 rk och 8 st lgh 4 rk, i 4 st identiska hus . Lägenheterna är uppvärmda med golvvärme från frånluftsvärmepumpar, 1 st/lgh.
    Finns det någon tvekan om att pumpen inte hör till utrustningen i respektive lgh, i samma utsträckning som exvis kyl, frys, tvättmaskin etc gör?

    Svar av: Lars Svingdahl Teknisk Rådgivare Borätt Forum

    Normalt så brukar värmepump tillhöra respektive lägenhet vad gäller ansvar och skötsel.

    Men för att avgöra vad som gäller i föreningen så behöver man läsa vad som står i föreningens stadgar gällande ansvarsfrågan.

    Byggherrens befogenheter som ordförande?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej vad har byggherren för befogenheter som ordförande innan han lämnat över BRF till oss medlemmar. Kan han ta beslut som påverkar ekonomin utan att fråga oss medlemmar?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Väldigt svårt att svara på eftersom det är så ospecifikt.
    Men mindre beslut som avser den löpande förvaltningen och inte riskerar att leda till höjd avgift kan en byggstyrelsen ta innan överlämning och val av en ny boendestyrelse.

    Störningar

    Fråga av: Styrelsen

    Upprepade störningar från granne som består i skrik och stampande i golvet som pågår flera timmar fram till ca 2400. Vi har haft samtal med mannen i familjen vid 2 tillfällen.men ingen förändring har skett .Dessa hårda sttampningar hörs till grannporten..Hur går vi vidare?

    Svar av: Styrelsesupport Borätt Forum

    Hej,

    Till att börja med så måste de som störs föra en störningslogg, där dag, tid och typ av störning framgår.

    Styrelsen har skyldighet att utreda störningar. I nedan beskrivet störningsärende så ska styrelsen skicka en anmodan om att vida rättelse. Socialtjänsten ska även informeras när anmodan om rättelse skickas i denna typ av störning.

    Om den boende fortsätter att störa trots anmaningen kan föreningen, om störningarna är tillräckligt allvarliga, säga upp bostadsrätten till förverkande.

    Kan man ”hyra” in proffs som jobbar i styrelsen?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag har därför en fråga till er som jag skulle vilja ha svar på. Kan man "hyra" in proffs som jobbar i styrelsen? Vi har renoveringsbehov som kommer kräva lite jobbiga beslut och jag ser inte att någon amatör av oss medlemmar här kan ta de rätta besluten. Hur går man tillväga? Mycket tacksam för svar.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    En ledamot ska vara medlem i föreningen eller gift eller sambo med en medlem. Om föreningens stadgar medger det, kan man välja en extern person till ledamot, men de föreningar som har sådana stadgar brukar oftast tillåta endast en extern ledamot.
    Styrelsen i en Brf har en skyldighet att sätta sig in i olika frågor och det går inte att skylla på att man som styrelseledamot är lekman. En inhyrd ledamot är ju inte heller beslutsför ensam, så därför är det bättre att anlita expertis.

    Kan man med hjälp av stadgar tvinga en medlem att bo i sin lägenhet?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan man med hjälp av stadgar tvinga en medlem att bo i sin lägenhet?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej, ett s k bosättningskrav kan vara ett skäl att neka medlemskap. De flesta stadgar innehåller en bestämmelse som säger att om det kan antas att förvärvaren för egen del inte ska bosätta sig i bostadsrättslägenheten har föreningen rätt att vägra medlemskap.

    Om någon väl har fått medlemskap och låter lgh stå tom så är det inte en grund för förverkande av bostadsrätten, däremot är olovlig andrahandsuthyrning en förverkandegrund.

    Arkivering av överlåtelseavtal?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej! Jag har som sekreterare fått till uppdrag att se över vårt arkiv och undrar över arkivering av överlåtelseavtal. Jag undrar var man kan läsa om detta och varför ska detta göras? Bostadsrättsförordningen? Jag undrar också om det inte räcker med arkiveringen av de som förvaltar vår bostadsrättsförening redan gör? Om det visar sig att vi inte har arkiverat dessa i "obruten kedja" hur ska vi ställa oss till det. Föreningen startade 1993 och omfattar 40 lägenheter.

    Svar av: Styrelsesupport Borätt Forum

    Arkivering styrs av följande lagar. Lagen om ekonomiska föreningar samt bokförningslagen.

    I lagen om ekonomiska föreningar finns följande att läsa:
    "Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar

    Arkivering av medlemsförteckningen

    6 § Medlemsförteckningen ska bevaras så länge föreningen består och under minst sju år efter föreningens upplösning.

    Om medlemsförteckningen förs i vanlig läsbar form, ska den bevaras i ursprunglig form. Övergår föreningen till att föra förteckningen med hjälp av automatiserad behandling, ska den gamla förteckningen bevaras under minst sju år därefter.

    Om medlemsförteckningen förs med automatiserad behandling, ska uppgifter som har tagits bort ur förteckningen bevaras i minst sju år. Uppgifterna får bevaras i vanlig läsbar form eller i någon annan form som kan läsas, avlyssnas eller på något annat sätt uppfattas enbart med ett tekniskt hjälpmedel."

    Vi kan kan tyvärr ej svara på om den arkivering som er förvaltare gör är tillräcklig. Av vår erfarenhet så har de större förvaltare rutiner för arkivering.

    Återbetalning till medlem?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan en medlem kräva betalning i efterhand(5 år senare) för exempelvis element när andra medlemmar fått ersättning för läckande element i "nutid". Enligt stadgar ska brf stå för element. Styrelsen ej enig och vissa medlemmar bodde inte i fastigheten för 5 år sedan.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Den som inte bott i fastigheten i fem år kan inte kräva betalning för tid som vederbörande inte har bott där, är min preliminära bedömning med den knapphändiga information som finns.

    Om elementen är föreningens ansvarsområde och det som det ges ersättning för i nutid har drabbat andra tidigare skulle det kunna vara så att de har rätt till ersättning, förutsett att inte kravet är preskriberat.

    Föreningen bör ha likabehandlingsprincipen i åtanke.

    Jag kan dock inte ge ett säkert svar med tanke på knapphändig information men särskilt med hänsyn till att det aldrig går att bedöma utgången i en eventuell tvist i förväg.

    I vår styrelse tog vi ett beslut som jag dagen efter kommit fram till är felaktigt

    Fråga av: Styrelsen

    I vår styrelse tog vi ett beslut som jag dagen efter kommit fram till är felaktigt. Jag ångrar mig alltså. Kan man reservera sig i efterskott? Protokollet är inte justerat och jag är en av justerarna. Ärendet gäller en uppsägning av fastighetstjänst, där det förekommit muntliga klagomål till styrelsen, ca 10 personer av 140 medlemmar. Vi tog beslutet att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Jag menar nu efter att ha tänkt efter, att man inte kan göra så, man måste först göra en anmodan om rättelse innan det kan bli tal om uppsägning,

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Styrelsen kan, om den är enig, fatta ett nytt beslut, speciellt om avtalet ännu inte är uppsagt.

    Behöver stadgarna ändras?

    Fråga av: Styrelsen

    Vår brf består av 75 lgh fördelade på 5 hus (A) med 53 lgh och en radhuslänga (B) med 22 lgh A värms med vattenburen el. Kostnaden debiteras ägarna separat från årsavgiften B värms med direktverkande el Debiteras per lgh.
    Vi undersöker nu att investera i bergvärme för A. Denna investering liksom kommande års kostnadsminskning berör endast ägare i A. Det naturligaste torde därför vara att särredovisa en sådan investering som är i samma storleksordning som en årskostnad (2mkr) för hela föreningen. Torde även kräva beslut av föreningsstämman.
    Stadgarna säger ingenting om särredovisning av kostnader utöver andelstalen.
    Behöver stadgarna ändras?
    Krävs en eller två stämmor i så fall .

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Bostadsrättslagen (www.bostadsrattslagen.se/#kap9p5 ) ställer krav på att grunden för beräkning av årsavgift anges i stadgarna. För det fall flera olika fördelningsgrunder eller andelstal tillämpas måste detta framgå. I detta fall kommer stadgarna, efter en utredning, med största sannolikhet behöva ändras. Ändring av stadgarna som ändrar grunden för fördelningen av årsavgift fattas genom enighet av samtliga röstberättigade medlemmar eller med beslut på två stämmor med 3/4 majoritet av de röstande på den senare stämman (www.bostadsrattslagen.se/#kap9p23 )

    Mvh Magnus Löfgren

    JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB
    Magnus Löfgren, jurist | ekonom | partner
    Hantverkargatan 5 C | 112 21 Stockholm
    tel: 08-12456032 | sms: 076-1709354
    magnus.lofgren@jurideko.se|www.jurideko.se

    Hur länge får man vårda nära anhörig i dennes bostad och hyra ut sin i andra hand?

    Fråga av: Styrelsen

    Hur länge får man vårda nära anhörig i dennes bostad och hyra ut sin i andra hand? Nu har det pågått i snart 4 år.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Det bör vara för lång tid, anknytningen till föreningen minskar. Säg nej och låt hyresnämnden pröva ärendet.

    Andrahandsuthyrning vid studier på annan ort, vad gäller som intyg?

    Fråga av: Styrelsen

    Ifall man inte fått intyget innan att man antagits till sökt studiekurs. Vilket vi gissar är brukligt att få när man startat kursen. Bör man ge tillstånd och be att få intyg i efterhand så snart som möjligt? Hur är praxis?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Då bör man kunna visa att man har sökt i alla fall och sedan ett intyg så snart det går. Praxis är att skälen som uppges ska styrkas.

    Vilka regler gäller för information till styrelsen och hur många olika själ kan man ha efter varandra?

    Fråga av: Styrelsen

    Vilka regler gäller för information till styrelsen om andrahandsuthyrning, och hur många olika själ kan man ha efter varandra?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Styrelsen ska veta till vem man ska hyra ut, av vilket skäl och under vilken period. Om någon hyr ut med flera olika skäl efter varandra är det ofta ngt skumt och det bör utredas närmare.

    Kan man först skriva att man ska provbo med en person?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan man först skriva att man ska provbo med en person ( ingen angiven person och adress vart man ska bo är bara postadress ingen gatuadress) och sedan komma in med ny ansökan för ytterligare ett år för att jobba på annan ort största delen av tiden, och under det året bo hos sin syster när man kommer till Stockholm.
    Ingen information om vart personen jobbar mer än en stad angiven.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Man ska ange var man ska bo under uthyrningen så att föreningen kan veta med vem man ska bo och i vilken typ av boende. Har man köpt en bostadsrätt tex med en partner så är det inte provsamboende.
    När det gäller arbete på annan ort ska arbetsintyg presenteras. Vid tveksamhet, säg nej och låt personen förklara sig i hyresnämnden.

    Vad gäller hos en BRF när ombyggnad kräver bygglov?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har två st frågor som gäller bygglov.

    Vad gäller hos en BRF när en medlem vill göra en ombyggnad som kräver bygglov? Är det medlemmen som söker bygglovet, eller föreningen/styrelsen?

    Vår BRF är även medlem i en Samfällighet som har två lokaler som hyrs ut. Vad gäller i detta fall när en ombyggnad kräver bygglov? Är det hyresgästen eller styrelsen som söker bygglov?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Vem som söker bygglov beror delvis på vad som ska byggas om, men är det inuti bostadsrätten eller lokalen så ska det vara bostadsrättshavaren respektive hyresgästen.

    Är det lag på att ta bort den gamla fuktspärren i väggar och golv?

    Fråga av: Styrelsen

    Har en fråga ang vad som gäller vi renovering av ett badrum. Huset är byggt 1959 och har in murat badkar som ska tas bort samt sätta en ny golvbrunn Är det lag på att ta bort den gamla fuktspärren i väggar och golv som består av asfaltsmatta och det finns ingen asbet i den enligt Anticimex.

    Svar av: Lars Svingdahl Teknisk Rådgivare Borätt Forum

    Nej det finns ingen lag som säger att den skall tas bort, däremot så behöver underlaget var i ett bra skick så att det säkert går att påföra/montera det nya tätskiktet.

    Beroende på vilket nytt ytskikt ni valt att påföra så är rekommendation att ni rådfrågar den entreprenör som skall utföra arbetet att underlaget är bra. Viktigt att ni väljer en behörig entreprenör för utförandet.

    Vi har en medlem som byggt om sin lägenhet med ett extra pentry och dusch som syftar till att kunna hyra ut två av sina rum i en femrummare

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en medlem som byggt om sin lägenhet med ett extra pentry och dusch som syftar till att kunna hyra ut två av sina rum i en femrummare.
    Medlemmen bor i lägenheten som är uppdelad nu (en trea som medlemmen bor i och två rum som hyrs ut) och hävdar att det är inneboende.
    Vi har bevis att uthyrningen sker bla via R&B och att inneboende hyr till höra hyror och att de inte har någon annan relation till medlemmen än att de hyr ett rum.

    Vad har en styrelse för möjlighet att stoppa denna typ av uthyrningar ?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Den första frågan är om ombyggnationen har skett med styrelsens tillstånd och är fackmässigt utförd.
    Gällande frågan om andrahandsuthyrning så ska en rättelseanmodan skickas och om bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse får man gå vidare med stämning och yrka avhysning p g a att bostadsrättshavaren har förverkat bostadsrätten.

    Denna process kan vi hjälpa till med, då både rättelseanmodan och stämningsansökan ska vara utformad på ett visst sätt.

    Vi har en styrelseledamot som flyttat och lämnat föreningen och ytterligare en ledamot som kommer att lämna före nästa årsmöte.

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en styrelseledamot som flyttat och lämnat föreningen och ytterligare en ledamot som kommer att lämna före nästa årsmöte.
    Vi upplever att information kring hur detta ska hanteras är svårtolkad och behöver er hjälp i att vägleda oss hur vi ska agera. Helst vill vi undvika extra stämmor och fyllnadsval fram till nästa ordinarie stämma om vi som förening tillåts göra så. Styrelsen består idag av fem ledamöter (inklusive den som lämnat) och tre suppleanter.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Om ni har för få ledamöter för att vara beslutsföra enligt stadgarna måste ni hålla extrastämma. Om de är beslutföra kan ni vänta till ordinarie stämma med att tillsätta ny ledamot.

    Summa som styrelsen i en BFR bör ha i sitt försäkrings skydd.

    Fråga av: Styrelsen

    I förra veckans digitala Borättkväll som man kunde deltaga i nämnde Eric Rubenson från Bolanders en summa som styrelsen i en BFR bör ha i sitt försäkrings skydd. Tyvärr uppfattade jag inte riktigt denna summa. Vår Borättkväll för styrelsen är 2000000:- Är denna summa tillräcklig? Föreningen är liten (28 lägenheter) men dessa har ett högt andrahands värde. Mellan 3000000 – 6000000:- Skr.

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    2 Mkr är ett standardbelopp för styrelseansvarsförsäkringen i alla försäkringsbolag. Vi tycker att det beloppet är lite för lågt och vi har också sett skadefall där kostnaderna har överstigit 3 Mkr. När vi upphandlar försäkring för bostadsrättsföreningar efterfrågar vi 5 Mkr. De flesta bolag accepterar det, andra erbjuder i alla fall 3 eller 4 Mkr.

    Inte längre är tillåtet med vattenburen golvvärme i flerfamiljshus, utan det skall vara elvärme, stämmer det?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag är vicevärd i Brf Utsikten på Lidingö och i samband med en ombyggnad av en av våra lägenheter, så önskar bostadsrättsinnehavaren ha golvvärme i en stor del av lägenheten. Fastigheterna är byggda 1998 och i några lägenheter lades det in vattenburen golvvärme i samband med byggandet.
    Nu har jag hört att det inte längre är tillåtet med vattenburen golvvärme i flerfamiljshus, utan det skall vara elvärme, stämmer det?
    Tilläggas bör att vi har enrörssystem till radiatorerna

    Svar av: Lars Svingdahl Teknisk Rådgivare Borätt Forum

    Jag uppfattar från vad läsaren skriver att det gäller en lägenhet som renoveras och tidigare haft vattenburna radiatorer och nu vill installera vattenburen golvvärme.

    Min rekommendation är att inte tillåta installation av vattenburen golvvärme, endast elektrisk golvvärme som är installerad av behörig elektriker.

    Att det inte skulle vara tillåtet att installera vattenburen golvvärme i flerbostadshus är inget jag känner till men värmesystem och de vattenburna radiatorerna är vanligtvis föreningens ansvarsområde och medlemmar får normalt inte påverka dessa.

    Värmesystemet är injusterat utifrån hur systemet är byggt och dimensionerat. Skulle boende tillåtas göra ingrepp i föreningens värmesystem kan föreningen tvingas göra om injusteringen, en extra kostnad för föreningen och kanske att även värmeflödet måste höjas med ökade värmekostnader som följd.

    Även risk att föreningen får problem med ansvarsfrågor om medlemmar tillåts förändra i föreningens värmesystem.

    Stå på att det endast är tillåtet med installation av elektrisk golvvärme som installeras av behörig elektriker och inte installation av vattenburen golvvärme.

    Vissa styrelsemedlemmar röstar MOT det förslag som styrelsen lagt vid röstningen?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag sitter med i en styrelse som vice ordf. Och har en fråga jag funderat mycket på.
    Om styrelsen går ut med ett yttrande i en fråga och medlemmarna skall rösta, är det då ok. Att vissa styrelsemedlemmar röstar MOT det förslag som styrelsen lagt vid röstningen? Styrelsemedlemmarna har inte sagt något om att detta under flera månader och flera styrelsemöte då vi har pratat och berett ärendet, utan detta upptäckte undertecknad när jag kontrollräknade rösterna. Ärendet skulle varit uppe på stämman men på grund av pandemin hade vi poströstning.

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Styrelseledamöterna kan rösta hur de vill på stämman och är inte bundna till vad de eventuellt kan ha sagt innan.

    Inför 2020 beslutade regeringen om en tillfällig lagstiftning

    Fråga av: Styrelsen

    Inför 2020 beslutade regeringen om en tillfällig lagstiftning som möjliggjorde att en föreningsstämma för 2019 skull kunna genomföras digitalt byggt på covid19 pandemin. Covid19 pandemin fortsätter och kommer inte att klinga av under första halvåret 2021.
    Täcker förra årets lagstiftning även föreningsstämman avseende 2020 som skall genomföras 2021 eller finns ny lagstiftning för 2021?

    Svar av: Veronica Bäckström Borätt Forum

    Vi har fått meddelat från vår partner Jurideko att den tillfälliga lagen för föreningsstämmor upphör 2020-12-31 och vi får se om det kommer någon ytterligare lagstiftning.

    Skall styrelseprotokollen finnas åtkomliga för husets medlemmar?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, här några frågor.
    Skall styrelseprotokollen finnas åtkomliga för husets medlemmar? Typ på hemsidan?

    Vad är normalt gällande arvoden för en förening som har 53 små lägenheter? Vi upplever att det är mycket som styrelsen skall hantera och vi får ställa upp väldigt mycket och då ej få betalt som vi anser det. Svårt få några att delta.

    Renovering av hus: Fasad, tak, balkonger, fönster. Måste man ha en stämma som skall
    godkänna?

    Svar av: Styrelsesupport Borätt Forum

    Skall styrelseprotokollen finnas åtkomliga för husets medlemmar? Typ på hemsidan?

    - Det är endast sittande styrelse samt utsedda revisorer som ska ta del av protokoll från styrelsemöten.

    Om en ledamot tex har avgått, har denne ej längre rätt att ta del av ett protokoll från ett styrelsemöte som denne ledamot var med på.

    Styrelsen hanterar många frågor som medlemmarna ej ska ha del av, det kan tex röra sig om störningar, upphandlingar och vilka som är sena med avgiften.

    Men styrelsen bör informerar medlemmarna om vad som är på gång i huset, tex att föreningen nu har en ny firma som städar i trapphuset, och detta kan göras på många sätt.

    Vad är normalt gällande arvoden för en förening som har 53 små lägenheter? Vi upplever att det är mycket som styrelsen skall hantera och vi får ställa upp väldigt mycket och då ej få betalt som vi anser det. Svårt få några att delta.

    - Arvodet i bostadsrättsföreningar skiljer sig mycket åt, det finns inget direkt som är normalt. Det kan vara allt från inget arvode alls till flera tusen kronor/år/lägenhet eller flera basbelopp. Men det är givetvis vanligare att en förening med få lägenheter inte har något arvode alls. Det är lämpligt att valberedningen ger förslag på arvode vid årsstämman.

    Renovering av hus: Fasad, tak, balkonger, fönster. Måste man ha en stämma som skall
    godkänna?

    - När föreningen ska utföra arbete på delar som medlemmarna ansvarar för enligt stadgarna, kan tex rör sig om fönster, så krävs stämmobeslut innan arbetet påbörjas.

    I princip alla frågor som har med den löpande förvaltningen att göra är styrelsens ansvar och styrelsen fattar beslut. Men om det rör sig om en väsentlig förändring så krävs stämmobeslut, tex byte av färg på fasaden. Stora kostnader kan även vara bra att ha stämmobeslut på, som tex putsning av fasaden"

    Vi håller på att måla om våra parhus

    Fråga av: Styrelsen

    Hej Vi håller på att måla om våra parhus och har tagit beslutet att de som har gjort ett uthus får stå för kostnadaden att måla det yttre på uthuset. Detta har vi i styrelsen informerat alla boende om att i god tid innan arbetet på börjades. Har ni varit med om något liknande fall ? nu hottar han med att bestrida nästa hyres avi ? Han som är ansvarig för detta projekt har varit i kontakt med likvärdiga bostadsrättsförening i landet. Hus byggdes av Kärnhem 2007 skälbygård Västerås . Får eran tidning och är väldigt nöjd med innehållet och att Ni tar upp väldigt viktiga områden.

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Målning av uthus på fastigheten är, om inte några särskilda avtal finns avseende dessa, en del av det yttre underhållsansvaret som bostadsrättsföreningen är ansvarig för. Det kan därmed vara svårt att kräva att medlemmarna ska bekosta ommålning.
    Vi skulle dock behöva titta närmare på omständigheterna i det aktuella fallet för att kunna ge ett tydligare svar.

    Vi är en radhus-brf som vill kunna erbjuda våra medlemmar möjlighet att ladda elbil.

    Fråga av: Styrelsen

    Vi är en radhus-brf som vill kunna erbjuda våra medlemmar möjlighet att ladda elbil.
    Vi planerar att köpa in laddboxar, dvs föreningen äger dessa. Vill man sim boende ha en laddbox får man skriva ett avtal där man dels hyr boxen med en fast månadsavgift.

    Problemet är betalning för förbrukning. Vi kan få ut exakta förbruknjngsuppgifter per laddbox. Föreningen har elabonnemanget för carportar.

    Hur kan man ta betalt för faktisk förbrukning utan att behöva börja redovisa moms?

    Svar av: Therese Sandström Storholmen Förvaltning

    Det går bra att skriva nytt avtal med antigen höjd fast hyra för att boende hyr plats med laddbox eller separat tilläggsavtal för själva laddboxen som har en fast kostnad per månad. Men om ni vill ta betalt för faktisk förbrukning så går det inte att göra utan att redovisa moms. Det är även plikt på att redovisa moms vid debitering av förbrukning på avierna till hyresgästen/medlemmen.

    Medlemmar i en förening vill bekosta/investera i egna ladd stationer för bilen

    Fråga av: Styrelsen

    Vi i styrelsen har en fråga om hur ni ser på om medlemmar i en förening vill bekosta/investera i egna ladd stationer för bilen, eller förse sin uteplats med t.ex ett Sedumtak.
    Finns där några juridiska rättigheter som man kan åberopa om man vill göra något dylikt?

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Om den aktuella marken är upplåten med bostadsrätt till den medlem som t.ex. vill installera en laddstation eller bygga sedumtak kan man ha rätt till det, men ett styrelsegodkännande bör ändå inhämtas eftersom det kan anses vara en väsentlig ändring av lägenheten. Om t.ex. fasaden påverkas är det uppenbart att någon form av godkännande och avtal i förhållande från föreningen behövs. Om marken inte är upplåten med bostadsrätt krävs att ett särskilt avtal upprättas med föreningen avseende nyttjanderätten till laddstationen eller sedumtaket. Vidare krävs om åtgärden bedöms vara en väsentlig ändring av fastigheten ett stämmobeslut, om även andra bostadsrätter påverkas kan det vidare krävas stämmobeslut med kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande. Sammanfattningsvis måste man titta närmare på de aktuella frågorna för att kunna ge ett tydligare svar om vad som krävs juridiskt.

    Vi har en medlem som vill byta ett fönster.

    Fråga av: Styrelsen

    Vi är en BRF i Östersund. Vi har en medlem som vill byta ett fönster. Fönstret öppnas inåt och på grund av detta så går det inte att samtidigt ha solskydd och vädra samtidigt. Fönster har persienn och vi har även monterat extra ventilation i fönstret. Det är på andra våning och att sätta markis blir för dyrt tycker medlemmen. Det blir väldigt varmt i rummet det kan jag hålla med om men kan medlemmen kräva att vi skall bytas? I övrigt så är det inget fel på fönstret som fodrar att det byts.

    Vi har även en hyresrätt i föreningen som vi i styrelsen har bestämt att vi skall sälja och införliva i föreningen. Vi har just nu hyresgäster i den som hyr på kortidskontrakt och de är medvetna om våra planer redan när de skrev på kontraktet. Hur skall vi göra rent konkret för att kunna "göra" om den från hyresrätt till en BRF lägenhet. Tillstånd? Skicka in dokument till myndighet ? Osv...

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport borätt Forum

    Gällande fönster så har inte föreningen några skyldigheter att byta fönster om dom är fungerande idag, det krävs även en bygglov om ni ska byta fönster till en annan modell än vad ni har idag.

    Markis är något som vi ej rekommenderar att sätta upp då föreningen står ansvariga om någonting händer som tex att den skulle ramla ner eller liknande.

    När det gäller lägenheten så ska ett upplåtelse avtal tas fram, detta kan ni vända er till er ekonomiska förvaltare om.

    Saknar ni ekonomisk förvaltare så hjälper vi på Borätt gärna till med detta.

    Det behöver tas fram andelstal och avgift mm, Borätt tar då ut en löpande debitering i denna hantering.

    Då det är en befintlig lägenhet i dag är det ingen som måste anmälas eller ansökas om.

    Familj som med sina barn på 14 och 15 år vill ta över städningen i våra 10 trappuppgångar

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en akut fråga om en familj som med sina barn på 14 och 15 år vill ta över städningen i våra 10 trappuppgångar.
    Dessa barn verkar ju lite väl unga (“älde barn” enligt AFS 2012). Trappstäd är väl också att betrakta som ett upprepat, relativt tungt arbete...
    Försäkringsfrågan om något skulle “hända” barnen, måste vi ju ta i.

    Kan vi få ett råd?!

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    Familjen blir att betrakta som anställda och då behöver föreningen en arbetsskadeförsäkring. Det är en försäkringsform som inte kan förmedlas av oss som mäklare, utan man tecknar den själv direkt via www.fora.se

    Skälig ersättning är för en extern ordf

    Fråga av: Styrelsen

    Brf med 47 lägenheter. Vi saknar styrelseordförande och frågan är hur stor skälig ersättning är för en extern ordf.

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Det är jätte svårt att säga då det helt beror på hur mycket ordförande behöver göra "i tid" så att säga.
    2 stämmor per år och styrelsemöten troligen 1 ggr / månaden men sedan är jätte svårt att räkna hur mycket som räknas hanteras av ordförandet.
    Det bästa är att ni tar in offerter från olika förvaltare men att ni då har en tanke om hur aktiv denna ordförande behöver vara mellan styrelsemöten mm

    Döv granne som inte förstår att han stör när han sitter och pratar i sitt uterum

    Fråga av: Styrelsen

    Tänkte jag skulle fråga er om ni har ett tips till oss, med en döv granne som inte förstår att han stör när han sitter och pratar i sitt uterum.
    Har försökt att skriva till honom och förklarat, men det blir inte något av det.
    Jag vill inte bli anklagad för diskriminering men som ordförande måste jag också se till att alla mår bra.
    Har ni något tips var jag vänder mig?

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Ni skulle kunna kontakta någon organisation som tex dövas riksförbund för att se om de har några tips. Annars är det som sagt skriftlig information där ni tydligt förklarar att grannarna blir störda.

    Regler/tillstånd som gäller för att installera sensorkameror

    Fråga av: Styrelsen

    Vi i Brf har en fråga vilka regler/tillstånd som gäller för att installera sensorkameror som startar vid rörelse på följande platser? Inomhus i trapphusen med översikt av entrédörrar, inne i soprum och utomhus över en entrédörr som leder in i fastigheten. Entré till denna dörr gör man via en innergård vars mark tillhör fastigheten och som därför inte är något allmänt område.

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Bostadsrättsföreningar behöver aldrig ansöka om tillstånd för att sensorkameror men ansvarar själva för att kamerabevakningen är laglig i förhållande till bl.a. dataskyddsförordningen.
    Föreningen måste informera om kameraövervakningen på ett begripligt och lättillgängligt sätt.

    Mer information hos Datainspektionen:

    https://www.datainspektionen.se/vagledningar/kamerabevakning/bostadsrattsforeningar-och-hyresvardar/

    Nya ägaren kom hem och köksgolvet är fullt med vatten.

    Fråga av: Styrelsen

    I januari såldes en lägenhet, efter att ha renoverats av förra ägaren. Han anlitade en kille som skulle göra detta. Jag som ordf. påminde ägaren om vikten av att anlita auktoriserade hantverkare. Han så att han kunde det mesta.
    Nu kom nya ägaren hem och köksgolvet är fullt med vatten. Nu misstänker jag att den där hantv. har gjort något fel.
    Vad kan ägaren/vi göra om det är så? Blir förra ägaren skadeståndsskyldig?

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    Det första som måste ske är att utreda och dokumentera skadeorsaken. Om skadan beror på ett fel i renoveringsarbetet kan det finnas ett skadeståndsansvar, i första hand för den som utfört arbetet om det är en seriös firma. Om lägenhetsinnehavaren anlitat någon mindre seriös hantverkare kan dock även lägenhetsinnehavaren själv bli skadeståndsskyldig för de skador som uppkommit för föreningen och drabbade grannar.

    Påverka att sälja vid otillåten andrahandsuthyrning?

    Fråga av: Styrelsen

    Hejsan vi har en person i vår förening som inte bott i sin lägenhet på flera år men som fortfarande har den som sin mantalsskrivnings adress kan vi som förening påverka honom till att flytta sälja sin lägenhet alternativt se till att de som bor där bokförs som andrahandshyresgäster, då får iaf föreningen in litet extra pengar.

    Det har aldrig varit problem med att fin avgifter eller liknande men det har varit många olika personer som bor i lägenheten.

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Ni kan anmoda medlemmen om att upphöra med den otillåtna andrahandsuthyrningen alternativt inkomma med en ansökan om andrahandsuthyrning

    Gäller tillträde till lgh för besiktning, underhåll och liknande som ingår obligatoriskt i en brf.

    Fråga av: Undrar

    Jag har en fråga som gäller tillträde till lgh för besiktning, underhåll och liknande som ingår obligatoriskt i en brf.
    Vad är skälig tid för styrelsen att föravisera innehavarna om planerade såna? Det råder delade meningar i vår förening om vad som anses skäligt. 2veckor? 3veckor? Eller ännu längre? Finns inget exakt svar i lag eller stadgar.
    Kan styrelsen debitera mig för extrakostnader om jag av någon anledning inte erhållit informationen i rimlig tid p.g.a resa, sjukhusvistelse mm. Vilket väl kan anses som giltigt skäl?
    Det finns inget stämmobeslut kring denna hantering sedan tidigare. Och nu "hotar" man med det i en skrivning som svar på en motion.
    Tack på förhand!

    Svar av:

    Bestämmelse om föreningens rätt till tillträde till lägenheter finns i bostadsrättslagen (www.bostadsrattslagen.se/#kap7p13 ). Någon specifik tid anges som du skriver inte i lagen och inte heller i förarbeten eller lagkommentar utan det får bedömas från fall till fall.
    Resa och sjukhusvistelse låter som skäl för att inte kunna ge tillträde som styrelsen får godta, och de kan inte debitera för extrakostnader mot bakgrund av att avgifter föreningen får ta avseende förvaltningen är reglerat uttömmande i bostadsrättslagen (www.bostadsrattslagen.se/#kap7p14 ).

    Skillnad på att åtgärda och avhjälpa entreprenörsfel?

    Fråga av: Styrelsen

    Frågan avser fel som påtalats vid en besiktning och som av besiktningsman bedömts vara entreprenörens ansvar.
    Rent juridiskt förefaller det vara skillnad på att "avhjälpa" ett fel (rättelse som innebär att att den felande komponenten byts ut eller repareras för att fungera som ursprungligen avsett) och att "åtgärda" ett fel (rättelse som innebär att konsekvenserna av felet på ett eller annat sätt minimeras eller inte upplevs). Stämmer detta?

    Svar av: Johanna Bjälkander Biträdande jurist Advokatfirman Pedersen AB

    Skillnaden mellan avhjälpande och åtgärda

    Frågan avser fel som påtalats vid en besiktning och som av besiktningsman bedömts vara entreprenörens ansvar.

    Rent juridiskt förefaller det vara skillnad på att "avhjälpa" ett fel (rättelse som innebär att att den felande komponenten byts ut eller repareras för att fungera som ursprungligen avsett) och att "åtgärda" ett fel (rättelse som innebär att konsekvenserna av felet på ett eller annat sätt minimeras eller inte upplevs). Stämmer detta?

    När man talar om felavhjälpande enligt AB 04/ABT 06 aktualiseras bestämmelsen i kapitel 5 § 17 (bestämmelsen är likalydande i de båda standardavtalen). Enligt bestämmelsen har entreprenören både en rättighet och en skyldighet att avhjälpa vad som i besiktningsutlåtandet utgör ett fel. Själva syftet med att avhjälpa enligt AB 04/ABT 06 är att ställa entreprenaden i avtalsenligt skick och för entreprenören att fullgöra sitt kontraktsenliga åtagande. Ett fel enligt AB 04/ABT 06 utgörs av avvikelser från parternas avtal.

    Skillnaden mellan att avhjälpa ett fel och att åtgärda ett fel torde vara att vid ett felavhjälpande aktualiseras bestämmelsen i kapitel 5 § 17 AB 04/ABT 06 och de villkor som där ställs upp för felavhjälpande. Vid ett åtgärdande finns det inga regler att förhålla sig till eller luta sig mot. Ute i verkligheten används ofta ordet åtgärdande när det egentligen är avhjälpande som åsyftas.

    För att undvika framtida tvister är det därför bra att använda sig av samma terminologi som används i AB 04/ABT 06. Istället för att kräva åtgärdande kräva avhjälpande.

    Årsredovisning och revisorsberättelse saknar underskrifter till årsstämman?

    Fråga av: Undrar

    Vad gör man då både årsredovisning och revisorernas berättelse saknar datum och namnunderskrifter?

    Svar av: Elin Ståhl Storholmen Förvaltning AB

    För att årsstämma ska kunna genomföras behöver det finnas en underskriven årsredovisning med revisionsberättelse. Annars behöver de skjuta på stämman.

    Vad är maxbeloppet för styrelsen inköp?

    Fråga av: Undrar

    Har tittat i stadgarna och hittar ingen info eller vägledning på hur stora utlägg för t.ex inköp av en dator en styrelse får hantera på eget bevåg, har läst någonstans att 5 000 kr är ett belopp som styrelsen utan årsstämmans godkännande får hantera.

    Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

    Vare sig stadgar eller årsstämma styr som regel över beloppsgränser gällande inköp av såväl inventarier som underhållsåtgärder på föreningens hus m m. Det är styrelsen som beslutar över inköp som anses nödvändiga för driften av föreningen inklusive byggnader och mark. Att sätta upp beloppsgränser i stadgar och på stämma (vilket i och för sig är fullt görligt) vore som att lämna ett misstroendevotum gentemot styrelsen som ju är vald av stämman för att hantera bl.a. sådana investeringar.

    Fel som påtalats vid en besiktning och som av besiktningsman bedömts vara entreprenörens ansvar.

    Fråga av: Styrelsen

    Frågan avser fel som påtalats vid en besiktning och som av besiktningsman bedömts vara entreprenörens ansvar.

    Rent juridiskt förefaller det vara skillnad på att "avhjälpa" ett fel (rättelse som innebär att att den felande komponenten byts ut eller repareras för att fungera som ursprungligen avsett) och att "åtgärda" ett fel (rättelse som innebär att konsekvenserna av felet på ett eller annat sätt minimeras eller inte upplevs). Stämmer detta?

    Svar av: Johanna Bjälkander Advokatfirman Pedersen AB

    Skillnaden mellan avhjälpande och åtgärda

    Frågan avser fel som påtalats vid en besiktning och som av besiktningsman bedömts vara entreprenörens ansvar.

    Rent juridiskt förefaller det vara skillnad på att "avhjälpa" ett fel (rättelse som innebär att att den felande komponenten byts ut eller repareras för att fungera som ursprungligen avsett) och att "åtgärda" ett fel (rättelse som innebär att konsekvenserna av felet på ett eller annat sätt minimeras eller inte upplevs). Stämmer detta?

    När man talar om felavhjälpande enligt AB 04/ABT 06 aktualiseras bestämmelsen i kapitel 5 § 17 (bestämmelsen är likalydande i de båda standardavtalen). Enligt bestämmelsen har entreprenören både en rättighet och en skyldighet att avhjälpa vad som i besiktningsutlåtandet utgör ett fel. Själva syftet med att avhjälpa enligt AB 04/ABT 06 är att ställa entreprenaden i avtalsenligt skick och för entreprenören att fullgöra sitt kontraktsenliga åtagande. Ett fel enligt AB 04/ABT 06 utgörs av avvikelser från parternas avtal.

    Skillnaden mellan att avhjälpa ett fel och att åtgärda ett fel torde vara att vid ett felavhjälpande aktualiseras bestämmelsen i kapitel 5 § 17 AB 04/ABT 06 och de villkor som där ställs upp för felavhjälpande. Vid ett åtgärdande finns det inga regler att förhålla sig till eller luta sig mot. Ute i verkligheten används ofta ordet åtgärdande när det egentligen är avhjälpande som åsyftas.

    För att undvika framtida tvister är det därför bra att använda sig av samma terminologi som används i AB 04/ABT 06. Istället för att kräva åtgärdande kräva avhjälpande.

    Missnöje offert

    Fråga av: Styrelsen

    Vi är väldigt missnöjda med utgången av ett uppdrag i vår Brf, i 200 000-kronors-klassen. Man hävdar avsteg från offerten ( ett muntligt löfte om exakt utförande fanns uppgivet i offerten, men utan exakt uppgift om omfattning ) med ökade kostnader, av "ökad virkesåtgång" på 20.000 kr, för ett utförande vi tydligt kommit överens om, muntligt.
    Kan/bör man varna lite för företaget och i så fall hur?

    Svar av: Advokatfirman Pedersen AB

    Vi tolkar din fråga som att entreprenören har agerat i strid med offert och muntligt avtal, men att ingen rättslig tvist är aktuell utan din fråga rör om ni ska "varna" andra för samma företag. Vår rekommendation är att i första hand försöka ta kontakt och komma till en lösning med entreprenören.

    Om ni inte kan komma överens om en lösning som båda parterna är nöjda med är så finns det inget hinder mot att lämna recensioner eller liknande. Vår rekommendation att vara sakliga, ärliga och hålla er till faktauppgifter i er recensionen på hemsida, google eller andra recensionssidor. Undvik att hänga ut någon särskild hos entreprenören eller vara nedlåtande.

    Stadgar, info eller vägledning för stora utlägg?

    Fråga av: Undrar

    Har tittat i stadgarna och hittar ingen info eller vägledning på hur stora utlägg för t.ex inköp av en dator en styrelse får hantera på eget bevåg, har läst någonstans att 5 000 kr är ett belopp som styrelsen utan årsstämmans godkännande får hantera.

    Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

    Vare sig stadgar eller årsstämma styr som regel över beloppsgränser gällande inköp av såväl inventarier som underhållsåtgärder på föreningens hus m m. Det är styrelsen som beslutar över inköp som anses nödvändiga för driften av föreningen inklusive byggnader och mark. Att sätta upp beloppsgränser i stadgar och på stämma (vilket i och för sig är fullt görligt) vore som att lämna ett misstroendevotum gentemot styrelsen som ju är vald av stämman för att hantera bl.a. sådana investeringar

    Försäkring personskada, gräsklippning?

    Fråga av: Styrelsen

    På vår förening har vi en sk. Klipplista. Den som vill får klippa gemensamma gräsytor med föreningen gräsklippare samt vanliga gräsklippare. De dom klipper får ersättning, alltså lön för det. Om ngn skulle skada sig då, vilken försäkring gäller?

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    Jag vet inte hur föreningens försäkringar ser ut och kan därför inte svara med säkerhet. Men föreningen borde ha en arbetsskadeförsäkring för att ha ett bra skydd för denna typ av personskador. En sådan försäkring kan ni teckna via www.fora.se .

    Även om föreningen har en olycksfallsförsäkring tecknad så finns oftast undantag för s.k. arbetsskador, så mitt råd är att teckna en arbetsskadeförsäkring.

    Vid poströstning: Personen är nominerad samtidigt till ordf, ledamot och till valberedning

    Fråga av: Styrelsen

    Kan en medlem vid Föreningsstämma i en bostadsrättsförening nomineras till tre olika poster samtidigt.
    exempel: en och samma person är nominerad till Ordförande i styrelsen , till ledamot i styrelsen och nominerad till valberedningen.
    Detta gäller till en Föreningsstämma med poströstning p g a coronaviruset

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    En medlem kan ju alltid bli nominerad men det handlar mer om att hen ej ska säga ja till fler än en 1 position.
    Alla som sitter i styrelsen är ledamot, så tackar hen ja till ordförande rollen är hen även en ledarmot.
    Valberedningen är de som ska ta fram styrelsen och bör då ej vara befintlig styrelsemedlem.

    Felaktigt våtrumsrenovering

    Fråga av: Styrelsen

    En tviste fråga, i stadgarna står det att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för inre ytskikt i lägenheten såsom tätskikt och ytskikt och bostadsrättsföreningen för yttre ytskikt.
    2004 beställde Bostadsrättsföreningen ett stambyte med våtrumsrenovering dvs BRFen tog över ansvaret för inre underhåll.
    Vid en läckande toalett nu 2019 så visar det sig att badrummet saknar tätskikt och hemförsäkringen som bostadsrätt innehavaren har täcker inte.

    Vem ska betala? Bostadsrättsinnehavaren eller BRFen ?

    Svar av: Christina Fregne JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER AB

    Svaret på den här frågan blir beroende på vilka beslut bostadsrättsföreningen fattat när det gäller ansvaret för de utförda åtgärderna. Föreningen har tagit över ansvaret för underhållet då stambytet utfördes och då man i samband med de åtgärderna också utförde underhållsåtgärder av det som annars åvilar bostadsrättshavaren. Frågan är vilka beslut som tagits i föreningen därefter? Har man tex beslutat om att lägga tillbaka ansvaret för de utförda åtgärderna på bostadsrättshavarna? För att kunna svara mer säkert behöver vi veta mer om de beslut som fattats i föreningen.

    Besluten ska finnas i stämmoprotokoll och ska gälla att dels föreningen påtar sig ansvaret för våtrumsrenovering samt även att föreningen lägger tillbaka ansvaret för detta på de enskilda bostadsrättshavarna.

    Servitutförfrågan, underhåll?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har servitut på en grusad väg som nu har stora hål och det finns risk för att någon bil kan få skador eller ännu värre att någon person som passerar på vägen ska ramla och slå sig.
    På vägen går det många från allmänheten då det ligger centralt och man genar via vägen.
    Dessutom hyr ägaren ut flera lägenheter som även de nyttjar vägen.
    I en av de lägenheterna bor en som regelbundet får hemtjänsthjälp.
    Det är alltså flera som brukar vägen

    Svar av: Christina Fregne JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER AB

    Servitutsavtalet anger en rätt för er att använda ett 5 meter brett område för in och utfart till parkeringsplatser. Ingenting anges angående underhållsansvaret vilket gör att jag gör bedömningen att detta ansvar ligger på den fastighetsägare som äger marken

    Kan föreningen kräva att vi ska byta värmerör?

    Fråga av: Undrar

    Vi renoverar vår bostadsrätt och har bilat upp golvet för att få ett jämt underlag. Nu hävdar föreningen att vi måste byta ut samtliga värmerör och radioatorer då de är gamla och inte skulle klara av att ligga i EPS-betong som vi tänkt att använda. Föreningen hävdar även att vi ska stå för kostnaden av nya rör.
    Vår rörmokare å andra sidan anser inte att rören behöver bytas utan att det räcker med att isolera rören.
    Min fråga: Kan föreningen kräva att vi lägger in nya rör och bekostar dem själva?

    Till historien hör också att vi glömde att anmäla att vi skulle bila bort golven, å andra sidan har vi inte rört någon bärande konstruktion, det har enbart påverkat fastigheten genom att det lät mycket den dagen vi bilade bort golvet.
    Min andra fråga: Kan föreningen använda detta emot oss?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner AB

    Denna fråga kräver närmare utredning då det dels är en gränsdragning avseende om tillstånd skulle ha krävts p.g.a. att ombyggnaden eventuellt kan anses innefatta ändring av befintliga ledningar eller annan väsentlig förändring av lägenheten, vilket i så fall kräver styrelsens tillstånd (www.bostadsrättslagen.se/#kap7p7 ). Vidare är det även en gränsdragning mellan det inre och yttre underhållsansvaret, där föreningen normalt har underhållsansvaret för reparationer av värmeledningar (www.bostadsrättslagen.se/#kap7p12 ), men fråga i detta fall också uppkommer angående om reparation är nödvändig och om ni som bostadsrättshavare i så fall är ansvariga för att reparationsbehov har uppkommit.

    Vi har nu haft stora bekymmer med en styrelsemedlem i nästan ett års tid

    Fråga av: Styrelsen

    Jag är Ordförande i en brf förening i Rättvik.
    Vi har nu haft stora bekymmer med en styrelsemedlem i nästan ett års tid. Personen ifråga går ut till vissa medlemmar och begär extramöten på rent lögnaktiga besked och får till ett extramöte som i sin tur generar ytterligare extramöte. Nu vägrar personen att skriva under årsredovisningen, personen i fråga vill gå över från K2 till K3 vilket vår förvaltare och revisor starkt motsätter sig, personen ifråga har fått förklarat att det skulle innebära stora kostnader. Personen sms och mejlbombar mig och förvaltaren. Det har pågått under lång tid. Nu fortsätter gatloppet mot mig som ordförande och mot vår förvaltning, Nu har det gått så lång att att personen börjar skicka mejl där hon kränker oss. Vi har stått ut med detta för att det snart är årsmöte och att vi där kanske kan få hen avsatt, hen har ett år kvar på sitt mandat. Vad kan jag göra för att få ett slut på detta, måste jag ta in en jurist? Vi behöver råd. Snart uppgiven ordförande.

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Stämman kan efter förslag på stämman besluta om en ny sammansättning av styrelse även om det kvarstår ett års mandattid för ledamoten ifråga. För att visa hur allvarligt resterande styrelsen ser på situationen kanske ett alternativ är att resterande styrelse inte är villiga att sitta kvar om inte en ny styrelse väljs där den aktuella personen inte längre är ledamot.

    Vem av oss skall betala gränsdragning

    Fråga av: Undrar

    VI har fått en ny granne, han har köpt en del av vår tomt. Jag undrar vem av oss skall betala gränsdragning i form av staket eller häck eller gärdesgård.

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Det är i första hand upp till avtalsparterna att överenskomma om denna fråga själva.

    Klagomål om att det stinker från deras grannes lägenhet.

    Fråga av: Brf Åsa

    Hej,
    Sitter med i styrelsen för Brf Åsa, där vi många gånger fått klagomål om att det stinker från deras grannes lägenhet. Vi har försökt prata med bostadsrättsinnehavaren, som inte verkar fungera så bra, om att ta in en städfirma, be om hjälp på olika sätt. Men inget händer. Vaktmästaren har för flera år sedan varit där och fått "gräva" bort avföring från halva toalettstolen. Har kontaktat socialen utan framgång. Hur ska vi agera för att komma tillrätta med problemet?

    Svar av: Johanna Kern jurist på Jurideko Fastighetspartner

    Beroende på hur vanvårdad lgh är, bör en rättelseanmaning och en underrättelse till socialen skickas med REK. Efter ca 3 veckor till en månad bör en besiktning göras, och om lgh då fortfarande är vanvårdad i juridisk mening, bör man gå vidare med stämning för förverkande p g a vanvård.

    Om lgh inte är vanvårdad i juridisk mening bör man försöka få personen att ta emot hjälp, hemtjänst t.ex.

    En eventuell rättelse kan vi hjälpa till med, då den ska utformas på visst sätt.

    Kan vice kalla ”vissa utvalda” till ett möte utan ordförandes kännedom?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag undrar om ni kan hjälpa mig med några funderingar.
    Kan vice kalla "vissa utvalda" till ett möte utan ordförandes kännedom?
    Vid detta möte tidigarelägga min begäran om entledigande?

    Bakgrund:
    När det kom till min kännedom att några i föreningens styrelse ägnar sig åt bland annat nepotism, jäv och urkundsförfalskning agerade jag på följande sätt:
    1. Förklarade detta är fullständigt oacceptabelt och måste åtgärdas. Blev bemött med arrogant nonchalans.
    2. Kontaktade vår lekmanna revisor, som tyvärr har nära relation med flera av de ovan nämnda. Fick inte hjälp från denne.
    3. Lämnade in begäran om entledigande, där jag preciserat att det ska ske vid ordinarie styrelsemöte 19 maj.

    Idag onsdag 13 maj får jag medlemsbrev i brevlådan, där det står att jag lämnade styrelsen igår.
    Uppenbarligen hade några i styrelsen möte igår kväll där de i hemlighet beslutade att jag då lämnade styrelsen.

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Det är normalt styrelseordföranden som kallar till styrelsemöten men oavsett detta ska samtliga ordinarie styrelseledamöter kallas till alla styrelsemöten.
    En styrelseledamot kan bli avsatt genom stämmobeslut eller genom egen anmälan om förtida avgång. Styrelsen kan inte besluta om att tidigarelägga en egen anmäld avgång.
    I enlighet med lagen om ekonomiska föreningar får ändringen i styrelsens sammansättning verkan först när anmälan om registrering kommer in till Bolagsverket.

    Hyresrabatt för lokaler med upplåtelseavtal?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej!
    I vårt hus finns 7 lägenheter och 3 lokaler.
    ALLA med upplåtelseavtal.
    Föreningen äger alltså inte lokalerna, det gör ett fastighetsbolag som köpt de 3 lokalerna med upplåtelseavtal och det fastighetsbolaget betalar årsavgift till föreningen likt alla andra.
    Fastighetsbolaget har tecknade hyresavtal med sina hyresgäster och hyresgästerna betalar sin hyra till fastighetsbolaget, föreningen är alltså inte hyresvärd till verksamheterna i lokalerna.

    Min fråga är då, om dessa hyresgäster vill ha sänkt hyra eller uppskov med hyra, så har de ju kontaktat fastighetsbolaget och det är upp till fastighetsbolaget om de vill vara tillmötesgående eller inte.
    MEN när det sen ska ansökas om bidrag från staten för hyresbortfall, är det då fastighetsbolaget som ska söka det eller är det vår bostadsrättsförening?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Det stämmer att lokalhyresgästen får vända sig till sin hyresvärd, fastighetsbolaget som är innehavare av bostadsrättslokalen, angående frågan om rabatt på hyran. Enligt förordningen om statligt stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran framgår att mottagare av det statliga stödet är hyresvärdar som slutit avtal om hyra av lokal med hyresgäster. I detta fall är det fastighetsbolaget som innehar bostadsrättslokal som är hyresvärd och som har möjlighet att göra ansökan om stöd till länsstyrelsen, föreningen är inte hyresvärd och ska alltså inte göra ansökan. Stödet kan sökas först fr.o.m. den 1 juli 2020.

    Styrelserepresentant rätt att närvara med besiktningsman för OVK-kontroll?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, har styrelserepresentant rätt att närvara (komma in i lgh) med besiktningsman för OVK-kontroll?

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Ja ni har rätt att vara delaktiga under ovk.

    Balkong skall renoveras och bytas ut plankor etc. Skall den endast bekosta insidan av målning eller också hälften av plankorna?

    Fråga av: Styrelsen

    Balkong skall renoveras och bytas ut plankor etc. Vad gäller för bostadsrättsinnehavaren? Skall den endast bekosta insidan av målning eller också hälften av plankorna? Styrelsen har tidigare sagt att innehavaren skall bekosta hälften själv.

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Det är svårt att svara på denna fråga utan att veta hur denna balkong ser ut. Men i den bild av föreningens stadgar som ni skickade med så anges det att golvets ytskikt på balkongen är medlemmens ansvar.

    Själva konstruktionen och uppbyggnaden av balkongen är föreningens ansvar om man tittar till stadgarna.

    Förråd, har styrelsen rätt att gå in och tömma förrådet och ordna med borttransport och magasinering och fakturera medlemmen?

    Fråga av: Styrelsen

    Sommaren 2018 råkade vi ut för en vattenskada i källaren i ett av våra hus då vatten forsade in i samband med ett skyfall. Nu står vi i begrepp att slutföra renoveringen av källaren och har anlitat ett byggföretag som ska slipa och impregnera golvet. För att de ska kunna utföra arbetet måste alla medlemmar tömma sina förråd och vi har gått ut och informerat medlemmarna om detta. Vi ska gå ut med ytterligare information i god tid när vi närmar oss renoveringsstart och ange en deadline för när förråden senast skav vara tömda. Frågan har uppkommit i styrelsen vad vi gör om det ändå kommer att finnas förråd som inte är tömda inför renoveringsstart. Har styrelsen rätt att gå in och tömma förrådet och ordna med borttransport och magasinering och fakturera medlemmen?

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Nej, det kan ni inte göra och har ingen rätt till , det är Egenmäktigt förfarande.

    Därför rekommenderar vi ni kommer i kontakt med samtliga boende i tid så att ni kan känna er trygga i att förråden töms och att arbete inte blir drabbat.

    Hur ska PANTBREV som gått ”genom styrelsens händer” förvaras?

    Fråga av: Styrelsen

    * Får någon i Brf-styrelsen:ordf-ledamot el suppl utses till att justera protokoll typ årsmöte, x-a föreningsstämma el dyl tillställningar?

    *Hur ska PANTBREV som gått "genom styrelsens händer" förvaras?

    *Hur länge ska dokument sparas vad gäller Brf?

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    * Får någon i Brf-styrelsen:ordf-ledamot el suppl utses till att justera protokoll typ årsmöte, x-a föreningsstämma el dyl tillställningar?
    - Stämmoordförande utser vem som ska vara protokollförare på stämman.
    - Det är därefter stämman som väljer vem/vilka som ska justera protokollet från stämman. Om personen som väljs sitter i styrelsen eller är, spelar ingen roll
    *Hur ska PANTBREV som gått "genom styrelsens händer" förvaras?
    - Bör förvaras tillsammans med upplåtelser/överlåtelser
    *Hur länge ska dokument sparas vad gäller Brf?
    - Alla värdehandlingar bör förvaras på ett betryggande sätt
    - Upplåtelseavtal och handlingar från bildandet av föreningen bör sparas och förvaras på ett betryggande sätt, om de finns kvar.
    - Överlåtelser bör förvaras på ett betryggande sätt
    - Handlingar som rör den ekonomiska delen regleras av lagen om ekonomiska föreningar.
    - Protokoll från stämmor och styrelsemöten bör sparas och förvaras på ett betryggande sätt

    Neka en medlem att lämna in en skrivelse?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan man som styrelse neka en medlem att lämna in en skrivelse om önskad åtgärd eller vägra svara på skrivelse?

    Svar av: Veronica Karlén Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Medlemmar har rätt att lämna in motioner till stämman. Dessa ska lämnas in i så god tid att styrelsen hinner behandla motionen och få med den i kallelsen till stämman. Ofta är detta reglerat i föreningens stadgar. Styrelsen ska i kallelsen besvara samtliga inkomna motioner och på stämman ska detta sedan tas upp"

    Hur gamla fakturor är en bostadsrättsförening skyldig att betala?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej,hur gamla fakturor är en bostadsrättsförening skyldig att betala?

    Svar av: Team Ekonomi Storholmen Förvaltning AB

    Föreningen är skyldig att betala fakturor från 10 år bakåt om inte preskriptionstiden bryts av en påminnelse eller dylikt.

    Jag undrar hur lång tid före ett extra styrelsemöte ledamöterna måste tagit del av handlingar/fullständigt beslutsunderlag?

    Fråga av: Undrar

    Jag undrar hur lång tid före ett extra styrelsemöte ledamöterna måste tagit del av handlingar/fullständigt beslutsunderlag?

    Undrar även hur jag ska hantera att skicka inkomna anbud till riksbyggens represent som sitter i vår styrelse, då även de fått möjlighet att lämna anbud.

    Svar av: Veronica Karlén Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Det finns ingen regel om hur lång tid innan ledamöterna behöver få del av beslutsunderlag och handlingar inför ett styrelsemöte. Det är upp till varje styrelsen att komma överens om det.

    Men om man vill ha effektiva möten så bör samtliga ledamöter fått del av alla underlag i sådan tid som rimligen kan behövas för att gå igenom underlaget och bilda sig en uppfattning. Detta för att styrelsen inte ska behöva gå igenom underlag och ha evighetslånga diskussioner på själva styrelsemötet.

    Gällande frågan om er representant från Riksbyggen så kan vi tyvärr ej svara."

    Kan man begära en skriftlig försäkran av hela styrelsen att iakta den tystnadsplikt som gäller i vår styrelse ?

    Fråga av: Undrar

    Vi har en styrelsemedlem som i efterhand kritiserat ett styrelsebeslut och informerat detta till en närstående som erbjudit sig om fortsatt hjälp, Han har även informerat en boende i huset som tydligt vet vad som sker i styrelsearbetet Detta är bara ett exempel på vad vi anser spridning av information . Kan man begära en skriftlig försäkran av hela styrelsen att iakta den tystnadsplikt som gäller i vår styrelse?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Tystnadsplikt är en grundläggande plikt som gäller för styrelseledamöterna mot föreningen, om en ledamot sprider uppgifter som kan vålla föreningen skada kan det bli fråga om skadeståndsskyldighet. Det finns dock inte någon särskilt reglerad möjlighet att begära att styrelseledamöterna undertecknar en försäkran angående tystnadsplikten.

    Min fråga är då, när kan man förvänta sig avdrag på avgiften

    Fråga av: Undrar

    Hej, jag äger bostadsrätt i Skarpnäck. I juni 2019 informerade föreningen att det förelåg rasrisk på min balkong (samt en granne ovanför). Vi fick utegångsförbud, fick inte under några omständigheter använda balkongen sa de. Sedan gick hela sommaren utan att något gjordes. I oktober 2019 fick vi information via föreningsbrevet att balkongerna skulle byggas/renoveras innan sommaren 2020. Fortfarande ingenting. Jag kontaktade HSB direkt, som upplyser att det ligger på förvaltaren, och att man fortfarande väntar på att få bygglov.

    Min fråga är då, när kan man förvänta sig avdrag på avgiften? Jag har köpt en BR med balkong, betalar avgift för även nyttjande av balkong.
    Finns det något jag kan göra/åberopa?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Föreningen är enligt bostadsrättslagen skyldig att hålla lägenheten i gott skick och för den tid en lägenhet är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.
    Detta bör innebära rätt till nedsättning av avgiften i detta fall. Nedsättningens storlek får anpassas till hur stor del av användbarheten av lägenheten som kan anses försvunnit när balkongen inte kan nyttjas.

    Kan en samfällighet ha poströstning och begära beslut i förvaltningsberättelse och ekonomisk berättelse?

    Fråga av: Undrar

    Kan en samfällighet ha poströstning och begära beslut i förvaltningsberättelse och ekonomisk berättelse. Godkänna Revisorernas berättelse.Beslut om ansvarsfrihet.Styrelsens förslag till budget 2020.Faställande av denbiteringsöängd gör 2020
    Jag se problem med stämmans intention till medlemmens inflytande och påverkan
    Vad anser ni skall medlemmarna fråntas möjligheten till inflytande och påverkan?

    Svar av: Johan Hagelqvist JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Aktuell smittspridning i samhället innebär såklart en del påfrestningar även för föreningar, inte minst när det kommer till hur man ska hantera en stundande ordinarie föreningsstämma. En allmän rekommendation från vår sida är att skjuta på stämman så länge som möjligt i enlighet med vad föreningens stadgar tillåter. I vissa fall kan det även vara befogat att hålla stämman ännu senare än vad stadgarna föreskriver. Det finns generellt sett inga särskilda sanktioner för det fall föreningsstämman hålls för sent, detta får normalt istället betydelse vid val av ny styrelse i föreningen vid en nästkommande föreningsstämma.

    Med anledning av pågående smittspridningen i samhället finns dock, såsom vi ser det, anledning att anta att medlemmar stor utsträckning har förståelse inför att styrelsen väljer att skjuta upp föreningens ordinarie stämma under rådande omständigheter.

    Den 15 april 2020 trädde en ny tillfällig lag i kraft med syfte att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor under rådande corona-pandemi. Lagen omfattande bland annat lättnader vad avser vem som kan vara ombud i föreningar och hur många röster ett och samma stämmoombud ska kunna företräda. För vissa typer av juridiska personer såsom bostadsrättsföreningar möjliggjordes även poströstning, något som ej tidigare varit möjligt. Vad avser samfällighetsföreningar så framgår ej någon särskild reglering vad avser poströstning i den nya lagen. Tidigare reglering i denna del torde därmed vara fortsatt gällande.

    Det finns inget generellt förbud i lag medförande att poströstning i samfällighetsföreningar ej är tillåtet. Föreningens specifika stadgar kan dock ha betydelse i denna del. Som utgångspunkt åligger det enligt vår mening respektive styrelse att, mot bakgrund av befintliga stadgar, besluta om möjlighet till poströstning vid stämman ska nyttjas. Styrelsen har då att organisera poströstningsförfarande, detta på samma sätt som man har att organisera genomförandet av stämman i övrigt. Viktigt att komma ihåg avseende poströstning är dock att stämman likväl måste genomföras på en fysisk plats dit medlemmar som ej önskar poströsta kan ansluta.

    Sammantaget är vår bedömning att ett poströstningsförande kan nyttjas i samfällighetsföreningar förutsatt att inte föreningens stadgar ställer upp hinder häremot. Vi vill dock flagga för att frågan om huruvida ett poströstningsförande kan nyttjas i en samfällighetsföreningen, och mot bakgrund av vilka förutsättningar, oss veterligen ej blivit rättsligt prövade per dagens datum.

    Placera pengar i fonder?

    Fråga av: Undrar

    Hejsan kan man som förening placera pengar i fonder eller anses detta som ett spel med medlemmars pengar

    Svar av: Christina Fregne JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER AB

    En bostadsrättsförening har som syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen i samband med boendet. Föreningen ska alltså inte ha som syfte att gå med vinst. Den eventuella överlikviditet som en förening har ska användas till underhåll av fastigheten och att då ta denna överlikviditet och spekulera i fonder främjar inte medlemmarnas intressen då det kan bli ett negativt utfall. Rekommendationen är istället att ha en aktuell underhållsplan där ni ser vilket likviditetsbehov ni har för det underhåll som ska genomföras de närmaste åren. Vid en eventuell överlikviditet kan man amortera på föreningens lån.

    Enligt den tidigare lagen om ekonomiska föreningar var det förbjudet för föreningens ställföreträdare att förfoga över föreningens tillgångar eller annars vidta åtgärder för ändamål som uppenbarligen var "främmande för föreningens syfte". Den nu gällande lagen innehåller ingen motsvarande bestämmelse för det har ansetts obehövligt. Lagen anger dock på ett allmänt plan syftet med en ekonomisk förenings verksamhet och i stadgarna ska det finnas bestämmelser om den verksamhet som föreningen ska bedriva. Det som skulle kunna hända om styrelsen genom oaktsamhet skadar föreningen, dvs om investeringen går ner i värde när han eller hon utför sitt uppdrag är att styrelsen blir skadeståndsansvarig mot föreningen.

    Att flytta kök ovanför sovrum

    Fråga av: Undrar

    Att flytta kök ovanför sovrum har i fastigheten visat sig ge matlukt i ovanliggande lgh.
    Kan jag förhindra sådana ombyggnader?

    Svar av: Stefan Lundmark Storholmen Förvaltning

    Som vanligt när det gäller vad man får och inte får göra handlar det om vad det står i stadgarna.
    Generellt är att avlopp och vattenledningar tillhör föreningen och att om den boende vill ändra placering av dessa måste skicka in en renoveringsansökan till styrelsen.
    Det är sedan upp till styrelsen att godkänna eller avslå denna.
    Värt att tänka på är att just flytt av kök till ett annat rum kan ge problem med ventilationen då en köksstam flyttar en högre mängd luft, "sugs ut mer", än vad det gör i de övriga ventilationsstammarna.

    Rösträtt vid sammanslagna lägenheter

    Fråga av: Undrar

    Fru Medlem äger en lägenhet ensam. Samtidigt äger hon en andra lägenhet med Herr Medlem. Antaget att föreningen har "standardstadgar" (Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar bostadsrätt gemensamt så har de dock tillsammans en röst.) så borde Fru Medlem få en röst för sin lägenhet och Herr Medlem och Fru Medlem en delad röst de kan samsas om för deras gemensamma lägenhet. Vad händer om lägenheterna slås ihop? Om det är en juridisk sammanslagning så torde det vara uppenbart - det blir bara en röst för att en lägenhet ägs gemensamt. Men om det bara rör sig om en fysisk sammanslagning så borde totala antalet röster fortfarande vara två. Eller vad gäller egentligen?

    Svar av: Veronica Karlén Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Ja, vi håller med om ditt resonemang och tolkar det på samma sätt om skrivelsen i stadgarna är :
    Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar bostadsrätt gemensamt så har de dock tillsammans en röst.
    Om det är så att de två bostadsrätterna slås ihop och blir EN bostadsrätt i lägenhetsförteckningen så har de som äger denna en röst tillsammans"

    Det finns ingen regel om hur lång tid innan ledamöterna behöver få del av beslutsunderlag och handlingar inför ett styrelsemöte.

    Fråga av: Styrelsen

    Jag undrar hur lång tid före ett extra styrelsemöte ledamöterna måste tagit del av handlingar/fullständigt beslutsunderlag?

    Undrar även hur jag ska hantera att skicka inkomna anbud till riksbyggens represent som sitter i vår styrelse, då även de fått möjlighet att lämna anbud

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning

    Det finns ingen regel om hur lång tid innan ledamöterna behöver få del av beslutsunderlag och handlingar inför ett styrelsemöte. Det är upp till varje styrelsen att komma överens om det.
    Men om man vill ha effektiva möten så bör samtliga ledamöter fått del av alla underlag i sådan tid som rimligen kan behövas för att gå igenom underlaget och bilda sig en uppfattning. Detta för att styrelsen inte ska behöva gå igenom underlag och ha evighetslånga diskussioner på själva styrelsemötet.
    Gällande frågan om er representant från Riksbyggen så kan vi tyvärr ej svara.

    Kan en medlem ta emot mer än en fullmakt till årsstämman att användas vid ev votering.

    Fråga av: Styrelsen

    Kan en medlem ta emot mer än en fullmakt till årsstämman att användas vid ev votering.
    Om det är 2 medlemmar i en lägenhet tex äkta makar, får båda vara bärare av fullmakter från andra medlemmar?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner AB

    Enligt bostadsrättslagen får ingen får som ombud företräda mer än en medlem. Detta gäller dock bara om inte något annat har bestämts i stadgarna och det är vanligt att stadgarna innehåller en bestämmelse om detta.
    I dagsläget gäller vidare från 15 april en lag om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av föreningsstämmor. I enlighet med den lagen kan styrelsen inför stämman besluta att medlem får anlita ett ombud utan begränsning av vad stadgarna anger om
    vem som får vara ombud och dessutom att ombudet får företräda fler än en medlem. Två makar som båda är medlemmar kan båda vara fullmaktshavare med olika fullmakter från andra medlemmar.

    Hyresrätt som ombildadadas till bostadsrätt röstas om på en årsstämma?

    Fråga av: Styrelsen

    Måste en hyresrätt som ombildadadas till bostadsrätt röstas om på en årsstämma?

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning

    Vi har inte varit med om att denna fråga behöver tas upp på stämman SÅ om det inte framgår i era stadgar så är svaret Nej, det behövs inget stämmobeslut för den fråga.

    Kan sittande styrelse till årsstämman föreslå andra och färre ledamöter än vad valberedningen föreslagit?

    Fråga av: Styrelsen

    Kan sittande styrelse till årsstämman föreslå andra och färre ledamöter än vad valberedningen föreslagit?

    Svar av: Veronica Karlén Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Inför årsstämman är det vanligt att föreningens valberedning presenterar ett förslag på ledamöter och suppleanter. Valberedningen har då ofta pratat med personerna i fråga inför stämman.

    På själva stämman, när punkten för val av ledamöter och suppleanter kommer, så kan vem som helst av de närvarande medlemmarna föreslå en eller flera personer till dessa uppdrag. Det är sedan stämman som beslutar och röstar om vilka som sedan väljs.

    Rätt till ersättning vid renovering av lokal?

    Fråga av: Carina

    Hyr sedan 2018 en affärslokal i en Brf. Huset är helt nytt från 2018. Nu har ett fel upptäckts i avlopsstammen för toaletten. Byggherren ska nu inom garantin åtgärda felet. Hela badrummet ska rivas, det ska bilas och renoveras i ca 4-6 veckor. Vi anser att vi har svårt att utföra vårt arbete och ha kunder där, varför vi undrar om vi kan ha rätt till ersättning. Vi ser att vi kommer ha svårt att hålla samma intäkter under renoveringstiden.
    I vårt avtal har vi inte rätt till hyresnedsättning pga sedvanligt underhåll. Detta känns lite större än sedvanligt underhåll.

    Svar av: Erik Olsson Lidman Jurideko fastighetspartner AB

    Ett underhåll på stammen ses som ett sedvanligt underhåll av en lokal då utbytet av avloppsstammen omfattas av hyresvärdens skyldighet att ha en acceptabel och fungerande lokal och därmed anses som ett sedvanligt underhåll.
    Om renoveringen skulle ta längre tid än vad som anses skäligt kan rätten till ersättning komma att aktualiseras. Det skulle även kunna gå att jämka den avtalade klausulen på grund av att huset är så pass nytt, eller att ni har rätt att få ersättning på grund av att avloppsstammen i ett så pass nytt hus behöver repareras och om detta kan gå på garantin eller liknande.
    För att få dessa frågor utredda bör ni kontakta en jurist och göra en noggrannare utredning av frågan för att se om ni trots avtalsklausulen har rätt till nedsättning av hyran eller erhålla ersättning inkomstbortfall av att er verksamhet blir stillastående.

    Möjligheten till hyresrabatter till hyresgäster som aviserats av regeringen.

    Fråga av: Brf Mallen

    Jag har fått i uppdrag att ta reda på mer om möjligheten till hyresrabatter till hyresgäster som aviserats av regeringen.

    1. Är det beslutat än?

    2. Som jag förstått det kan vi ge en reduktion med 50% i april, maj och juni. Och sedan få tillbaka hälften av det från staten.

    3. Är det några krav som ställs på företagen? AB, Enskild firma, HB? Att de har en ren bokföring? Inga skatteskulder? Kriminella i bolaget? Andra anmärkningar?

    4. Vad händer om vi ger 50% rabatt men ändå inte får in halva hyran? Får vi kompensation från staten ändå?

    5. Ska vi skriva ett kontrakt? Hur ska det se ut?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner AB

    Det är nu beslutat om möjlighet till stöd från staten vid hyresrabatt enligt denna förordning: https://svenskforfattningssamling.se/doc/2020237.html
    Det stämmer att stödet gäller april-juni och upp till 50 procent av hyresrabatten på den fasta hyran, dock högsta 25 % av ursprunglig fast hyra.
    Den reglering av mottagare av stödet som finns i förordningen är att det bara gäller hyresvärdar med hyresgäster i vissa branscher baserat på SNI koder. Exempel på branscher som omfattas är butik, restaurang, hotell, konferens, hårvård, gym, skomakeri, tandläkare, biografer och resebyråer.
    Det finns inte något krav på att den del av hyran som inte har rabatterats ska vara betald från hyresgästen för att erhålla det statliga stödet.
    Ja, ni ska skriva ett avtal om hyresrabatt och vi rekommenderar att ni tar hjälp av jurist, t.ex. Jurideko Fastighetspartner, för att göra detta.

    Vad krävs när man installerar en trinett i en bostadsrätt?

    Fråga av: Undrar

    Vad krävs när man installerar en trinett i en bostadsrätt. Vatten, avlopp och el finns. Behöver man göra något annat för att upptäcka eventuella läckage? I så fall vad?

    Svar av: Gunnar Hansson Avloppsteknik AB

    Ja, det finns en del regler som skall uppfyllas.

    Men först och främst bör föreningen kontaktas, så att de inte har några synpunkter på den tänkta installationen.
    Det kan även finnas regler eller begränsningar i Din förenings stadgar.

    Regler för installationen i sig finner Du på Säkert vattens hemsida, här kan Du ladda ner en mycket bra PDF som beskriver regler och ger bra tips och instruktioner.

    Se bifogad länk:
    https://www.sakervatten.se/branschregler/sakra-koket-mot-vattenskador

    Förutom själva regelverket så är fuktlarm att rekommendera.

    Medlem önskar att vi skall ha en punkt övriga frågor på årsstämman. Är det möjligt?

    Fråga av: Styrelsen

    Medlem önskar att vi skall ha en punkt övriga frågor på årsstämman. Är det möjligt?

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Det framgår i stadgarna vilka punkter som ska tas upp på stämman, finns det inte med där ska det inte tas upp.

    Hur ska styrelsen kunna genomföra en poströstning rent praktiskt vid föreningsstämman.

    Fråga av: Styrelsen

    Hur ska styrelsen kunna genomföra en poströstning rent praktiskt vid föreningsstämman.
    Hur informera medlemmarna.

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Svar på frågan:
    Poströstning sker genom att medlemmarna får ett formulär där de kan rösta ja eller nej till beslutsförslag. Det är upp till styrelsen att besluta om närmare riktlinjer kring hur poströstningen ska genomföras och tillse att medlemmarna får information tillsammans med kallelse och dagordning. Det är särskilt viktigt att styrelsen tar fram ett komplett beslutsunderlag och utformar frågorna stämman har att ta ställning till på ett sådant sätt att medlemmarna kan rösta ja eller nej.

    Har idag tagit del av den tillfälliga lag (2020:198)

    Fråga av: BRF Slören 2

    Har idag tagit del av den tillfälliga lag (2020:198) som fastställts med anledning av de regler som Folkhälsomyndigheten ställt upp när det gäller myndighetens föreskrifter och råd om allas ansvar för att förhindra smitta av covid-19 mm. (2020:12).

    I vårt tidigare mail uppgav vi att vi hade 18 medlemmar som uppnått en ålder av 80 år. Då Folkhälsomyndighetens föreskrifter nu även gäller för medlemmar som är 70+ innebär det att det är 50% av medlemmarna som skall begränsa sina sociala kontakter och som en följd av detta inte kan/skall närvara vid Årsstämman.

    Den nya tillfälliga lagen erbjuder då en möjlighet att vi kan hålla Årsstämman utan 70+ arna som då genom att lämna fullmakter ändå kan delta i de beslut i de ärenden som vanligtvis avhandlas på stämman.

    För att undvika den här proceduren med fullmakter är det styrelsens tidigare beslut om att senarelägga dagen för stämman till ett tillfälle när alla medlemmar kan närvara, som gäller.

    Vad kan påföljden bli om vi väljer att senarelägga stämman ? Är det någon myndighet som kan klandra oss för vårt beslut ?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner AB

    Svar på frågan:

    En konsekvens av att ordinarie föreningsstämma hålls senare än de gränser som uppställts i stadgar och lag (t.ex. innan juni månads utgång) är att en medlem kan begära att Bolagsverket utlyser föreningsstämma istället för styrelsen på föreningens bekostnad. Risken för att detta sker är sannolikt liten i den aktuella situationen. Vidare skulle det kunna bli en konsekvens att revisorn nämner att stämman inte har hållits inom föreskriven tid i en kommande revisionsberättelse. Det skulle teoretiskt också kunna påverka medlemmarnas beslut om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och en skadeståndstalan skulle kunna drivas mot styrelseledamöterna om föreningen har drabbats av ekonomisk skada med anledning av styrelsens agerande. Sannolikt kommer det dock inte innebära några negativa konsekvenser att senarelägga stämman i denna situation. Även om stämman senareläggs finns det ingen anledning att inte årsredovisningen kan färdigställas och revision genomföras inom föreskrivna tider samt att årsredovisningen delges medlemmarna tillsammans med information om styrelsen planer för senarelagd stämma.

    Vill göra en fuktutredning, vem står för notan?

    Fråga av: Läsare

    Jag kommer renovera köket i min bostadsrätt men vill göra en fuktutredning innan bygget påbörjas. Vet ni vem som står för notan (ca 3500:-) innehavaren eller föreningen?

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

    Om du för egen del vill veta att det är torrt innan du börjar bygga får du själv stå för en sådan fuktutredning. Om det däremot finns anledning att tro att det är fukt i golvbjälklaget så bör föreningen stå för en sådan undersökning.

    Vi har en medlem som inte betalat avgift för mars

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en medlem som inte betalat avgift för mars. Ingen respons på påminnelsen heller. Ärendet har gått till inkasso.
    Frågan är nu hur vi gör om han inte svarar på inkassokravet heller.

    Svar av: Johanna Kern jurist på Jurideko Fastighetspartner

    Om en medlem inte betalar avgiften trots påminnelser eller inkassokrav kan föreningen antingen ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden eller stämma bostadsrättshavaren vid tingsrätten. Yrkandet är då dels att bostadsrättshavaren ska betala sin skuld men också att densamme ska avhysas från bostadsrätten p g a förverkande.

    Det kan vara en snabbare väg att gå till tingsrätten än till Kronofogden eftersom tingsrätten, om det uppstår problem med delgivningen, kan delge genom s k kungörelse, vilket Kronofogden inte kan.

    Bostadsrättshavaren måste delges ett s k meddelande om återvinning, innebärande att bostadsättshavaren har 3 veckor på sig att återvinna bostadsrätten. Socialen måste också underrättas med rekommenderat brev.

    Om bostadsrättshavaren inte återvinner bostadsrätten, är den förverkad, dock behövs Kronofogdens eller tingsrättens beslut om detta. När detta beslut har vunnit laga kraft, kan processen med avhysning av bostadsrättshavaren och tvångsfärsäljning av bostadsrätten påbörjas.

    Det är lämpligt att en jurist sköter sådana ärenden och Jurideko kan hjälpa till med samtliga steg enligt ovan.

    Kräva kompensation om mindre förråd

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, kan en medlem kräva kompensation om denne har fått ett mindre förråd tilldelat än övriga medlemmar med samma storlek på lägenhet?

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Detta beror på vad det står i upplåtelseavtalet, har boende tilldelats ett minde förråd än vad det står i upplåtelseavtalet kan det absolut vara aktuellt med kompensation.
    I övrigt vill vi hänvisa till likhetsprincipen och att man skulle kunna tänka lite så att en större lgh med fler boende får ett större förråd medans en mindre lgh med färre boende tilldelas ett mindre förråd.

    Min balkong har invaderats av gräsflugor

    Fråga av: Lina

    Min balkong har invaderats av gräsflugor. Vem bär ansvar för sanering?

    Svar av: Elias Jonsson Storholmen Förvaltning AB

    Hej
    Du behöver kontakta din styrelse och se vilken försäkring ni har och vad som klassar som skadedjur i denna. Om gräsflugor klassas som skadedjur och faller in under föreningens skadedjursförsäkring så går kostnaden på föreningen.

    Har en medlem rätt till återbetalning?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi är en förening som utöver avgiften även fakturerar bredband, gas, och tv separat specificerad på en och samma månadsfaktura.
    Om en medlem upplyser förening om att denna har haft elspis i flera år och ej upplyst förening detta men fortsatt betala för gaskostnaden.
    Har en medlem rätt till återbetalning ifrån föreningen då medlemen ej själv har upplyst föreningen om att gasen är plomberad.

    Svar av: Anna Karlberg Jurist JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER AB

    Medlemmen kan inte kräva någon retroaktiv återbetalning. Det är varje enskild medlems uppgift att informera föreningen om man av olika anledningar inte önskar ta del av någon tjänst som erbjuds, och det är först från och med när denna information kommer föreningen tillhanda som en justering av avgiften kan göras.

    Enligt stadgarna skall årsstämman hållas senast den 30 juni

    Fråga av: Fredrik Larsson

    Enligt stadgarna skall årsstämman hållas senast den 30 juni. Då 40 % av våra medlemmar är över 70 år vill vi flytta stämman till i höst. Vad krävs för att vi skall kunna göra detta?

    Om det inte går vad skulle vara er rekommendation i rådande läge?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Om ni skjuter på stämman till i höst fattar ni ett beslut i strid med stadgar och lag. En konsekvens kan bli att någon medlem kan ansöka om att Bolagsverket ska kalla till stämma på föreningens bekostnad med anledning av att ni inte håller stämma inom föreskriven tid. Det är ovanligt med sådana ansökningar till Bolagsverket och sannolikt har medlemmarna mycket stor förståelse för en senarelagd stämma i denna situation. När ni kallar till en årsstämma vid en senare tidpunkt behöver ni enligt lagen om ekonomiska föreningar skicka kallelsen med post till alla medlemmar ni har en känd postadress till.

    Ordentlig avloppslukt

    Fråga av: Carina

    Brf. byggt 1948. Inget stambyten gjords. Har påtalat till styrelsen att jag har ordentlig avloppslukt från toalett, handfat och duschen, samt från diskhon i köket. Har gjorts en filmning och man såg en svacka under huset, annars inget särskilt. Nu kommer det när som helst och oftare att vattnet är svagt brunt. Vilket ställer till vid matlagning, disk o dusch m.m Har frågat styrelsen flera ggr om stambyten, men ingen tar tag i det. Vi är medlem hos Fastighetsägarna Örebro. Nu är jag trött på detta efter många år av tjat och att ingen tar det på allvar. Vad ska jag göra? Och har jag rätt till hyressänkningar i väntan? Min hyra är 4607:- som alla i brf. har.

    Svar av: Gunnar Hansson Avloppsteknik AB

    Dålig lukt kan man få om ett avloppssystem inte görs rent tillräckligt ofta.
    Det som i Ditt fall tyder på detta är att Du tydligen får dålig lukt i samtliga avloppsenheter, golvbrunn, WC, handfat och kök.

    "Svackan" under huset kan även ge dessa symtom, men för kunna uttala sig om svackan skall kunna ge ett så "tydligt utfall" behöver man mer information och VVS-ritningar.

    Du skriver "Nu kommer det när som helst och oftare att vattnet är svagt brunt".

    Är det inkommande vatten Du menar? ( det som kommer ur våra kranar )
    I så fall är detta ett annat problem och det finns bra utrustning på marknaden som kan hantera detta.

    En ev. nedsättning av avgiften är en fråga för Borätts jurister.

    Min granne vill bygga ut sin uteplats vid mitt sovrumsfönster.

    Fråga av: Fråga

    Hej, min granne vill bygga ut sin uteplats. Problemet är att mitt hus och hans står i vinkel till varandra. Mitt sovrum vätter åt hans uteplats och kanten på hans nuvarande altan går kant i kant med mitt sovrumsfönster. Bygger han ut går däcket han vill bygga förbi mitt fönster. Det har alltid tidigare varit en bred rabatt utanför hans uteplats som gjort det omöjligt att stå och titta in i mitt fönster, den rabatten har grannen gjort om till gräsmatta. Ordförande hävdar att likabehandlingsprincipen gör att han får bygga ut altanen för att andra boende fått bygga ut sina altaner. Ingen av de andra utbyggda altanerna påverkar dock någon annans sovrum.
    Hjälp, får styrelsen verkligen göra så här?

    Svar av: Christina Fregne JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER AB

    Föreningen är skyldig att följa likställighetsprincipen som enkelt utryckt innebär att styrelsen inte får vare sig missgynna eller gynna en enskild medlem. Av det du beskriver drar jag slutsatsen att grannens byggnation påverkar din lägenhet negativt. Förutom att följa likställighetsprincipen är styrelsen även skyldig att följa regler kring utförande av åtgärder som påverkar enskilda medlemmars bostadsrättslägenheter. Utifrån vad du beskriver är det svårt att ge dig precisa råd, jag skulle rekommendera dig att ta kontakt med en jurist för att du på så sätt ska kunna få rätt hjälp i argumentationen med din förenings styrelse.

    I vår förening har vi en stor restauranglokal som idag hyrs ut till en ganska nystartad verksamhet.

    Fråga av: Emma

    Hej!

    I vår förening har vi en stor restauranglokal som idag hyrs ut till en ganska nystartad verksamhet. De hade de tufft redan innan corona-tiderna och har nu därför efterfrågat en reducering utav hyran.
    Vi i föreningen förstår att det kan bli både dyrt och ta lång tid att kräva in hyra, och att eventuellt behöva hitta en ny hyresgäst, och vill därför gärna hjälpa dem. Har ni några exempel på hur vi kan möta deras förfrågan ?

    Med vänlig hälsning, Emma

    Svar av:

    Bokat lokal för att avhålla årsstämman för 2020 i föreningen.

    Fråga av: Brf Slören 23

    Den 28 maj har vi bokat lokal för att avhålla årsstämman för 2020 i föreningen.

    Vår förening består av 59 lägenheter. Av dessa är 18 st ägda av personer som är över 80 år. Med anledning av det nu pågående Coronautbrottet finns det ju
    rekommendationer att man inte skall vistas i större sällskap när man tillhör den här åldersgruppen.

    Enligt våra stadgar skall en årsstämma avhållas senast 6 månader efter räkenskapsårets utgång, I vårt fall innebär det 30 juni.
    Eftersom vi i dagsläget ej kan överblicka den fortsatta utvecklingen av Coronautbrottet kan det sannolikt innebära att de 18 bostadsrättsägarna inte bör/kan närvara på stämman.

    Finns det möjlighet att vi senarelägger stämman till dess att utbrottet avtar och att restriktionerna faller bort som ett resultat av detta ?

    Tacksam för en vägledning i denna fråga.

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Då den 28 maj fortfarande ligger två månader bort i tiden är det sannolikt en bra idé att skjuta upp beslut avseende att ställa in stämman ett antal veckor för att inte behöva ompröva fler gånger än nödvändigt.
    Dels har ni möjlighet att fatta beslut om att ställa in stämman och kalla till en ny stämma i juni i enlighet med era stadgar. Om det skulle behövas är det också ett alternativ att ställa in stämman och kalla till en ny stämma efter sommaren.
    En konsekvens som ett sådant beslut teoretiskt kan få är att någon medlem ansöker om att bolagsverket ska utlysa stämman i styrelsens ställe. I den aktuella situationen är det antagligen mindre sannolikt att någon gör det och en risk som kan vara värd att ta.
    Om föreningen ska kalla till en årsstämma efter den 30 juni ska kallelsen enligt lagen om ekonomiska föreningar, förutom på det sätt som föreskrivs i stadgarna, även skickas med post till varje medlem vars postadress är känd för föreningen.

    Styrelsen har en ide om att i kallelsen upplysa att det finns ett ja eller nej svar i dagordningen

    Fråga av: Styrelsen

    Styrelsen har en ide om att i kallelsen upplysa att det finns ett ja eller nej svar i dagordningen med bifogade bilagor att kryssa i för medlem och signera, sedan lämna ikryssad dagordning i föreningens brevlåda dagarna innan tänkt årsstämma.
    En grupp nyckelpersoner med vald stämmoordförande håller en “sluten” årsstämma med en sammanställning av kryssalternativen som underlag. Det finns inga motioner eller frågor inlämnade till styrelsen. Vet inte ännu vad juridiken säger om detta förfarande att få en godkänd årstämma.

    Svar av: Johan Hagelqvist JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Det är dessvärre mycket tveksamt om sådan ordning kan godtas enligt bostadsrättslagens bestämmelser. Detta får i det närmaste vara en variant av poströstning, något som generellt sett inte godtas i bostadsrättsföreningar (jfr. 9 kap. 14 § p. 3). Om samtliga medlemmar efter sådan stämma justerar protokollet torde detta kunna godtas. Av praktiska skäl är sådan ordning dock endast lämpligt i mindre föreningar.

    Vi rekommenderar en ordning där ombud/fullmakter nyttjas i enlighet med föreningens stadgar – fullmaktsgivarna kan i det fallet ge en instruktion till ombudet hur man önskar avge sin röst.

    Med vänlig hälsning,

    Kostnad yttre vattenskada

    Fråga av: Styrelsen

    Sänder en fråga gällande en bostadsrätt, vid en yttre vattenskada som uppstått från en yttervägg varpå grannens underliggande lägenheten har upptäckt en vattenskada på taket, min vän har inga synliga vattenskador, nu behövs det göra en åtgärd via parkettgolv för att spåra vattenskadan, vi har hört gällande kostnad och ersättning vid återställning av ytskick/parkettgolv åligger den kostnaden på boenden, hur kan detta komma sig?

    Svar av: BOLANDER & CO Eric Rubenson

    Hej Jan,

    Det är helt riktigt att din vän har underhållsskyldighet för det inre av sin lägenhet, vilket bl a betyder att han har ansvar för skador på de ytskikt som finns i lägenheten. Fram tills för några veckor sedan hade mitt svar därför blivit att han tyvärr får ta kostnaden för att återställa parkettgolvet efter det att man hanterat vattenskadan. Men helt nyligen kom en dom från Högsta Domstolen, där HD uttalat sig om att det finns tillfällen där föreningen måste stå för återställandet av lägenheten ytskikt, trots att underhållsansvaret ligger på medlemmen. Som exempel angav man situationen där föreningen, för att åtgärda ett fel/en skada som föreningen ansvarar för, måste bryta upp vägg- eller golvytskikt i en oskadad lägenhet för att komma åt att åtgärda det som åligger föreningen. Detta skulle i så fall gälla om parketten inte har skadats av vattenutströmningen alls. Läs gärna Skadefrågan nr 1 2020 där jag berättar mer om den här domen!

    Vänliga hälsningar

    Brf förening ska byta badrumsstam

    Fråga av: Styrelsen

    Vår Brf förening ska byta badrumsstam som berör 6 st badrum. Det är 3våningshus där stammen från A ingången till höger är samma som B ingångens till vänster.Från 3e våningens badrum i A ingången har det blivit en vattenläcka som också påverkat 2a våningens badrum, så de två blir en försäkringssak. Nu tänker vi passa på att byta stammen ner när de ändå håller på det är i stort behov. Nu undrar vi om vi kan låta de 4 övriga bostadsrättsägarna själva betala för material såsom kakel eller matta samt arbetet med det.

    I våra stadgar står att Bostadsrättshavaren ansvarar för rummens väggar ,golv o tak. Inredning i kök badrum och övriga utrymmen som hör till lägenheten. Föreningen står för urrivning,uppbyggnad av väggarna (putsning m m) samt primer och naturligtvis stambytet.

    Svar av: Johan Hagelqvist JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Denna fråga är dessvärre inte möjligt att lämna ett generellt svar till. Ett flertal saker behöver undersökas närmre, b.la. utformning av föreningens stadgar avseende befintligt underhållsansvar för fastighetens olika delar. Vidare måste likhetsprincipen behandlas närmre i förhållande till de tilltänkta åtgärder. Även uppkomsten till skada kan vara av betydelse i denna del, exempelvis om skadan är en s.k. vattenledningsskada.

    Du får gärna be föreningen kontakta oss direkt för biträde i ärendet.

    Trevlig dag!

    Med vänlig hälsning,

    Hjälpa lokalhyresgäster genom att låta dem lösa upp garanti?

    Fråga av: Styrelsen

    Våra lokalhyresgäster har i sitt kontrakt skrivet att de måste betala en bestämd summa som en garanti för föreningen.
    Den ska finnas hos föreningen till den dag lokalhyresgästen lämnar lokalen.
    Skulle man kunna hjälpa lokalhyresgäster genom att låta dem lösa upp dessa pengar, för att vid bättre tider, betala in dem igen?

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Tack för ditt mejl.
    Jag tolkar det som att det är depositionsavgiften du menar som lokalhyresgästen fått betala insomentrygghset för föreningen vid kontraktsskrivningen.

    Föreningen kan och får när som helst betala ut denna deposition till lokalhyresgästen och om det ska ske på det sätt du nämner att den ska återbetalas in på föreningens konto vid senare tillfälle så rekommenderar vi att tilläggsavtal skrivs och signeras av er båda.

    Det är flertal föreningar som hör av sig till oss idag gällande den svåra tiden för era lokalhyresgästen och föreningarna har hittat olika lösningar på detta problem.

    Vi har en barnfamilj som genom höga ljud, hopp och spring stör sin granne i lägenheten under.

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en barnfamilj som genom höga ljud, hopp och spring stör sin granne i lägenheten under. Även grannarna intill störs. Det har upprättats en störningsjournal och vicevärden har tillsammans med en ur styrelsen pratat med paret och förklarat att man ska visa hänsyn till övriga boende. Detta har inte hjälpt, störningarna fortsätter som tidigare. Vad kan man göra?

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Generellt får man som granne tåla ljud från barnfamiljer. Dessa ljud inbegriper t.ex. att barn vaknar tidigt, leker, gråter osv. Givetvis beror det på hur ofta och i vilken utsträckning detta sker och exakt vad störningarna består i, det skulle således krävas att ta del av störningsjournalen för att ge ett klart svar.

    Om störningarna går utöver vad man kan vänta sig av en vanlig familj, kan man skicka en rättelseanmaning, men kanske inte i första taget med hot om uppsägning. Vänd er gärna till oss om föreningen önskar hjälp med detta.

    Med vänlig hälsning

    Frågan för oss är om en juridisk hälp skulle hjälpa oss i en kommande förhandling i Mark- och miljödomstolen.

    Fråga av: Styrelsen

    Frågan för oss är om en juridisk hälp skulle hjälpa oss i en kommande förhandling i Mark och- miljödomstolen.
    Vi har ett ärende om bygglov för balkonger som avslagits av byggnadsnämnden i Göteborg. Ärendet har klättrat hela vägen till högsta domstolen som efter överklagande återförvisat ärendet.
    Vi har fixat allt underlag hittills, ganska omfattande med många infallsvinklar.
    Vår fråga är om ni, eventuellt en jurist kan tillföra något mer eller om vi ska driva det själva.
    Kommunen hänvisar delvis till gällande planer, vi hävdar bla att andra fått ändra trots regler och att vårt hus är i periferin. Ändringen kan istället kopplas till ett nybygge mitt emot.
    Vi hävdar att liknande balkonger är byggda trots samma stadsplan. Vi säger att ett felaktigt beslut i och för sig inte rättfärdigar ett till. Men att våra små lägenheter behöver utökas vilket inglasade balkonger gör.
    Så hur går vi vidare?

    Svar av: Erika Svedin Biträdande jurist Advokatfirman Pedersen AB

    Eftersom att Föreningen har drivit ärendet till Högsta domstolen är det spontant inget för oss. Den kostnad som det skulle innebära för oss att sätta oss in i ärendet torde inte vara värt det då det ligger utanför vårt expertområde.

    Om målet har återförvisats till Byggnadsnämnden borde föreningen oavsett om de tagit hjälp av ett ombud eller inte gjort ett bra jobb.

    Med vänlig hälsning

    Vi har redan nu fått propåer angående problem med att klara av hyreskostnader av lokal innehavare

    Fråga av: Stefan

    Hej sitter i styrelsen för en brf . Vi har redan nu fått propåer angående problem med att klara av hyreskostnader av lokal innehavare . Samma sak / frågeställning angående boende i vår brf . Vad att ta hänsyn till och hur tacklar vi dessa problem . Tacksam för vägledning
    Med vänlig hälsning
    Stefan

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Vi rekommenderar i första hand att ge anstånd med betalning av hyra. Sedan kan styrelsen när läget har klarnat närmare vid behov, t.ex. konkursrisk, besluta om hyresrabatt eller nedsättning av några månadshyror.

    Vi har 11 hyreslokaler, där minst en har hört av sig och bett oss dra in dess hyra.

    Fråga av: Brf Killingen 43

    Vi har 11 hyreslokaler, där minst en har hört av sig och bett oss dra in dess hyra. Hur ska vi tänka kring detta? Bör vi dra in? Bör vi ge dispens och låta dem betala vid ett senare tillfälle?

    Svar av: Johan Hagelqvist JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Det går dessvärre inte generellt att svara på hur bostadsrättsföreningar bör agera i dessa situationer.

    Normalt rekommenderar vi att föreningar i första hand lämnar ett anstånd med betalning, för att därefter besluta om ev. nedsättning av hyran. För att ett anstånd ska vara erforderligt bör det dock undersökas att föreningens likviditet tillåter detta.

    Eventuell hyresrabatt måste naturligtvis vägas mot föreningens ekonomiska intresse av att kunna bibehålla sin hyresgäst, i vissa fall kan en nedsättning vara nödvändig för att inte hyresförhållandet inom kort ska upphöra. Eftersom styrelsen genom en ev. hyresrabatt indirekt erbjuder medlemmarnas privata medel i kompensation bör enligt vår mening återhållsamhet råda avseende rabatter. För det fall en nedsättning beslutas rekommenderar vi att det finns underlag, förslagsvis resultat- och balansrapporter, som motiverar styrelsens beslut i frågan

    Trevlig dag!

    Med vänlig hälsning,

    Vi har precis godkänt ett antal offerter för renovering och underhållsarbete av fastigheten, kan man ångra offerter?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har precis godkänt ett antal offerter för renovering och underhållsarbete av fastigheten, vilket beslutades innan detta med corona var i farten. Det känns ju lite riskabelt nu då det handlar om stora summor pengar. Hur bör vi agera kring det? Jag läser på er hemsida att föreningar antagligen kommer få det knapert ekonomiskt och därav känns det dumt att dra igång dyra renoveringar. Kan man ångra offerter?

    Svar av: Elvira Ferrarini Biträdande jurist Advokatfirman Pedersen AB

    Till att börja med blir frågan om ni kan anses ha ingått ett avtal eller ej. Om ni har accepterat en offert genom att underteckna den eller på annat sätt meddela att ni accepterar offerten är ni som utgångspunkt bundna av er accept och anses ha ingått ett avtal.

    Av er fråga framgår inte om ni har avtalat om något av standardavtalen AB 04 eller ABT 06 som är de avtal som används i branschen. Enligt AB 04/ABT 06 finns möjligheter för beställaren att såväl avbeställa arbetena som att häva kontraktet. Vid avbeställning av hela entreprenaden har entreprenören rätt till ersättning med 10 procent av kontraktssumman och har även rätt till viss ersättning för utebliven vinst.

    För att få häva ett ingånget kontrakt enligt AB 04/ABT 06 krävs att det finns en hävningsgrund samt att ni följer de formkrav som uppställs vid hävning. Det finns hävningsgrunder som kan bli aktuella i dessa tider med Corona. Exempel på detta är om entreprenören går i konkurs eller om Corona skulle medföra att entreprenaden måste avbrytas under så lång tid att kontraktets fullgörande väsentligt rubbas. Dessa grunder synes dock inte vara aktuella i nuläget. Enbart den grunden att man inte vill lägga ut stora pengar på en renovering är inte tillräckligt för att häva avtalet enligt AB 04/ ABT 06.

    Det är dock svårt att ge ett heltäckande svar om hur ni bäst bör gå tillväga. Vårt råd är att ni vid minsta tveksamheter tar kontakt med en entreprenadjurist. Speciellt om ni överväger att häva kontraktet eftersom det är viktigt att det finns en verklig hävningsgrund och att hävning görs på korrekt sätt.

    Härutöver bör beställaren och entreprenören även ta i beaktande att det kan uppstå hindersituationer i och med Corona och att entreprenören därmed kan ha rätt till tidsförlängning.

    Renovering av fasaden, som nu stannat upp helt.

    Fråga av: Styrelsen

    Hej Borättforum! En fråga som uppstått i min föreningen (boende i Sthlm). Vi håller på och renoverar fasaden, som nu stannat upp helt. Vår styrelse gör allt de kan för att göra situationen så bra som möjligt (så ingen kritik där), men vi är just nu inplastade och har byggställning runt huset. Hur kan vi göra för att få en bättre boendemiljö tills projektet kommer igång igen? Bör vi stå ut eller föreslå åtgärder för att exempelvis plocka bort plasten?

    Svar av: Hanna Gustavsson Biträdande jurist Advokatfirman Pedersen AB

    Hej
    Vårt svar utgår från att Föreningen och fasadentreprenören har avtalat om att något av standardavtalen, AB 04 eller ABT 06, är gällande mellan parterna.

    Med anledning av viruset covid-19 kan entreprenören ha rätt till avbrott och tidsförlängning på flera grunder, se 4 kap. 3 § AB/ABT. De vanligaste punkter som kan bli aktuella torde vara p. 2 myndighetsbeslut, p. 3 epidemi (corv-19 klassas som pandemin som är en epidemi som spridit sig över världen) eller p. 5 annat av entreprenören ej vållat förhållande.

    Entreprenören måste underrättat om ett hinder uppstått som leder till att fasadarbetena försenas eller måste stoppas och vilket förhållande som lett till att hindret uppstått. Utöver underrättelse åligger det entreprenören att med omsorg sträva efter att använda de tilldelade resurserna på ett sätt som begränsar behovet att stoppa arbete samt minska efterföljande tidsförlängning. Entreprenören ska alltså utföra de arbeten som går att utföras, inkluderande kompenserade åtgärder som att anlita ersättningspersonal eller omprioritera vilket arbete som kan utföras i vilken ordning.

    Med anledning av det ovanstående ska alltså arbete fortgå i den mån det går och återupptas så snart det är möjligt. Vi förstår att det inte är lyckat att bo i ett inplastat hus. Tyvärr reglerar inte standardavtalen AB 04/ABT 06 den situationen explicit. Frågan blir om borttagande av plast medför en extra kostnad för entreprenören så kan föreningen behöva stå för den kostnaden. Vår rekommendation är därmed att föra en diskussion med entreprenören, dels angående hur länge arbetena kommer vara stoppade och dels vilka åtgärder som kan vidtas för en trevligare boendemiljö utan merkostnader för föreningen.

    Med vänlig hälsning,

    Gruppavtal vad gäller internet?

    Fråga av: BRF Södersol

    Jag sitter som ordförande i BRF Södersol på Södermalm i Stockholm.

    Vi har anslutit oss till ett gruppavtal vad gäller internet. Vi är ett Comhem-hus vilket gör att man i teorin inte kan använda sig av någon annan internetleverantör.

    Min fråga är då, kan jag lägga till i Avgiftsavin att det tillkommer 150kr som en extra rad.

    T.ex.
    Fakturan avser aprilmånad

    Avgift 2000kr
    Internet gruppavtal 150kr

    Svar av: Styrelsesupport Storholmen Förvaltning

    Om det ej står i stadgarna så kan styrelsen besluta om att höja avgifterna. Men höjningen av avgiften ska då göras i enlighet med stadgarna. Det brukar då bli att man höjer avgiften med någon procent. Vilket kan vara orättvist, då en person som har mindre avgift kommer att betala mindre för "bredbandet" medans en person med högre avgift kommer att betala mer för "bredbandet""

    Vad bör vi kräva för underlag inför ett eventuellt beslut om uppskov?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej, vi har fått fråga om hyresuppskov från fyra av sex lokalhyresgäster som tappat typ 90 procent av omsättningen. Butiker och restauranger.

    Vad bör vi kräva för underlag inför ett eventuellt beslut om uppskov? (T ex månadens bokföring och likviditeten i bolaget? Skriftliga svar från ordinarie bansystem om att lån nekas?)

    Vad kan en rimlig avbetalningstid vara för en månadshyra i termer av den normala omsättningen?

    Svar av: Johanna Kern jurist på Jurideko Fastighetspartner

    Det kan vara svårt att få något underlag då händelseförloppet har varit väldigt snabbt. Om det bara handlar om ett uppskov med betalning, d.v.s. inte nedsättning/rabatt på hyran, kanske det inte heller behövs något underlag för ett uppskovsbeslut i denna situation.
    Avbetalningstid är väldigt svårt att uttala sig om innan det finns en bättre bild av tidsperioden som lokalhyresgästens omsättning kommer gå ner. För upprättande av tilläggsavtal rekommenderar vi kontakt med jurist, t.ex. Jurideko.

    Arvodena som pensionsförsäkring istf vanligt arvode

    Fråga av: Styrelsen

    Kan styrelsen välja att betala ut arvodena som pensionsförsäkring istf vanligt arvode?

    Svar av: Arturo Arques Swedbank

    Så vitt jag vet finns det inga bestämmelser på vilket sätt arvodet ska betalas om om det ska betalas och hur mycket. Den frågan bestäms på stämman.

    Ersättning kan T.ex. utgå i form av middagar för styrelsen. Ersättningen ska dock normalt alltid beskattas (sociala avgifter och skatter).

    Städning hissknappar, handtag mm,viruset kan överleva i tre (!) dygn ?

    Fråga av: Bostadsrättsföreningen

    I vår förening har vi fått frågan om vi bör tänka på att städa mer frekvent i trapphusen och framförallt, torka alla ”döda ytor” som hissknappar, handtag mm. Har förstått att viruset kan överleva i tre (!) dygn på bl a sådana platser. Vad säger experten inom städ om detta, hur bör vi agera?

    Svar av: Jean-Daniel Flourié Affärsområdeschef Maries Puts & Städ FASTIGHET AB

    Frekvensen är kopplad till vilken trafik det finns i fastigheten och vilken årstid det är. Ett vanligt trapphus inne i Stockholm rekommenderar vi städning minst en gång i veckan året om.

    Enligt Arbetshälsoinstitutet kan coronaviruset hållas kvar på olika ytor i flera timmar och i vissa fall i flera dagars tid. Det beror på vilka fysiska material som används i inredningen och vilken temperaturen är i en lokal eller fastighet. Men det saknas för närvarande forskningsrapporter om coronavirusets förmåga att överleva i olika fysiska miljöer.

    Soptunnan ska tömmas dagligen. Den får inte bli överfull, så att det inte går att tillsluta påsen utan att röra vid soporna. Detta enligt Arbetshälsoinstitutet.

    I dessa tider rekommenderar Maries Puts & Städ AB att man lägger till extra tillfällen med fokus på alla utsatta ytor så som ledstänger, handtag, knappsats i hiss.

    Vid rengöring av dessa ytor kan man som kund hos oss beställa, Lifeclean som är en patenterad klordioxidbaserad lösning. Ett ytdesinfektionsmedel som avdödar bakterier, svamp, mögel, sporer och virus som t ex coronavirus, vinterkräksjuka, MRSA, Clostridium och SARS. Användning ger minskad spridning av virus och multiresistenta bakterier.

    Om ditt städbolag inte erbjuder detta fungerar det också att använda vanligt ytdesinfektionsmedel.

    Vi har fått en förfrågan från enhyresgäst som driver ett solarium och nu mist 90% av sina kunder sista veckan.

    Fråga av: Mia Brager

    Hej! Vi har ett 15-tal butiker i vår förening. Vi har fått en förfrågan från en av dem som driver ett solarium och nu mist 90% av sina kunder sista veckan. De flaggar nu för att de kan komma att gå i konkurs om krisen drar ut på tiden. Bör vi, ska vi hjälpa dem med nedsättning av hyran för en tid? Hur kan man göra på ett bra sätt? Hur ska vi förhålla oss? Med vänlig hälsning,

    Svar av: Johanna Kern JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej,

    Ang frågan nedan om lokalhyresgäster: många lokalhyresgäster begär/ber i dessa tider om hyresrabatter.

    Om en förening vill hjälpa dem och medge en hyresrabatt under en tid, kan vi hjälpa till med tilläggsavtal enligt vilka man gör detta under en begränsad tid.

    Genomföra årsmöte per capsulam

    Fråga av: Brf Ringvägen i Saltsjöbaden

    En god vän sa häromdagen att hans förening kommer genomföra sitt årsmöte per capsulam. Går det att göra så ?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Ja, det går bra att genomföra årsmöte per capsulam. Det innebär att man håller en stämma skriftligt genom att det upprättas ett protokoll som samtliga undertecknas av samtliga medlemmar i föreningen.
    Detta förfarande är av förklarliga skäl främst lämpligt i mindre föreningar där det kan antas att samtliga medlemmar är överens i de frågor som ska behandlas på stämman.

    Vad gör man om årsstämman inte kan genomföras pga smittorisk?

    Fråga av: Brf Fornkullen

    Hej!
    Vi ska ha vår årliga stämma i början av maj. Vår undran är följande:

    Vad gör man om årsstämman inte kan genomföras pga smittorisk?

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Om stämman inte kan hållas, t.ex. på grund av smittorisk, får styrelsen fatta besluta att ställa in stämman och underrätta samtliga medlemmar om detta.
    När styrelsen sedan kallar till stämma med nytt datum, oavsett om det sker samtidigt med besked om att ställa in stämman eller längre fram, ska kallelsen ske med tidsfrist enligt stadgarna .

    Hur gör man om det inte kommer tillräckligt med medlemmar på årsmötet?

    Fråga av: Erik Månsson

    Hur gör man om det inte kommer tillräckligt med medlemmar på årsmötet? Blir årsmötet inte giltigt då?
    Vi kan ju inte tvinga medlemmar att gå när man inte bör vara mer än högst 10 personer på en och samma plats. Högst.
    Klaras med fullmakter? Men Hur ska man ordna med ev fullmakt , när vi gamlingar ska undvika sociala kontakter, dvs Får inte träffa folk?
    Med vänlig hälsning,

    Svar av: Magnus Löfgren, Jurideko Fastighetspartner

    Det finns inget minimiantal avseende deltagare på stämman, någon behöver dock kunna väljas till ordförande, protokollförare och justeringsperson.
    Fullmakt är ett bra alternativ för de som inte bör delta på en stämma. Fullmakten ska dateras och behöver bara undertecknas av fullmaktsgivaren, den kan exempelvis överlämnas i brevlåda till den som ska vara ombud.

    Fråga gällande elbilar.

    Fråga av: Brf Liljekungen

    Styrelsen i bostadsrättsföreningen Lilljekungen har en fråga gällande elbilar.
    Vi har 42 hus i föreningen där garageplatserna har vanliga jordade kontakter där elen ingår i hyran med en schablonsumma. Nu har några hushåll skaffat elbilar och flera följer antagligen.
    Hur ska vi ställa oss till den nya situationen. Kan ni ge oss ett råd.

    Svar av: Therese Sandström Storholmen Förvaltning

    Nedan följer information från nätet om varför elbil inte ska laddas i vanliga jordade kontakter:

    "Det är inte säkert att ladda din bil i ett vanligt eluttag.
    Att ladda din elbil i ett vanligt eluttag kan innebära allvarliga säkerhetsproblem då vanliga eluttag och kablar inte är dimensionerade för hög belastning under lång tid. Om de används i högre intensitet än rekommenderat, ökar brandrisken. Viktigt att tänka på; dessa typer av bränder täcks ofta inte av försäkringsbolagen eftersom eluttaget har använts i ett olovligt syfte utöver rekommenderade säkerhetsföreskrifter. Försäkringsbolagen kräver att eluttag och apparater används och installeras på ett säkert och kompatibelt sätt."

    Vår rekommendation är därför att föreningen anlitar en elektriker som ser över möjligheten att bygga laddbilsplatser med korrekt elanslutning. När laddbilsplatser är klara rekommenderar vi att föreningen omförhandlar avtalen för att höja priset för platserna + lägga in schablon förbrukning eller debitering per förbrukning för de som har elbil - hur det ska debiteras kan göras upp när de nya avtalsmallarna upprättas. Det kommer att kosta föreningen lite att göra om platser till laddbilsplatser och det är därför som vi rekommenderar att i samband med det omförhandla avtalen och höja priserna.

    Hjälp med tolkning av stämmobeslut

    Fråga av:

    Hej
    Vi håller på att rusta upp våra lekplatser i området enligt stämmobeslut 2019. Ett förslag har kommit upp om att göra om en av lekplatserna, som nu är för små barn, till en mindre plan för bollspel.
    Frågan är nu om vi kan göra det utifrån hur stämmobeslutet är formulerat.
    Beslutet lyder: Att behålla och rusta upp samtliga 8 lekplatser samt att styrelsen beslutar inom vilken kostnadsbudget.

    Kan detta tolkas som att en av lekplatserna kan göras om till något annat eller bör vi behålla lekplatsens ungefärliga innehåll?

    Tack på förhand!

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Utifrån beskrivningen är min bedömning att styrelsen riskerar att agera i strid med tidigare stämmobeslut om en plan för bollspel inrättas istället för lekplats för små barn.
    Föreningen bör således fatta ett kompletterande beslut på en föreningsstämma innan de går vidare med planerna på att inrätta en bollplan.

    Mvh Magnus

    JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB
    Magnus Löfgren, jurist | ekonom | partner
    Hantverkargatan 5 C | 112 21 Stockholm
    tel: 08-12456032 | sms: 076-1709354
    magnus.lofgren@jurideko.se|www.jurideko.se

    Handikappanpassning för 200 000 kr

    Fråga av:

    Hej!
    Som styrelseledamot i BRF Dragörkajen i Limhamn har jag en fråga angående ev ekonomiskt tak för hur mycket en styrelse får besluta angående ombyggnad/förbättringsarbete. När ska frågan prövas vid årsstämman? Vi behöver handikappanpassa vissa grusgångar utomhus och den kostnaden kan bli runt 200 000 kr. Kan styrelsen ta detta beslut eller inte?
    Tack på förhand

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport

    Hej

    Frågor som ska tas upp på årsstämma för beslut har egentligen inte med kostnader att göra.
    Detta då 200 000kr kan vara mycket pengar i en förening som har runt 10 bostadsrätter medans det är " lite" pengar för en förening med 500 bostadsrätter.

    I bostadsrättslagen framgår det att:
    Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

    Tex om föreningen ska anlägga en ny lekpark på föreningens mark där det tidigare har varit en gräsmatta så räknas detta som en väsentlig förändring och ska därmed tas upp på en stämma.

    Skulle det istället vara så att styrelsen skulle vilja renovera en redan befintlig lekpark så är det styrelsen som får fatta detta beslut.

    Även punkter / beslut som inte måste tas på en stämma kan ändå vara bra att ta upp så att medlemmarna får vara delaktiga i beslutet, detta framförallt i sakfrågor som styrelsen på förhand vet kan väcka irritation / diskussion bland medlemmarna.

    Handikappanpassningen som nu gäller en grusväg som styrelsen vill anlägga, då vi inte vet bakgrunden till ärendet så vill vi bara poängtera följande

    Om det skulle vara så att det är för att en enskild medlem i föreningen är i behov av att denna väg handikappanpassas så är det stor kostnad för att hjälpa en medlem och därav bör denna fråga tas på stämman.

    Kan det vara så att berörda boende kan vända sig till kommunen med att få denna hjälp istället för att föreningen ska belastas med denna kostnad ?

    Med vänlig hälsning,
    Jenny Lindgren
    Styrelsesupport
    Storholmen Förvaltning AB, Pastellvägen 6, 121 36 Johanneshov
    0771-STORHOLMEN (0771-786 746)

    Höjning av månadsavgift

    Fråga av: Styrelsen

    För några år sedan byggdes nya balkonger i vår förening. Det blev då ett tillägg på månadsavgiften med 400 kr per balkong. Från början redovisades den avgiften separat på hyresavierna men har sedan lagts ihop med månadsavgiften. Är det fel, för den avgiften följer ju inte andelstalen eller kan man föra anteckning vid sidan om vad månadsavgiften består av. När vi nu ev skall göra en hyreshöjning skall den då göras på bara den vanliga månadsavgiften utan balkongbeloppet eller på totalen inkl balkongen. Om den görs på totalen så får man väl ta hänsyn till detta på de ev sidoordnade anteckningar över balkongavgiften.

    Svar av: Jenny Lindgren Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Hej
    Beroende på vad det faktiskt står i era stadgar kan mitt svar vara lite olika i frågan.
    Först, det måste stå i stadgarna att denna avgift kan komma att tas ut för att vara godkänd att debitera boende i första steget.

    Ja det är fel att den slås i hop med avgiften, den ska ligga separat.
    Det ska ej räknas med i en hyreshöjning för lägenheterna däremot kan det finnas något underlag om att den extra balkongs avgiften ska höjas.
    När du skriver nämner du avgifter men även hyreshöjningar, det kan ha betydelse om det är hyresrätter eller bostadsrätter vi pratar om
    Om ni önskar kan vi hjälpa er med att titta närmare på detta och vad som gällande enligt era stadgar.

    Styrelsesupport debiterar löpande 1380+moms/ tim

    Med vänlig hälsning,
    Jenny Lindgren
    Styrelsesupport
    Storholmen Förvaltning AB, Pastellvägen 6, 121 36 Johanneshov
    0771-STORHOLMEN (0771-786 746)
    www.storholmen.se

    En lägenhetsinnehavare har bytt lås i sin ytterdörr på eget bevåg utan att rådfråga styrelsen i förväg.

    Fråga av: Styrelsen

    Så här ligger det till: En lägenhetsinnehavare har bytt lås i sin ytterdörr på eget bevåg utan att rådfråga styrelsen i förväg.
    Nu vill han ge oss "brickor" som vi ska förvara eftersom huvudnyckeln inte kommer att fungera på hans dörrlås. Vi har också hört att en annan lägenhetsinnehavare går i samma tankar men vi bad honom avvakta tills vi vet hur vi ska hantera detta.
    Bara en fundering efter att ha läst våra stadgar: Det står att man ansvarar för
    "lägenhetens ytter- och innerdörrar samt karm".

    Det står inte att jag INTE får byta dörr eller LÅS. Är det ok för medlemmar att byta ytterdörr!
    Vi kan i värsta fall få
    olika ytterdörrar med olika låsanordningar!

    Kan styrelsen göra något alls för att hindra lås- eller dörrbyten med den vaga formulering som finns i stadgarna?
    Helst vill vi att han byter tillbaka orginallåset och att ingen får byta, men kan vi kräva det?
    Kan vi neka att förvara "brickorna"?

    Styrelsen

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

    Enligt era stadgar ansvarar medlemmen själv mycket riktigt för ytterdörren, dit samtliga lås och handtag etc räknas, dock ansvarar föreningen för målning av ytterdörrens yttersida.

    Ni har därmed i nuläget ingen möjlighet att hindra era medlemmar från att byta lås, eller hela dörren (ni kan dock vid utbyte kräva att yttersidan ska se likadan ut och ha samma förutsättningar för målning som den befintliga, då ni ansvarar för yttersidans målning)

    Ni har varken rätt eller skyldighet att ha huvudnyckel till samtliga lägenheter, och ni är därmed inte skyldiga att förvara hans brickor, en naturlig konsekvens av att dörr och lås är medlemmens ansvar är just att ni antagligen kommer få olika låssystem, på samma sätt som era medlemmar lär ha olika kök eller inredning i badrum.

    Ni skulle kunna ändra stadgarna och flytta över ansvaret för dörr och låssystem på föreningen, men en konsekvens blir då att föreningen även blir skyldig att bekosta byte, reparationer eller annat underhåll av hela dörrarna och låssystemet, till exempel vid inbrott eller skadegörelse.

    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning

    Vår styrelse vill att någon expert för underhållsfrågor hjälper oss att ge en vägledning i ett underhållsärende som kommit upp på agendan.

    Fråga av: Styrelsen

    Vår styrelse vill att någon expert för underhållsfrågor hjälper oss att ge en vägledning i ett underhållsärende som kommit upp på agendan.

    Frågeställningen gäller vem som bär underhållsansvaret för en fläkt som sitter monterad på taket på en av föreningens byggnader.
    Fläkten är ansluten till en rökgång som är ansluten till en braskamin som är installerad i en etagelägenhet på översta våningen i byggnaden.

    Braskaminen installerades av den förste ägaren till lägenheten i samband med att byggnaderna i vår förening färdigställdes för inflyttning hösten 1998.
    Den förste ägaren avyttrade lägenheten efter några år och familjen som bor där idag är den som köpte lägenheten av den förste ägaren.

    Föreningen har under alla år bekostat underhållet av fläkten. Till stöd för detta ställningstagande ligger dels vad som är fastställt i de ursprungliga stadgarna (§ 28) -från 1996- (bil 1)
    samt den ”Vägledning av underhållsansvaret” (bil 2-3) som upprättades 2004. Stadgarna har sedan ändrats 2014 (bil 4) samt 2018 (bil 5-6) bl a under § 32 där frågan om vem som bär underhållsansvaret för rökgångar och ventilationskanaler.

    Med denna information hoppas vi att någon expert kan ge oss ett besked om vem som bär underhållsansvaret för fläkten

    Svar av: 
Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Vi har endast baserat vårt svar utefter de stadgar som är nu gällande för föreningen. Alltså de som registrerades på Bolagsverket 2019-01-25. Vad som har stått i föregående stadgar är ej längre aktuellt.
    Om man ser till §32 så anges det klart att rökgångar är medlemmens ansvar.
    I och med att rökgasgång samt rökgasfläkt endast betjänar denna lägenhet, så är vår bedömning att underhållet av dessa är medlemmens och ej föreningens.
    Observera att om rökgasfläkten på taket av någon anledning betjänar flera lägenheter så är vår bedömning att underhållsansvaret istället faller på föreningen.
    Med vänlig hälsning 
Styrelsesupport
    Storholmen Förvaltning AB, Pastellvägen 6, 121 36 Johanneshov 
0771-STORHOLMEN (0771-786 746) 
www.storholmen.se

    En medlem i föreningen har begärt en extra stämma för att få ordföranden avsatt.

    Fråga av: Styrelsen

    En medlem i föreningen har begärt en extra stämma för att få ordföranden avsatt. Styrelsen består av tre ordinarie medlemmar samt en suppleant
    Om stämman bifaller medlemmens yrkande, vems ansvar blir det då att få en ny ordförande.
    Skall valberedningen aktiveras
    Vad händer om övriga ledamöter hoppar av?

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

    Till att börja med är styrelsen enbart enligt lag skyldig att kalla till extra föreningsstämma om en revisor i föreningen eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade, eller det mindre antal som framgår av stadgarna, skriftligen begär det.

    Om ni kallar till en extra stämma, (oavsett om det är för att ni är skyldiga till det, eller för att styrelsen anser att det finns skäl att hålla stämman) med syfte att avsätta en eller flera ledamöter ur styrelsen, bör samma stämma lämpligen välja nya styrelseledamöter, så att ni även efter stämman har en fullständig styrelse.
    Då skulle jag även rekommendera att ni aktiverar valberedningen.

    När det gäller styrelseordförande kan denne antingen utses av styrelsen eller av stämman, detta regleras i föreningens stadgar.

    Om en bostadsrättsförening av någon anledning inte har en fullständig styrelse måste så snart som möjligt en ny stämma hållas för välja in ytterligare ledamöter, annars riskerar föreningen i värsta fall att tvångslikvideras.

    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning

    VI har en lokal i vår förening som vi saknar köpekontrakt på

    Fråga av: Styrelsen

    vi har en lokal i vår förening som vi saknar köpekontrakt på (bostadsrätt som hyrs ut i andra hand till en förskola av kommunen.).
    Vid flera tillfällen har kommunen som äger lokalen kontaktats för att få in ett, men de har inte lyckats frambringa något.
    Vad säger ni, skall man i tid och evighet kunna presentera ett köpeavtal, eller finns det någon slags dead-line på hur länge man skall spara det?

    Med vänlig hälsning,
    Styrelsen

    Svar av: Magnus JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Bostadsrättshavaren bör naturligtvis spara överlåtelseavtal, och även upplåtelseavtal, men bostadsrätten till lokalen påverkas inte även om överlåtelseavtal skulle saknas.
    Det åligger även bostadsrättsföreningen att vid överlåtelse av bostadsrätt foga en kopia av överlåtelseavtalet till lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § bostadsrättslagen).
    Så länge bostadsrättsföreningen har en korrekt lägenhetsförteckning, där lokalens beteckning, belägenhet m.m. definieras, bostadsrättshavaren namnges och insats m.m. anges är det inga direkta problem att bostadsrättshavaren saknar överlåtelseavtal.

    Föreningen får gärna kontakta oss om de behöver hjälpa att reda ut någon oklarhet kring den aktuella bostadsrättslokalen.

    Magnus
    JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Undertecknad sitter som ordförande I en mindre brf (10 lgh) och undrar över om det finns någon generell praxis när det gäller termostater tillhörande elementen I lägenheterna.

    Fråga av: Styrelsen

    Undertecknad sitter som ordförande I en mindre brf (10 lgh) och undrar över om det finns någon generell praxis när det gäller termostater tillhörande elementen I lägenheterna.

    Då en termostat gått sönder hos en medlem anses då termostaten tillhöra radiatorn som fast installation och bör därför betalas av föreningen eller anses den som en förbrukningskomponent och bör betalas av bostadsrättsinnehavaren?

    Vår & 21 BOSTADSRÄTTSINNEHAVARENS RÄTTIGHETER OCH SKYLDIGHETER.
    Bostadsrättsinnehavarens ansvar för utrustning/funktioner I lägenheten omfattar bl.a. följande:

    ¤ Radiatorer (beträffande vattenfyllda radiatorer svarar bostadsrättsinnehavaren endast för målning).

    I paragrafen finns inte ordet termostat nämnt, då visa anser att det är en förbrukningsvara och andra anser att den tillhör radiatorerna. Då det är delade meningar I denna fråga vorde jag tacksam för en kommentar från er sida hur ni ser på saken.

    Är vår paragraph för luddig, den kanske måste förtydligas åt ena eller andra hållet. Jag har lyssnat med några brf och även med några rörmokare hur dom ser på det hela. Det var blandade svar, somliga säger att föreningen ska betala och andra att lägenhetsinnehavaren får betala för en ny termostat.

    Vore tacksam för er kommentar.

    /Styrelsen

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

    Vår uppfattning är definitivt att termostaten är en del av radiatorn, den fyller en grundläggande funktion för att radiatorn ska fungera på ett för föreningen önskvärt sätt, oavsett om det är en förbrukningsvara eller ej så sitter den ju rent fysiskt på radiatorn, därmed är den en del av radiatorn. Då föreningen ansvarar för radiatorn ansvarar därmed föreningen även för termostaten. Något förtydligande i stadgarna borde därmed inte heller vara nödvändigt, allting avseende vattenfyllda radiatorer exklusive målning är redan föreningens ansvar enligt stadgarna.

    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning

    En medlem i föreningen har begärt en extra stämma för att få ordföranden avsatt?

    Fråga av: Styrelsen

    Hej.
    En medlem i föreningen har begärt en extra stämma för att få ordföranden avsatt. Styrelsen består av tre ordinarie medlemmar samt en suppleant
    Om stämman bifaller medlemmens yrkande, vems ansvar blir det då att få en ny ordförande.
    Skall valberedningen aktiveras
    Vad händer om övriga ledamöter hoppar av

    Svar av: mvh, Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Hej

    Till att börja med är styrelsen enbart enligt lag skyldig att kalla till extra föreningsstämma om en revisor i föreningen eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade, eller det mindre antal som framgår av stadgarna, skriftligen begär det.

    Om ni kallar till en extra stämma, (oavsett om det är för att ni är skyldiga till det, eller för att styrelsen anser att det finns skäl att hålla stämman) med syfte att avsätta en eller flera ledamöter ur styrelsen, bör samma stämma lämpligen välja nya styrelseledamöter, så att ni även efter stämman har en fullständig styrelse.

    Då skulle jag även rekommendera att ni aktiverar valberedningen.

    När det gäller styrelseordförande kan denne antingen utses av styrelsen eller av stämman, detta regleras i föreningens stadgar.

    Om en bostadsrättsförening av någon anledning inte har en fullständig styrelse måste så snart som möjligt en ny stämma hållas för välja in ytterligare ledamöter, annars riskerar föreningen i värsta fall att tvångslikvideras.

    Vi har en lokal i vår förening som vi saknar köpekontrakt på?

    Fråga av: Styrelsen

    vi har en lokal i vår förening som vi saknar köpekontrakt på.
    Vid flera tillfällen har kommunen som äger lokalen kontaktats för att få in ett, men de har inte lyckats frambringa något.
    Vad säger ni, skall man i tid och evighet kunna presentera ett köpeavtal, eller finns det någon slags dead-line på hur länge man skall spara det?

    Svar av: Magnus Löfgren JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Bostadsrättshavaren bör naturligtvis spara överlåtelseavtal, och även upplåtelseavtal, men bostadsrätten till lokalen påverkas inte även om överlåtelseavtal skulle saknas.
    Det åligger även bostadsrättsföreningen att vid överlåtelse av bostadsrätt foga en kopia av överlåtelseavtalet till lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § bostadsrättslagen).
    Så länge bostadsrättsföreningen har en korrekt lägenhetsförteckning, där lokalens beteckning, belägenhet m.m. definieras, bostadsrättshavaren namnges och insats m.m. anges är det inga direkta problem att bostadsrättshavaren saknar överlåtelseavtal.
    Bostadsrätten hyrs ut i andra hand till en förskola.

    Föreningen får gärna kontakta oss om de behöver hjälpa att reda ut någon oklarhet kring den aktuella bostadsrättslokalen.

    VEM ANSVARAR FÖR FLÄKTAGGREGAT OCH YTTERDÖRR?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag undrar om det är föreningen eller bostadsrättsinnehavaren som äger fläktaggregatet som sitter i köket? Vad händer med aggregatet vid byte på grund av renovering? Sedan undrar jag även om man får byta ytterdörr och välja en annan färg än den som övriga innehavare har?
    Tack på förhand.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Fläktaggregatet är inte helt enkelt att svara på, det beror dels på vad föreningens stadgar säger och dels vilken funktion aggregatet har, en utredning i det specifika fallet behöver göras av exempelvis er förvaltare eller någon extern som kan sätta sig in i ärendet.
    När det gäller ytterdörren är det stadgarna som reglerar vem som är ansvarig för själva dörren, dock är föreningen alltid ansvarig för ytterdörrens utsida, så även om ytterdör- ren enligt stadgarna är bostadsrättsinnehavarens ansvar får man inte byta till en som ser annorlunda ut på utsidan, det kräver i så fall godkännande från styrelsen.

    VAD FÅR JAG TA UT I HYRA?

    Fråga av: Ordföranden i styrelsen

    Jag pratade med er för någon vecka sedan för att jag behövde lite rådgivning kring andrahandsuthyrning. Jag funderade på vad man kan ta för hyra av en andrahandshy- resgäst och tycker det är svårt att hitta information för bo- stadsrättsinnehavare. Reglerna för vanliga hyresrätter är ju tydligt formulerade, liksom eventuell straffpåföljd om man tillämpar ocker eller olovlig andrahandsuthyrning.
    Frågan är alltså: Vad kan jag ta för påslag på min avgift och förhållandet kring lån vid andrahandsuthyrning av tom lägenhet alternativt möblerad lägenhet? Är det något annat som är viktigt att känna till? Kunskap är bra och eftersom det är jag som dessutom är ordförande i min förening så skulle jag gärna vilja veta detta, både för egen
    del samt andra medlemmars.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

    Hyresnämnden har en bra beskrivning på sin hemsida, under rubriken "Hyra ut bostadsrätt i andra hand”. Enkelt uttryckt får du för en bostadsrätt utöver driftskostnader (månadsav- gift, el, bredband etcetera) även ta ut ersättning för kapital- kostnaden, oavsett om lägenheten är belånad eller ej får du räkna en kapitalkostnad som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
    Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Är lägenheten dessutom möblerad kan du ta ut ersättning för möbelslitage.pe

    VI HAR FÅTT EN STOR VATTENSKADA FRÅN KÖKSSTAMMEN

    Fråga av: Styrelsen

    Vi bor i en bostadsrätt, på den första av fyra våningar. I maj sa jag till fastighetsskötaren att det hördes
    ett ”konstigt” ljud från diskhon och slasken i köket.
    De kollade upp detta och sa: ”Det rinner bra här så det är inget fel”.
    Eftersom ljudet inte försvann sa jag till fastighetsskötaren igen. Han svarade att han skulle titta i rensluckan som finns i källaren. Men när vi kom hem från Spanien, där vi hade varit i en månad, hade det blivit översvämning av avloppsvatten. Vattnet hade trängt upp via stammen till vår slask och diskho varje gång som någon som bor över oss släppte ut vatten i köksstammen. Troligtvis hände detta under sista veckan som vi var borta. Köket, hallen, gästrummet, vardagsrummet och matrummet blev vattenskadat. Vårt sovrum, gästtoaletten och badrummet klarade sig. Köket är nu utrivet och likaså samtliga golv. Via försäkringsbolaget får vi bo i en stugby i ungefär tre–fyra månader.
    Fastighetsförvaltaren dammsög upp vattnet, Spolbilsjouren spolade stammen och berättade att den var helt igentäppt i källaren. Vi har hemförsäkring och kollektiv bostadsrättsförsäkring. Min fråga är om det är fastighetsförvaltaren som är ansvarig för hela skadan eftersom någon rensning uppenbarligen inte gjordes då jag påtalade oljudet?
    Vi har från försäkringsbolaget fått veta att vår hemförsäkring och den kollektiva bostadsrättsförsäkringen skall träda i kraft. Ska vi betala självrisk på vår hemförsäkring 3000 kronor samt åldersavdraget genom den kollektiva bostadsrättsförsäkringen på 10 000 kronor?
    Orsaken till denna vattenskada var stopp i köksstammen i källaren (rensluckan). Är vi ansvariga för köksstammen som försörjer fyra våningar?

    Svar av: Eric Rubenson Bolander & Co

    Nej, ni har inget ansvar för köksstammen. Däremot har du ett underhållsansvar för skadorna som uppkom på ytskikt och fast inredning i din lägenhet i samband med stoppet i stammen. Dina kostnader för reparationer får du hjälp med genom det kollektiva bostadsrättstillägget som din förening har tecknat och din hemförsäkring hjälper dig med dina extrakostnader såsom evakuering och tillfälligt boende under reparationstiden. Självrisk och åldersavdrag är kostnader som du själv får stå för.
    Om du anser att föreningen eller förvaltaren har förorsakat skadan genom vårdslöshet/försumlighet kan du rikta ett krav på ersättning för din självrisk mot denne. Föreningen eller förvaltaren kan ta hjälp av sin respektive försäkring för att utreda och bedöma om de ska anses ha ett skadeståndsansvar och om så är fallet får du ersättning för din självriskkostnad. Däremot kan du aldrig få ersättning för de åldersavdrag som gjorts avseende dina ytskikt.

    VEM BEKOSTAR ÅTERSTÄLLANDET?

    Fråga av: Styrelsen

    Jag har läst en text författad av Eric Rubensson. I den står det att om en bostadsrättsinnehavare orsakar en vattenledningsskada ska han med hjälp av sin bostadsrättsförsäkring stå för återställande av ytskikt hos sig själv och grannar. Har jag förstått det rätt att jag som granne är skyldig att själv bekosta återställande av ytskiktet i min lägenhet om handlar om en vattenskada, oavsett om jag har orsakat vattenskadan själv eller inte?

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Det är riktigt. Om du drabbas av en vattenskada (som inte är en vattenledningsskada) ansvarar du själv för skadorna på dina ytskikt oavsett hur den har uppkommit. Om det däremot är fråga om en vattenledningsskada slipper du reparationsansvaret under förutsättning att du själv inte förorsakat vattenledningsskadan.

    ANSVARAR FÖRENINGEN ELLER MEDLEMMEN ÖVER SLIPNING AV PARKETTEN?

    Fråga av: Styrelsen

    Det är väl bostadsrättsinnehavaren själv och inte föreningen som skall bekosta en eventuell justering av golv- beläggningen till exempel slipning av parkett, om parketten är ojämn så att den avger ljud när man kör till exempel en droppställning över golvet. Dropp- ställningen används dygnet runt. Enligt en advokat så påstår han att det är föreningen som skall stå för detta.

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Ja, om medlemmen är ansvarig för lägenhetens ytskikt enligt stadgarna, vilket i princip alltid är fallet, är det medlemmens ansvar att åtgärda och bekosta brister i exempelvis parkettgolvet om dessa brister innebär att det avger onormalt mycket ljud.

    VEM SKA BETALA SJÄLVRISKEN?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har en vattenskada som uppkommit genom en spricka i en svetsskarv till ytskiktet i duschen. Fastigheten är byggd 1988 och ytskiktet är från den tiden. Det finns en yta på mattan som är lagad för cirka åtta till tio år sedan på en cirka 0,5 kvadratmeter stor yta i duschen. Det är i en sådan skarv som vattenskadan har skett.
    Vi har bostadsrättsförsäkring för allalägenheter inbakad i fastighetsförsäk- ringen, och vi får en grundsjälvrisk på 9300 kronor samt en förhöjd självrisk på 46 500 kronor i och med att vatten- skadan uppkommit genom bristfällig våtisolering eller åldersförändringar.
    Minfrågaäromvikantautden förhöjda självrisken av lägenhetsinne- havaren med motiveringen att under- hållet inte är gjort i tid så att gott skick av lägenheten upprätthålls?
    I våra stadgar står följande:
    ”33 § Bostadsrättshavaren ska
    på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Till lägenheten räknas:
    • lägenhetens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt.”

    Svar av: Styrelsesupport, Storholmen Förvaltning

    Vid en vattenskada ska föreningen utföra det arbete som föreningen ansvarar för, detta regleras i föreningens stadgar och
    i bostadsrättslagen. Det vanliga är att föreningen ansvarar för att utreda skadan genom att till exempel ta in en fukttekniker. Om vattenskada föreligger eller om fukttekniker misstänker att stommen är skadad så är det föreningens ansvar att riva för att komma åt att torka/laga stommen. När godkända fuktvärden har uppmätts är det föreningens ansvar att återställa eventuella skador på stommen. Medlemmens ansvar brukar vara att återställa tät- och ytskikt.
    När sedan allt arbete är klart och var och en (föreningen/medlemmen) har betalat för sin del så kan den som anser att annan har orsakat skadan kräva skadestånd. Det är alltid skadelidande,
    i det här fallet föreningen, som ska visa på att den andre parten, medlemmen, har orsakat skadan. Medlemmen borde med andra ord ha förstått att om denne inte åtgärdar sprickan i svetsskarven så kommer en vattenskada att uppstå. Om ett skadeståndskrav riktas mot medlem- men så ska medlemmen ta kontakt med sitt försäkringsbolag, hemförsäkring- en, som då utreder om medlemmen är ansvarig för att skadan har uppstått. I ett eventuellt skadeståndskrav ska föreningen ta med alla sina kostnader så som hela föreningens självrisk i den aktuella skadan.
    Föreningen bör stämma av med föreningens försäkringsbolag om de har för avsikt att driva regress mot medlemmen. Om försäkringsbolaget kommer göra det så bör även föreningen rikta sitt skade- ståndskrav mot medlemmen.

    FÅR VI NEKA MEDLEMMEN ATT FLYTTA PÅ BADRUM OCH KÖK?

    Fråga av: Styrelsen

    En medlem vill flytta köket till bad- rummet, utöka toalett till badrum samt bygga en ny toalett i vardagsrummet. Styrelsen har inte godkänt denna reno- vering med hänvisning till ventilation och ljud då köket hamnar ovanför sovrummet. Vad har vi för stöd för att inte godkänna detta?

    Svar av: Mikaela Vadsmo / DAF – driftansvarig förvaltare på Storholmen Förvaltning

    Enligt föreningens stadgar 43 § får med- lemmen inte företa följande åtgärder utan styrelsen godkännande.
    1. Ingrepp i bärande konstruktion 2. Ändring av befintlig ledning för
    avlopp, värme eller vatten.
    3. Annan väsentlig förändring av
    lägenheten.
    Styrelsen får neka på grund av att åtgär- den är till olägenhet för föreningen eller annan medlem. I detta fall kan styrelsen ta stöd på punkt 2. Samt att det är till olägenhet för medlemmen under om sovrum och kök byter plats, och det i sin tur medför mer skrammel och högre ljudnivå. Även ventilationen förändras.
    Om medlemmen bevisar att det
    inte medför olägenhet för medlemmen under, genom att ta dit en ljudtekniker alternativt att köket isoleras ordentligt, och om medlemmen bevisar att ventila- tionsförändringen inte medför olägenhet eller påverkar föreningens ventilation kan inte styrelsen ge avslag. Bevisbördan och kostnaderna för att bevisa dessa punkter ligger på medlemmens ansvar.

    Ansvar för boendes nybyggda balkonger?

    Fråga av: Ordföranden

    Brf köpte huset för 12 år sedan. Vi finns i Vasastan Stockholm och efter några år byggde 10 medlemmar balkonger. Min fråga är vem som skall betala underhåll och ev reparationer. Är de medlem eller förening?

    Svar av: Magnus Löfgren Jurideko

    Det är normalt föreningen som bär det huvudsakliga underhållet för balkonger oavsett om det är medlemmar som själv valt att bygga dessa (efter stämmobeslut får man anta), detta då balkongerna hör till det yttre underhållet som föreningen ansvarar för. Om stadgarna har anpassats och balkongerna upplåtits med bostadsrätt kan dock underhållsansvaret ligga på respektive bostadsrättshavare.

    Ansvar av förvaring av rullatorer?

    Fråga av: Styrelsen

    Vi har ett antal äldre medlemmar som har kommit till åren och behöver använda rullator. Vårt trapphus har inget utrymme för dessa. Vi har ingen hiss och de kan inte lyfta upp dem. Min fråga är: Har föreningen ansvar för detta ? En medlem tycker vi ska ordna detta. Men hur?

    Svar av: Linn Gilbertsson Styrelsesupport Storholmen Förvaltning AB

    Föreningen har inget ansvar för att tillhandahålla utrymme för föreningens medlemmars rullatorer.
    Om det finns något utrymme såsom cykelrum, barnvagnsrum etc kan styrelsen välja att avgränsa en del av utrymmet för rullatorer för att undvika att dessa står i trapphus då de är en brandrisk och kan hindra utrymning vid brand.

    Underhållsplan i ny Brf?

    Fråga av: Ordförande

    Ny Brf som togs i bruk 2017, fråga om byggaren skall ha en u-plan el. underlag för denna när vi tog över? När bör man göra u-plan efter inflytt? Vi har avsatt i u-fond 30 kr/m2 första året och andra 50 kr/m2, men skall ju ev justeras vid u-plan. Känns detta ok?

    Svar av: Fredrik Axelsson Storholmen Förvaltning AB

    Vi vet inte om det finns någon lag som säger att man måste ha en underhållsplan från byggaren vid övertagandet.
    Avsättningen låter lite i underkant men det är svårt att veta utan att sätta in sig i föreningen.
    Vi rekommenderar att skaffa en underhållsplan direkt för att få koll på underhållet och kostnaderna

    Kostnad av reparation bakom radiator?

    Fråga av: Brf kranen

    Hos en medlem har en stor bit av putsen bakom radiatorn ramlat bort. Så min fråga är om det är föreningen eller medlemmen som tar kostnaden för reparationen.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen förvaltning AB

    Det beror lite på.
    Putsen bakom en radiator inne i lägenheten är en del lägenhetens ytskikt, om inte föreningens stadgar säger annorlunda ansvarar medlemmen själv för underhåll av lägenhetens ytskikt.
    Dock är själva radiatorn oftast föreningens ansvar och därmed också dess upphängning, så om radiatorn håller på att lossna från väggen, och det även är därför putsen lossnar, då får nog föreningen bekosta att radiatorn hängs upp ordentligt.

    Restaurang i föreningen som för oljud..

    Fråga av: Brf Eriksberg

    Vi har i vår förening restauranger som är medlemmar. Från deras kyl och frysar kommer ljud som stör grannar på nätterna.

    Miljökontoret har varit och ljudmätt i lägenheterna men kan bara konstatera att ljudnivån ligger under gränsvärdet.

    hur ska vi agera?
    tacksam för svar

    Svar av: OLIVIA DAGERSTIG, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER

    Hej,

     

    Efter överläggning med en kollega har vi följande resonemang:

    Har miljökontoret varit där och låtit mäta ljudet men kommit fram till att det ligger under gränsvärdet är det svårt att föreslå konkreta åtgärder att gå vidare med.

    Föreningen kan skicka en rättelseanmaning men har egentligen inget underlag för detta.

    Utan mer information om ytterligare omständigheter kan vi tyvärr inte uttala oss mer gällande detta.

    Med vänlig hälsning,

    Olivia Dagerstig

    Ordförande vill beträda taket – Finns det några förhållningsregler?

    Fråga av: Ordförande på taket

    Hej

    Tack för klargörandet kring ansvar vid trappstädning.

    Nu har jag en fråga om taket. Får jag gå upp och inspektera vårt tak, ta bort fågelbon (fram till den 1/4), montera bort en fågelskrämma?
    Måste jag ha en utbildning, eller räcker det med fallutrustning?

    Vänliga hälsningar
    XXX XXX Ordförande i BRF

    Svar av: Jakob Gromer, Storholmen Förvaltning

    Hej 

    Tack för din fråga. Det beror på hur taket ser ut.

    Är taket vara platt så får du beträda taket, men du får inte vara närmare kanten än 2 meter. 

    Om taket lutar så finns det krav på att du ska ha fallutrustning. Vi rekommnederar också att vara två stycken när ni beträder taket. Det är viktigt att utrustningen är i bra skick och har kontrollerats innan ni beträder taket. 

    Jag hoppas detta besvarar dina frågor, och återkom gärna om du har fler frågor.

    Medlemsavgift för balkong?

    Fråga av: BRF Flaggan 5

    Hej. Vår brf Flaggan 5 har på femte våningen en lång kungsbalkong indragen som löper utmed gatsidan lägenheterna ( 3 st.), i anslutning till dem har nyttjanderätt till dem. Vi undrar om det är lagligt att ta ut en avgift eller engångskostnad för dem för att bekosta underhåll. Vad jag förstår efter att ha läst många sidor om detta är det möjligt. Det skulle gälla yta och tätskikt på golvet.

    Balkonger per se tillhör fasaden men det här är gamla balkonger/altan byggår 1929 och kräver underhåll då det är en sk. balustrad På gårds sidan är det två stycken men av enklare typ med metallräcke

    Tacksam för svar mvh Mr. XXX XXX styrelsemedlem

    Svar av: OLIVIA DAGERSTIG, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER

    En förening har enbart rätt att ta ut de avgifter som framgår i 7 kap. 14 § BRL, bland annat årsavgift. I de föreningar där vissa bostadslägenheter är utrustade med balkong finns det en möjlighet för föreningen att differentiera årsavgiftsuttaget på så sätt att de bostadsrättshavare som har möjlighet att nyttja en balkong får en högre årsavgift, ofta sker påslaget med någon/några procent av gällande prisbasbelopp. För att föreningens ska kunna differentiera årsavgiftsuttaget måste stöd för detta finnas i föreningens stadgar. Det är således möjligt för en förening att ta ut en avgift som är direkt hänförlig till nyttjandet av en balkong, förutsatt att föreningens stadgar medger en sådan differentiering.

    Olycka i trapphuset

    Fråga av: Brf Lokföraren

    Vem har ansvaret vid olycka i samband med trappstädning? Medlemmarna i vår förening städar trapporna enligt schema. Om det skulle ske en olycka vid städning är det den som städar trappen, den som går i trappen eller styrelsen som har ansvaret?

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Hej,

    Ansvaret har fastighetsägaren, d v s föreningen, men det är inget strikt ansvar. Om däremot olyckan beror på en vårdslöshet/försumlighet så kan det bli ett skadeståndsansvar för föreningen.

    I många föreningars försäkring finns också en olycksfallsförsäkring som gäller när boende (och i många fall besökare) skadar sig i byggnadens allmänna utrymmen. Det innebär att den skadade kan få ersättning även om olyckan inte beror på någon vårdslöshet från någons sida.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Arbete utöver budget – är detta OK under ansvarsfriheten?

    Fråga av: Anders i Uppsala

    …för en styrelse i samband med förbättringsåtgärder.

    I vår förening gjordes en stor förbättringsåtgärd på våra gårdsytor nyligen. Arbetet var i sig lyckad
    och utfördes väl, dock till priset av en dubblad förväntad kostnad (c:a 1 msek). Någon budget var ej avsatt.

    Frågan infann sig naturligt kring vilka praxis som kan finnas vad gäller styrelsers ekonomiska frihet
    i samband med större projekt. I synnerhet vad gäller åtgärder utanför nödvändigt underhåll och
    reparationer. Mao, när bör stämman tas med i sådana beslut, som kanske även bör omfatta större nödvändiga
    åtgärder men där kostnadsval ges. Och - bör detta medtagas i stadgarna i någon form.

    Vänliga hälsningar och god fortsättning
    Anders T Berg i Uppsala

    Svar av: Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

    Hej! Det är bostadsrättslagen och föreningens stadgar som avgör när beslut måste tas på en föreningsstämma. Följande står i Bostadsrättslagen:

    Särskilda villkor för vissa beslut

    15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

    Med vänlig hälsning,

    Veronica Karlén
    Storholmen Förvaltning AB, Pastellvägen 6, 121 36 Johanneshov

    0771-STORHOLMEN (0771-786 746)
    www.storholmen.se

    Vårdslös med vägglöss?

    Fråga av: Bostadsrättsföreningen Varvsholmen

    Hej! Jag är ordförande i Bostadsrättsföreningen Varvsholmen
    i Kalmar och har följande fråga.

    Enligt 7 kap. 5 § bostadsrättslagen gäller följande: "Finns det ohyra i
    lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 § i tillämpliga
    delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillträtts, gäller dock
    inte vad som sagts nu, om det skett genom vårdslöshet eller försummelse
    av bostadsrättshavaren eller någon som han eller hon svarar för enligt 12
    § tredje stycket 2."

    Jag undrar om en bostadsrättshavare gjort sig skyldig till vårdslöshet
    eller försummelse om denne fått med sig vägglöss hem i resväskan efter
    en utlandsresa och lössen kommit in i lägenheten..

    Svar av: Storholmen Förvaltning AB

    Hej,

    Det kan inte anses vara vårdslöst om man har råkat få med sig tex vägglöss hem efter en resa. Däremot är medlemmen skyldig att anmäla misstanke om ohyra som tex vägglöss till föreningen.

    Trevlig Helg!

    Med vänlig hälsning

    Team Styrelsesupport

    Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm

    0771-STORHOLMEN (0771-786 746)

    www.storholmen.se

    Andrahandsuthyrning i spekulation?

    Fråga av: BRF Mispeln

    Hej!

    Jag sitter i styrelsen i Brf Mispeln, Älta, Nacka Kommun.
    Vår förening är medlemmar hos er och vi har en fråga avseende en andrahandsuthyrning.

    En privatperson har precis förvärvat en lägenhet och ansöker direkt att vilja hyra ut den i 3 år, utan att ha bott i den. Vi motsäger oss längre uthyrning än 12 månader i taget vilket personen har godtagit. Dock vet inte hur vi ska hantera det att man köper en lägenhet utan att ha för avsikt att bo i den själv. Vi är rädda för vad som kan hända i fortsättningen om vi godkänner den här typen av uthyrningar.

    Hur ska vi hantera detta ärende? Tacksam för snabbt svar!

    Vänligen

    Svar av: Storholmen Förvaltning AB

    Hej!

    Vi förstår era funderingar kring detta.

    Dock så är medlemsskapsansökan och ansökan om andrahandsupplåtelse inte kopplade till varandra. 

    När en person köper en bostadsrätt och inkommer med medlemskapsansökan ska personen ha för avsikt att bo i lägenheten. Om personen i samband med medlemsskapsansökan inkommer med ansökan om att hyra ut, kan man anta att personen inte har för avsikt att bosätta sig. Föreningen kan i detta fall överväga att neka medlemsskapet.

    När föreningen har godkänt medlemsskapet så har medlemen rätt att inkomma med en ansökan om att få hyra ut bostadsrätten. Omständigheterna kan ha ändrats från tiden när personen köpte tills tiden för tillträdet eller när ansökan inkommer. Alla andrahandsanökningar som inkommer till föreningen ska hanteras på samma sätt, det är samma grunder som gäller oavsett när bostadsrätten köptes.

    Med vänlig hälsning 

    Team styrelsesupport

    Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm 

    0771-STORHOLMEN (0771-786 746) 

    Vattenskada

    Fråga av: brf Näktergalen 25

    Hej!
    Det vanligaste är väl just vatteläckor. Vi har ett hus som är byggt 1922 o ch succesivt bytt alla stammar. Numera vill alla som flyttar in bygga om vilket vi ger tillstånd till efter en detaljerad anmälan och i förekommande fall bygganmälan till kommunen. Ofta innebär det att köket flyttas. Det innebär att man drar om såväl avlopp som trycksatta vatteledningar. Vi skriver in i godkännandet att det inte innebär att man friskriver från ansvar om det händer något. Vi hat också uppdaterat våra stadgar så att det tydligt framgår att det är bostadsrättsinnehavarens ansvar. Föreningen får vid vattenläckage ta hand om kostnaden för fukt i stommen men hur är det med ansvarsfrågan när de trycksatta ledningarna börjar läcka som installerats av bostadsrättsinnehavaren och vem ansvarar för kostnaden att reparera ledningarna.
    Bästa hälsningar
    Per André

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Hej Per,

    Om den trycksatta vattenledningen börjar läcka är det en ”vattenledningsskada” i Bostadsrättslagens mening, oavsett om det är föreningen eller medlemmen som har låtit installera den. Det innebär i sin tur att föreningen har reparationsansvaret, både för husets stomme och skadorna på lägenheterna, om ni inte kan visa att skadan beror på medlemmens vårdslöshet/försumlighet. Om medlemmens anlitade entreprenör är den som varit vårdslös måste föreningen istället rikta sitt ersättningskrav med denne, inte medlemmen.

    Om medlemmen bekostat ledningarna är de att betrakta som hans egendom och han har därför själv underhållsansvaret att reparera dem om de går sönder.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Vad ska föreningen ersätta vid denna typ av vattenskada?

    Fråga av: Brf Björkudden 2

    Vore tacksam om vi kan få råd när det gäller nedanstående händelse.

    EN BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (A) renoverade sitt förråd där varmvattenberedaren står och utan styrelsen medgivande, byggdes varmvattenberedaren in och skvallerledningen pluggades igen.
    BOSTADSRÄTTEN SÅLDES TILL (B) och efter några månader mer eller mindre exploderade varmvattenberedaren. Rivning av gipsvägg, ny dragning av skvallerledning och ny varmvattenberedare samt vattenskada.

    BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (B) har betalt rivning av gipsvägg, ny dragning av skvallerledning och ny varmvattenberedare. I normala fall så står föreningen för ny varmvattenberedare, enligt våra stadgar. FÖRENINGEN har betalt sanering och fuktmätning. Nästa steg är att återställa ursprungliga innerväggar.

    Nu undrar vi vad föreningen ska ersätta:
    Sanering och fuktmätningar.
    Återställande av förrådets innerväggar.

    Vilka möjligheter finns för FÖRENINGEN samt BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (B) att erhålla ersättning från BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE (A).
    Borde inbyggnaden av varmvattenberedaren redan ha påpekats och åtgärdats vid köptillfället?
    Vi har genom XXXXX, styrelseledamot, varit i kontakt med er i
    detta ärende men vore tacksam om ett skriftligt svar som kan presenteras för övriga ledamöter.

    Med vänlig hälsning
    Styrelsen

    Svar av: Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

    Hej! Föreningens stadgar och bostadsrättslagen avgör ansvarsfördelningen.

    Vad föreningen respektive medlemman ansvarar för.

    Det vanliga är att föreningen ansvarar för att utreda (fuktmätning/skaderapport), riva om det finns misstanke skador/fukt på tex stomme/konstruktion (de delar som föreningen ansvarar för), avfuktning av stomme/konstruktion. Föreningen återställer därefter ev skador på stommen/konstruktionen.

    Men föreningen behöver säkerställa vad de ansvarar för i stadgarna. Föreningen och den drabbade medlemmen kan ställa krav på skadestånd av den de anser har vållat skadan. Skadeståndet ska var på faktiska kostnader som uppstått i skadan. Det är skadedrabbad som ska visa på att den har lidit skada pga av motparten.

    Med vänlig hälsning

    Veronica Karlén, Storholmen Förvaltning

    Silverfiskar

    Fråga av: Musetten1

    HEJ.
    Jag är ordförande i Brf:Musetten Göteborg.
    Vi i styrelsen har fått ett problem som vi inte vet hur vi ska hantera.
    En medlem har problem med långsprötade silverfiskar. Tydligen ett vanligt
    Problem i nybyggda fastigheter. Detta har pågått i 7 år och nu kan vi inte
    Göra något mer. Styrelsen har agerat från dag 1. Vi har haft samarbete med
    Anticimex och en byggfirma under alla år. Anticimex rekommenderade oss att
    Riva upp alla golv (parkett) i hela lägenheten (en fyra). Anticimex gjorde vad
    Dom ansåg vara bra. Byggfirman tätade. För att kompensera vår medlem så
    Betalade vi ett helt nytt parkettgolv som var av bättre kvalitet än det befintliga.
    Vi tog även kostnaden för återställande av golven. Vår medlem är fortfarande inte
    Nöjd. Han hittar silverfiskar fortfarnde. Under dessa 7 år har både Anticimex
    Och byggfirman varit hos honom. Fram till nu så har föreningen lagt ut över
    300.000 kr. Anticimex säger att nu kan vi inte göra mer. Byggfirman säger att
    Nu kan vi inte täta mer. Nu kommer vår medlem med ett krav via en anlitad
    Advokat att han vill ha sänkning av årsavgiften med 85.000 och ersättning av
    Förlorad arbetsinkomst. Detta motsätter vi oss. Styrelsen har inte på något vis
    Varit försumlig. Vi har agerat hela tiden.
    Är vi skyldiga att ersätta vår medlem ?
    Hur går vi vidare ?

    M.v.h
    Lennart Ammilon
    Ordförande i Brf:Musetten
    Brattåskärrsväggen
    Göteborg

    Svar av: Storholmen Förvaltning AB

    Hey!
    A great deal is required for a tenant owner to be entitled to a reduction of the fee. We recommend the board to acquire its own legal representative on the matter

    With kind regards
    Board Support

    Storholmen Förvaltning AB, Blasieholmsgatan 4A 5 tr, 111 48 Stockholm
    0771-STORHOLMEN (0771-786 746)
    www.storholmen.se

    Ansvar inglasade balkonger

    Fråga av: Carina Holst Norrlén för Biets räkning

    Föreningen har investerat i nya inglasade balkonger. Föreningen stod även för själva inglasningen. Ej persienner o dyl. I samband med det gjordes en hyreshöjning.
    Nu i somras var det några kraftiga regnväder då bostadsrättsinnehavare klagade på att det kom in vatten mellan rutorna i inglasningen och längs en skarv mot väggen. Sånt måste man väl som hg ta. Det kan ju inte vara alldeles tätt. I samband med detta uppkom frågan om vem som svarar för om det blir något fel på de inglasade fönstren eller om de går sönder. Är det föreningen eller bostadsrättsinnehavaren som svarar för ev åtgärd. Har det någon betydelse att föreningen stod för inglasningen och att hyran höjdes i samband med detta.

    Svar av: Fredric Dahlgren, TRESSON AB

    Hej,

    Detta rör sig, vad jag förstår av texten, om ramfritt system eftersom läsaren skriver att vatten driver in mellan rutorna.

    Helt korrekt så är det inte tänkt att vara ett helt tätt system. Vill man ha det lite tätare får man helt enkelt köpa till gummilister. Många leverantörer skickar inte med dessa.

    Viktigt är att komma ihåg att en balkong inte ska vara helt tät. Tresson har haft några ärenden genom åren där boende gjort en helt tät miljö. Det som händer då är att det blir kondensproblem då man har en växelkall miljö på utsidan av inglasningen och en konstant varm miljö på insidan av balkongen. När varm och fuktig luft från bostaden driver ut på balkongen, som inte har någon ventilation, så får man ofta fuktskador i tak etc.

    Gällande vem som har underhållet på inglasningar så är det lurigare. Och kanske inte riktigt mitt bord. Men det bör ju framgå i stadgar vem som ansvarar för tex inglasningar. Balkongen tillhör ju inte den boende, den boende har nyttjanderätt, komplexiteten med detta framkommer ju tex vid ROT-avdrag för klinker och inglasningar etc.

    Om jag ska lägga en personlig tanke på det så, i detta fallet när föreningen har betalat inglasningarna och gjort en höjning av avgiften, så tycker jag nog att det ligger mer på föreningen att sköta underhållet. Dock kan ju regel liknande de som leverantören har vid garanti-frågor om skador uppstår, att handhavandefel eller oaktsamhet kan påverka vem som ska ersätta vid en skada.

    Ofta i våra projekt så betalar den enskilda boende för inglasningen, och då blir det ju ganska naturligt att den boende sköter underhållet och ev. skadeärenden för sin inglasning.

    Fördelning av årsavgifter

    Fråga av: Kurt

    Tidningen Borätt.
    Efter att ha läst en artikel under ”Frågor och svar” som avser fördelning av årsavgifter har jag lite frågor som har samma tema om än lite större omfattning.
    Jag flyttade in i min bostadsrätt för drygt fyra år sedan och efter ett tag upptäckte jag att styrelsen hade fattat beslut om att ändra fördelningstalen till förmån för de större bostäderna och till nackdel för de mindre. Spannet på storleken på bostäderna är 41 – 114 m², ca, eller 1001 kr./m² för liten lägenhet och 797 kr. för den stora. De olika andra storlekarna på lägenheter faller in med kostnader enligt samma mönster.
    Detta förhållande är enligt mig djupt orättvist och jag kan inte förstå att man låtit sig duperas på detta vis. Vissa i de mindre lägenheterna har givetvis flyttat men ganska många bidrar idag med rejäla subventioner till de stora lägenheterna. Beslutet är fattat på ordinarie stämma.
    Nu är min fråga, hur löser man denna fråga utan att riva upp alldeles för stora känslor? Frågan måste givetvis behandlas om någon lämnar in en motion till nästa föreningsstämma.
    Det skulle vara roligt att se hur era experter ser på denna fråga.
    Vänligen
    Kurt

    Svar av: Arturo Arques, Swedbank

    Hej Kurt

    ”Ändringar av principerna för hur årsavgifterna skall fördelas mellan medlemmar kräver stadgeändringar. Två stämmobeslut krävs. Normalt är att föreningar utgår ifrån bostadsytan (BOA) som fördelningsgrund. Utöver det är det idag vanligt att några mindre justeringar sker. Justering för t.ex. var i fastigheten bostaden ligger, nedrebotten eller högts upp, utsikt mot gården eller mot gatan. Idag är det vanligt att vissa driftkostnader fördelas individuellt efter förbrukning t.ex. vatten och el. 

    Det är naturligtvis viktigt att du som medlem tar reda på principerna för hur årsavgiften skall fördelas. Om en förening fördelar kostnaderna för vatten, el, internet och tv separat (individuellt) och efter förbrukning har jag svårt att se att årsavgiften kan avvika så mycket mer än ca 15 procent per kvm BOA mellan de minsta och största lägenheterna.”

    Hälsningar  

    Arturo Arques

    vattenutkastare

    Fråga av: Leif Persson BRF Stadsvillan 070 5151068

    Hej En av våra Brf innehavar som bor på markplan med terrass har monterat en vattenutkastare från vattenledning i kök ut genom yttervägg (borrat genom yttervägg) Har ett utekök på terassen Hur hanterar vi detta i styrelsen

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co samt Magnus Löfgren, JURIDEKO

    Hej,

    Detta är en åtgärd som normalt kräver tillstånd från styrelsen. Om ni inte medgivit tillstånd eller ger tillstånd i efterhand får ni begära att han tar bort utkastaren och återställer fasaden.

     

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Hej!

    Ytterväggen är ett uppenbart exempel på vad som ingår i det yttre underhållsansvaret som helt faller på föreningen att underhålla och fatta beslut avseende. Bostadsrättshavaren har ingen rätt att ta upp ett sådant hål utan föreningens medgivande. Föreningen kan begära att återställande sker på bostadsrättshavarens bekostnad och ersättning för eventuella skador. Vad gäller installationer på terrassen i övrigt har det betydelse om terrassen är upplåten med bostadsrätt eller inte, även om den är upplåten med bostadsrätt är det dock sannolikt en sådan väsentlig ändring som kräver styrelsens tillstånd.

    Mvh Magnus

    JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Magnus Löfgren,  jurist | ekonom | partner

    Hantverkargatan 5 C | 112 21 Stockholm

    tel: 08-12456032

    magnus.lofgren@jurideko.se  |    www.jurideko.se

    Rensa bland cyklar – Har vi lagen på vår sida?

    Fråga av: Brf:Musetten

    Jag har en fråga angående cyklar. Vi har 5 st uppställningsplatser för medlemmarnas
    cyklar. Med åren (11) har det blivit väldigt många cyklar som inte används. Dessa vill
    vi ha bort. Nya cyklar tillkommer. Vi har skickat ut information om att alla som vill
    kännas vid sin cykel ska märka upp den. Detta har vi gjort i 2 omgångar, och även talat
    om att omärkta cyklar kommer att förbrukas. Alla har haft 2 månader på sig att agera.
    Den 1 april tog vi vara på 15 omärkta cyklar. Vi har ställt undan dom i ett förråd.
    Om ingen har hört av sig den 1 juni kan vi då göra vad vi vill med dessa 15 cyklar ?
    Vad säger lagen.

    Svar av: Olivia Dagerstig, JURIDEKO FASTIGHETSPARTNER STOCKHOLM AB

    Hej!

    ”Det finns ingen bestämmelse i bostadsrättslagen som reglerar rensning av cyklar. Hyreslagen stadgar att kvarlämnade saker tillfaller hyresvärden efter sex månader, men den regeln är inte möjlig att använda när det rör sig om bostadsrättshavare. En förening som vill rensa cyklar bör i god tid lämna information till medlemmarna om vad som ska ske, så att de har möjlighet att ta vara på sina cyklar genom att till exempel märka dem. Finns det därefter fortfarande cyklar som har en känd ägare, men som föreningen önskar flytta på, ska föreningen uppmana ägaren att ta vara på cykeln. Om så inte görs får föreningen ansöka om särskild handräckning hos kronofogden. För de cyklar som inte har en känd ägare gäller lagen om hittegods. Föreningen bör upprätta en förteckning över cyklarna – gärna med bild – och anmäla dessa till polisens hittegodsavdelning. Förteckningen kan med fördel bevittnas av utomstående personer för att få ett ökat bevisvärde. När de omärkta cyklarna är anmälda bör föreningen förvara dem i till exempel ett låst förråd. Har ägaren inte framkommit inom tre månader tillfaller cyklarna föreningen och den kan göra sig av med dem. Det rekommenderas dock att spara förteckningen av cyklarna samt anmälan till hittegodsavdelningen och liknande, ifall en medlem i ett senare skede skulle hävda att föreningen handlat fel. Vad som nämns ovan gäller även vid utrensning av andra allmänna ytor i föreningen.”

     

    Återkom gärna om något är oklart.

    Olivia Dagerstig

    Neka medlemsskap i föreningen?

    Fråga av: Brf Björkudden 2

    Vi är en bostadsrättsförening bestående av 70 lägenheter fördelade i radhuslängor med lekplats och grönområden. Medlemmarna har möjlighet att bygga altan, plantera buskar och blommor i anslutning till sin lägenhet och i vissa fall inhängna ett område runt lägenheten.

    Januari 2016 köpes en lägenhet av mor 85% dotter 15%. Dottern skulle stadigvarande bo i lägenheten med två stora hundar (chäferstorlek) och bad att få inhängna utanför sin lägenhet, vilket styrelsen godkände, under förutsättning att staketet var av trä.

    Problem började snart efter inflyttning med att hundarna rastades på våra grönområden, vi påpekade att det ej var tillåtet att rasta hundar inom området utan att plocka upp efter dom. Det hörsammades ej. Vi har nu inskaffat en skylt med upplysning om förbud att rasta hundar då problemet kvarstår. Vi har även fått påpeka att
    dygnsparkering utanför ytterdörren ej är tillåten då vi har garageplatser till alla medlemmar.

    Nu efter snösmältning har det uppdagas att hundarna, nu tre efter att pojkvännen har flyttat in med sin hund, har rastats på det inhägnade området, se bilder, dom har även hoppat över staketet och gjort sina behov hos närmsta grannen. De närmst drabbade grannarna, som har tre barn, är mycket upprörda då den stank som uppkommer efter all avföring gör att de ej kan vistas på sin uteplats, de får dessutom på sitt område plocka upp efter hundarna så att inte avföring fastnar på barnens skor och kläder.

    Vi har andra hundägare i området där det inte varit några problem, så vi har inte något förbud om husdjur.

    Dottern har nu beslutat att sälja sin andel i bostadsrätten till sin bror (22år). Broderns medlemskap har ännu ej blivit godkänt på ett ordinarie styrelsemöte.

    Föräldrarna har lovar sanera det inhängande området. Med anledning av tidigare ohörsamhet ställer vi oss skeptiska till viljan om sanering.

    Vi skulle vara tacksamma att få era råd:

    Kan medlemskap hävas för mor och dotter p.g.a sanitära olägenheter och att ej hörsammat stadgarna i vår förening?

    Kan medlemskap nekas brodern?

    Kan medlemskap till brodern nekas till dess område runt tomten samt åverkan på grannens tomt sanerats?

    Bör vi sanera och kräva mor och dotter på kostnaden?

    Vi är som ni förstår i stort behov av hjälp och det går inte att samtala med mor och dotter, då vi begär att dom ska följa gällande stadgar anser de det vara trakasserier.

    Med vänlig hälsning
    Brf Björkudden 2

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Britt,

    Det enda jag med säkerhet kan säga är att broderns eventuella medlemskap inte påverkas av situationen, om han i övrigt uppfyller kraven för medlemsskap i stadgarna bör ni godkänna honom som medlem.

    Avseende övriga frågor och konkreta möjligheter att agera blir det en bedömningsfråga, jag rekommenderar att ni anlitar en jurist för att gå igenom ärendet och rådge er kring vidare hantering.

    andrahandsuthyrning

    Fråga av: BRF Sirapen

    Hej! Vi i BRF Sirapen Russinvägen 2-4 i Hökarängen (Farsta) har fått in en ansökan om andrahandsuthyrning. Då personen i fråga hyrt ut lgh i flera omgångar sedan inköpet 2012 har vi nu avslagit ansökan också pg a att skälet inte är giltigt.
    Avslaget är överklagat och imorgon är jag som ordförande kallad till hyresnämnden.
    Min fråga nu är vad ni anser? Har ni några tips eller råd?

    Med vänlig hälsning Lisa Fagerlind
    Ordförande i Brf Sirapen

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Hej Lisa,
    Det finns två sätt att se på ärenden i Hyresnämnden avseende andrahandsuthyrningar.
    Antingen känner ni i styrelsen att det är en viktig principiell fråga att just denna uthyrning inte godkänns, eller att ni av något annat skäl tycker det är väldigt viktigt att "vinna" i just detta ärende.
    I sådana fall rekommenderar vi att ni anlitar ett juridiskt ombud som representerar er i Hyresnämnden för att bevaka föreningens intressen.
    Det andra scenariot är att ni välkomnar en mer objektiv prövning av själva sakfrågan, ni kanske inte är helt säkra på ert beslut, lagstiftningen är ju ganska otydlig avseende just "skäl" för uthyrning.
    Då rekommenderar vi att styrelsen själva, exempelvis ordförande, närvarar i Hyresnämnden och helt enkelt på ett mer ödmjukt sätt förklarar styrelsens beslut och syn på saken, så får man helt enkelt se vad Hyresnämnden beslutar, om medlemmen har rätt att få hyra ut eller ej.
    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning
     

    Protokollformulär för fastighetsgenomgång?

    Fråga av: Brf Höjden

    Var kan vi hitta ett protokollformulär för en inspektion av brandvarnare, golvbrunnar etc. i vår fastighet?
    Per, BRF: ”Höjden” i Gustavsberg.

    Svar av: Lars Svingdahl, Storholmen Förvaltning

    Hej
    Vad är syftet med protokollen? är det för föreningens egenkontroller? Vad skall de stå i dessa?

    För brand så har de företag som arbetar med SBA-frågor bra dokument, checklistor för kontroll av punkter rörande brandsäkerhet.
    För golvbrunnar m.m kan man upprätta enkla egna protokollformulär i bl.a exel.
    Lars
     

    Fördelning av årsavgifter

    Fråga av: Ann Eckernäs

    Hej ,

    Jag är sekreterare i en Brf i Uppsala sedan 7 år. Läser alltid din spalt med intresse.
    Nü har ett problem uppstått i vår förening.:
    Vår ordförande upptäckte att att fördelningen av årsavgifter för medlemmarna inte överensstämde med de andelstal som var medlem innehar.
    De flesta differenser är av mindre karaktär , och är enligt Visma beroende på ackumulerande öresavrundningar vid årsavgiftshöjningar resulterande i diffar på + /- 20 kr /månad. En del diffar har dock större diiferans , nämligen min samt ordförandens avgift på 61 resp 104 kr för mycket samt en medlem (vicevärden) som har betalat 53 kr för lite/månad. Detta har efter flera års additiv effekt resulterat i att jag har betalat in 7.500 kr för mycket, Ordföranden har betalat in 13.300 kr för mycket samt vicevärden (som äger 2 lgh) har betslat in ca 7000 kr för lite. Det är också han som motsäger sig att vi ska åtgärda detta på något sätt ( han är ju vinnaren). Tilläggas kan att även han sitter med i styrelsen, och är lite av envåldshärskare i föreningen.
    Sedan vi tog upp det på styrelsemötet har det runnit ut i sanden, inte ens revisorerna känner till detta.

    Min fråga är: Visst kan vi som gått med förlust kräva rättvisa? Och visst bör vicevärden betal in den summa han har betalat för lite? Hur ska vi gå tillväga? Skriva en motion till årsmötet o låta medlemmarna få ta del??
    Mycket tacksam för ett snabbt svar.

    Med vänlig hälsning

    Ann Eckernäs
    Brf Garm i Uppsala

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Ann,

     

    Hur föreningens kostnader ska finansieras av medlemmarnas årsavgifter bör framgå av stadgarna och ibland i kombination med den ekonomiska plan som togs fram vid bildandet, först bör ni säkerställa att det verkligen blivit fel och omfattningen på felaktigheterna.

     

    Därefter bör detta åtminstone justeras att bli korrekt framöver.

    När det gäller återbetalning och retroaktiv debitering av felaktigheterna blir det lite mer komplicerat, generellt gäller 10 års preskriptionstid på skulder mellan föreningen och dess medlemmar, men det kan dessutom bero på om parterna har agerat i god tro eller ej.

    Min rekommendation är att föreningen betalar tillbaka de pengar som betalats in för mycket, huruvida ni dessutom har möjlighet att kräva retroaktiv debitering från de som betalat för lite bör ni rådfråga en jurist om, då ni kan bli tvungna att driva frågan i domstol.

     

    Om styrelsen inte själva vill driva frågan kan ni lägga en motion till stämman om att ta tag i frågan.

     

    mvh,

    Peter Niemeyer

    Styrelsesupport

    Storholmen Förvaltning

    Inglasning enskild balkong. Ombyggnad av lägenhet?

    Fråga av: Jörgen Gistö

    Har styrelsen rätt att neka inglasning av enskild balkong.
    Nya balkonger för 2 år sedan. En förfrågan ställdes då till samtliga bostadsrättsinnehavare om önskemål om inglasning endast 3 st önskade inglasning. Bostadsrättsinnehavaren ovan betalar inglasningen själv. En bostadsrättsinnehavare har byggt om lägenheten. Nytt kök ok från styrelsen . Han har även tagit bort väggar i lägenheten utan att kontakta styrelsen. Är detta ok. Har bostadsrättsinnehavaren skyldighet att återställa lägenheten vid eventuell flytt?

    Svar av:

    Hej,

     

    När det gäller balkongen och tillhörande eventuell inglasning, är det föreningens ansvar och något som styrelsen därmed kan besluta om att tillåta eller ej, med tanke på att det tillåtits för medlemmar tidigare, bör även denna medlem få tillåtelse i enlighet med likabehandlingsprincipen, givet att förutsättningarna är lika.

     

    När det gäller renoveringar som ej har godkänts av styrelsen är det svårt att uttala sig om utan att känna till detaljerna, men generellt gäller att föreningen enbart kan kräva att medlemmen återställer förändringar som är "till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen".

    Rör det sig om sådana förändringar kan ni kräva att det återställs så snart som möjligt, annars kan ni inte kräva återställning alls. Det finns alltså ingen koppling till en eventuell flytt eller försäljning.

    För ett mer konkret svar behöver de specifika åtgärderna undersökas närmare.

     

    mvh,

    Peter Niemeyer

    Styrelsesupport

    Storholmen Förvaltning

    Stadgeändringar

    Fråga av: Sommarro 1

    Hej!

    Ska stadgeändringarna var beslutade av två på varandra stämmor innan 30/6-18? (sid 14 nr 1 tidn Borätt 2018)

    Får olika budskap.

    Svar av:

    Hej Ann,

    Rent formellt säger ikraftträdandebestämmelsen som berör detta i lag om ekonomiska föreningar följande:

    "2. Om en förenings stadgar vid ikraftträdandet strider mot en bestämmelse i denna lag, ska styrelsen till en föreningsstämma som hålls senast den 30 juni 2018 lägga fram förslag till ändring av stadgarna i överensstämmelse med bestämmelsen."

    Man kan argumentera för att detta ska följas ordagrant och då räcker det om en av stämmorna hålls innan 2018-06-30 men vår tolkning av lagstiftarens intention är att hela ändringen ska vara gjord innan dess, om detta kräver två stämmor ska alltså båda hållas innan 2018-06-30.

    Justering av protokoll

    Fråga av: brf Sirius 3

    Jag har förut läst att det är sekreteraren som skriver protokoll och också avgör vad som skall stå i protokollet. Vid justering kan justerare och ordförande notera avvikande mening gällande en eller flera frågor men det blir då bara som en anmärkning/not.
    I senaste numret av Borätt står det dock att justerare kan kräva att protokollet ändras men bara om alla, justerare, sekreterare o ordförande, är överens.
    Vilket är riktigt?

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Jerker,

    Någon utses till protokollförare vid mötet (oftast sekreteraren om en sådan finns), protokollföraren ska sedan författa protokollet, därefter ska mötesordförande och justerare godkänna eller komma med ändringsförslag.

    Därefter ska protokollet vid behov ändras eller jämkas till något samtliga parter kan godkänna.

    I slutändan fås ett färdigt, justerat protokoll, där samtliga med sin underskrift intygar att de är överens om vad som har beslutats.

    Om det mot förmodan inte går att komma överens om vad som har beslutats och därmed vad som ska stå i protokollet skulle det kunna bli aktuellt med någon form av anmärkning eller not, men det vanligaste är som sagt att samtliga blir överens.

    Justeringen av protokollet handlar enbart om att intyga att protokollet korrekt reflekterar vad som har beslutats på mötet, ej att förväxla med om en ledamot på sittande möte önskar föra en avvikande mening till protokollet.

    Att byta leverantör – styrelsebeslut eller årsstämma?

    Fråga av: BRF Spåret

    Jag är ordförande i styrelsen för BRF Spåret i Åkersberga. Vi håller
    på att byta kabel-TV leverantör från ett företag som tar
    584,000 kr/år, till bredbandsbolaget som tar 326,300 kr. Detta anser vi oss
    kunna göra utan att höra årsmötet. Samtidigt har vi erbjudits
    bredband (250/250) och fast telefoni för 388,500 från samma bolag.

    Vi känner oss osäkra på om vi har mandat att besluta om bredband och
    telefoni utan att höra årsmötet. Om båda erbjudandena accepteras kommer
    föreningens kostnader att öka med ca 40 kr/månad och lägenhet, men de
    flesta i föreningen (de med bredband) kommer att få ca 300 kr lägre
    månadskostnad då de kan säga upp sin privata anslutning.

    Har styrelsen rätt att fatta beslut om båda avtalen?”

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Att enbart byta leverantören, är inget problem att ta via styrelsebeslut.

    Att teckna kollektivt bredband, når sådant inte funnits tidigare, kan däremot argumenteras för att det faller in under bestämmelserna i Bostadsrättslagen 9 kap. 16 § punkt 3. "Utvidgning av föreningens verksamhet".

    Det kräver isåfall stämmobeslut med 2/3 majoritet.

    Därmed rekommenderar vi att delen om kollektivt bredband tas till stämman.

    Tänk även på följande, generellt fördelas föreningens kostnader i form av avgift som tas ut enligt andelstalen, detta gäller även bredband, om inte stadgarna specifikt säger någonting annat.

    Detta innebär att det även kan krävas en stadgeändring för att kunna fördela föreningens kostnader för just bredband med lika belopp per lägenhet (vilket är det rimligaste, om föreningen har kostnaden per lägenhet)

    Återkom gärna om ni önskar hjälp med en grundligare genomgång av stadgarna och eventuell ändring som krävs.

    Stadgeändring

    Fråga av: Bertil Strömvall

    I oktober 2017 genomfördes ordinarie årsstämma, då tog vi inte upp stadgeändring. Nu måste vi justera i våra stadgar. Kan vi ha två extrastämmor på varandra eller hur gör vi ?

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej

     

    Det är tyvärr ett krav, den nya lagen om ekonomiska föreningar säger att kallelsetiden ska vara minst 6 veckor och senast 4 veckor innan stämman (eller 2 veckor innan om stadgarna tillåter det)

    Dessutom säger ikraftträdandebestämmelsen för samma lag:

     

    "2. Om en förenings stadgar vid ikraftträdandet strider mot en bestämmelse i denna lag, ska styrelsen till en föreningsstämma som hålls senast den 30 juni 2018 lägga fram förslag till ändring av stadgarna i överensstämmelse med bestämmelsen."

     

    Alltså måste ni ändra stadgarna om det i era nuvarande stadgar står att ni får kalla 1 vecka innan extrastämma.

    Skadefrågan, vem bär ansvaret?

    Fråga av: Tore J.

    Hej,
    För ca 6 – 8 år sedan tecknade vår brf som ett komplement till fastighetsförsäkringen, ett bostadsrättstillägg. Bostadsrättstillägget ersätter bl. a. skador från läckande tätskikt och läckande rörledningar i lägenheterna.

    Föreningens vattenskador har varit många och omfattande. Fastighetsförsäkringens premie fördubblades ganska omgående. Därefter sade försäkringsbolaget upp bostadsrättstillägget. Ansvaret för vattenskadorna överfördes till bostadsrättinnehavarna.

    Jag känner inte i detalj till alla skador. Men så gott som alla skador har haft likartat förlopp. Bostadsrättsinnehavarna har beställt, av någon entreprenör, ombyggnad om sina kök och/eller badrum med tillhörande rördragning. Rörledningarna har sedan börjat läcka på grund av undermånligt utfört arbete, med omfattande vattenskador som följd.
    Konsulter har undersökt och skrivit rapporter till försäkringsbolaget om de uppkomna skadan/skadorna. Försäkringsbolaget har sedan ersatt vår förening för de många och omfattande skadorna. Följden har till slut blivit att tilläggsförsäkringen har återtagits.

    För mig är det uppenbart att den som utfört det felaktiga arbetet ska, enligt konsumenttjänstlagen, bekosta skadorna fullt ut. I de här fallen den aktuella (rör)entreprenören. De inträffade skadorna borde inte ha påverkat vår försäkringspremie.

    Jag är inte längre medlem föreningens styrelse, men önskar trots detta er kommentar till mitt resonemang och kanske varför försäkringsbolaget har en annan uppfattning. Tack på förhand.

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Hej Tore,

     

    Det är alltid tråkigt när föreningen drabbas av skador och ännu värre när de till slut leder till en inskränkt försäkringsomfattning och högre premier. Jag ska nedan försöka lämna en kommentar till detta.

    När det gäller medlemmens underhållsansvar för skador i lägenheten så säger huvudregeln i 7 kap 12 § Bostadsrättslagen att medlemmen på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. I praktiken betyder detta att (nästan) alla reparationer som behöver göras inne i lägenheten faller på medlemmen själv. För att hjälpa bostadsrättshavaren att klara av denna risk har försäkringsbolagen skapat det s.k. Bostadsrättstillägget, som från början endast var en tilläggsförsäkring till den klassiska hemförsäkringen. Sedan många år har det dock blivit vanligt att föreningen tecknar ett gemensamt sådant försäkringsskydd som tillägg till sin fastighetsförsäkring. Oavsett om försäkringen är tecknad av medlemmen själv eller om föreningen tecknat en försäkring för alla sina medlemmar ska den omfatta skador som medlemmen har underhållsansvar för enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

    Ett viktigt undantag från huvudregeln är dock reparationer p.g.a. vattenledningsskada, där föreningen istället får allt reparationsansvar, om inte vattenledningsskadan beror på en vårdslöshet från medlemmen, någon i hans hushåll eller någon som utför arbete i lägenheten för hans räkning. En vattenledningsskada är ett läckage från en trycksatt tappvattenledning, d v s ledningar som leder till blandare i kök eller badrum. Om medlemmen inte har orsakat vattenledningsskadan har han således heller inget ansvar för skadorna i sin lägenhet och därmed är heller inte bostadsrättstillägget tillämpligt, utan kostnaderna stannar på fastighetsförsäkringen och föreningen.

    Jag vet inte vilka bedömningar försäkringsbolaget har gjort i dessa fall, men eftersom skadorna tycks ha reglerats genom såväl fastighetsförsäkringen som bostadsrättstillägget verkar det inte ha varit frågan om läckage från trycksatta tappvattenledningar, utan snarare läckage från t.ex. avloppsledningar eller andra ledningar. Försäkringsbolagen är generellt mycket medvetna om sin möjlighet att driva regresskrav mot en entreprenör som orsakat skador på byggnaden som gjort att försäkringsbolaget fått kostnader. Om bolaget lyckas med sin regress ska föreningens skaderesultat gottskrivas i samma utsträckning. Att så inte tycks ha skett i dessa fall tyder på att man inte har kunnat visa att entreprenörerna har varit vårdslösa.

    Om föreningen eller försäkringsbolaget ska kräva entreprenören på ersättning för de kostnader som har uppstått är dock Konsumenttjänstlagen inte tillämplig, eftersom vare sig föreningen eller försäkringsbolaget står i något konsumentförhållande till entreprenören. Istället måste man åberopa reglerna i Skadeståndslagen. Föreningen kan heller inte rikta sitt krav mot medlemmen och låta denne driva kravet vidare mot entreprenören. Visserligen har medlemmen ett ansvar enligt Bostadsrättslagen för skadorna inne i lägenheten som entreprenören orsakat, men han har inget ansvar för skadorna i golvbjälklaget som uppkommit samtidigt, utan det ansvaret ligger endast på den vårdslöse entreprenören.

    Andrahandsuthyrning

    Fråga av: Birgitta

    Hej
    Vid förra stämman beslutade vi att medlemmar endast får hyra ut under ett år. Detta pga att vi är en så liten förening och har svårt att få medlemmat till styrelsejobb.Vi har en medlem som hyrde ut sin lägenhet 2010. Han fick ett muntligt löfte av någon i dåvarande styrelse att hyra ut "under en tid". Det finns ett brev om detta. Nu undrar våra medlemmar hur vi gör med detta. Eftersom det inte fanns några regler för detta då, kan vi be honom att avhysa sin hyresgäst och antingen flytta in själv eller sälja. Han själv påstår att han kanske behöver den i framtiden. Det kan ju innebära hur länge som helst. Vi ska snart ha stämma och jag behöver ha lite på fötterna tills dess.

    Svar av: Johannes Spansk, Jurideko

    Normalt sett tillåts andrahandsuthyrning 1 år i taget sedan bör det genomföras en ny prövning till varför man ska få rätt att upplåta lägenheten längre. Det går dock inte att kräva utan något underlag att en bostadsrättshavare säljer sin lägenhet, ett första steg om man misstänker andrahandsuthyrning är att skicka en anmaning att vidta rättelse.

    Inneboende och allmänna utrymmen

    Fråga av: Kadetten 12

    Kan ni svara på om det finns några regler eller praxis som gäller när en medlem hyr ut en del av sin lägenhet till en inneboende?
    Lägenheten är en fyrarumslägenhet där innehavaren/medlemmen delat av ett av rummen med en mellanvägg. Det avdelade rummet har ett trinettkök, toalett/handfat och egen ingång. Medlemmen hyr alltså ut detta rum till en person som inte är medlem i vår Brf.
    I fastigheten finns medlemmar vars lägenheter består av endast ett rum med tillhörande toalett och handfat. Med anledning av avsaknad dusch i dessa medlemmars lägenheter iordningställdes en dusch i källaren när fastigheten uppfördes år 1953. Under senare år har även en bastu byggts till i detta utrymme. Duschen och bastun nyttjas av alla medlemmar i vår Brf.

    Min fråga är nu:

    Är Brf skyldig att upplåta sådana gemensamma utrymmen som dusch, bastu och tvättstuga till inneboende som inte betalar någon hyra eller avgift till Brf?
    Hyresintäkten går direkt till lägenhetsinnehavaren vilken inte ersätter Brf för merkostnaden som belastar Brf såsom el, vatten, värme, slitage och underhåll.
    Vore tacksam om ni kunde ge mig tips som kan hjälpa oss reda ut denna problematik då medlemmarnas åsikter går isär om vad som borde vara tillåtet eller ej.

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Ingela, Avseende inneboende gäller generellt att det är tillåtet om den inneboende inte stör eller på annat sätt medför olägenhet för föreningen, det gäller oavsett om det rör sig om en inneboende som betalar hyra, eller exempelvis ett barn eller annan närstående till en medlem som bor gratis i lägenheten.

    Ni är därmed inte skyldiga, och borde inte heller, behandla era medlemmar och deras eventuella inneboende olika, oavsett deras inbördes ekonomiska avtal. Därmed blir vår bedömning att om ni låter samtliga medlemmar nyttja gemensamma utrymmen, inklusive deras gäster, inneboende, barn, närstående etc, ska detta gälla även för betalande inneboende.

    Uppdelning av lägenhet

    Fråga av: Brf Fäladsgården

    Vi är en privat bostadsrättsförening som har stött på ett, för oss, problem ang att en medlem vill dela sin lgh till två (2) lgh. Det ser vi inget problem med. Det var två lgh från början men han slog ihop dem till en, vid ungefär samma tid som föreningen installerade säkerhetsdörrar 1998. Medlemmen påstår att han blev utsatt för "påtryckning/övertalad" av den dåvarande kassören och styrelsen att slå ihop lgh, då skulle föreningen "slippa" montera in en säkerhetsdörr. Det finns inget skrivet i något protokoll om det, förutom att han fick tillstånd att slå ihop dem. Nu har han bestämt att han vill sälja en av dem, pga ekonomisk knipa, Styrelsen har beviljat delningen och han har fått bygglov till att mura igen "hålet" och dela dem i två. Vid beviljandet så skrev styrelsen att dem går med på delningen om det görs fackmannamässigt och en säkerhetsdörr installeras av säljaren. Nu vill medlemmen att föreningen ska stå för införskaffande av säkerhetsdörr, porttelefon, internetuttag, låscylinder med tillhörande nycklar och tvättstugetagg. Vi har gått med på att förse dörren med låscylinder, nycklar och "taggen" men resten får han stå för. Föreningen har gjort installationer s.s porttelefon och internetuttag flera år efter hans sammanslagning av lgh men säkerhetsdörren gjordes strax efter hans sammanslagning. Vad gäller egentligen?

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Det beror lite på hur sammanslagningen gick till när det gjordes, har de två tidigare bostadsrätterna formellt upphört och det i nuläget bara är en bostadsrätt, bör medlemmen stå för alla eventuella installationer och kostnader som krävs för att dela upp bostadsrätten i två bostadsrätter igen, observera dock att detta är betydligt mer komplicerat än att bara sätta upp väggen, det kräver stämmobeslut, att föreningen återköper den hela bostadsrätten till marknadspris och därefter upplåter två mindre bostadsrätter till medlemmen. Detta utlöser förmodligen även reavinstbeskattning på hela bostadsrätten för medlemmen ifråga.

     

    Om bostadsrätterna aldrig formellt slogs ihop, utan att det enbart öppnades upp mellan lägenheterna rent fysiskt, men att det fortfarande varit två bostadsrätter hela tiden blir det mindre komplicerat att sälja den ena bostadsrätten, det räcker att enbart bygga upp väggen igen, det blir däremot mer komplicerat avseende de frågorna du hade om vem som ska bekosta vad.

    Om det hela tiden varit två bostadsrätter, är min bedömning att föreningen med hänvisning till likabehandlingsprincipen bör bekosta samtliga åtgärder i båda dessa bostadsrätter som har gjorts i övriga lägenheter i föreningen. Då blir det alltså en bedömningsfråga avseende varje separat åtgärd (eftersom åtgärderna borde gjorts i båda bostadsrätterna samtidigt som det gjordes i övriga bostadsrätter i föreningen, om det var föreningen som bekostade sagda åtgärder tidigare.)

     

    Då frågan är relativt komplicerad rekommenderar jag er att ta hjälp av en extern jurist eller er ekonomiska förvaltare för att säkerställa att allting sker korrekt efter just era förutsättningar.

    Vattenskada

    Fråga av: Brf Björkudden 2

    Det har uppstått en vattenskada i boendes lägenhet som en hantverkare som boende anlitat har orsakat genom att spika hål i ett vattenrör. Försäkringsbolaget menar att föreningen står för alla kostnader för att sedan få det regresset från försäkringsbolaget. Föreningen ställer sig frågande till varför de ska ligga ute med pengarna då skadan skett i en BR-lägenhet och det var hantverkaren som vållade skadan?

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Fastighetsförsäkringen gäller för hela skadan och kan därför påbörja återställandet utan någon föregående ansvarsutredning. Därför ska föreningen sköta återställandet.

     

    När det gäller det eventuella skadeståndsansvaret är det inte så självklart vad som gäller och det krävs viss utredning för att fastställas. Medlemmen synes inte ha själv orsakat skadan och varken han eller hans försäkringsbolag har något skadeståndsansvar för vad hans anlitade självständige entreprenör ställer till med. Det ligger närmare till hands att se en vårdslöshet/försumlighet hos entreprenören, vilket innebär att föreningen bör ha större framgång att rikta regresskravet mot denne.

    Tomma lägenheter

    Fråga av: Brf Byerum

    Hej! Brf Byerum Strandbad är en liten förening på Öland. En byggfirma köpte en restaurang tillhörande föreningen för flera år sedan och byggde om till lägenheter, det har nu gått 4-5 år och de har inte sålt dessa lägenheter ännu och de står tomma. Nu undrar föreningen om det finns något de kan göra rent rättsligt? Byggfirman äger lägenheterna men kan föreningen göra något för att påverka, så de säljs. De känner att det inte känns rätt med att lägenheterna står tomma så länge.

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Frågan är lite för komplex för att besvara på rak arm, mer information och en grundligare genomgång av berörda avtal och föreningens stadgar behöver göras för att kunna ge ett bra svar på frågan.

    Föreningen behöver anlita en jurist eller exempelvis oss för att isåfall gå igenom allting.

    Skadedjur i min BRF

    Fråga av: Inger

    Vad har vi som bostadsföreningen för skyldighet när det
    gäller silverfisk eller annat skadedjur?

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Normalt sett är föreningen ansvarig för att utrota ohyra och skadedjur när det gäller flerbostadshus, ni bör via er fastighetsförsäkring ha avtal med en skadesaneringsfirma (oftast Anticimex eller Nomor).

    Rent praktiskt går det oftast till så att den medlem som har skadedjur i lägenheten ringer direkt till er skadesanerare och hänvisar till fastighetsförsäkringen.

    Skulle det vara så att förekomsten av skadedjur beror på exempelvis vanvård av lägenheten, kan föreningen eventuellt kräva medlemmen på kostnader som inte täcks av försäkringen.

    Kontakta ert försäkringsbolag i första hand så kan de förhoppningsvis hjälpa er.

    Avgiftshöjning vid stambyte

    Fråga av: Magnus Källqvist

    Hej
    Vi är en brf med endast 11st lgh allt från 55m2 till 83m2, vi tänker utföra stambyte och kapitalet för detta tar vi från Banken. Vilket är det mest rättvisaste sättet att höja avgiften på, är det via andelstalet(kr/m2) eller en lika höjning på de 11st lgh.?

    Svar av: ARTURO ARQUES

     

    Genom årsavgiften (via andelstalen).

     

    Arturo

    Fråga om stämmobeslut krävs

    Fråga av: Tord Rönnqvist

    Hej

    En fråga gällande stämmobeslut.
    Vi har tänkt kompletera vår bergvärmeanläggning med frånluftåtervinning för en kostnad på
    ca 3,1 milj kr är detta något som vi kan besluta i styrelsen eller måste det upp på en stämma ?

    Tacksam för svar
    Med hälsning Tord

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Tord,
    Bostadsrättslagen, 9 kap. 15§ första stycket, säger:
    "15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna."
    Om det är en väsentlig förändring enligt lagens mening har jag svårt att bedöma, det beror även på vad era stadgar säger och det skulle även kunna spela in hur stora kostnader ni normalt har i föreningen, därmed skulle jag rekommendera att ta beslutet på en stämma för säkerhetsskull.
    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning
     

    Renoveringar i Kök

    Fråga av: Sven

    Hej, vi har i vår BRF flera medlemmar som genomför renoveringar i kök
    och badrum. I våra stadgar samt i Lag om BRF är det tydligt att:

    7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten
    utföra åtgärd som innefattar
    1. .....
    2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
    ...

    I styrelsen är vi lite oense om vad som avses med ändring av befintlig
    ledning. En hävdar att t ex byte av blandare utan att befintliga
    vattenledningar flyttas är OK, men att om man t ex flyttar tvättstället
    några meter och därför måste komplettera/flytta vatten- och
    avloppsledningar så kräver detta tillstånd.

    En annan ledamot tycker att så länge man håller sig till de ledningar
    som finns inom lägenhetens väggar och som kan stängas av med
    ballofixventiler (där ledningarna kommer ut från gemensamma stammar/schakt)
    så kan man utan tillstånd göra om som man vill.

    Alla är överens om att alla jobb måste utföras av behörig VVS-tekniker.

    Hur är det?

    En kompletterande fråga är hur försäkringsbolagen ställer sig om en
    skada uppkommer på de delar som medlemmen ändrat. Normalt gäller ju bara
    begränsat ansvar för medlemmen vid vattenskada men det ansvaret torde ha
    flyttats tillbaka till medlemmen i beskrivet fall. Faller man då mellan
    stolarna, föreningens försäkring borde inte gälla och det är ju tveksamt
    om medlemmens bostadsrättstillägg griper in.

    Vänliga hälsningar

    Sven

    Svar av: Eric Rubenson, Bolander & Co

    Att byta blandare utan att ändra befintlig ledning är OK. Att flytta tvättställ och därmed komplettera/flytta befintliga ledningar kräver tillstånd.

     

    Om det uppstår en vattenledningsskada från en ny ledning som medlemmen tillfört lägenheten är det fortfarande en ”vattenledningsskada”, vilket innebär att föreningen har det primära ansvaret att återställa. Om föreningen däremot kan visa att medlemmen har installerat ledningen på ett felaktigt sätt och att detta är orsaken till skadan får föreningen däremot kräva medlemmen på skadeståndsersättning för sina kostnader. Medlemmen får i så fall även ”tillbaka” underhållsansvaret avseende skadorna i den egna lägenheten. Om arbetet däremot har utförts av en behörig entreprenör måste föreningen däremot rikta sitt krav mot entreprenören, inte medlemmen.

    Revisionsberättelse

    Fråga av: Revisionsberättelse

    Undrar vad man gör när revisorn inte lämnat sin revisionsberättelse i tid? Ska vi ställa in årsmötet? Undrar också hur man hanterar revisorns försening rent juridiskt.

    Hälsningar
    Ewa

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Hej Ewa,
    Om revisorn inte har lämnat revisionsberättelsen i tid till den ordinarie stämman måste stämman tyvärr skjutas upp, det går inte att godkänna räkenskaperna eller ge styrelsen ansvarsfrihet utan att ha revisorns underlag.
    Vad och om ni kan göra mot revisorn pga förseningen är däremot mer osäkert, jag kan tänka mig att det beror på om det är en vald lekmannarevisor eller en anlitad revisionsbyrå som ni har skrivit något kommersiellt avtal med.
    Om ni önskar gå vidare i denna fråga skulle jag rekommendera er att anlita en jurist för rådgivning.
    mvh,
    Peter Niemeyer
    Storholmen Förvaltning
     

    Kallelse till årsstämma

    Fråga av: Anna

    Hej,
    I er tidning nr 1/2017 på sidan 21 finns en checklista med vad man ska tänka på inför årsstämman. Där står klart och tydligt att man ska skicka kallelsen senast 4 veckor innan årsstämman då bostadsrättslagen ändrats från och med i år. När jag tog upp detta med ordföranden i vår förening så hävdar han att det inte alls stämmer och att han kan skicka ut kallelsen två veckor innan om han så önskar.
    Kan ni vara snälla och förklara för mig vad som gäller?

    Tack på förhand

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej,
    Det stämmer att lagen har ändrats, dock finns ett undantag för föreningar som redan fanns när lagen trädde i kraft, som gäller fram till 2017-06-31, så åtminstone inför vårens stämma kan ni kalla senast 2 veckor innan.
    Dessutom medger lagen, även efter ändringen, att föreningens stadgar kan tillåta kallelse senast 2 veckor innan, men det beror på vad era stadgar säger:
    "6. En förening som har bildats före ikraftträdandet får, fram till utgången av juni 2017, tillämpa äldre bestämmelser i stället för följande bestämmelser i denna lag:
    - 7 kap. 16 och 17 §§ om tid för kallelse till föreningsstämma,"

    Ny lägenhetsinnehavare

    Fråga av: Leif Persson

    En av våra lägenheter är försåld Pris 2.575.000 :_ Vid UC kontroll fick jag idag uppgifter på taxerad inkomst 2015, denna var 182.900 :- samt på sambon 15.800 :- .Vi tycker att inkomsterna är låga. Hur kan vi som styrelse agera i denna fråga

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Börja med att begära in ytterligare uppgifter, arbetsgivarintyg och/eller lånelöfte, något kan ju ha ändrats sedan senaste taxeringen. Om ni därefter fortfarande inte anser att de kan godkännas som medlemmar, kan ni neka medlemsskap med hänvisning till bristande betalningsförmåga. 

    mvh,
    Peter

    Fördelning av investeringskostnader

    Fråga av: Stig Drevemo

    Vår förening består av 2:or, 3:or och 4:or där storleken av avgiften bestäms av andelstalen.
    Styrelsen planerar en investering med solceller och betala denna med eget kapital alt. med att uppta ett nytt lån på beloppet.
    Hur hanteras investeringskostnader med avseende på andelstal i en förening?
    Samma fråga kan ställas avseende t.ex. ett för föreningen gemensamt TV-abonnemang eller löpande kostnader för underhåll.

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Hej,

    Svar:
    "Om föreningen bestämmer sig för att ta in kapital från medlemmarna när de skall utföra en investering (ett s.k. direkt kapitaltillskott) så sker det med andelstalen som grund, d.v.s. om en medlems andel är 2,5 % och investeringen är på 1 Mkr så tillskjuter samma medlem 25.000 kr som kaitaltillskott. Om föreningen istället väljer att låna pengarna så spelar inte andelstalen någon roll vid upplåningstillfället. Utan det är när lånet amorteras med hjälp av årsavgiften som andelstalen fördelar det indirekta kapitaltillskottet som då uppstår (om föreningen amorterar 100 Tkr per år så får samme medlem 2.500 kr att tillgodoräkna sig som kapitaltillskott varje år). Bägge formerna av kapitaltillskott får medlemmen sedan dra av mot försäljningspriset när denne väl säljer bostadsrätten." 

    /Thomas

    MO-chef på Riksbyggen

    Fråga av: ps1

    Är det okej att Mo-chefen för en del av Sverige på Riksbyggen att ljuga för en bostadsrättsinnehavare om föreningens styrelse och stämmoprotokoll som hon skrivit på men enligt han/hon aldrig har sett? Det finns fyra olika stämmoprotokoll och inget stämmer ännu.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej igen! Det känns mer som en fråga för en jurist. Om det råder stora oegentligheter.

    Årsstämma

    Fråga av: ps1

    Får man ändra i stämmoprotokollet när stämmans Ordförande har skrivit På?

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej Susanne,
    Årsmötesprotokollet skall justeras av mötesordförande, mötessekreterare och justerarna, detta innebär att samtliga skall vara överens om den slutgiltiga versionen och signera denna.
    Det är enbart dessa personer som kan ändra protokollet, men då enbart om de är överens om ändringen.
    Genom sina respektive underskrifter intygar var och en att protokollet stämmer överens med vad som beslutades på årsmötet, man har därmed inte rätt att ändra texten som någon redan har skrivit under, tillexempel ordförande, men justerarna kan kräva att en ändring görs för att de skall skriva på, men då måste även ordförande godkänna ändringen och skriva på på nytt.
    mvh,
    Peter Niemeyer
     

    Radon

    Fråga av: Christer N

    Om det förekommer förhöjda radonvärden över rekommenderat värde i lägenheten på grund av blåbetong i innerväggar, vem då skyldig att sanera eller vidtaga andra lämpliga åtgärder.

    Svar av: Urban Bladin Storholmen Förvaltning

    Hej
    Bostadsrättsföreningen är ansvarig för miljön i bostaden så att den inte utgör en olägenhet för människors hälsa.Till detta hör att säkerställa att radonhalterna i bostaden ligger under gällande gränsvärde (200 Bq/m3). Föreningen ska se till att mätningar gjorts och, om det behövs, se till att radonsanering utförs.
    Motsvarande gäller för hyresrätter och då är det hyresvärden som har ansvaret.
    Kommunens mijö- och hälsoskyddsnämnd har tillsynsansvaret och kan kräva att föreningen (eller hyresvärden) undersöker radonhalterna och åtgärdar för höga halter.
    //Urban Bladin 

    Badrum

    Fråga av: Christer N

    Hej. Föreningen har renoverat mitt badrum efter vattenskada som
    orsakades av fastighetens trycksatta vattenledning i slits. Renoveringen har
    inte blivit som man önska. Allt sitter snett och vint och allmänt klantigt
    gjort utan finess. Vart skall jag vända mig för att få rätsida på alla
    fel som är gjorda. Tacksam för svar. Mvh
    Christer Nord

    Svar av: Eric RUBENSON – SKADEJURIST Bolander & CO

    Hej Christer,

    Du ska vända dig till styrelsen, eftersom föreningen är beställare till entreprenaden. Styrelsen ska i sin tur göra en skriftlig reklamation till entreprenören.

    Andrahandsuthyrning

    Fråga av: Sara

    Hejsan.
    Jag sitter som sekreterare i en BRF. Jag hade en fråga angående andrahands uthyrning av bostadsrätt.
    Som förening har vi godkänt uthyrning av en lägenhet och även begärt kreditupplysning på personen som ska hyra lägenheten. Har vi rätt att kräva en kopia på kontraktet som skrivs mellan bostadsrätts ägaren och andrahands hyresgästen eller räcker det att ägaren själv sköter den biten med kontraktet?
    Mvh
    Sara Johansson

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej Sara,
    Jag kan tyvärr inte ge dig något entydigt svar på den frågan, Hyresnämnden skriver följande om andrahandsuthyrning av Bostadsrätt på sin hemsida:
    "Avtal
    Det är en fördel - men inget krav - att ha ett skriftligt andrahandshyresavtal, till exempel för att kunna visa vad man har kommit överens om för hyrestid, uppsägningstid, hyra och andra hyresvillkor. Hyresnämnden tillhandahåller inte formulär för hyresavtal. Sådana finns att köpa till exempel i bokhandeln.
    Om bostadsrättshavaren skriver avtal med andrahandshyresgästen innan bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden har tillåtit andrahandsuthyrningen, är det lämpligt att han eller hon skriver in i avtalet att det bara gäller om förstahandshyresgästen får tillstånd att hyra ut."
    Men jag vet samtidigt att många föreningar och förvaltare kräver en kopia på kontraktet i samband med ansökan till styrelsen.
    På ett generellt plan skulle jag avråda från att kräva detta, ni som förening har enbart en relation och avtal med er medlem, medlemmen har fortfarande samma ansvar gentemot er som förening, oavsett om lägenheten hyrs ut, lånas ut eller om medlemmen själv bor i lägenheten.
    Vad er medlem sedan avtalar med eventuell tredje part (exempelvis en andrahandshyresgäst) är en angelägenhet dem emellan.
    mvh,
    Peter
     

    Betr Bostadsrättsföreningar ingående i Samfällighet

    Fråga av: Stig Drevemo

    Hej
    Jag är ordförande i Brf Seglet, Järfälla. Seglet ingår sedan 1/1 2016 i en nybildad Bolinder Strand Samfällighetsförening, vars ändamål är att förvalta en anrik Äppelträdgård från början av 1900-talet.
    Enligt anläggningsbeslutet ingår 6 Brfs med varierande antal andelstal och 9 enskilda fastighetsägare totalt 306 andelstal.

    Jag är tacksam att få svar på följande frågor:

    1. Vilka skall behörigen kallas till en årsstämma? Varje Brf och enskild fastighetsägare. Eller måste samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningarna kallas?

    2. Hur bör representationen vara vid årsstämman. En per Brf/Enskild fastighetsägare? Frågan är densamma betr. närvarorätt vid stämman.

    3. Räknas antal röster vid en ev omröstning i förhållande till andelstalen för respektive Brf/Enskild fastighetsägare?
    MVH
    Stig Drevemo

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Hej! Här kommer svar på dina frågor:

    1. Vilka skall behörigen kallas till en årsstämma? Varje Brf och enskild fastighetsägare. Eller måste samtliga medlemmar i bostadsrättsföreningarna kallas?

    SVAR: Till årsstämman skall varje enskild andelsägare kallas. (lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Bostadsrättsföreningen deltar i sin egenskap av ägare av den fastighet som svarar mot dess andelstal och skall i denna egenskap vara företrädd av behöriga firmatecknare eller på samma sätt utsett ombud. De som skall kallas till samfällighetsföreningens årsstämma är således alla lagfarna ägare till de fastigheter som ingår i samfällighetsföreningen.

    2. Hur bör representationen vara vid årsstämman. En per Brf/Enskild fastighetsägare? Frågan är densamma betr. närvarorätt vid stämman.
    SVAR: Svaret framgår ovan. Det är en styrelsefråga hur ni vill vara representerade så länge som ni i vanlig ordning ser till att behörigheten är tillgodosedd.
     

    3. Räknas antal röster vid en ev omröstning i förhållande till andelstalen för respektive Brf/Enskild fastighetsägare?

    SVAR: Röstreglerna är lite komplicerade och följer av lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 48, 49 och 51 §§.
    En kort beskrivning kan vara följande: 
    a/ Endast den som fullgjort sina ekonomiska skyldigheter mot föreningen får rösta.
    b/ Andelsägare får bara rösta angående sådant som angår verksamhetsgren som de är bidragsskyldiga till.
    c/ Andelsägare får inte rösta i angelägenhet, "vari han äger ett väsentligt intresse som strider mot föreningens."
    d/ Innehavare av rättighet i delägarfastighet får - trots vad som sagts ovan - närvara och yttra sig vid behandlingen av fråga som rör hans rätt.
    e/ Huvudregeln är att röstberättigad medlem har en röst oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter. 
    f/ Andelstalen gäller som röstvikt  "i fråga som har ekonomisk betydelse" om medlem begär det . Det sker nog alltid så detta är den egentliga huvudregeln.
    g/ Begränsningen är dock att medlems röstetal ej får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
    h/ "För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna, om ej annat föreskrives i stadgarna".

    Hälsningar Thomas

    Pantsättning

    Fråga av: Melvin

    Hej o tack för en bra tidning.
    I tidningen BoRätt nr 6. 2016 så tar ni upp frågan om pantsättning av föreningarnas borätter.
    Är det så att enskilda bostadsrättsinnehavare kan pantsätta sina borätter? Kan detta i så fall ske utan bostadsrättsföreningens godkännande? Om borätterna kan pantsättas har vi två frågor:
    1) Kan det på något sätt påverka bostadsrättsföreningen i sin helhet?
    2) Hur kan man ta reda på om några av våra borätter är pantsatta?
    M

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Hej,

    Ja, en bostadsrättsinnehavare kan pantsätta sin innehavda bostadsrätt. Kreditgivaren/banken skall då underrätta (denuntiera) föreningen/styrelsen om att så har skett. Styrelsen skall då svara kreditgivaren att dom har mottagit underrättelsen och om ev. andra panter belastar den berörda bostadsrätten sedan tidigare med angivet datum och kreditgivare.

    1) Nej, en sådan pantsättning påverkar inte bostadsrättsföreningen.

    2) Samtliga pantsättningar skall noteras i lägenhetsförteckningen som skall föras av föreningen enligt lag.Mvh

    MVH

    Thomas Lindman

    Storholmen Förvaltning

     

    Garage

    Fråga av: Linda

    Hej!
    I vår bostadsrättsförening har vi ett kösystem gällande garage eller carport. Jag blev för nån månad sen informerad av vår ordförande att det var min tur att få garage nu när en lägenhet skulle säljas, jag skulle få tillträde någon gång under våren. Men så den 23/12-16, så träffar jag ordföranden och då säger han att han har lovat bort mitt garage till en annan som redan har garage men som inte är nöjd med sin plats. Jag ifrågasätter kösystemet men han hävdar att han har lovat honom innan mig trots att det är min tur. När jag pratar om det med några i styrelsen, så har de fått mejl den 21/12-16, där det står att jag ska få garaget. Jag har frågat dem om de har varit med och tagit beslutet om att den andra ska få gå före mig i kön men det har de inte. Kan verkligen en ordförande ta beslut utan att ta det med styrelsen? Till saken hör att jag inte kan ta den andres garage då det är för trångt för mig att komma in där. Har det här verkligen skötts som det ska?

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej Linda,
    Det låter inte helt rätt skött, jag skulle börja med att skriva ett brev till hela styrelsen och kräva en tydligare förklaring på vad som har hänt och varför.
    Om du inte får ett tillfredsställande svar tycker jag att du skall ta upp saken i en motion på årsstämman.
    mvh,
    Peter
     

    Balkongräcken

    Fråga av:

    Svar av:

    Balkongräcken

    Fråga av: Lars Borgnäs

    Hej,
    Jag sitter i styrelsen för vår Brf och skulle vilja ställa följande fråga till Borätt Forums Frågor och svar.

    "Flera av våra medlemmar har på egen hand, och utan att informera styrelsen, i samband med inglasning låtit göra om sina balkongräcken till en smalare variant som inte skymmer så mycket av utsikten. Följden av detta har blivit att räckenas överkant är lägre, ungefär 100 cm över balkonggolvet istället för de 110 cm som var den ursprungliga höjden och som stipuleras av Boverket.
    Hur ska styrelsen hantera detta? Bör vi kräva att räckena återställs? Med vilken motivering kan vi i så fall kräva detta?"

    Svar av: Stefan Kronqvist Alumistr AB

    Hej!
    Ursäkta sent svar, men här kommer det.
    Att byta räcke kräver bygglov samt en godkänd besiktning av auktoriserad besiktningsman innan den får tas i bruk. Om så hade gjorts skulle den felaktiga höjden upptäckts. Nedanstående är ett urklipp ur stadsbyggnadsnämnden i Stockholm.
    "Att bygga nya balkonger, byta balkongfronter och glasa in balkonger på befintliga hus påverkar utseendet och då krävs bygglov enligt plan- och bygglagen (PBL). Innan en åtgärd som fått bygglov får börja byggas krävs också ett startbesked. Bygglov och startbesked ges av stadsbyggnadsnämnden."

    Om dessutom höjden avviker från kravet kan dom aktuella balkongerna tvingas att spärras. Begär inledningsvis att få se bygglovshandling samt startbesked. Om inga handlingar finns bör lägenhetsinnehavaren krävas på åtgärd.
    Mvh // Stefan Kronqvist
     

    Antal röster vid beslut

    Fråga av:

    Hej!
    Vår förening har 20 medlemmar. Vid vår stämma ikväll skulle ordf och sekr väljas för ny period. Till mötet kom förutom 4 i styrelsen, endast 3 medlemmar. Vid tidigare förfrågan om förslag fick vi inte in ett enda förslag. Nu undrar jag hur man gör i detta fall. Jag är nuvarande ordf och har sagt att om vi inte får till det, så kan jag ställa upp en period till. Men beslutet ska ju ändå godkännas av medlemmarna. Hur många måste vara på mötet för att röstningen ska gälla? Det står inget om detta i våra stadgar. Vi avbröt stämman och ska ha en ny om en vecka. Hoppas få svar innan dess.
    Birgitta

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej Birgitta,
    Om kallelse till stämman har skett korrekt, räcker det åtminstone om 3 medlemmar närvarar, (stämmoordförande, protokollförare och justerare) även ni i styrelsen räknas, förutsatt att ni är medlemmar i bostadsrättsföreningen.
    Möjligtvis räcker det även med 2st närvarande, då behovet av en justerare kan tänkas minimalt om samtliga 2 närvarande har justerat protokollet.
    Så 4 styrelseledamöter samt 3 "vanliga" medlemmar räcker gott och väl.
    mvh,
    Peter
     

    Vatttenskadad

    Fråga av: Inger

    Hej Eric,

    I samband med ombyggnad till två bostadsrättslägenheter av en lokal i bottenplanet av vårt gårdshus upptäcktes en vattenskada i två av ytterväggarna.
    Den hade orsakats av dålig dränering av rabatter intill ytterväggarna. Fastigheten byggdes 1933 och rabatterna var sedan gammalt försedda med en hög betongkant som försvårade avrinningen.

    Föreningens styrelse har föranstaltat om en rejäl omdränering av fastighetens gård inkl. borttagande av rabatter och installation av mycket bättre brunnar m.m. Därmed tillförs det inte någon ny fukt inne i lägenheterna varför fukten i väggarna successivt kommer att försvinna.

    Min fråga är:

    vem är ansvarig för att bekosta reparationen av de fuktskadade väggarna inne i de två lägenheterna?

    Vi har hört av en jurist att det inte alls behöver vara föreningens kostnadsansvar.
    Utan att det blir lägenhetsinnehavaren som får stå för renoveringen av lägenheten i ett fall som beskrivs ovan.

    Har du skrivit om en sådan situation under rubriken Skadefrågan i BoRätts-tidningen?

    så fall, i vilket nummer?

    Tacksam för tips och gärna en kommentar från din sida.

    Med vänlig hälsning

    Inger Bergendahl

    PS. I våra stadgar står följande om bostadsrättshavarens skyldigheter och rättigheter:

    35 § Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla det inre av lägenheten i gott skick. …

    Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat:

    ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt

    I 37 § om Brand-. och vattenledningsskador står det att bostadsrätthavarens ansvarar endast i begränsad omfattning i enlighet med bestämmelserna i bostadsrättslagen.

    Vattenskadorna i den aktuella situationen hos oss är ju inte någon vattenledningsskada.

    Svar av: Eric RUBENSON – SKADEJURIST Bolander & CO

    Hej Inger,

    Den här skadesituationen är densamma som vid läckage genom yttertaket som ger skador inne i lägenheten. Underhållsansvaret för skadan inne i lägenheten ligger i båda fallen på medlemmen, medan föreningens ansvar ligger i att avhjälpa felet (reparera yttertaket/dränera om). Jag vet att jag skrivit något om detta i tidigare Skadefrågan, men kan inte på rak arm säga vilket nummer. Det kanske Borätt kan svara på.

    Vilande Bostadsrättsförening

    Fråga av: Margareta

    Vi har en vilande brf - deklarerar varje år. Vi har inga möten eller är aktiva i övrigt. Om vår hyresvärd skulle vilja sälja fastigheten, är det tillräckligt att ha en vilande bostadsrättsförening för att ha möjlighet till förtur att köpa fastigheten? Vad är den väsentligaste skillnaden mellan en vilande och aktiv bostadsrättsförening?
    Vad bör vi som hyresgäster göra för att ha möjlighet att lägga ett bud före alla andra?

    Svar av: Johannes Spansk/ Jurideko

    Vad det gäller vilande mot aktiv brf finns det ingen tydlig definition. Det man brukar om är att en brf som inte har några händelser, transaktioner m.m. är passiv (vilande). En ”vilande” förening kan likagärna bli en ”aktiv” brf.

    Angående att lägga bud på fastigheten finns det en möjlighet att skicka en anmälan till lantmäteriet om hembud vilket innebär att fastighetsägaren måste erbjuda huset till försäljning till hyresgästerna i första hand om det handlar om en ren fastighetstransaktion. Däremot är det enkelt att komma runt den regeln genom att man paketerar fastigheten i ett bolag för då gäller inte hembudsreglerna längre. Med detta sagt finns det dock alltid goda möjligheter för en brf att lägga ett konkurrenskraftigt bud om fastighetsägaren är intresserad av att sälja då dessa vanligtvis kan få bättre betalt om de säljer till en brf jämfört med andra budgivare.

    /Johannes

    Ändring av stadgar?

    Fråga av: Lotten

    Hej. Nu måste vi ändra stadgarna, bl a på grund av att kallelse till årsstämman ska skickas ut 6 veckor före och senast 4 veckor innan stämman.

    Läser man på Bolagsverket måste man ha 100% medlemsnärvaro på en stämma för att kunna ändra stadgarna på en gång. Om inte så måste man har 2/3 representativitet vid en andra (extra) stämma.

    Vi är en förening på 42 lägenheter. Om det kommer 15-20 medlemmar på ett årsmöte är vi helnöjda. Att ändra kallelsetiden för årsstämman, lär inte precis få medlemmarna att rusa till en, eller två, stämmor! De flesta medlemmar struntar glatt i sådana frågor.

    "Går" inte Bostadsrättslagen "utanpå" en förenings stadgar? Med andra ord, om det står om kallelsetider till årsstämman i BRL, så borde det väl räcka.

    Vad händer om man inte klarar att ändra sina stadgar?

    Svar av:

    Brandvarnare

    Fråga av: Jörgen Gistö

    Är det bostadsrättsföreningens skyldighet att installera brandvarnare i lägenheterna eller är det bostadsrättsinnehavarens skyldighet?

    Tacksam för svar eftersom frågan blivit aktuell i vår förening.

    Svar av: Johannes Spansk, Jurideko

    Hej,
     
    Det finns inget tydligt svar på den frågan men generellt sett är fastighetsägaren, i det här fallet föreningen, ytterst ansvarig för att installera brandvarnare. Däremot är det lägenhetsinnehavaren som har att ansvaret att tillse denna med underhållet.

    Brandvarnare

    Fråga av: Brandvarnare

    Är det bostadsrättsföreningens skyldighet att installera brandvarnare i lägenheterna eller är det bostadsrättsinnehavarens skyldighet?
    Tacksam för svar eftersom frågan blivit aktuell i vår förening.

    Med vänlig hälsning

    Jörgen

    Svar av: Johannes Spansk/ Jurideko

    Hej,

     

    Det finns inget tydligt svar på den frågan men generellt sett är fastighetsägaren, i det här fallet föreningen, ytterst ansvarig för att installera brandvarnare. Däremot är det lägenhetsinnehavaren som har att ansvaret att tillse denna med underhållet.

     

    /Johannes

    Arbetsordning

    Fråga av: Ingegerd

    Hej,
    Måste man upprätta en arbetsordning för styrelse i nybildad brf? Vi har ju stadgar och lagar som reglerar det mesta.
    Tacksam för svar.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej,
    Nej, det finns inget generellt krav på att en arbetsordning upprättas. 
    Däremot kan det ändå vara bra att upprätta någon form av dokument kring hur ni tänker er att styrelsearbetet skall fungera, om inte annat för att nya ledamöter skall ha lättare att komma in i styrelsearbetet.
     

    Omval

    Fråga av: Ingegerd

    Hej,
    Vi har årsstämma i mars 2017. Några av ledamöterna är valda på ett år. Kan vi redan nu efterhöra deras intresse för omval?
    Kan en suppleant, som är vald på ett år, väljas till ledamot vid kommande stämma?
    Tacksam för svar.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Ja, men om det finns en valberedning är det lämpligast om den ställer frågor om intresse för omval.
    Alla kan väljas till suppleant eller ledamot på årsstämman, oavsett vilken roll denne har fram till stämman.
    // Peter
     

    Gränsdragning

    Fråga av: I Roos

    Ansvaret för rör i lägenheter förefaller ngt oklart. Om det är så att det i lgh finns avstängningar för varmt och kallt vatten är det då så att ansvaret för ett ev läckage efter ventilerna faller på lägenhetsinnehavaren och dennes försäkring?

    Svar av: Eric Rubenson – SKADEJURIST Bolander & Co

    Man måste hålla isär ansvaret för underhållet av röret och ansvaret för inträffad vattenskada. En medlem har normalt underhållsansvaret för (synliga) ledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Många gånger begränsas dock detta underhållsansvar i föreningens stadgar till ett målningsansvar. 

    Om stadgarna säger att medlemmen har underhållsansvaret för ledningen så betyder endast att medlemmen har att bekosta reparation/utbyte av dessa ledningar när det behövs. Det betyder däremot inte att han också ansvarar för ett läckage från denna ledning. Om det är en trycksatt tappvattenledning ansvarar i normalfallet föreningen för all reparation (inklusive ytskikt och fast inredning i lägenheten). Endast i de fall läckaget beror på en vårdslöshet från medlemmens sida har han underhållsansvar för skadorna inne i sin lägenhet enligt reglerna i Bostadsrättslagen. Enligt skadeståndsrättsliga regler blir han i så fall även ersättningsskyldig för föreningens skador i stomme och gemensamma delar.

    Om det är läckage från någon annan typ av ledning än trycksatt tappvattenledning så gäller huvudregeln att medlemmen ansvarar för skadorna inne i lägenheten och föreningen ansvarar för reparation/torkning av stomme och gemensamma utrymmen. Även i detta fall kan medlemmen få ett ansvar för föreningens skador, om det kan visas att skadan beror på en vårdslös handling från medlemmen.

    Ordningsföreskrifter

    Fråga av: Leif Persson

    Våra ordningsföreskrifter är sedan 1997, vi vill uppdatera dessa till dags datum samt ändra vissa och ta bort andra. Får vi göra detta och gå igång direkt eller måste det tas beslut på årsmötet .

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej,
    Om det enbart rör sig om ordningsregler, ej föreningens stadgar, är det bara att ändra och uppdatera dessa, själva jobbet kan påbörjas omgående. Dock skulle jag be nästa årsstämma ta beslut om att anta ordningsreglerna, för att ge dem mer legitimitet.
    mvh,
    Peter
     

    Skäl att neka hyresgäst direktbyte

    Fråga av: Kungen 8

    Vi har en hyresgäst som provbor på annan ort, men som bestämt sig för att bo kvar där. Dels är hon väldigt påstridig och otrevlig mot oss. Vi är skeptiska till den potentiella nya hyresgästen, utifrån UC mm. Nu har hon sett till att vi är kallade till Hyresnämnden i ärendet och att hon inte fått besked av oss under sommaren, när hon inkom med ansökan. Hur skall vi gå tillväga? Vad har vi för rättigheter att agera som styrelse? De alternativ som vi skulle önska är 1) Vi nekar byte, hon får flytta tillbaka. 2) Hon säger upp lägenheten, som då går till försäljning.

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Generellt har hyresgäster väldigt goda möjligheter att få byta sin lägenhet mot en annan hyresrätt.
    Om den tilltänkte hyresgästen som byter till er har dålig ekonomi kan det vara grund för att neka till bytet.
    Dock kan det vara väldigt många aspekter som spelar in, så ni bör ta kontakt med er ekonomiska förvaltare eller en jurist för att hjälpa er i det specifika fallet.
     

    Parkerings-avgifter

    Fråga av: Micke

    Vi vill införa avgifter för parkering.
    Vi har alltid haft gratis parkering för gäster med p-skiva.
    P g a missbruk då medlemmar och gäster har missbrukat förtroendet med att använda parkeringstider, så byter vi övervakning och inför p-avgift.
    Måste vi har medlems- eller stämmobeslut?
    Eller räcker det med ett styrelsebeslut?

    Svar av: Peter Niemeyer, Storholmen Förvaltning

    Enligt min bedömning räcker det med styrelsebeslut då det inte rör sig om en väsentlig förändring, förutsatt att parkeringsplatserna är på föreningens mark och att det inte handlar om att avyttra marken till ett parkeringsbolag, utan enbart anlita ett bolag för uttagande av avgift.

    Av rent taktiska skäl hade jag nog ändå valt ett stämmobeslut pga risken för att många medlemmar blir upprörda om det är många som använder gästparkeringen.

    Altandörr

    Fråga av: L Persson

    Får en brf innehavare byta ut sin altandörr till en annan typ av dörr( helglasad) nuv trä samt glas.Vi i styrelsen har väl rätt att neka detta då vi anser att likvärdighet skall råda på området..Enl våra stadgar så står det
    Till lägenhetens inre räknas enl våra stadgar
    glas och bågar lägenhetens ytter och innanfönster
    Lägenhetens ytter och innerdörrar.
    I nästa paragraf står det att brf innehavaren inte får göra någon väsentlig förädringar i lägenheten utan tillstånd från styrelsen

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Nej, inga förändringar som påverkar fasadens utseende får göras utan tillstånd från styrelsen.

    Besiktning av lägenhet

    Fråga av: Helene Fendell

    Vi är en stor brf men har även några lägenheter. Vi vill besikta lägenheterna för att få en status på dessa och vad som vi som förening bör åtgärda. Finns det några särskilda krav på en besiktning, eller kan vi som styrelse gå in och göra egna bedömningar?

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning AB

    Hej,
    Jag utgår ifrån att ni med lägenheter menar hyresrätter, ni har som fastighetsägare, enligt Hyreslagen § 26 rätt att "utöva nödvändig tillsyn" och därmed att få tillträde till lägenheten utan uppskov, rent praktiskt skulle jag dock rekommendera att ni tar kontakt med hyresgästerna ifråga och bokar en tid som passar dem ett par veckor framöver.
    Om det gäller att kontrollera allmän status på lägenheterna kan ni självfallet göra detta med några medlemmar ur styrelsen, men handlar det om att avgöra konkreta renoveringsbehov för exempelvis badrum och kök skulle jag rekommendera att ni anlitar en besiktningsman eller en kunnig teknisk förvaltare för att göra själva tillsynen.
    Hyreslagen, § 26:
    26 § Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.
       Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.
       I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt.Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.
       Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.
       Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (1991:850)
     

    Avloppsproblem i ny fastighet

    Fråga av: Lennart Danielsson

    Hej!
    Vi bor i ett av BoKlok byggd bostadsrätts hus och har problem med avloppet. Inflyttning var i november 2011 och redan efter 2 år fick den första av medlemmarna problem med igensatt avloppsledning. Vi är 24 lägenheter och mer än hälften har haft problem som inte gått att lösa med annat än att rörfirma har tillkallats. Stoppet sitter c:a 5-10 m ut från köksavlopp. Vi har påtalat problemet för BoKlok som hävdar att det är normalt med stopp i avlopp, det kan vi hålla med om, men flera gånger efter bara 4 år, känns väl mycket. Vi har informerat medlemmar om att inte diska ur stekpannan med kvarvarande fett, eller på annat sätt använda slasken som avloppskvarn.
    Hur kan vi juridiskt gå vidare med detta? Tacksam för förslag.
    Hälsningar
    Lennart sekreterare.

    Svar av: Gunnar Hansson Avloppsteknik AB

    Först och främst, får man problem redan efter 2 år, så föreligger det något fel, antingen har det spolats ut något olämpligt, kan mycket väl inträffa, middagsgäster, något litet barn som inte förstått etc.,

    Eller så föreligger det ett rörtekniskt fel / brist.

    Om det nu är så att stoppet sitter 5-10 meter ut, så finns det som regel en orsak till detta.

    Som Du Lennart beskriver saken, tyder det på ett rörtekniskt fel, men det är ett antagande, och bygger på 20 års erfarenhet.

    Att man får stopp i avloppen är ”normalt” endast om man inte underhåller ett avloppssystem, men att få återkommande stopp efter så kort tid är onormalt.

    Antingen är alla boende onormalt slarviga, vilket självklart inte är realistiskt, utan detta pekar entydigt på rörtekniska fel / brister.

    Här måste man ta reda på orsaker, vilket är enkelt och vi har gjort många sådana utredningar. Det finns regelverk som reglerar hur ett avloppssystem skall vara konstruerat och byggt, uppfylls inte dessa så föreligger det grund för rättelse.

    Men som beställare måste man kunna påvisa bristerna.

    Med en sådan utredning där det är styrkt och bevisat vad som är felaktigt och vad det leder till, kan sedan, om man inte kommer tillrätta med entreprenören, ta hjälp av en jurist.

    Det är helt nödvändigt med ett juridiskt kunnande och ju tidigare denne kopplas in, ju bättre är det.

    Men, det spelar ingen roll, hur duktigt denne jurist är, om inte underlaget är korrekt.

     

    Med vänlig hälsning

    Gunnar Hansson

     

    Årsredovisningen – Balansräkning – hjälp

    Fråga av: Susanne Rosberg

    Har nyligen blivit kassör i vår lilla bostadsrättsförening med 5 medlemmar. Då vår tidigare kassör har avlidit har jag inte haft möjlighet att fråga honom om vad som skall in på alla posterna i balansräkningen. Min fråga är :Under vilken post ska jag föra in inköpspriset från 1983 i balansräkningen? är det under MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR eller ska här in taxeringsvärdet enbart? Eller ska det in under Bundet eget kapital - Inbetalda insatser?
    Om jag inte får rätsida på årsräkningen - kan ni rekommendera någon revisor i Göteborg som jag kan vända mig till?

    Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

    Hej,

    Fastighetens anskaffningsvärde, i förekommande fall uppdelat på mark och byggnad enligt taxeringsvärdets fördelningsgrund mark/byggnad vid förvärvsåret, skall in under "Materiellla anläggningstillgångar" på en egen rad som herter just "Mark och byggnad".

    Hur förvärvet sedan finansierades skall in på passiv-sidan av balansräkningen under insatser (eget kapital) och ev. fastighetslån (långfristiga skulder). 

    Med vänlig hälsning

    Thomas Lindman

    Storholmen Förvaltning

    Rökförbud

    Fråga av: Birgitta

    Hej,
    Vi i styrelsen vill till årsmötet motionera för att vi ska ha ett rökfritt hus. Det blir ju för kommande som flyttar in som detta kommer gälla är vi medvetna om. Frågan är dock - hur formulerar man detta så det blir juridiskt korrekt? Vad får man lov att skriva i stadgarna (för en stadgeändring behövs väl, dvs två stämmor?)? Var drar man rimligen gränsen - rökförbud inne och på balkong men okej på uteplatsen, inte vid entrédörrarna dock? Eller rökfritt inne och på balkong generellt men ok på balkong vid tillfälliga besök? Vi behöver råd helt enkelt. Vet att det skrivs in i för vissa hyresrätter idag, hur formulerar de sig?
    Med vänlig hälsning
    Brf Daltorparen

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Hej,

    Det är tyvärr i princip omöjligt att införa rökförbud inne i bostadsrätter, på deras tillhörande balkonger eller uteplatser, detta då man i de rättsfall som finns gjort bedömningen att rökning är en sådan verksamhet man får bedriva i sin bostad och en sådan typ av störning grannar skäligen får acceptera i ett flerbostadshus. Det man kan göra är att i föreningens trivsel och ordningsregler (som bör godkännas på en stämma) skriva in att rökning inte får ske i gemensamma utrymmen eller i direkt anslutning till entréer och liknande.

    Det går självfallet även att skriva in i sådana regler att rökning inte får ske på balkonger eller uteplatser, men det blir väldigt svårt att beivra om någon trots detta röker, då det som sagt anses vara en störning som skäligen får accepteras.

    Så sammantaget räcker det med en stämma där trivsel och ordningsregler antas, men det blir väldigt svårt att beivra rökande som trots detta sker.

    mvh,

    Peter Niemeyer
    Styrelsesupport
    Storholmen Förvaltning

    Felinstallerad Ytterdörr

    Fråga av: Eva-Marie Stegeby

    Hej,
    Jag heter Eva-Marie Stegeby och har köpt en Bostadsrätt av Järntorget. Den 28 April 2016 blir det 10 år sedan jag köpte bostadsrätten. Det är en fristående bostadsrätt och vårt förråd sitter ihop med grannens bostad, men själva bostadsrätten är en fristående "mini-villa" på 90 m2 och i 2 plan.

    Sedan jag flyttade in har jag haft problem med att det dragit i huset, men det var inte förrän i år och det var så kallt ute i vintras som jag började undersöka varifrån detta drag kom. Jag har känt att det kommit från ytterdörren och sedan att det kommer uppifrån andra våningen där det bland annat finns en Fransk Balkongdörr i hallen. När jag började undersöka dörren så ser jag att dels sitter inte gånggärnen ordentligt i de utfasade hålen för gångjärnen i dörrkarmen och dels sitter inte ens dörren ordentligt ner i gångjärnen. Det har gjort att hela dörren är sne vilket bilderna visar.

    Jag har fotat dörren så att ni ser vart gliporna sitter. Jag har också fotat alla tre gångjärn och de tre utfasningarna. Jag har pratat med en snickarkunning person och en lokal snickare som både säger att dörren är felinstallerad.

    Jag skickar också med informationen om vart dörren kommer ifrån samt informationen från vår pärm som innehåller lite garanti information om dören. Och sist så skickar jag också med en kopia på Överlåtelseavtalet som visar att jag då köpte huset av Byggherren (det var visningshuset) om jag förstått saken rätt.

    Jag har varit i kontakt med Konsumentombudsmannen i Vantör (där jag bor) och fått lite information och sedan hittade jag er på internet när jag försökte hitta information. Jag har pratat med en i styrelsen och bara nämnt att det drog från dörren och han jag pratade med hade också samma problem, men sa att de brukade lätta en matta på golvet för att hålla kylan ute. Sedan har jag kollat i 2 andra hus, ett har gångjärnen rätt installerade och ett har 2 gångjärn korrekt installerade men den 3:e sitter snett (som på mitt hus).

    Så det är huvudproblemet.

    Sedan har jag 2 problem till:
    Under kyl och frys (vi har 2 fullstora kyl och frys som ingick när vi köpte bostaden) så är dels inte golvet lagt hela vägen och när vi bytte ut dem såg vi att träet är blött under (mörka fläckar och golvplankorna har släppt bland annat.) Så det har varit vatten/konstens under dem fast det har aldrig läckt från dem och det har aldrig runnit ut vatten från droppskyddet under dem.

    Uppe finns det också något som drar. Vet ej om det är från den Franska Balkongdörren. Men i mitt sovrum så hade jag en vinter problem med att kondens på insidan av fönstret frös till is på insidan av fönstret och det ska det väl inte kunna göra om det är ordentligt täta. Jag har barn och jag ställde för en bokhylla på det fönstret för att det drog så mycket därifrån och jag upplevde att det var ett drag i sovrummet med.

    Tacksam för all hjälp då jag förbereder mig för att gå till Byggherren (Järntorget) med detta ärende.

    Med vänliga hälsningar,
    Eva-Marie Stegeby
    0737266299

    Svar av: Johannes Spansk, Fastighetsjurist

    På rak hand tror jag inte att det finns så mycket vi kan göra åt detta, i vart fall inte mot byggherrens håll.

     Om du vill kan du kontakta oss direkt så kan vi göra en bedömning från vårt håll för att se om det är värt att utreda närmare. Däremot vill jag påpeka igen att förmodligen är det inte så mycket man kan göra i dagsläget. Men vill du  utreda detta närmare ändå kan vi förstås hjälpa till med detta, det bästa är då att du hör av sig direkt till oss så vi kan se över ärendet.

    Byggproblem

    Fråga av: Diana

    Hej Borätt!

    vi har nyligen köpt bostadsrätt efter flera år i hus av en välrenommerad byggare. Nu visar det sig att det finns "byggproblem", bl.a . fukt i lägenheterna. Vi har försökt få till en dialog men får inte ta del av efterfrågade underlag. Än så länge är vi en förening i byggande dvs med interimistisk styrelse och utan att entreprenad/byggavtal har avslutat och brf formellt övertagit hela byggnaden. Vi behöver hjälp med att förstå var i processen vi befinner oss och vilka verktyg vi kan använda av någon som är väl bevandrad med hur dessa överföringar regleras och var vi ev. kan sätta in stöten. Har ni någon expert som kan hjälpa oss?

    D

    Svar av: Johannes Spansk, Jurideko Fastighetspartner

    Jag utgår ifrån att du i denna fråga undrar över entreprenörens ansvar gentemot föreningen och att du frågar för föreningens del. Det generella i ett sånt här fall är att ansvaret för entreprenören respektive föreningen bestäms genom det avtal man har träffat sinsemellan gällande byggnationen. Exempel på vanliga entreprenadavtal kan vara AB- eller ABT-avtal. I avsaknad av specifika lagbestämmelser är oftast det gällande entreprenadavtalet och dess utformning vägledande för vilka regler som ska gälla i respektive fall och det brukar finnas tydliga ansvarsregler för hur entreprenaden ska utföras med avseende på tid, fel i byggnation, besiktning m.m.

     

    För att kunna ge ett svar på hur det ser ut i ert fall krävs det att man gör en utredning och bl.a. gå igenom vilka avtal som ligger till grund för byggandet för att kunna svara mer exakt på hur det ser ut i det här fallet. Med de omständigheter som angivits går det därför inte att svara mer specifikt på frågan utan att utreda detta närmare.

    Johannes Spansk, Jurideko Fastighetspartner

    Läckande badrum

    Fråga av: Tobias

    Meddelande: Hejsan,
    Jag har köpt en bostadsrätt för knappt tre år sedan. Badrummet var
    renoverat 2007 men nu visade det sig att det läckte från badrummet och vi
    rev ut allt för att se hur illa det var. Ocab har gjort en besiktning som
    säger att man inte har bytt brunn, man har inget fuktskydd under kaklet och
    man har gjort lite andra mindre fel. Inga kvitton finns såklart. Allt pekar
    på att vi får bita i det sura och betala själva för ägaren betalar
    inget förrän han är skyldig. Om vi inte kan visa på att tidigare ägaren
    har handlat grovt vårdslöst som det står i lagen. Vad säger ni? Finns
    det några fall där folk dragit det till tingsrätten?

    MVH
    Tobias

    Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

    Hej Tobias,

     

    Som nuvarande medlem är det du som har ansvar för att åtgärda bristerna, vilket du tycks vara i färd med att göra. Jag tycker dock att det finns fog för att reklamera köpet av bostadsrätten gentemot säljaren och få en prisnedsättning motsvarande delar av de kostnader du får för att åtgärda felen. Sannolikt kan du anses borde ha upptäckt att golvbrunnen var av gammal modell, så den kostnaden kanske du inte kan få ersättning för, men att tätskikt saknas på golvet är något du inte borde ha räknat med och utgör ett fel som säljaren bör ha ett ansvar för.

     

    Eric Rubenson

    Bolander & Co AB

    Avgift

    Fråga av: Håkan Westerlund

    Vi har vår- och höststädning i vår brf. Senaste åren har det blivit ett ökat antal som inte ställer upp och som undrar om de kan "köpa" sig fria. Vi i styrelsen undrar om vi har rätt att ta ut "straff"-avgift på de som smiter undan? Finns lagligt utrymme för det på något sätt?

    Svar av: Johannes Spansk

    Bostadsrättsföreningen är ansvarig för underhållet av föreningens hus och mark. Vissa föreningar fattar beslut, eller tar in bestämmelser i stadgarna, om arbetsuppgifter, t ex städdagar. Sådana arbetsuppgifter får man inte ålägga medlemmar i föreningen. Enligt bostadsrättslagen 7 kap 14 § får bostadsrättsföreningen inte ta ut särskilda avgifter utöver årsavgiften för sådant som föreningen enligt lag ansvarar för. Detta innebär ett förbud mot att ålägga medlemmarna straffavgifter för att man inte ställer upp på en vår- eller höststädning.

     

    Däremot finns det inget som hindrar att man bjuder de som deltar på en städdag på enklare mat och dryck i samband med detta.

     

    Johannes Spansk

    Fastighetsjurist, Jurideko Fastighetspartner

    Rökning på balkong

    Fråga av: Bo Pantzar Ordförande

    Vi har byggt ut och glasat in balkongerna, i varje balkong finns ventilation. När grannen under röker på balkongen så blir balkongen ovanför inpyrd av röklukt som biter sig fast i bla balkonggolvsmattan samt att det ej går att ha balkongdörren öppen in mot lägenheten för det kommer in röklukt i lägenheten. Vad kan man GÖRA ?? förbjuda rökning på balkongerna? BRF Trädgårdsmästaren

    Svar av: Johannes Spansk

    Störningar på grund av rökning har prövats av domstol och i flerfamiljshus har det anses acceptabelt att i viss mån påverkas av övriga boenden. Det finns därmed inte en oinskränkt rätt för en boende att aldrig bli påverkad av grannar, vissa störningar får således tålas. Endast då störningen är av sådan grad att den på ett allvarligt sätt påverkar bruket av bostaden kan störningen anses oacceptabel och resultera i exempelvis ett förbud att utföra den störande handlingen. Rökning på en balkong har i ett rättsfall inte ansetts utgöra en så pass oacceptabel störning. I samma fall har man dessutom resonerat kring frågan om man har rätt att få ha sin balkongdörr öppen utan att störas av rök som kommer in i lägenheten. I den frågan fann man att så länge de boende inte störs av röklukt när balkongdörren är stängd utgör detta inte någon oacceptabel störning. 
     
    Några möjligheter för Er att införa ett rökförbud med hänvisning härtill torde alltså inte föreligga om Er förening utgörs av ett eller flera flerfamiljshus. Samtidigt måste det anses ankomma på samtliga boende i ett flerfamiljshus att vid exempelvis rökning ta i beaktande att man bor nära andra och därför visa berättigad hänsyn.
     
    Johannes Spansk, 

    Vattenskada – Styrelsens ansvar

    Fråga av: Elin Larsson

    Hej,

    Tack för tidigare svar gällande vattenskadan.

    Jag undrar om en medlem skickar mail till styrelseordförande gällande vattenskada men får inget svar. Ska det anses som att styrelsen fått vetskap om skadan eller inte? Vår granne skickade in samma typ av skada till styrelseordförande som dock inte svarat på mailet. Sittande styrelse har talat med vår granne som bekräftar att de haft samma typ av vattenskada. Styrelsen påstår ändå att man inte känt till detta trots att vi skickat mailet som vår granne skickade in till styrelseordförande. Dåvarande styrelseordförande använde dock privat mail och skötte mycket på egenhand, nu när han tyvärr gått bort är det lite svårt för sittande styrelse att se vad som gjorts. Detta tycker jag inte ska drabba medlemmarna om styrelsen inte hanterat skadeärenden på ett korrekt sätt.

    Sedan undrar jag om styrelsen eller HSB anlitar någon internt eller externa för att utreda en vattenskada, måste det då inte finnas något protokoll från denna besiktning? Vi anser inte att vår förening/styrelse eller har gjort en utförlig utredning då vi inte fått några besiktningsprotokoll av något slag förutom att vi haft en som konstaterat vattenskadan men det har inget att göra med själva ursprungsproblemet. Även en fiskmås kan ju se att det uppstått en vattenskada. Man har inte tagit reda på hur detta uppkommit, alltså om det föreligger fel i installation eller montering. Man har heller inte vidtagit några förebyggande åtgärder efter ett halvår från det att skadan skedde. Vad kan vi kräva att föreningen gör, då vi anser att de inte gjort en utredning till uppkomsten av vattenskadan?

    Vänliga hälsningar,

    Elin Larsson

    Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

    Hej igen, Elin

    Det är ett problem att mailet till styrelseordföranden inte kommit resten av styrelsens kännedom, men fullt möjligt naturligtvis.

    Om styrelsen/HSB anlitat extern resurs för besiktning kan det finnas ett protokoll, men måste inte vara så. Det är sannolikt ingen officiell besiktning som genomförts, utan styrelsen/HSB har bett någon att ”kolla på ventilen”. Avrapportering kan mycket väl ha skett per telefon eller mail, dvs formlöst. När den första skadan inträffade ansåg man det möjligen vara en isolerad händelse som inte berörde andra ventiler, gissar jag. I och med att det har hänt igen i en annan ventil bör man i vart fall göra en mer grundlig  och lösningsorienterad utredning, vilket jag tycker att du bör framföra till styrelsen.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Normalstadgar

    Fråga av: Kristina

    Hej!
    VI ska i vår förening anta sk normalstadgar, med n´vissa justeringar. En fråga osm jag funderar på är om det är brukligt att i stadgarna ange om juridisk perosn kan eller inte kan bli medlem? Jag antar att kommun och landsting betraktas som juridiska personer.
    Tacksam för svar

    Svar av: Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Hej Kristina!

    Det är brukligt att ange i stadgarna om juridisk person kan eller inte kan bli medlem, ja. Både kommun och landsting betraktas som juridiska personer, men åtminstone kommuner har vissa undantag som gör att de har rätt att bli medlem oavsett vad som står i stadgarna. Sammantaget kan föreningen bortse från kommuner och landsting och ange ifall de önskar juridiska personer i allmänhet som medlemmar eller ej.

    Hälsningar Peter Niemeyer Storholmen Förvaltning

    Vattenskada

    Fråga av: Elin Larsson

    Hej Borätter,

    Jag tar kontakt med er pga. att styrelsen i vår bostadsrättsförening inte hjälper oss att driva en utredning i ett skadeärende.

    Händelseförlopp:

    Vattenskadan upptäcktes söndag förmiddag 6/9-2015, dock hade det kommit in vatten under natten 5/9-2015. Det har alltså trängt in vatten via ytterväggsventilen, som i sin tur orsakat en vatten-/fuktskada.

    Vi tar kontakt med styrelsen redan samma dag för att få hjälp att dels avhjälpa felet då vattnet fortsatte komma in under söndagen och avtog senare mot kvällen, då det slutat regna.

    Under kommande vecka kommer både styrelseordförande samt någon från HSB och tittar på vad som hänt och kan snabbt konstatera en fuktskada. Styrelsen eller HSB anlitar därför en fuktutredare som konstaterat skadan och vart ifrån vattnet har trängt in, via ytterväggsventilen. Dock har ingen gjort någon utredning på orsaken till skadan, alltså om det föreligger något fel i byggkonstruktionen eller om man felmonterat ventilen.

    Styrelsen anlitar i sin tur ett företag som skall åtgärda fuktskadan, genom att riva ut golvet och torka betongen. Sedan lägger samma företag även golvet. Vi har inte gjort beställningen av detta arbete och har även talat med styrelseordförande om att vi vill använda ett annat företag som utför arbetet. Det motsatte sig styrelseordförande och därför lät vi samma företag även lägga om vårt golv. Vi har även upplyst både ordförande och företaget om att vi inte kommer stå för några kostnader, då detta har hänt tidigare hos vår granne på samma våning.

    När vi senare ändå får fakturan från företaget (kallat företag X) som lagt nytt golv meddelar vi på nytt att vi inte ska stå för detta arbete pga. att man i föreningen känt till problemet sedan tidigare samt att vi tror att det föreligger fel i konstruktionen eller installationen av ventilen och vi bestrider därför fakturan.

    Nedan text skickades till styrelsen efter att ordförande hänvisade oss att titta på stadgarna och betala fakturan.

    Mail till Styrelsen: daterad 2015-12-15

    Hej styrelsen,

    Föreningens styrelse måste läsa på bättre när det gäller vetskapen om vilken försäkring som ska täcka skador som orsakas av bostadsrättshavaren och/eller som i detta fall orsakats på grund av åsidosatta reparationsskyldigheter. Både styrelsen och HSB Bostad har varit medvetna om konstruktionsfelen i byggnaden. Att anta att bostadsrättshavarens hemförsäkring ska täcka denna kostnad utan att egentligen ta reda på vad som gäller, är att lägga allt ansvar på bostadsrättshavaren.

    Vi har pratat med vårt försäkringsbolag som klart och tydligt meddelar att de inte kommer stå för detta då bostadsrättsföreningens försäkring bör omfattas av denna typ av skador.

    Bostadsrättsföreningen samt HSB Bostäder har agerat vårdslöst och försumligt då man tidigare vetat om detta problem. Vi är inte de första som har drabbats av att vatten trängt in genom luftintaget och orsakat vatten-/fuktskador, ändå har man avsiktligen valt att inte vidta åtgärder för att det inte ska hända igen.

    Vi har pratat med vår granne som varit med om samma problem för ett par år sedan, samt att vi pratat med fastighetsskötaren som också har påtalat detta men ändå har ni (bostadsrätts-föreningen/HSB Bostad) valt att inte åtgärda problemet. Det är upprörande att styrelsen med vetskap om detta sedan tidigare ändå anser att bostadsrättshavaren ska stå som ansvarig för ett byggnationsfel som är väl känt hos både bostadsrättsföreningen och HSB Bostad. Här ligger en stor del av ansvaret på bostadsrättsföreningens styrelse att se till att HSB Bostad åtgärdar problemet i alla lägenheter för att samma problem inte ska uppkomma igen. Det har man klart och tydligt inte gjort.

    Bostadsrättsföreningen uppvisar på nytt sin försumlighet när man nu väljer att inte lösa problemet, då styrelsen fortfarande inte åtgärdat orsaken till vattenskadan. Med tanke på att det både regnar och blåser samtidigt på våra breddgrader, förstår alla mycket väl att samma problem kommer hända igen, frågan är bara när.

    När samma problem uppstår igen, att vatten tränger in i luftuttaget och orsakar vattenskador på nytt kommer vi som bostadsrättshavare att gå vidare med en stämningsansökan mot bostadsrättsföreningen samt HSB Bostad, eftersom ansvaret ligger hos er att åtgärda uppkomsten till detta problem, att inte åtgärda problemet som tidigare varit känt hos föreningen och HSB Bostad verkar ha satts i system.

    Det är även oansvarigt gentemot era externa partners. Där nu företag X inte får betalt för sitt arbete på grund av att ni inte kan lösa problemet på ett professionellt sätt samt i enlighet med era egna föreskrifter gällande reparationsansvar. Varken han eller vi ska behöva drabbas ekonomiskt för att ni inte kan sköta ert uppdrag. Detta tyder på bristande kompetens, engagemang och ansvar.

    Vi kommer även gå ut med information till medlemmarna i föreningen om detta så alla vet vad som gäller i fortsättningen. Vi ser ett visst problem när vår egen styrelse i föreningen inte klarar av att lösa problem som kan bli kostsamma för föreningens medlemmar.

    Ordförande,

    1. Du har gjort beställningen av åtgärderna, där du sade vid flertal tillfällen att vi (bostadsrättshavaren) endast kommer betala en självrisk om 2000 SEK. Redan här ska du vetat vad som gäller avseende föreningens försäkringar och hur ärendet skall åtgärdas, både gällande ansvarsfördelning och kostnader.

    2. Efter din okulärbesiktning hos oss har du även träffat våra grannar som informerade dig att liknande vattenskada har skett hos dem.

    3. Som ordförande ligger det på ditt ansvar att ta reda på information gällande tidigare åtgärder samt problem med fastigheten och kommer med rätt information.

    3. Sedan har styrelsen ett ansvar att ge rätt information om vad som gäller när det skett en skada i bostaden. Här ska det tydligt framgå om föreningen varit i kontakt med sitt försäkringsbolag för att anmäla skada och informera om vad som gäller för att bostadsrättshavaren ska ha möjlighet att själv på ett lämpligt sätt vidta åtgärder. I detta fall har vi blivit felinformerade om vad bostadsrättsföreningen tar på sig gällande ansvar samt kostnader.

    5. Det finns även en bestämmelse i bostadsrättslagen som bland annat innebär att bostadsrättsföreningen kan stå med det slutliga betalningsansvaret om föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet. Vilket är extremt tydligt i detta fall, läs text ovan.

    Vi hänvisar dig därför till föreningens/HSBs försäkringsbolag för vidare diskussion i denna fråga, då vi inte kommer betala för något som tidigare varit känt och borde vara åtgärdat av bostadsrättsföreningen/HSB Bostad

    slut på mailet

    Jag vill även poängtera att varken styrelsen eller HSB har anlitat en sakkunnig besiktningsman som gjort en utredning för att ta reda på orsaken till skadan.

    Vår ordförande skulle efter detta mail ta upp detta med styrelsen vid nästa styrelsemöte den 11/1. De kom då fram till att anlita någon form av rådgivare på HSB (se mail från ordförande) för att få hjälp i ärendet. Vilket vi finner är lite märkligt med tanke på att HSB inte är opartiska på något vis. Vi som medlemmar/bostadsrättsinnehavare har själva fått söka information och driva detta ärende.

    Jag skickade mail till styrelsen den 14/1-2016 gällande återkoppling på vårt tidigare mail den 10/12-2015.

    Mail från styrelsen, daterat 2016-01-16

    Hej,

    Styrelsen har valt att ta hjälp av HSB Förvaltning gällande de ärenden som gäller er lägenhet. Förvaltare MW kommer kontakta er för att sköta fortsatt ärendehantering gentemot styrelsen och föreningen.

    slut på mailet

    HSB har då varit i kontakt med oss under v. 4 och försökt samla in information från alla parter för att sedan ta detta med styrelsen som då ska fatta något beslut. Vad de ska fatta för beslut framgår dock inte. MW på HSB påstår då att styrelsen inte känt till att detta har hänt tidigare. Vi har varit i kontakt med vår granne som även mailat sitt skadeärende till tidigare ordförande under 2012 och har också skickat samma mail till sittande styrelse och de har även haft kontakt med grannen som också förklarat att de haft samma problem. Grannarna kan dock inte hitta något protokoll från besiktningstillfället eller om vilka åtgärder som vidtagits.

    Efter diskussion med MW bad jag att få besiktningsprotokoll från besiktningstillfället för att läsa hur de kan utesluta konstruktionsfel eller installationsfel.

    Nedan text är mailkonversationen mellan mig och MW från HSB.

    Mail till MW HSB: ½-2016

    Hej MW,

    Ville skicka en påminnelse gällande protokoll efter HSB´s besök angående luftintaget /vattenskadan. Tror inte du fick min mailadress sist vi pratades vid, så det är bara att återkoppla via detta mail.

    Svar från MW: ½-2016

    Hej Elin!

    Här kommer svaret från RO (röd text nedan) gällande er förfrågan runt protokollet.

    ”Hej.

    Det finns inget protokoll på besöket av vår entreprenör. Det är Dry-its utredning som är vår utredning.

    Byggentreprenören kunde bara se att ventilen inte hade några brister eller att den va felmonterad.

    Någon annan utredning har inte gjorts från HSB Bostads sida.

    Trevlig Kväll!”

    Mail till MW: ½ -2016

    Hej MW,

    Tack för snabb återkoppling.

    Jag har läst rapporten från Dry-its utredning. Det framgår ingenstans att luftventilen varken är korrekt- eller felmonterad. Det enda som framgår är att Dry-it har lokaliserat vart vattnet kommer ifrån. Det som står i rapporten är endast att "ventillådan har delvisdemonterats och besiktats okulärt". Med andra ord har man inte gjort en utredning på om den är felmonterad eller felinstallerad. För att kunna utesluta felinstallation/felmontering måste en utförlig utredning genomföras. Det räcker inte att ta en bild på grannen längre ner.

    HSB har brustit i sin undersökningsplikt samt sina åtaganden gällande detta ärende

    Svar från MW: 3/2-2016

    Hej Elin!

    Vid det första besöket kunde man okulärt konstatera att varken konstruktionsfel eller monteringsfel var fallet.

    Däremot att man behövde ta in en fuktutredare för att säkerställa ifall området var fuktskadat.

    Utredningen som du efterfrågar är gjord fast finns ej i skriftligt format då man tog ärendet vidare med fuktutredning efter platsbesök och okulär besiktning.

    Slut på mail konversationen

    Jag har ännu inte svarat på hans senare mail då jag behöver mer information. Jag har även varit i kontakt med en byggnadsingenjör, som arbetat med skadehantering i snart 40 år. Vi har då skickat in bilder och berättat vad som hänt. Han konstaterar ganska omgående att något är fel och att en grundligare undersökning måste genomföras. Han anser även att skadehanteringen skötts väldigt dåligt av både styrelsen och HSB, då det inte genomförts en besiktning/skadeutredning av en sakkunnig besiktningsman med tillhörande protokoll.

    Vi kommer därför att kräva att föreningen eller HSB anlitar en opartisk besiktningsman för att ta reda på orsaken till problemet. Vi vill få svar på om det är fel i byggkonstruktionen alternativt fel i installerat.

    Vi har även pratat med ordföranden om varför vi ska driva detta ärende då vi inte äger fastigheten samt att de får betalt för att hjälpa oss medlemmar. Hon hänvisar mig hela tiden till MW på HSB som ska få all information och tar sedan ärendet visare till Styrelsen.

    - Vad kan vi göra om HSB eller föreningen väljer att säga nej till en besiktningsman?

    - Vem har som ansvar för att göra en utredning?

    - Finns det någon lagtext som kräver att föreningen eller HSB alltid ska ge ett skriftligt protokoll till bostadsrättshavaren när det skett en skada och någon varit och gjort en ”besiktning”? De kan ju påstå vad som helst utan att det egentligen finns grund för det eller något som styrker deras påstående.

    - Vad har vi för möjligheter till juridisk hjälp via föreningen då de finns avsatt kapital för sådana ärenden?

    - Vilka rättigheter har vi som bostadsrättsinnehavare? För just nu känns det som att varken föreningen eller HSB bryr sig om att lösa detta.

    Tack på förhand!

    Vänliga hälsningar
    Elin Larsson

    Svar av: Eric Rubenson – SKADEJURIST

    Hej Elin,

     

    Ditt mail är väldigt långt och för att vara så komplett som möjligt blir därför även mitt svar ganska långt…

    Utgångsläget

    I den situation som ni har (d.v.s. skada p.g.a. utifrån kommande vatten) gäller inga försäkringar – varken föreningens fastighetsförsäkring eller din bostadsrättsförsäkring. Reparationerna måste således fördelas mellan förening och medlemmar utifrån reglerna om underhållsansvar i Bostadsrättslagen. Konkret innebär detta att föreningen ansvarar för upptorkning av fukt i yttervägg och golvbjälklag medan medlemmen ansvarar för skadorna på sina ytskikt inne i lägenheten, d.v.s. all målning, tapetsering och golvbeläggningar.

    Om skadans uppkomst signalerar en brist i byggnadens konstruktion har föreningen ett ansvar för att utreda och avhjälpa en sådan eventuell brist. Ur ett entreprenadrättsligt perspektiv må ytterväggsventilen vara felfri och korrekt monterad, men man kan trots detta med fog hävda att den ska tåla väder och vind utan att släppa in vatten. Att föreningen/HSB svarat att inget tycks vara fel med ventilen eller dess installation är således möjligen en korrekt invändning från den entreprenör som en gång monterat ventilen, men enligt min mening inte tillräcklig ursäkt från föreningen gentemot medlemmarna – risken för upprepade skador måste hanteras av föreningen.

    På vilket sätt föreningen väljer att hantera problemet är föreningens ensak. Om man vill ta hjälp av externa tekniker som utreder på vilket sätt man bäst avhjälper bristen så får man göra det. Om man tror att man själv, med hjälp av förvaltare, vet vilka åtgärder man bör vidta så får man göra det. En stor fråga är självklart om denna brist gäller samtliga ytterväggsventiler eller om det enbart kan beröra någon eller några – återigen föreningens sak att göra sådana bedömningar, med eller utan extern hjälp.

    Om föreningen inte avhjälper bristen i en ventil inom skälig tid och en ny skada därför inträffar genom samma ventil torde man kunna hävda att föreningen har brustit i sitt underhållsansvar. Den medlem som därigenom får en kostnad för att återställa skador i sin lägenhet bör därför kunna kräva ersättning för sina kostnader för detta. Däremot är det inte självklart att föreningen med automatik blir ansvarig för skador som uppkommer via en annan ventil av samma slag som vid den först inträffade skadan. För att ett sådant ansvar ska finnas måste den som kräver ersättning visa att den tidigare skadan måste ha fått föreningen att inse att samtliga ventiler är behäftade med samma brist och att risken för framtida skador och behovet av felavhjälpande även omfattat den nu aktuella ventilen.

    I ditt konkreta fall har du alltså i utgångsläget reparationsansvaret för skadorna på ditt golv. Möjligen kan man hävda att ordföranden gjort en utfästelse att det inte ska kosta dig mer än 2 000 kronor.

    Jag kan dock, utifrån din berättelse, hålla med dig om att det finns omständigheter som talar för att föreningen borde vara skyldig att hålla dig skadeslös med tanke på tidigare inträffade skador av samma slag. Om inte föreningen går med på att göra detta kan man begära att få en rättslig prövning av frågan. I det sammanhanget kan du få hjälp från din hemförsäkring, där ett rättsskyddmoment ingår som kan hjälpa dig med ombudskostnader. Någon rätt till juridisk hjälp via föreningen har du inte, utan du måste förlita dig på din hemförsäkring.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Styrelsemedlem?

    Fråga av: Sonny Andersson

    I vår förening har vi en lägenhet som bebos av bostadsrättsinnehavarens son och hans sambo, kan någon av dessa boende väljas i i styrelsen?

    Svar av: Thomas Lindman Storholmen Förvaltning

    Det beror på vad som står i stadgarna men det brukar vara vanligt med lydelsen "valbar är dessutom familjemedlem som varaktigt sammanbor med medlemmen". Det torde inte förhålla sig så i det här fallet.

     

    Med vänlig hälsning

    Thomas Lindman

    Kan jag anlita vem jag vill för att repa badrummet om det görs enligt de våtrumsregler som finns

    Fråga av: Ralf Eriksson

    Kan en Brf-förening skriva i stadgarna att endast certifierade får utföra
    arbeten i våtrum i föreningens lägenheter. Vänligen Ralf

    Svar av: Eric Rubenson BOLANDER & CO

     

    Hej Ralf,

    Ja, det viktigaste är att renoveringen/reparationen utförs enligt gällande bygg- och branschregler. Du som beställare tar ett ansvar för att den anlitade entreprenören är seriös och yrkesskicklig och har de försäkringar som krävs.

    Nej, att föreskriva i stadgarna att endast certifierade entreprenörer får utföra arbeten i våtrum är, hur vällovligt det än kan vara, inte tillåtet, eftersom en sådan skrivning är tuffare mot medlemmen än vad Bostadsrättslagen är. Däremot kan föreningen starkt rekommendera medlemmarna att endast anlita sådan entreprenör, men i slutändan är det medlemmen själv som avgör.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Krav på styrelsemöten?

    Fråga av: Astrid

    Har precis blivit invald i liten brf:ens styrelse. Min pappa har tidigare varit styrelsemedlem men är mycket sjuk och inte arbetsför längre. Som delägare i hans bostadsrätt har jag varit tvungen att kliva in i styrelsen för att de ska vara fulltaliga. Jag har precis fått veta att det aldrig hålls styrelsemöten (föreningen är liten) och att de beslut som tas vad gäller förvaltning och ekonomi tas av ordföranden själv. Finns det inget krav på att ha styrelsesammanträden? eller protokoll på beslut som tas? som jag som styrelsemedlem styrelsen kan ta del av?
    Blir jag som styrelsemedlem ansvarig för de beslut ordföranden tar eftersom det inte hålls möten där man kan protokollföra reservationer? till saken hör att revisorn i föreningen är gift med ordföranden vilket innebär jäv från granskarens sida
    De enda möten som hålls är årsmöten men protokollen skickas inte till alla medlemmar.För mig låter det uppåt väggarna. Vad kan man göra och vart ska man vända sig för att få ändring på detta?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjurirna Hallqvist & Jansson

    Svar:
    Det finns inget krav på att visst antal styrelsemöten ska hållas per mandatperiod utan ordföranden ska se till att sammanträde hålls när det behövs. En styrelseledamot kan när det finns behov begära att styrelsemöte hålls. Om någon styrelseledamot så begär så ska alltså styrelsen sammankallas genom ordförandens försorg. Styrelsesammanträden ska protokollföras och protokollen ska justeras. Med mindre än att styrelsemöten faktiskt hålls kan dock inga protokoll upprättas. Som i föreningen invald styrelseledamot har man alltid ett formellt ansvar för föreningen och dess verksamhet, dvs man är skyldig att känna till förhållanden i föreningen och kring dess förvaltning. I den mån ordföranden fattar beslut som rätteligen borde tas av styrelsen så finns en risk för att ansvarssituationer kan uppstå där styrelseledamöterna skulle kunna ställas till ansvar.

    Förslaget är att du som ledamot begär att styrelsen ska sammankallas vilket då ankommer på ordföranden att, så snart det begärs, genast tillse att så sker. Man kan också konstatera att stämmoprotokollen (från årsmöte och ev. extra stämmor) givetvis ska hållas tillgängliga för samtliga medlemmar.

    Med vänlig hälsning

    Björn Niklasson http://www.bostadsjuristerna.se
    Jur. kand

    Relining – ansvarsfråga

    Fråga av: Dan Sellberg

    I samband med en förestående relining i vår förening så har det kommit upp en frågeställning huruvida föreningen kan friskriva sig från betalningsansvar i händelse av att enskilda medlemmar ej följer de regler/uppmaningar som entreprenören har vid själva reliningen. T.ex så får toalett och kök ej användas under tiden som härdning pågår. Slarvar den enskilde medlemmen med detta så kommer entreprenören fakturera föreningen den merkostnad som uppstår. Min fråga är således: Vad bör föreningen göra för att säkerställa att föreningen ej får ta denna merkostnad utan istället den enskilde medlemmen som slarvat. Vad är lämpligast ur ett juridiskt perspektiv?

    Svar av: Eric Rubensson Bolander & Co

    Hej Dan,

    Det går inte att friskriva sig för föreningen, eftersom detta är en del i avtalet med reliningfirman. Det enda ni kan göra är att informera samtliga medlemmar om restriktionerna och att den som inte iakttar dem kan bli ersättningsskyldig gentemot föreningen för de merkostnader som uppkommer för föreningen.

    I praktiken kan jag dock tänka mig att det är svårt att bevisa vilken toalett eller kök som har använts, vilket gör att föreningen får svårt att rikta ersättningskravet mot rätt medlem…

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson  http://www.bolander.se

    Förslag från valberedning till årsstämman

    Fråga av: Anne-Marie Hedengren

    Hej, Finns det någon regel för när valberedningens förslag ska lämnas? Givetvis senast vid årsstämman.
    Vi från valberedningen i vår brf tänkte lämna vårt förslag ett par dagar innan stämman alternativt vid stämman.Är det OK?

    Svar av: THOMAS LINDMAN

    Det är lämpligt att valberedningens förslag går ut tillsammans med kallelsen till årsstämman, så att alla medlemmar får god tid på sig att göra en bedömning och ev. föreslå ytterligare funktionärer till valberedningen. Stadgarna kan i detalj styra hur detta skall gå till men det finns inget lagrum som reglerar detta vilket kan utläsas av kommentaren till Bostadsrättslagen 9 kap 5 § p 10 som avhandlar vad som skall tas upp på stämman anges följande:

    "Utöver de angivna ärendena bör som en punkt tas med att prövning ska ske om ”stämman blivit behörigen sammankallad”. Punkten är inte obligatorisk, men om stämmoprotokollet inte innehåller uppgift i aktuellt avseende måste bevis om stämmans behöriga sammankallande företes för registreringsmyndigheten. I stadgarna kan givetvis också anges ärenden som inte är obligatoriska enligt lag, t.ex. frågor om arvoden, val av valberedning eller sådant ärende som hänskjuts av medlem till stämman i behörig ordning.

    Så att skicka ut förslaget några dagar innan stämman är mycket bättre än på själva stämman (vilket är vanligt)."

    Med vänlig hälsning

    Thomas Lindman/Storholmen Förvaltning

    Valberedningen

    Fråga av: Anne-Marie Hedengren

    Kan vi från valberedningen begära att få vara med på något styrelsemöte för att känna av stämningen mellan styrelsemedlemmarna. Framför allt se hur de nya medlemmarna har mottagits. Vi ska bara ha öron på mötet och inte delta om något konfidentiellt avhandlas. Hur ställer vi frågan till styrelsen?

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

    Det är en god idé att höra av sig till styrelsen och föreslå att ni kommer på ett möte för att presentera er och för att fråga styrelsen hur arbetet fungerat under året. Kanske önskar sig styrelsen någon speciell kompetens till nästa år? Ni har inte rätt att kräva att få vara med och lyssna men styrelsen kanske kan avsätta en punkt på dagordningen där ni är med för att lära känna styrelsen bättre.

     

    Med vänlig hälsning

    Sofie Jansson
    Chefsjurist http://www.bostadsjuristerna.se

    Ansvar för radiatorer

    Fråga av: Brf Sågverket

    Hej

    Om det står i stadgarna bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter att för vattenfyllda radiatorer endast målning, ligger då ansvaret för byte av termostaterna på föreningens kostnad ?

    Svar av:

    Hej

    Det låter som att termostaterna ligger på föreningens ansvar. Vid osäkerheter kan det vara bra att tänka på att bostadsrättslagstiftningen är tänkt som en skyddslagstiftning för de boende.

    Med vänlig hälsning,

    Sofie Jansson

    http://www.bostadsjuristerna.se

    Hallqvist och Jansson Bostadsjuristerna

    Bråk med grannar

    Fråga av: Claes-Göran Dahlqvist

    Hej,

    Angående bråk mellan grannar:

    Bråket har pågått flera år mellan en kvinna (föreningens förste ordf) och en manlig sambo i grannlägenheten. I våras tog jag som ordf och en styrelsemedlem kontakt med båda och förklarade att skulle deras bråk störa övriga grannar så riskerar de uppsägning i slutänden. De lovade då var och en att ignorera den andre och det har varit lugnt intill för ett par veckor sedan, då den verbala ordkastningen startade på nytt, men mannen har även skällt ut en annan granne.

    Samme man misstänker vi utfört sabotage(punktering) på såväl två cyklar som en bil samt gick kvinnans rullator sönder vid ett tillfälle så hon ramlade och slog sig.

    Sabotagen har dock inte kunnat ledas i bevis varför styrelsen uppmanat de drabbade att göra polisanmälan.

    Jag ser inte att styrelsen kan vidta mer åtgärder så länge ingen annan klagar. Jag tänker därför ta ett nytt samtal med var o en enskilt men med styrelserepr närvarande.

    Mannen är för övrigt sambo med en lägenhetsinnehavare och har inte mer knytning till föreningen än att han hyr ett garage.

    Irma är vice ordf och har själv råkat ut för mannen p g a sin finska brytning.

    Kan vi göra något mer????

    Tacksam för snabbt svar

    Med vänliga hälsningar

    Claes-Göran Dahlqvist, ordf

    Gamla vägen 103 A

    290 34 Fjälkinge

    Svar av:

    Hej,

     

    Ni ska i egenskap av styrelse skriva ett formellt varningsbrev ”Anmodan om att vidta rättelse” avseende störningarna. Ta gärna hjälp med detta av en jurist eftersom det finns en del formella krav på hur ett sådant brev skall se ut för att föreningen sedan i steg två skall kunna gå vidare med ärendet om störningarna inte upphör.

     

    Informera även grannarna om att de skall föra störningsdagbok där de skriver ner datum, klockslag och typ av störning. Anteckningarna fungerar sedan som bevisning om det skulle gå vidare till en tvist om förverkande (vräkning).

     

    Med vänlig hälsning,

    Sofie Jansson

    http://www.bostadsjuristerna.se

    Pantsätning

    Fråga av: Kalle

    om medlemmen tar 2 lån vid samma tillfälle, ska det vara 2 pantsättningsavgifter det blir ju 2% även om det i stadgarna står att avgiften högst får uppgå till 1% vid tidpunkten för underrättelse

    Svar av:

    Hej,

    Om det är 2 lån från samma kreditinstitut vid samma tillfälle utgår endast 1 pantsättningsavgift men om ett lån (bottenlånet) är från hypoteksinstitutet, t.ex. Stadshypotek och det andra lånet (topplånet) är från Handelsbanken så utgår 2 pantsättningsavgifter trots att långivarna ingår i samma koncern.
     
    Pantsättningsavgift utgår därmed med 1 % per underrättelse från varje enskild kreditgivare.

    Med vänlig hälsning,

    Thomas Lindman

    Storholmen Förvaltning AB

    Vattenfyllda radiatorer

    Fråga av: Sågverket

    Hej
    Om det står i stadgarna bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter att för vattenfyllda radiatorer endast målning, ligger då ansvaret för byte av termostaterna på föreningens kostnad ?

    Svar av:

    Hej,

    Det låter som att termostaterna ligger på föreningens ansvar. Vid osäkerheter kan det vara bra att tänka på att bostadsrättslagstiftningen är tänkt som en skyddslagstiftning för de boende.

    Med vänlig hälsning,

    Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

    Angående bråk mellan grannar

    Fråga av: Claes-Göran Dahlqvist

    Angående bråk mellan grannar

    Bråket har pågått flera år mellan en kvinna (föreningens förste ordf) och en manlig sambo i grannlägenheten. I våras tog jag som ordf och en styrelsemedlem kontakt med båda och förklarade att skulle deras bråk störa övriga grannar så riskerar de uppsägning i slutänden. De lovade då var och en att ignorera den andre och det har varit lugnt intill för ett par veckor sedan, då den verbala ordkastningen startade på nytt, men mannen har även skällt ut en annan granne.

    Samme man misstänker vi utfört sabotage(punktering) på såväl cyklar som en bil samt gick kvinnans rullator sönder vid ett tillfälle så hon ramlade och slog sig.

    Sabotagen har dock inte kunnat ledas i bevis varför styrelsen uppmanat de drabbade att göra polisanmälan.

    Jag ser inte att styrelsen kan vidta mer åtgärder så länge ingen annan klagar. Jag tänker därför ta ett nytt samtal med var o en enskilt men med styrelserepr närvarande.

    Mannen är för övrigt sambo med en lägenhetinnehavare och har inte mer knytning till föreningen än att han hyr ett garage.

    Irma är vice ordf och har själv råkat ut för mannen p g a sin finska brytning.

    Kan vi göra något mer????

    Tacksam för snabbt svar

    Med vänliga hälsningar

    Claes-Göran Dahlqvist, ordf

    Svar av: Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

    Hej,

     

    Ni ska i egenskap av styrelse skriva ett formellt varningsbrev ”Anmodan om att vidta rättelse” avseende störningarna. Ta gärna hjälp med detta av en jurist eftersom det finns en del formella krav på hur ett sådant brev skall se ut för att föreningen sedan i steg två skall kunna gå vidare med ärendet om störningarna inte upphör.

     

    Informera även grannarna om att de skall föra störningsdagbok där de skriver ner datum, klockslag och typ av störning. Anteckningarna fungerar sedan som bevisning om det skulle gå vidare till en tvist om förverkande (vräkning).

     

    Med vänlig hälsning,

    Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

     

    Montera in takfönster

    Fråga av: Stefan

    Hej,

    Jag funderar på att montera in takfönster i min etagelägenhet.
    Alla kostnader i och med detta kommer jag själv stå för.

    Min första fråga: Kan föreningen höja min avgift pga detta och isf hur mycket är rimligt?
    Enligt våra stadgar är det lägenhetsinnehavaren som "äger" både inner och ytterruta. Det står däremot inget om själva karmen.

    Min andra fråga: Föreningen vill att jag gör en besiktning av bygget, kan de kräva det då dessa är ganska kostsamma (ca: 7-8000:-)

    Tacksam för svar! :))

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

    Att montera ett takfönster fordrar föreningens medgivande. I och med att det är ett ingrepp i föreningens ansvarsområde (yttre underhåll) så har föreningen rätt att ställa krav på utförandet och besiktning av det färdigställda arbetet. Kostnaderna för utförande är du som framgår av frågan beredd att stå för men även besiktningskostnaderna kan föreningen fordra att du som bostadsrättshavare tar på dig. Jag ser inte att
    fönstret motiverar någon ändrad årsavgift.

    Hälsninga Björn Niklasson http://www.bostadsjuristerna.se

    Ersättning för utfört arbete

    Fråga av: Viktor

    Hej
    Om jag som sitter i en brf-styrelse behöver ta ledigt från jobbet pga föreningsverksamhet undrar jag om jag har rätt till ersättning.
    Om jag gör arbetsuppgifter å min brf:s vägnar som ligger utanför mitt uppdrag såsom mindre reparationer, städning eller annat som inte är under arbetstid undrar jag även där ifall jag har rätt till ersättning och hur jag går tillväga för att få den.

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna Hallqvist & Jansson

    Det finns ingen generell rätt till ersättning om du tar ledigt från ditt ordinarie arbete för att utföra arbete i bostadsrättsföreningen. Om det beslutats att arvode ska utgå för styrelseuppdrag i föreningen så är det detta
    du är berättigad till. Om du utför ytterligare arbete (utöver t.ex. ett styrelseuppdrag) så är detta, om inget annat överenskommits, att betrakta som ideellt dito och berättigar i så fall inte till någon ersättning. Har du avtalat med föreningen om rätt till ersättning för visst arbete så gäller denna överenskommelse.

    Med vänlig hälsning

    Björn Niklasson
    Jur. kand.http://www.bostadsjuristerna.se

    Juridisk person med panträtt skyldigheter

    Fråga av: Bengt Gran

    Ett AB ägt av fadern till f d bostadsrättsinnehavarens köper lägenheten genom tvångsförsäljning. Lägenheten hade använts till otillåten andrahandsuthyrning. Bolaget åberopar handling vari bolaget uppges ha pant i lägenheten dock utan att något belopp angivits. Om panträtt föreligger får bolaget utöva bostadsrätten i 3 år enligt våra stadgar. Har föreningen möjlighet att kräva information om de personer som i andra hand kommer att bo permanent i lägenheten?

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna Hallqvist och Jansson

    Det låter som en väldigt speciell situation. Jag råder er verkligen att kontakta jurist. Det jag kan svara på är att föreningen skall börja med att kontrollera sitt pantsättningsregister för att se om panten finns upptagen där. 

    Med vänlig hälsning

    Sofie Jansson

    Delägare, Jurist

    Soliditet/likviditet

    Fråga av: Ulla-Britt Andersson

    Hur läser jag ut föreningens soliditet resp. likviditet ur balansräkningen

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Hej Ulla-Britt!

    Soliditet = Tot Eget kapital delat med totala skulder + eget kapital

    Likviditet = Summa omsättningstillgångar delat med summa kortfristiga skulder.

    Hoppas att detta hjälper dig i dina funderingar.

     

    Giltig panträtt?

    Fråga av: Bengt Gran

    Från vilken tidpunkt är en panträtt giltig? Gäller pantbrevets datering, tidpunkt då bostadsrättsföreningen delgivits eller annan tidpunkt?

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Hej Bengt!

    När föreningen har meddelats och noteringen är inlagd i pantregistret.

     

     

    Vem ska stå för vilka kostnader vid vattenledningsskada?

    Fråga av: Petter

    Hej
    Vi har drabbats av en mögelskada i vårt kök och nu när skadan är åtgärdad så är vi inte överens med brf styrelse om vem som ska stå för vilka kostnader.
    Vi känner oss helt överkörda och våra försök till att hitta en lösning har bara mötts av att styrelsen står fast vid sitt beslut.
    Beslutet innebär att föreningen endast tänker stå för halva kostnaden för arbetet med att riva och bygga upp själva rummet samt kostnaden för undersökning av Polygon.
    I sin motivering anger de att vi har varit vårdslösa och rivit mer än nödvändigt samt att vi skulle kunnat ha satt tillbaka alla köksskåp igen.
    Styrelsen har också valt att inte blanda in sitt försäkringsbolag, med hänvisning till att självrisken är högre än de kostnader som de vill stå för. Detta medför att de vill pressa kostnaden så mycket de kan och då måste vi stå för större delen.
    Det finns flera omständigheter kring detta, t ex kökssnickerierna och väggar revs av entreprenören och kunde inte monteras tillbaka, vårt försäkringsbolag gav klartecken till rivningen och snickeriinköp, skadeorsaken var inte känd förrän allt var rivet, entreprenören engagerades av styrelsens ordförande och han utförde arbetet som han tyckte var lämpligt.
    Min fråga är då om styrelsen kan, i mina ögon, smita från deras ansvar och lägga över större delen av kostnaden på oss?Dessutom har de lämnat över ansvaret på oss att sköta kontakten med deras försäkringsbolag och med entreprenören och sen när räkningen ska betalas så påstår de att vi har brustit i ansvar.

    Svar av: Eric Rubenson

    Hej Petter

    Svårt att ge ett fullständigt svar utan att veta mer om skadeorsak m.m. Men det är i normalfallet korrekt att kostnader för snickerier, ytskikt och annan fast inredning i lägenheten landar på dig som bostadsrättshavare i enlighet med reglerna om underhållsansvar i 7 kap 12 § Bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Föreningens ansvar är normalt att åtgärda de skador som finns i golvbjälklag och andra delar av byggnaden utanför din lägenhet.

    När det gäller kostnad för demontering och återmontering av fast inredning är det också en praxis bland försäkringsbolagen att den sammanlagda kostnaden för detta delas lika mellan föreningen och medlemmen.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Avlopp – relining

    Fråga av: Henrik Nerman

    Det finns ett antal företag som levererar, ex Repipe, Puls, Tubus, Proline m fl - något speciellt vi bör tänka på vid offertutvärdering?någon som är bättre än andra? någon som vi bör undvika?

    Svar av: Gunnar Hansson, Avloppsteknik

    Hej bästa läsare.

    Ja, först och främst bör behovet konstateras, genom en teknisk besiktning, där den tekniska statusen fastställs på avloppssystemet.

    En del reliningar utförs i onödan, d.v.s. innan det egentligen behövs, medan vissa stambyten hade kunnat skjutas upp i många år, med stora besparingar som följd, om man i stället hade relinat. Visar dock den tekniska besiktningen att relining är en lämplig åtgärd, skall man titta på vilken metod som är lämplig.

    Enkelt uttryckt så finns det två olika huvudtekniker, spruta eller belägga rören invändigt med olika material, exempelvis som Proline, Tubus, Dakki med flera gör.

    Den andra tekniken är att man sätter en epoximättad strumpa i röret, detta utförs av ett flertal aktörer på marknaden, men vissa av bolagen som ”sprutar” rören invändigt sätter även strumpor.

    Den senare tekniken, att använda strumpa, blir en mer beständig lösning, men kostar däremot mer, än om vi sprutar rören invändigt. D.v.s., skall vi använda relining, bör vi först, genom en behovsanalys / besiktning, fastställa vilken teknik som är aktuell och som korrensponderar mot behovet på den enskilda anläggningen. När detta är gjort, tar Ni in offerter på arbetet. Då jämför Ni även offerterna korrekt, de blir då, i vart fall, någorlunda jämnställda.

    I en anbudsförfrågan bör den innehålla att entreprenören redovisar, metod, material, samt hur man dokumenterar, förutom sedvanliga delar såsom garantitid mm.

    Med vänlig hälsning

    Gunnar Hansson, Avloppsteknik http://www.avloppsteknik.se

    Skada i grannens lägenhet efter renovering

    Fråga av: Pontus

    Hej,

    Vi har tagit ner en vägg i badrummet i vår bostadsrätt.
    När detta gjordes så skapades vibrationer (mest troligen) som gick genom golvet ner till grannen och som rörde några rör som låg i grannen tak (vårt golv).
    De har flyttat sitt badrum (som tidigare låg under vårt) och i samband med det så kapades några rör som gick till badrummet. Dessa spacklades och målades över och nu när vi rev väggen så rörde sig dessa rör och orsakade att en 5 cm stor bit från taket trillade ner.

    Vem är skyldig att ersätta detta?

    Jag, styrelsen eller håltagarna (snickarna)? Styrelsen har godkänt badrumsrenoveringen i styrelseprotokollet.

    Svar av: BOLANDER & CO Eric Rubenson

    Hej Pontus,

    Jag ser att du utelämnat det fjärde alternativet, nämligen den drabbade grannen.

    I grund och botten är det grannen själv som, genom sitt underhållsansvar, måste bekosta reparationen av sitt tak. Om han sedan tycker att ”någon annan” borde ersätta hans kostnader måste han hitta någon som har ett juridiskt skadeståndsansvar för skadan. Det senare blir inte helt enkelt. För skadeståndsskyldighet enligt Skadeståndslagen krävs att skadan har orsakats av någon genom vårdslöshet. Av din beskrivning har inte du förfarit vårdslöst, som anlitat professionell hjälp. Ej heller styrelsen, som godkänt dina ändringar av lägenheten med anlitande av yrkesmän. Har entreprenören varit vårdslös? Kanske, kanske inte. 

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

    Fråga om ersättning vid åtgärder av garantibesiktning

    Fråga av: Thomas

    Hej,
    vi bor i en nyköpt bostadsrätt och i samband med garantibesiktning framkom det att golvet i hela lägenheten behöver läggas om pga felläggning.
    Det betyder nu att vi behöver flytta alla våra möbler och ev inte kunna bo i lägenheten, slutstäda m.m. och ev förvara möblerna i container.

    Vi vill nu fråga er hur liknande saker ofta brukar hanteras vad gäller vems ansvar de utökade kostnaderna faller på. Är det enbart medlemmarna som ska stå för kostnaderna eller entreprenören eller styrelsen/föreningen? Vi har stämt av mot vår hemförsäkring men då det inte är en skada utan ett fel så faller det utanför hemförsäkringen.

    Hoppas verkligen att ni har ngt klokt svar på detta eller kan hänvisa var vi kan vända oss.

    Vänliga hälsningar,
    Thomas och Kristin

    Svar av: Bolander & Co

    Hej Thomas och Karin,

    Nedan kommer ett utdrag ur Bostadsrättslagen som reglerar en situation som er:

    7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

    Föreningens ansvar för lägenhetens skick

    1 § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en

    bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i

    sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt

    brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har

    avtalats.

    2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter

    bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har

    rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens

    bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart

    det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter

    styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske,

    får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten.

    Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse.

    Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid

    lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till

    skälig nedsättning av årsavgiften.

    Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen

    beror på försummelse från föreningens sida.

     

    Med reservation för att jag inte känner till alla omständigheter i ert fall så finns det således vissa möjligheter att få ersättning från föreningen.

    Vänliga hälsningar

    BOLANDER & CO

    Eric Rubenson

     

    Styrelse

    Fråga av: Kerstin

    Hej. I somras hade Borätt-tidningen ett stort reportage om nya i styrelsen. Där säger man bl.a "alla i styrelsen är ansvariga för ett beslut som träffas - oavsett om man röstar ja eller nej" . Man kan alltså inte reservera sig - i och för sig kan man skriva in i protokollet att en ledamot reserverar sig - men man är ändå ansvarig. Märkligt tycker vi i vår styrelsen. Stämmer detta verkligen. Kan jag få ett snabbt svar med hänvisning till förordning. I FL 1987:667 8 par. Sägs att man kan ha en avvikande mening och det ska tas in i protokollet. Snälla kan ni reda ut detta gärna i morgon fredag 25 september. Med vänlig hälsning, Kerstin
    Hej
    Ska förtydliga frågan. "Alla i en styrelse måste känna till huvudprinciperna i lagen och stadgarna, annars kan det gå illa. Styrelsen är solidariskt ansvarig för alla beslut".
    Borätt nr 3/2015 sid 20 av Andreas Lindberg.

    Vilka lagar förordningar hänvisar ni till?

    Kan jag få ett snabbt svar - vi diskuterar detta i styrelsen.

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

    Om man reserverar sig mot ett styrelsebeslut är man inte ansvarig för beslutet. Ur bevisningssynpunkt är det viktigt att det anges i protokollet vilka som reserverat sig och mot vad.
     http://www.bostadsjuristerna.se 

    Stambyte/ Trasiga vitvaror efter stambyte

    Fråga av: Lina Ryde

    Vi har haft stambyte i vår förening nyss och dom är heller inte klara i alla radhus ännu. Det har efter inkoppling av vitvaror visat sig att minst 3 st vitvaror har gått sönder i 3 olika hushåll. 2 tvättmaskiner och en diskmaskin. Jag är en av de drabbade då min diskmaskin funkade klockrent innan stambytet drog igång. Jag hade en dyr Diskmaskin från Siemens. Det blir ju väldigt svårt för mig att bevisa att detta är deras fel. Det här är svaret jag fick från stambytesföretaget, se nedan.

    Kan ni förklara vad som gäller vid fall som detta och kanske tipsa mig om vad jag ska göra?

    Svar från stambytesföretaget: Jag pratade med Gunnar idag om din diskmaskin. När sådant händer (alltid lika tråkigt) är arbetsgången enligt följande:
    Vi kan ta dit servicetekniker från tillverkaren, kostar 899 kr + moms. På plats kan teknikern sedan ge pris på vad det kostar att åtgärda felet. OM servicetekniker bedömer att vi varit orsaken till att diskmaskinen slutat att fungera så står vi för besök och reparationskostnaderna, men om serviceteknikern bedömer att det är ”vanligt” slitage/fel så får stå alla kostnaderna. Diskmaskinen är tillverkad i september 2009, dvs 6 år gammal. Det finns därför troligen inga garantier kvar om det är maskinfel.

    Svar av: Eric Rubenson, BOLANDER & CO. http://www.bolander.se/

    Hej Lina,

    Det svar du fått från entreprenören är enligt min bedömning korrekt. Det går inte att utan en undersökning konstatera att felet i diskmaskinen beror på arbetet med stambytet. Å andra sidan omfattas också skadan av bostadsrättstillägget, vilket innebär att du har goda chanser att få viss ersättning för reparationskostnaderna härigenom om man kommer fram till att entreprenören inte har något ansvar för skadan.

    Medlemsmöten?

    Fråga av: Lena Tjernström

    Måste en brf ha medlemsmöten? Är det styrelsen som kallar? Vi vill ha medlemsmöte och styrelsen kallar till informationsmöte med agenda. Där finns ingen plats för övriga frågor så vi medlemmar har ingen chans att ställa våra frågor. Det känns som om styrelsen undviker medlemmarnas ifrågasättande och berättigade kritik. Det räcker inte med ett informationsmöte tycker vi utan vi vill ha dialog med styrelsen som tydligen vill undvika oss så mycket de kan. Kan vi tvinga till oss ett medlemsmöte?

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna www.bostadsjuristerna.se

    Om minst 10 % av medlemmarna i en förening begär det, måste styrelsen kalla till en extrastämma. Av medlemmarnas begäran ska det framgå vilken fråga som man vill rösta om alternativt diskutera.  

    Det låter på frågan som att medlemmarna har ett lågt förtroende för styrelsen. I sådant fall kan det vara aktuellt att rösta om att välja en ny styrelse för resten av året. Det måste i så fall framgå av motionen att den frågan skall tas upp. 

    Vem betalar

    Fråga av: Leif Persson

    En av våra brf innehavare har bytt sin utsugsfläckt som sitter ovanför spisen,detta gjordes för att ljudet var mycket störande.Skall Bostadsinnehavaren betala detta eller föreningen. Samma fråga sändes till Er för c:a 1 mån sedan.

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    För ventilationen som sådan ansvarar föreningen. Regelmässigt brukar själva fläktarmaturen (inne i lägenheten) vara bostadsrättshavarens ansvarsområde. För att säkert avgöra ansvarsfördelningen i det enskilda fallet så får man kontrollera vad föreningens stadgar anger.

    Lägenhetsförteckning – syfte

    Fråga av: Kerstin

    Vad har lägenhetsförteckningen för syfte?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Syftet är att hålla lagstadgat register om vem som är aktuell ägare till bostadsrätten så att korrekta kontrolluppgifter kan sändas till SKV vid överlåtelse. Vidare måste det noteras när lägenheten utnyttjas som säkerhet (pantförskrivning) så att bank/kreditinstitut kan underrättas genom bekräftelse på gjord notering.

    Lägenhetsförteckning

    Fråga av: Kerstin

    " Frågan gäller lägenhetsförteckning enl bostadsrättslagen 9 kap 8 och 10 par.
    * ska man kunna följa hur en lägenhet i en brf byter ägare?
    * ska man då också arkivera en förteckning - och ej gallra?
    * ska inköpspriset framgå?
    Vi i vår brf ska ta fram rutiner för hur ägarbyte ska gå till. Vi vill förstås göra rätt från början.

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Styrelsen måste föra lägenhetsförteckning. Förteckningen ska innehålla uppgift om varje lägenhets beteckning, belägenhet, antal rum samt övriga utrymmen.
    Enligt bostadsrättslagen har styrelsen vissa uppgifter vid förandet av lägenhetsförteckning:

    - när en bostadsrätt överlåts (säljs) ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen
    - när föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, eller om någon annan uppgift ändras i förteckningen, ska det genast antecknas
    - vid övergång av bostadsrätt till annan (t ex vid arv eller gåva)
    - datum för anteckningen ska alltid anges

    Förteckningen ska inte gallras utan hela historiken från föreningens bildande ska gå att följa. I och med att överlåtelseavtalet ska bifogas så kommer inköpspriset
    att framgå.

    Endast bostadsrättshavaren själv har rätt att få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande den lägenhet han/hon innehar med bostadsrätt. En bostadsrättshavare
    kan ge fullmakt (till t ex en mäklare) som då har rätt att få utdraget.

    Sammanslagning av lägenheter

    Fråga av: inger

    I vår förening finns sedan länge flera sammanslagna lägenheter. Vi har inte kunnat se att det varit stämmobeslut om det men lägenheterna är registrerade som en enhet och har ett andelstal. Frågan om ytterligare en sammanslagning har blivit aktuell. Den information vi nu fått säger att det antingen ska vara stämmobeslut, en ganska omfattande process, för att lägenheterna ska bli en enhet med ett andelstal. Eller så är det styrelsebeslut och då kvarstår lägenheterna som två enheter med två andelstal. Om det gjorts fel tidigare ska vi då låta det vara så? Och vilket sätt är klokast att göra det på nu? Är det upp till medlemmen att välja det? Vilka handlingar ska lämnas till styrelsen?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Den här frågan är relativt komplex och fordrar mera detaljinformation för att kunna avge ett i det enskilda fallet säkert svar. Svaret lämnas därför på ”principiell nivå”.

    En ursprunglig upplåtelse av en lägenhet kan inte formlöst ändras och av den information som framgår nedan så tolkar jag att det rent faktiskt är fråga om flera ursprungliga
    upplåtelser (upplåtelseavtal) även om dessa senare sammanförts till en registrerad enhet.

    För att ändra i en upplåtelse fordras enligt Bostadsrättslagen (BRL), § 16 att det för det första finns ett stämmobeslut om att ändra en befintlig upplåtelse. Av § 16, p. 2, följer
    vidare att för det fall att bostadsrättshavaren inte samtycker till förändringen så fordras kvalificerad majoritet på stämman samt godkännande av hyresnämnden.

    För att ändra i en befintlig upplåtelse så måste först överlåtelse av de befintliga upplåtelserna ske till föreningen varefter ny upplåtelse sker av en (sammanslagen)
    lägenhet. Det blir sas en överlåtelse av flera lägenheter till föreningen med omedelbar följd att en ny (upplåtelse) därefter sker av en lägenhet tillbaka till bostadsrättshavaren.
    En ursprunglig upplåtelse kan alltså i princip bara ändras genom att bostadsrätten återgår till föreningen för att därefter upplåtas på nytt. Föreningen köper då tillbaka
    lägenheterna och upplåter en ny bostadsrätt till samma bostadsrättshavare. De två transaktionerna kan förvisso ske samtidigt och utan att köpeskilling rent faktiskt
    behöver utväxlas.

    Skatteverket har i ett rättsligt ställningstagande konstaterat att även om ingen köpeskilling utväxlas vid transaktionerna så ska marknadsvärdet av bostadsrätten tas upp som
    underlag vid beskattning (detta oavsett om ett annat pris avtalats mellan bostadsrättshavaren och föreningen). Även om transaktionen definitionsmässigt inte skulle betraktas
    som köp så medför dispositionen ändå reavinstbeskattning.

    Resultatet blir således att en ändrad upplåtelse som innebär någon form av återgång till föreningen alltid måste betraktas som en sådan avyttring som är skattepliktig i realisations-
    vinstshänseende.

    I princip är det sannolikt enklast och smidigast och behålla de ursprungliga upplåtelserna då det ju knappast kan anses vara någon större praktisk belastning i sammanhanget.
     

    Vad gäller vid upprensning i gemensamma förråd?

    Fråga av: Helene Heinerö

    Hej,
    Jag sitter som suppleant i vår sedan 1 år nybildade brf.
    Vi vill börja rensa och städa upp i vårt gemensamma cykelförråd och behöver veta vad som gäller.
    I förrådet i dag finns det gamla bildäck, kälke, barnvagnar och gamla cyklar samt trasiga delar. 5% av det som står i förrådet (cyklar) används av boende resterande 95% är gammalt trasigt kvarlämnat.
    Om vi går ut i god tid och aviserar att alla märker upp sina cyklar som skall sparas samt att boende innan ett visst datum tillfälligt tar bort sina cyklar för att vi ska komma åt och slänga det som inte hämtats upp.
    Sen informerar vi att alla är välkomna att parkera sina cyklar i förrådet men att de ska vara märkta med lgh nr ex.
    Har vi rätt som styrelse att göra så, slänga det som inte hämtas upp osv.
    Eller finns det fasta regler som gäller när man vill kasta bort andras kvarlämnade saker?
    Jag har som uppgift till kommande styrelsemöte i augusti redovisa för vad sm gäller och hur vi kan göra.
    Kom gärna med förslag om ni har bättre idéer som är korrekta.

    Stort tack!

    Med vänlig hälsning
    Helene Heinerö

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Jag bedömer att det är en fungerande princip att alla medlemmar underrättas om att städning/gallring kommer att ske och att de medlemmar som vill göra anspråk på cyklar eller på vad det nu kan vara
    som förvaras i utrymmet måste agera genom att märka upp sina tillhörigheter. Det bör förstås vara en rimlig tidsrymd mellan meddelandet/informationen och ”utrensningen” så att de medlemmar som så önskar
    ges tillfälle att ta sina ev. tillhörigheter i anspråk. Det är också viktigt att informationen lämnas i tydlig form (helst direkt till varje medlem med post eller e-post) så att inga onödiga missförstånd uppstår.
     

    Garageplats.

    Fråga av: Göran Olsson

    Jag bor i en förening som via medlemskap i en SAMF-förening disponerar lika antal platser som lägenheter. Stadgarna innehåller ej något som berör garagen,det finns inget regelverk om hur platserna skall disponeras/fördelas. Vid nyinflytt för 22 år sedan delade då styrelse ut en plats per lägenhet utan något avtal "först till kvarn fick bästa platsen" man kan säga att boende lånar platsen av föreningen. Jag önskar nu byta plats i samband med att en annan boende skall sälja sin lägenhet eftersom denna platsen är bredare skulle det underlätta inlast av min rullstol. Jag anmälde önskemålet till styrelsen som tog beslut om att när lägenheten såldes skulle platsbyte ske av garageplats. Jag är själv 1 av 5 styrelseledamöter. Säljaren har för några månader sedan muntligt upplysts om att mitt önskemål inlämnats till styrelsen för beslut. Nu när det återstår 5 dag till överlåtelsen av lägenheten motsätter sig säljaren beslutet med följande argument: har ej kommunicerats med berörda parter, anser det finns jäv eftersom jag själv är styrelseledamot, ifrågasätter om styrelsen kan fatta ett beslut om tilldeln av platser i avsaknad av regelverk, att den nya köparen borde ha tillfrågats om dennes önskemål samt att om styrelsen vidmakthåller beslutet hänskjuta till Tingsrätt för avgörande i frågan. Jag själv anser säljaren ej blir drabbad eller lider skada då platsbytet sker i samband med utträde som medlem, att den nye köparen ej har rättighet ställa krav på särskild plats. Jag önskar ett utlåtande från er hur ni tror en rättslig prövning skulle utfalla.
    Mvh Göran

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    I avsaknad av närmare reglering så är den tillämpade principen - en parkeringsplats per lägenhet - rimlig att utgå från (vilket man också gjort som jag tolkar det).
    Någon rätt till en viss bestämd plats finns det knappast med utgångspunkt i den tillgängliga informationen. Styrelsen får på samma sätt som när platserna ursprungligen ”delades ut” anses ha en rätt att omfördela platserna vid behov eftersom de inte genom avtal eller dylikt kan kopplas till viss lägenhet. För att undvika ev. spörsmål om jävsproblematik kan man tänka att du som ledamot avstår från att delta i styrelsebeslut som rör dig personligen. Jag ser inte att den tillträdande medlemmen (köparen) rimligen kan ställa några anspråk på tilldelning av specifik plats.

    styrelse

    Fråga av: leif Mattisson

    Vår styrelse skall avgå den 31/7 och vi skall ha en extrastämma den 7/7, frågan är. Vem leder styrelsen till denna stämma?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Antar att datumen i frågan ska vara avgång den 31/7 och extrastämma den 7/8 – annars uppstår inget glapp i tiden?

    Jag förordar att den avgående styrelsen sitter kvar tom extrastämman. Det är olämpligt att en situation där styrelseledamöter saknas kommer att uppstå. I praktiken kommer situationen att lösa sig i och med att den sittande styrelsen sannolikt inte praktiskt frånträder sina uppdrag och avanmäls hos Bolagsverket förrän den nyvalda samtidigt tillträder.

    Balkong

    Fråga av: Sören

    Hej!
    Vi har nyligen flyttat in i en bostadsrätt i ett 35-årigt hus på övre plan, där balkonger saknas, medan övriga lägenheter har balkong. Alla lägenhetsinnehavare betalar trots detta samma kvm-pris (avgiften). Underhållskostnaderna för balkongerna betalas av föreningen, d.v.s. med de medel som alla betalar fastän vi inte har tillgång till balkong. Här uppkommer den första frågan huruvida nuvarande system är rätt eller inte.

    Att våra lägenheter betingar ett lägre inköpspris än om det funnits balkong - som anförts - är riktigt, men har på samma sätt ett lägre försäljningspris. Men detta fakta har inte med grundfrågan att göra, enligt vår uppfattning.

    Vi har planer på att bygga balkong, vilket tidigare ägare och övriga på övre plan diskuterat. En grovkalkyl togs fram i föreningen för ca 15 år sedan, ca 225 000 kr för fyra balkonger. Då sas det att innehavarna skulle betala balkongerna själva och föreningen hade intet att erinra eftersom "... det inte påverkar övriga lägenhetsinnehavare kostnadsmässigt". Härav följer nästa fråga. Är det rimligt att vi ska betala balkongerna med egna medel eller bör investeringen läggas på föreningen och avgiften för alla räknas om (såsom skedde när fastigheten var ny)? Om vi själva ska betala investeringen höjer vi rejält våra egna avgifter p.g.a. ränta och amortering, men betalar i princip alltjämt för andras balkonger.

    Vad säger juristen om dessa frågor? Om något är oklart i framställningen kompletterar vi gärna.

    Mvh Sören Westerlund

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Den rimliga fördelningen vore att de som har balkong belastas av en större kostnadsandel eftersom underhållet av balkongerna inte bör belasta de bostadsrättshavare som saknar balkong. Om balkonger ska byggas så är det brukliga att avgiften för byggnationen får belasta respektive bostadsrättshavare som bygger ny balkong. Jag bedömer inte att ni kommer få gehör i föreningen för den ståndpunkten att övriga bostadsrättshavare, som redan har balkong, ska vara delaktiga i finansieringen av nybyggnationen. När ni väl färdigställt balkongen kommer ni i ”samma läge” som övriga bostadsrättshavare med balkong om ni behåller nuvarande princip för kostnadsfördelning inom föreningen. Om man ska ta ut högre avgift för bostadsrättshavare med balkong ska detta ha stöd i stadgarna.

    Avsättning till underhåll

    Fråga av: M72

    Vi har en ganska nybyggd fastighet (2013) och funderar på det här med underhållskostnader. Enligt den ekonomiska planen som byggherren gjort ska 25 kr/m2/år sättas av till underhåll men det finns ingen direkt fakta bakom denna siffra, det är bara någon slags schablon. Vågar vi utgå ifrån den?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Det är svårt att ange någon generell schablon eftersom förutsättningarna regelmässigt varierar kraftigt mellan olika föreningar, t.ex. kan det vara oklart hur underhålls-
    kostnader definieras. Jag rekommenderar att man låter ta fram en underhållsplan för er förening, först då får man ett underlag värt att lita på.

    stadgar

    Fråga av: Göran Olsson

    Hej vi har ett seniorboende +55 fordras för medlemskap enl stadgar.. Om vi önskar anta en som är 50 år som medlem kan vi bevilja dispens i detta fallet men ändå fortsatt behålla reglerna/stadgarna.
    Vad fordras isåfall? Räcker det med extra stämma där alla medlemmar godkänner antag av medlem trots att åldern ej uppnåtts.
    MVH
    Göran Olsson

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Stadgarna är att betrakta som ”grundlag” i föreningen så stämman kan inte fatta beslut som strider mot stadgarna. Om man vill ändra förutsättningarna och kunna
    godkänna yngre medlemmar så måste stadgarna först ändras enligt de regler som gäller för detta.

    Bostadsrättsinnehavaren ansvar

    Fråga av: Klas Andersson

    Vi är en bostadsrättsförening med 14 medlemmar. För några år sedan tecknade vi ett trygghetsavtal med Anticimex. De gjorde då en besiktning av hela huset inklusive lägenheterna. Varje bostadsrättsinnehavare fick sitt respektive besiktningsprotokoll.
    I ett av dessa står beträffande våtrum:
    Förhöjd dörrtröskel med anslutet tätskikt saknas. Risk finns att vatten kan söka sig ut i angränsande rum. Kontakta fackman för åtgärd.

    Vems är ansvaret att åtgärda detta och vem ska stå för kostnaderna?

    För just den här lägenheten hände följande: Innehavaren fick tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand i väntan på att köparen (skandinav) skulle få alla svenska handlingar i ordning, personnr, bankförbindelser etc. Sommaren 2014 var varm så ett småbarn fick leka i våtrummet och plaska efter behag. Det fick till följd att vattnet nådde fram till tröskeln och trängde under densamma och ut i angränsande rum.

    Försäkringsbolaget betalar inte reparationskostnaderna som uppgår till totalt 23.300 kr eftersom dessa är mindre än föreningens självrisk.
    Kan föreningen kräva lägenhetsinnehavaren på hela eller delar av denna summa?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Bostadsrättshavaren ansvarar för tätskiktet i badrummet. Om brister i tätskiktet orsakar skada utanför lägenheten så ansvarar bostadsrättshavaren för skador som detta orsakar om han kan anses ha varit försumlig. Jag bedömer att man i det här fallet kan anse att bostadsrättshavaren varit försumlig eftersom han med kännedom om bristerna fortsatt att använda badrummet utan lämpliga begränsningar. Föreningen kan kräva bostadsrättshavaren på hela beloppet men måste vara beredd att kunna visa på försumlighet (vårdslöshet) hos bostadsrättshavaren. Att lägenheten uthyrts i andra hand ändrar inte bostadsrättshavarens ansvar i nämnt avseende.

     

    Anfallande måsar

    Fråga av: Lars-Erik Olsson

    Hej!
    Måsar har byggt bo på grannfastigheten.
    De attackerar boende när de är ute på balkongen till vindslägenhet i vår BRF-fatighet.
    Vad gäller för hantering av detta?
    Undrar en BRF-ordförande på Sylvestergatan 7 i Göteborg
    Lars-Erik Olsson

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Detta bör kunna betraktas som en störning från grannfastigheten. Om inte grannföreningen efter påstötning agerar för att få problemet att upphöra så kontakta miljöförvaltningen (kommunen) och rapportera störningen. Ev. kan en ansökan om åtgärdsföreläggande mot grannföreningen ges in om inte kommunen agerar direkt på rapport om störningen.

    Markyta mellan altan och häck ut till gatan.

    Fråga av: Eva Fogelberg

    Brf Djäknen, Uppsala (org nr 716401-2952) består av 30 radhus, 6 höghus och 7 flerfamiljshus (med 10 lgh i varje).
    Radhusen vill själva äga och klippa gräs på plätten mellan altan och häcken (marken är brf:s) Hur ska detta bemötas?
    Styrelsen består av 5 ledamöter - 2 radhusägare, 1 höghuslgh och 2 i småhusen m 10 lgh - + tidigare ordf är numera suppleant och radhusägare. Dessa tre radhusägare i styrelsen för nu upp frågan att de vill äga den marken och själv klippa gräset. Vi har föreningsstämma redan imorgon 28/5 och de vill ta upp frågan, men hur ska man bemöta dem?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    En variant skulle kunna vara att på stämman ta upp frågan om att avtal träffas med radhusägarna om en i tiden inte begränsad rätt att nyttja föreningens mark – ev. mot viss avgift (hyra). Avtalet ska dock rimligen kunna sägas upp om föreningen eller bostadsrättshavaren så önskar. Frågan kan knappast bli föremål för avgörande på stämman utan får rimligen beredas vidare av styrelsen.

    Avgift vid andrahandsuthyrning

    Fråga av: Linnea B.

    Hej!
    Jag läste i tidningen Borätt att bostadsrättsföreningar nu kan ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning för att "ersätta föreningen för de merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra". Min fråga gäller om den avgiften kan tas ut även om inga sådana merkostnader föreligger och om föreningen behöver styrka att de har merkostnader för att få ta ut avgiften.

    Tack på förhand!

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

    En förening kan för andrahandsuthyrning maximalt ta ut en avgift om 10 % av prisbasbeloppet per år och bostadsrätt. Om en lägenhet hyrs ut under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är uthyrd. En förutsättning för att föreningen skall få ta ut avgiften är att det framgår av stadgarna. Många föreningar har därför uppdaterat sina stadgar under förra året då rätten infördes. Så länge föreningen följer stadgarna, behöver inte styrelsen motivera avgiften med faktiska kostnader.

    Bygga trädäck.

    Fråga av: Ingrid Lidberg

    Vi är endast 8 medlemmar i vår förening varav vi är 5 i styrelsen, där vi på ett styrelsemöte beslöt om att bygga trädäck på fram o baksida av huset nu till sommaren, men så va det en av medlemmarna som opponerade sig om att det får inte styrelsen bestämma utan det ska upp på en årsstämma så att alla får vara med och tycka och tänka om det. Stämmer det eller?? Är inte det en styrelse är vald till att besluta om bla?? Mvh Ingrid

    Svar av:

    Det är svårt att svara på vad som kräver stämmobeslut i er förening utan att se era stadgar. Där kan ni finna ledning. Om det är en stor investering ni ska göra, kan det vara en god idé att ta upp beslutet på en stämma. Eftersom ni är så få medlemmar kan ni säkert få någon från varje lägenhet att närvara på stämman. I så fall kan ni hålla stämman så snart alla kan. 

    uthyrning

    Fråga av: Martin Stener

    Vi har ett företag som har hyrt en lokal i vår förening de senaste 5 åren och allt har fungerat utmärkt. Nu vill företaget lämna men samtidigt tjäna pengar på lokalen. Vi i föreningen har tackat nej till flera tilltänkta hyresgäster, däribland en muslimsk förening som vill utöva religös aktivitet i lokalen. Av en händelse fick jag veta att bostadsrättsföreningens ordförande fick information av att de nuvarande hyresgästerna (som driver en teknisk verkstad) ville ha 150 000 kr av en eventuell ny verksamhet för att att ta över kontraktet i lokalen. Min fråga är: Kan en näringsidkare tjäna pengar enligt ovan? Kan vår förening agera på något sätt?

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

    Mindre bolag som vill ”sälja” sin hyreslokal gör ofta det genom att man säljer hela sitt bolag. Då har ju föreningen kvar samma hyresgäst (Bolaget) men bolaget har nya ägare. Detta förutsätter dock att de nya ägarna vill bedriva samma verksamhet som tillåts enligt hyresavtalet som då fortsätter att löpa. Om er hyresgäst istället vill överlåta själva kontraktet, måste föreningen godkänna den nya hyresgästen. Titta i hyresavtalet vilken verksamhet som angivits. Står det t.ex. teknisk verkstad så skall det vara verkstad i lokalen om man inte skriver ett nytt hyresavtal. 

    Ekonomisk redovisning

    Fråga av: Etinta

    Hur många år ska en brf spara verifikationer, ekonomiska redovisningen?

    Svar av: Thomas Lindman

    I 7 år. 

    Redovisning i ÅR av frivilliga kapitaltillskott

    Fråga av: Mats

    Det blir fler och fler föreningar där lägenheterna har olika andel i föreningens låneskuld. Vissa har betalt in hela sin del av föreningens skuld andra inget
    Alltsedan vi införde frivilligt kapitaltillskott i vår förening har vi haft en tydlig redovisning av varje lägenhets andel i skulden.Finns inte en sådan redovisning blir nyckeltal som Fastighetslån/kvm och Fastighetens belåningsgrad helt missvisande.
    Några lagregler finns inte hur redovisningen skall göras i ÅR. Är det någon utredning på gång som skall ge rekommendationer hur redovisningen i ÅR skall utformas

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

    FAR (Branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer & rådgivare) kommer bland annat att utreda konsekvenserna av de underskott i bostadsrättsföreningar som en övergång från progressiv avskrivning kan medföra och hur sådana underskott eventuellt kan komma att påverka revisorns rapportering.

    FAR har också givit ut en ny idéskrift med konkreta tips om hur man kan göra årsredovisningar i bostadsrättsföreningar mer informativa och bättre som beslutsunderlag, allt inom ramen för nuvarande lagstiftning och normgivning. Den hittar du här:

    http://www.far.se/Press-och-opinion/Pressmeddelanden/Tips-om-en-forbattrad-arsredovisning-for-brf/

    Motion till stämma

    Fråga av: Lena Petersson

    Jag är medlem och styrelsemedlem i en mycket liten förening där alla medlemmar sitter i styrelsen. Så vi har bara oss själva att företräda då vi har möten. Och när vi röstar om beslut så räcker det med att en person håller med ordförande för att hon ska få igenom sina beslut. Nu är det så att vi ska ha föreningsstämma 27 maj. Kallelse har gått ut. Men vi verkar tyvärr ha missat att besluta om sista datum för motioner till stämman. Ordförande säger att en motion kommit in men att den är hemlig och inte innehåller något förslag. Hon vill inte låta övriga styrelsen ta del av motionen fören på ett styrelsemöte 20 minuter innan stämman då hon säger att vi " gemensamt ska besvara motionaren ". Jag undrar om någon av oss andra i styrelsen t ex jag kan kräva att motionen åtminstone på något vis kommuniceras med oss övriga före denna tidpunkt? Tacksam for svar. Vanl. hälsn. Lena Petersson

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist www.bostadsjuristerna.se

    Motionen skall framgå av kallelsen, annars kan stämman inte besluta i frågan. Det är viktigt att alla medlemmar får reda på vilka frågor stämman skall rösta om så att de kan avgöra om de skall närvara eller inte. Om alla medlemmar är närvarande på stämman, kan man göra avsteg från den regeln men det förutsätter att alla går med på det.

    korrupt styrelse !

    Fråga av: Eva Jansson

    En medlem har fått inreda 18 kvm vind som extra rum till lägenhet .betalning till Brf har ej utgått ej heller förhöjdhyra fastän medlem varit positiv till det. Ingen ändring av lägenhets storlek ändå tror medlem att hon kan sälja med ny bostads yta.Vad gäller ???ordföranden och medlem är gamla kompisar mm

    Svar av:

    Det låter som att vindsbyggnationen inte riktigt har gått rätt till. Det borde ha gjorts en tilläggsupplåtelse samt i och med detta en justering av insats och andelstal. Ibland ”betalas” insatsen genom att bostadsrättshavaren betalar för att inreda råytan. Det skall dock ändå finnas ett upplåtelseavtal. Det skall också finnas ett stämmobeslut avseende försäljningen. Styrelsen har nämligen inte rätt att sälja föreningens egendom.

    Det är viktigt att ni i föreningen kontrollerar byggnationen av vindsytan så att det inte uppstår problem framöver. Allt som utgör yttre underhåll är föreningens ansvar om inget annat har avtalats. Ett första steg kan vara att kontrollera bygglovet samt slutbeviset. Min rekommendation är att ni vänder er till en jurist för att klarlägga situationen. 

    Vice ordförande

    Fråga av: Claes Konradsson

    Vem är valbar att utses som vice ordförande i en styrelse?
    Kan ex en suppleant utses som vice ordförande eller ska det vara en ledamot?

    Svar av:

    Det normala är att suppleanter kallas till alla möten och deltar i styrelsearbetet fullt ut bortsett från att de saknar rösträtt. När en ordinarie ledamot är frånvarande, träder en suppleant in med rösträtt (det ska antecknas i protokollet). Det kan vara tillfälligt, för ett visst möte, eller permanent, t ex om en ledamot flyttar. När en suppleant ersätter en styrelseledamot har personen samma ställning och ansvar som övriga styrelseledamöter. En suppleant får dock inte inneha ansvarspost typ ordförande, kassör, sekreterare. 

    Trädfällning

    Fråga av: Lennart Blom

    En medlem har självsvåldigt huggit ned ett träd som stör hans utsikt. Är detta tillåtet, om ej hur agerar vi från styrelsen? Polisanmäler eller annan åtgärd t.ex uteslutning?

    Svar av: Sofie Jansson, chefsjurist

    Uteslutning kan inte bli aktuell. Om medlemmen fortsätter hugga ner träd får styrelsen såklart till att börja med anmana denne att vidta rättelse.

    Det är en svår fråga hur styrelsen skall gå vidare. Träd räknas som lös egendom, när någon förstör andras träd kan därför brotten skadegörelse eller åverkan komma i fråga. Brotten finns i Brottsbalken 12:1-2. Skillnaden mellan dem är att åverkan är ett ringa brott. Vill föreningen gå vidare med frågan kan föreningen göra en polisanmälan.

    Föreningen kan också kräva skadestånd med stöd i Skadeståndslagen 2:1. Er granne har genom att förstöra föreningens egendom vållat föreningen sakskada. Om föreningen skall gå vidare med en skadeståndstalan, bör föreningen anlita en jurist.

    Otillåten andrahandsuthyrning

    Fråga av: Nornan

    Hej!

    Vi avslog en ansökan om upplåtelse i andra hand på grund av ett antal omständigheter. Kortfattat pga spekulativa skäl. Historian gick inte ihop och det fanns egentligen ingen anledning att hyra ut förutom att de skulle ta en oskäligt hög hyra vilket innebar en avkastning på 12% på lägenheten. Lägenheten köptes och innan personen flyttade in ville de hyra ut i andra hand där personen skulle bo på annan adress i samma stad.

    Nu verkar det som att personen trots allt hyrt ut lägenheten då det är en annan person än köparen som befinner sig i lägenheten och vi har inte sett köparen gå eller komma till lägenheten.

    Jag har ringt och frågat och personen som säger att det är hennes partner och att de två bor där. Enligt källor bor hon med sin man och barn där de är skrivna på en tredje adress och delar ägarskap på fastigheten med mannen på den adressen.

    Med det som bakgrund:

    Hur kan vi bekräfta att personen som verkar bo i lägenheten och inte öppnar dörren när vi plingar på inte är hennes partner?

    Vad kan vi göra? Måste hon av misstag försäga sig eller är det något vi kan göra? Det måste finnas något sätt att reda ut om det är en otillåten uthyrning annars finns det väl inget skydd för bostadsrätter mot det?

    Tack på förhand.

    Svar av: Sanna Mulk, Bostadsjuristerna www.bostadsjuristerna.se

    Hej och tack för din fråga!

    Inledningsvis kan konstateras att föreningens stadgar förmodligen föreskriver att bostadsrätterna i föreningen upplåts som permanentbostad åt medlem utan begränsning i tiden. Detta innebär att en bostadsrätt i första hand är avsedd att bebos av medlem i föreningen. Som ni kanske känner till genomfördes en lagändring avseende andrahandsupplåtelser den 1 juli 2014. Tidigare krävdes ”beaktansvärda skäl” för andrahandsupplåtelse, vilket i och med lagändringen ändrades till ”skäl”. Föreningen behöver inte som skäl acceptera ett rent vinstsyfte. Det ska dock noteras att föreningen inte kan anmärka på den hyresnivå som en bostadsrättshavare avtalar med sin hyresgäst, det faller utanför föreningens kontroll.

    Nu har föreningen anledning att misstänka att det förekommer en olovlig andrahandsupplåtelse. Även om den person som lägenheten upplåts till är att betrakta som en närstående till bostadsrättshavaren, kan det ändå anses vara en andrahandsupplåtelse om bostadsrättshavaren inte själv bor i lägenheten.

    För att klargöra vem som faktiskt bor i lägenheten kan föreningen kontakta Skatteverket och begära en bosättningskontroll på bostadsrättshavaren och den påstådda partnern. Om det skulle visa sig att det är någon annan person som är folkbokförd på föreningens adress, eller att ingen av de som uppger att de är folkbokförda på adressen är det, ska föreningen omgående skicka en anmaning om att vidta rättelse till bostadsrättshavaren. Det är viktigt att rättelseanmaningen skickas inom två månader från det att föreningen fått kännedom om uthyrningen, annars kan föreningen anses ha accepterat andrahandsupplåtelsen.

    I rättelseanmaningen bör styrelsen beskriva sina observationer om att den aldrig har sett bostadsrättshavaren i lägenheten samt den utredning som föreningen har erhållit från Skatteverket. Om rättelse inte vidtas, d.v.s. att den olovliga andrahandsupplåtelsen fortskrider, föreligger en grund för förverkande av bostadsrätten (se 7 kap. 18 § 1 st. 2 p. bostadsrättslagen).

    Lycka till!

    Obetald hyra

    Fråga av: Leif Perrsson

    Vid upprepade tillfällen då hyran ej är betald kan man då utöver hyran lägga på en summa för administrativt arbete samt ränta på hyran?

    Svar av: Björn Niklasson, Bostadsjuristerna

    Det finns ingen grund för att ta ut någon administrativ avgift, däremot kan kravavgift läggas på hyresgästen om ärendet blir föremål för inkassoåtgärder.

    Dröjsmålsränta kan ha avtalats i hyresavtalet. Även om ingen ränta avtalats kan alltid s.k. legal dröjmålsränta (referensränta + åtta procentenheter) läggas
    på från och med dagen efter förfallodagen tills dess betalning sker.

    Överlåtelse av Brf

    Fråga av: Leif Persson

    Hur lång tid kan ett dödsbo få behålla Brf lägenheten innan överlåtelse till ny ägare skall ske.

    Svar av: Emma Bergholm

    Hej,

    Reglerna kring dödsbo hanteras i bostadsrättslagen kapitel 6 § 1a. Där förklaras att ett dödsbo får nyttja lägenheten under tre år från dödsfallet, utan att vara medlemmar i föreningen. Efter tre år får föreningen uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i arvsskfite, bofdelning eller att bostadsrätten sålts vidare.

    Mönsterstadgar

    Fråga av: Bengt Witting

    Hej,
    Med anledning av att brf nu kan debitera extra årsavgift för medlem som har lägenhet uthyrd i andra hand, så skulle jag vilja veta om ni tagit fram förslag till skrivning i stadgarna? Jag är kassör i Brf Kejsarkronan 11, som är medlem.

    Mvh
    Bengt

    Svar av: Emma Bergholm

    Hej Bengt,

    Absolut , följande skulle ni då kunna skriva in i era stadgar " Bostadsrättsföreningen får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse av bostadsrättshavaren med högst 10 % av prisbasbeloppet per år. Upplåts en lägenhet under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter de antal kalendermånader som lägenheten är upplåten."

    Denna text skall då skrivas in under rubriken " Avgifter till bostadsrättsföreningen" där övriga avgifter är uppradade. 

    Årshjulet

    Fråga av: vattentorget

    Årshjulet verkar vara en bra ide, men finns det någon variant för de föreningar där inte det ekonomiska året sammanfaller med kalenderåret? Vårt år är från 1 sept. till 31 aug..

    Svar av: Thomas Lindman

    Nej vi har inget specifikt årshjul för föreningar med brutna räkenskapsår men i princip kan man säga att många moment är överensstämmande med det brutna året. Om en förening med bokslut 31 aug ser kvartal 1 som perioden sep-nov så stämmer hjulet för många uppgifter. Det är bara årssäsongsbundna moment (såsom "sopning av sand") som ju inte kan översättas rakt av.

    Hög musik dagtid

    Fråga av: Malin Rosenqvist

    Hej,
    Vi har funderingar kring det här med störning dagtid. En medlem klagar ofta på sin granne (båda äger sina lgh) för att hon spelar hög musik (dagtid och tidig kväll). Har framfört grannens klagomål, men den musikspelande grannen hävdar att hon inte spelar så högt, dock är det lyhört i huset.
    De är nu ovänner och kan inte prata på ett civiliserat sätt med varandra...
    Hur går vi tillväga? Våra riktlinjer är ju att man inte ska spela hög musik och störa efter 22 på kvällen. Det finns ju regler kring att man ska "stå ut med" normalt familjeliv i ett flerfamiljshus, men också att man inte får störa sina grannar.

    Vi är rådvilla och vet inte vad vi ska göra. Vem och hur avgöra vad som är störande hög musik???

    --
    Med Vänliga Hälsningar,
    Malin Rosenqvist - Brf Gamlestadstorget

    Svar av: Emma Bergholm

    I bostadsrättslagen står förklarat att medlemmen skall bevara " ordning och gott skick" vilket innebär att man inte skall utsätta sina grannar för sådan störning som de inte skäligen bör tåla. Jag föreslår att  ni tar hjälp av er förvaltare för att formulera ett brev till den boende där ovan sagda förklaras. 

    obetald hyra brf

    Fråga av: Leif Persson BRF Stadsvillan

    Har skickat ett varningbrev till innehavaren för 10 dagar sedan där vi ombad personen att betala hyran, detta brev har även sänts till banken samt Soc. Hyran har ännu inte kommit in. Nästa steg vad jag förstår är att sända en uppsägning. Vad skall stå i denna och hur förfar man, finns det färdiga avtal mm? Detta är tredje ggr hyran inte är betalad i tid.

    Svar av: Emma Bergholm

    När en hyresgäst inte betalar kan det innebära att hyresrätten då är förverkad. Med detta menas att man kan säga upp hyresgästen. För detta förfarande brukar man ta hjälp av antingen en jurist eller ett inkassobolag som vet hur dessa skall utförmas då det är en del formkrav som skall till och även här skall socialen underrättas. 

    NY EL-leverantör?

    Fråga av: Carin Morganson

    Jag bor i brf. geijersgården o här finns 2-3 st som ivrar för att vi ska byta el-lev. fr Vattenfall, som vi har idag. Och vi i föreningen måste ta på oss ett lån ca 6-7 tusen. Några boende är gamla, en del är unga o fören. består av 19 st endast. Alla vill naturligtvis ha billigare el, men inte till vilket pris som helst. Ingen av oss boende har uttalat att vi ska byta, men förslaget har kommit upp av 2 eller 3 st i styrelsen. Hur går vi tillväga för att det inte ska bli för kännbart för oss bostadsrättsinnehavare.
    Vitsen måste vara att vi märker reduceringen på elräkningen direkt. Men ska vi betala lån som kanske läggs på hyran, så blir det ju inget billigare, kanske om 5-10 år. Och så långt fram kan man ju inte se. Hur tacklar vi nu detta??

    Svar av: Emma Bergholm

    Beslut som innebär en väsentlig förändring för föreningen skall tas på en föreningsstämma, om man inte beslutar om något annat i föreningens stadgar.

    Löpande underhåll däremot skall skötas utav styrelsen. Så det vi först måste avgöra är om det är en väsentlig förändring eller inte.  Om det är en större förening ni bor i kanske detta kan vara en mindre förändring varpå beslutet inte behöver tas på en årsstämma.

     

    Om man tror att styrelsen inte fullföljer sina styrelseuppdrag går man vidare med att inte bevilja dem ansvarsfrihet vid årsstämman.            

    Placering

    Fråga av: Kastanjehusen

    Får föreningen placera i lågriskfonder för att få bättre avkastning på kapital?

    Svar av: Thomas Lindman

    Ja, om det inte står något i stadgarna som speciellt reglerar detta.

    Störande grannar

    Fråga av: Malin

    Hej!
    Vi är en Brf i Hägersten som har fått ett problem med en boende.
    Han mår psykiskt dåligt(krigstraumatiserad) och har nu anklagat och påstår att han anmält vissa i styrelsen för hot, våld! Polisanmälan har vi ej sett/fått. Vid OVK inspektion puttade han ut en styrelsemedlem och vägrade släppa in en medlem. Han har nu mailat och skrivit att han ska anmäla till Eu domstol för olaga hot och våld! Vad gör vi i detta läge? Vi är desperata efter hjälp!

    Svar av: Emma Bergholm

    När det gäller rättelseanmaningar kan du givetvis hänvisa till stadgar och ordningsregler, men även till bostadsrättslagen där det står förklarat i kapitel 7 paragraf 9. Där förklaras att bostadsrättshavaren skall använda lägenheten på ett sådant sätt som gör att de i omgivningen inte utsätts för störningar. Det bästa vore om det går att lösa genom ett möte, grannarna sins emellan, där föreningen eller förvaltaren är med. Om inte det hjälper bör man sända en skrivelse till de boende gällande störningarna. När det gäller tillträde till lägenheten så har föreningen, eller företrädade för föreningen rätt att komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete. Skulle föreningen vägras tillträde kan man ansöka om särskild handräckning hos kronofogden som då kan ge tillstånd för tillträde.  

    försäöljning av del av brfs mark

    Fråga av: sten lennblad

    vi har gjort en värdering av marken ca100x100 m till mellan 1,2 - 1.5 milj. kronor . vilka krav bör man ställa på ett säljbrev? avstyckningskostnader, lagfartskostnader. Vem kan/bör göra ett säljbrev? Om dom som köper gör i konkurs? .... etc??

    Svar av: Emma Bergholm

    När det gäller avstyckning av tomt ber vi dig kontakta Lantmäteriet eftersom det är dem som hanterar denna typ av frågor. 

    Extrastämma

    Fråga av: Lennart Gehrke

    Om styrelsen kallar till en extrastämma, borde inte det protokollet tillställas medlemmarna inom rimlig tid, framförallt för att de som inte kunde närvara som skall få en möjlighet att veta vad som beslutades. Detta handlar om fönsterbyte i storleksordningen 10-12 miljoner kronor.

    Svar av: Emma Bergholm

    I bostadsrättslagen finns en hänvisning kap 9 § 14 till lagenom ekonomiska föreningar. Där står förklarat att senast tre veckor efter stämman skall det justerade protokollet hållas tillgängligt hos föreningen för medlemmarna, protokollet skall även förvaras på ett betryggande sätt. Lagen om ekonomiska föreningar, kapitel 7 § 10.

    Störning

    Fråga av: Britt Widell

    Vi har en medlem som är mycket störande. Jag har fått i uppgift att skriva ett brev till vederbörande. Jag har bl.a. Refererat till en paragraf i våra stadgar, den avser förverkande. I den paragrafen refereras till föreningens ordningsregler. Jag har citerat en punkt som handlar om störningar- att man ska visa hänsyn och inte föra oväsen- speciellt efter klockan 22.00. Jag undrar nu om detta är korrekt - att hänvisa till stadgarna och ordningsreglerna? / tacksam för svar/ Britt widell

    Svar av: Emma Bergholm

    När det gäller rättelseanmaningar kan du givetvis hänvisa till stadgar och ordningsregler, men även till bostadsrättslagen där det står förklarat i kapitel 7 paragraf 9. Där förklaras att bostadsrättshavaren skall använda lägenheten på ett sådant sätt som gör att de i omgivningen inte utsätts för störningar. 

    respektlösa störningar

    Fråga av: Winberg

    Hej, vi har problem med våra grannar ovanför i tid och otid med störningar i form av hårda stegljud och stampade barn och dragljud av möbler, vi har pratat med dem fem ggr och med styrelsen i bostadsrättföreningen utan resultat eller förbättringar, hur går vi vidare?

    Mvh
    Winberg

    Svar av: Emma Bergholm

    Det bästa vore om det går att lösa genom ett möte, grannarna sins emellan, där föreningen eller förvaltaren är med. Om inte det hjälper bör man sända en skrivelse till de boende gällande störningarna. 

    Besiktning hyresgarage

    Fråga av: Mikael Lundin

    Kan styrelsen bara ge sig själva tillträde till garaget utan att meddela personen som har hyreskontraktet i förväg att det är en besiktning som styrelsen vill göra?

    Svar av: Emma Bergholm

    En hyresvärd kan inte tillträda ett hyresgarage utan tillstånd från hyresgästen. Dock har man rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utföra nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som kan innebära skada för lägenheten eller fastigheten om det inte görs omgående. Skulle hyresgästen vägra värden tillträde kan man ansöka om särskild handräckning hos kronofogden som då kan öppna. 

    Andrahandsuthyrning

    Fråga av: Solveig Nordin

    Kvinna äger en br, bor hos en man i annan stad. Yngste sonen bor i br och vill nu hyra ut ett av rummen i lägenheten till en kamrat, sonen skall fortsatt bo i lägenheten. Mamman är antagligen fortsatt skriven på br. Är detta en andrahandsurhyrning? Frågat jurist - en säger ja, en säger nej.

    Yngste sonen bor i br och hyr nu ut ett rum till en kamrat.

    Svar av: Emma Bergholm

    Det finns två scenarion här. Är det så att sonen är delägare i lägenheten och sedan lånar ut ett rum till en vän rör det sig inte om andrahandsuthyrning. Under förutsättning att sonen då själv bor i lägeneheten. Är sonen inte delägare av lägenheten är sonen egentligen andrahandshyresgästen och kvinnan behöver då tillstånd att hyra ut till honom. 

    Skattefri arvode!

    Fråga av: Grönmiljö

    Hej!
    Är arvode på 950:- per/år till en ledamot i en BRF skattefri?
    Så här står det på Skatteverket:
    "Ersättning under 1 000 kronorBetalar du ut högst 999 kronor under ett år till en privatperson behöver du inte göra skatteavdrag eller betala arbetsgivaravgifter. Du behöver heller inte lämna någon kontrolluppgift. Mottagaren ska själv deklarera beloppet i sin årliga inkomstdeklaration."
    Mvh

    Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

    Ja det stämmer, det är skattefritt under 1000 kr och du behöver inte lämna in någon kontrolluppgift på detta belopp. 

    Underhåll av förråd utomhus

    Fråga av: Stockholmsförening

    Några av våra bostadsrättshavare har sina lägenhetsförråd i form av ett litet hus i sin trädgård. Det är nu dags att måla utsidan på dessa förråd. Är det föreningen eller bostadsrättshavaren som ska bekosta målningen? Stadgarna ger ingen ledtråd.

    Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

    Det är föreningens ansvar eftersom det handlar om underhåll av fasaden

    Underhåll för trädäck

    Fråga av: Stockholmsförening

    Lägenheterna på översta våningen i vårt hus har stora terasser som har trädäck. Trädäcken fanns där redan vid upplåtelsen. Vems är underhållsansvarig för dessa trädäck? Föreningen eller bostadsrättshavaren?

    Svar av: Emma Bergholm, Storholmen Förvaltning

    Om trädäcken är med i själva upplåtelseavtalet så ansvarar bostadsrättshavaren för underhållet av denna. Har man inte reglerat det i avtalet så ansvarar bostadsrättsföreningen för underhållet. 

    Altan

    Fråga av: Birgit Abel

    Altanen är föreningens ansvar har jag förstått när det blivit en vattenskada och läckage uppstått Vi skall ändra i stadgarna men nu är det försent. Det ligger klinker där nu. Frågan gäller om det räcker att återställa till billigast alternativ eller måste föreningen återställa som innehavare hade gjort. Den som gjort och stått för arbetet har flyttat Föreningen har ej gjort i altanbygget

    Svar av: Eric Rubenson, Försäkringsjurist på Bolander & Co

    Om en medlem har bekostat klinkers på altanen så tillhör dessa klinkers medlemmen, som då också har att bekosta nya klinkers/annat ytskikt om man måste riva befintligt ytskikt i samband med reparation. Såvida inte befintliga klinkers uttryckligen har överlåtits till föreningen så torde den nya medlemmen anses vara ägare till dessa efter överlåtelse av bostadsrätten.

    Andrahandsupplåtelse

    Fråga av: Mikael

    Lagstiftningen om Andrahandsupplåtelse ändras från 2014-07-01. Föreningarna får då möjlighet att ta ut en avgift om högst 10% av ett prisbasbelopp årligen förutsatt att detta finns med i stadgarna.

    Men hur beräknar man avgiften? Det skall också anges i stadgarna enligt lagen. Dvs grunden till avgiften skall anges i stadgarna.
    Eller är det självklart att föreningarna alltid tar 10% utan motivering?
    Kan föreningen ta ut olika avgifter för olika Andrahandsupplåtelse beroende på hur mycket arbete och administration det innebär eller kan man ta ut avgift i förhållande till lägenhetens andelstal (dock max 10%)? Eller gäller likhetsprincipen här? Dvs lika avgift för alla.

    Jag har försökt ta reda på detta men inte funnit några svar eller rekommendationer.
    Skall bli intressant att se några Hyresnämndsdomar kring detta så småningom.

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

    Enligt bostadsrättslagen får avgiften för andrahandsupplåtelse för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Detta belopp får sedan fördelas på antal månader som andrahandsupplåtelsen inte avser ett helt år. Utgångspunkten skall vara att likställighetsprincipen ska tillämpas, d.v.s. att avgiften ska vara densamma för alla.

    avgfit andrahandsuthyrning

    Fråga av: kristina myrander

    hur ska man kunna formulera det i stadgarna, att en avgift ska tas ut?

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

    Enligt bostadsrättslagen får avgiften för andrahandsupplåtelse för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Detta belopp får sedan fördelas på antal månader som andrahandsupplåtelsen inte avser ett helt år. Utgångspunkten skall vara att likställighetsprincipen ska tillämpas, d.v.s. att avgiften ska vara densamma för alla.

    55+ igen

    Fråga av: IngaS

    Visst går det väl att omvandla en befintlig förening till en 55+förening om stadgarna ändras? Och för denna ändring krävs en enhällig stämma.

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    För att omvandla en bostadsrättsförening till en så kallad seniorförening krävs en korrigering av föreningens stadgar.  

    För att korrigera stadgarna krävs enighet för att det skall kunna fattas på en årsstämma.  Om inte enighet uppnås mellan samtliga röstberättigade krävs normalt att beslutet tas på två stämmor. I detta fall innebär beslutet att medlemmens rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks, vilket endast är giltigt som samtliga bostadsrättshavare gått med på beslutet, enligt 9 kap 23 § BRL. 

    De nya stadgarna får sedan inte antas förrän de anmälts för registrering. 

    Torkvinda på föreningens mark utanför sin uteplats

    Fråga av: Leif Persson

    Vi är 4 st hus med 5 lägenheter i varje varav 8 st har egen uteplats som är avgränsad mot lägenhet. Får en av dessa sätta upp en torkvinda på den allmänna gräsmattan utanför sin altan.

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

    En bostadsrättshavare får inte nyttja en yta som tillhör föreningen som om det vore en del av den egna lägenheten. Föreningen får anmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

    Gåva

    Fråga av: anna

    Hej,jag bor i en liten brf endast 6 lägenheter. Nu är det så att en br innehavare planerar att ge lägenheten till sin 19 årige son och vill att vi genast antar honom i styrelsen¨. Jag antar att det är pga ekonomiska problem. Vad ska vi tänka på i styrelsen innan vi godtar honom? Övertar sonen i så fall skulderna på lägenheten också. Eller kan man ge bort lägenheten som förälder och ha kvar lånen? Det är en familj med fyra barn och alla ska bo kvar efter överlåtelsen.Kan dom på något vis tvinga oss acceptera detta?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Precis som vid en vanlig överlåtelse krävs det att förvärvaren blir medlem i föreningen för att överlåtelsen skall vara giltig.  Föreningen bör inte neka den nye ägaren medlemskap på grund av att den tidigare ägaren har obetalda avgifter till föreningen. Däremot skulle föreningen kunna kräva köparen på avgifterna eftersom föreningen fortfarande har panträtt i bostadsrätten.  I köpeavtalet brukar man ange att säljaren ansvarar för avgifterna fram till tillträdet. I och med detta skulle köparen sedan kunna kräva säljaren.

     

    Intern revisor

    Fråga av: Lasse

    Hur det går till. och vad det finns för kurser

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

    En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Revisorn behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd om inte stadgarna innehåller andra krav. Föreningen behöver inte ha en internrevisor om det inte anges i stadgarna. Vem som helst kan vara internrevisor och uppdraget som man väljs för på stämman innefattar att granska den externa revisorns arbete. Ofta kan det vara så att det bor en person i föreningen som till vardags arbetar som revisor. Han eller hon kan då ges i uppdrag att vara internrevisor för föreningen. En sådan person kallas internrevisor eller lekmannarevisor och kan, men behöver inte vara, medlem i föreningen.

    Besiktning av inglasning.

    Fråga av: Jan Jonsson

    I en av två taklägenheter önskade två medlemmar göra en inglasning (då fanns inget intresse från övriga medlemmar för inglasning av deras balkonger och uteplatser). Styrelsen kontaktade kommunen och de ställde sig positiva om medlemmarna själva skickade in en bygganmälan. Styrelsen tyckte att detta förfarande var OK (ingen annan medlem hakade ju på).
    Styrelsen ansåg också att om kommunen gav OK då skulle styrelsen gå på samma linje, vilket också blev fallet i verkligheten. Styrelsen informerade medlemmarna att de fick driva ärendet själva, vilket det accepterade.
    Kommunen godkände medlemmen som byggansvarig. Allt gick bra tills slutbesiktning skulle göras 2009-10-21 (samma dag godkändes entreprenaden), då upptäcktes "Läckage i tak vid övre höger hörn, sett utifrån, åtgärdas.
    Närvarande Besiktningsman, beställaren=medlemmen, styrelsemedlem, glasentreprenör och plåtentreprenör.

    Plåtentreprenör har gjort besök och försökt att täta med sprutskum utan att lyckas. Jag har stött på dem flera gånger men åren går utan något engagemang. När jag nu i höst tar kontakt med VD och de gör ett besök, då är det plötsligt inte deras bekymmer. De anser att glasentreprenören inte gjort rätt.
    Jag kontaktar dem och belyser detta men har ännu inte fått någon respons.
    Till dags datum har jag ringt besiktningsman och entreprenörer och stött på om åtgärd av läckaget men inget händer.

    Medlemmen har betalat för besiktning och slutbesiktning men eftersom läckaget inte är åtgärdat är den inte utförd (2009-11-03). Garantitid för entreprenaden gäller tom 2014-10-21 (fem år) och särskild produktgaranti på plasttaket tom 2019-10-21 (tio år).

    Det är ju egentligen medlemmen som ska stöta på entreprenaderna och besiktningsmannen men jag som ordförande måste också bevaka övriga medlemmars intressen att det inte får förekomma läckage i fastigheten som kan drabba dem. Dessutom undrar jag över de satta datumen ang garanti. Vad gäller när INTE slutbesiktning är utförd.
    Vilken juridik gäller när en medlemmen är byggherre för inglasning på föreninges fastighet? Kan detta vara ett tänkbart scenario? Vid försäljning, vill inte ny medlem ha denna inglasning och då måste säljande medlem plocka bort inglasningen, Stämmer detta?

    Tacksam om jag kan få Era råd i detta ärende.
    Ni får gärna ta kontakt med mig på tel 070-617 57 56.

    Tack på förhand.

    Svar av: Sofie Jansson, Bostadsjuristerna

    Här måste ansvarfördelningen utredas. Det är inte möjligt att svara på frågan utan att se t.ex. vilka avtal som tecknats och hur föreningens stadgar ser ut. Föreningen bör uppmanas att kontakta en jurist för att få hjälp i ärendet.

    Andrahands uthyrning- Gick röstningen korrekt till?

    Fråga av: Anna Sundström

    Hej Borätt,

    vi har hamnat i en knepig situation när de gäller andrahandsuthyrning. Kortfattat. Styrelsen röstade emot andrahandsuthyrning.

    Vi var 3 mot 3. Jag som ord.f var sjuk denna dag och gav klubban till en suppleant. Slutsatsen blev då att då han höll i klubban och inte
    jag fick han den avgörande rösten. Se förklaring mer ingående nedan.

    Fråga till er? Skedde rösträkningen på ett korrekt sätt? Vad skulle ni rekomendera så här i efterhand? Tacksam för snabb återkoppling.

    MVH,
    Anna Sundström
    Ordf. BRF Arbetaren 10&11;
    070 2697699

    *****************

    Hej Anna och alla andra styrelsekollegor,
    Mötet igår gick bra och vi kom en bit framåt i flertalet punkter. Ett draftprotokoll finns på Dropbox men måste uppdateras utifrån slutsatserna gällande Peter Tiberg.

    Frågan debatterades och omröstning skedde som visade att det är en splittrad styrelse i frågan. Det kluriga är hur vi ska tolka resultatet pga. gällande lagar/stadgar eftersom mötet skedde med vissa förändrade betingelser. Frågan kom upp så jag har kollat upp litegrann efter mötet.

    Rösterna fördelades enligt nedan:
    - Stefan - ledamot (vid mötet som ordförande) - NEJ
    - Henrik - ledamot - NEJ
    - Peter - ledamot - NEJ
    - Anton - ledamot - JA
    - Anne-Marie - suppleant - JA
    - Anna - ej närvarande ledamot hade framfört ett JA i frågan

    Summan av ovan är 3 FÖR OCH 3 EMOT i frågan. Men enligt nedanstående lag gäller:

    http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/styrelsens-storlek-suppleanter

    Vilken är suppleanternas roll ?
    Val av ordinarie ledamöter och val av suppleanter är två olika val, och får inte blandas samman. En suppleant förblir suppleant och kan aldrig bli ordinarie (annat än på nästkommande stämma).
    Det normala är att suppleanter kallas till alla möten och deltar i styrelsearbetet fullt ut (förutom att de inte har rösträtt). Men en suppleant får inte inneha tyngre ansvarspost (typ ordförande, kassör, sekreterare). När en ordinarie ledamot är frånvarande, träder en suppleant in, med rösträtt (ska antecknas i protokollet.) Men detta är bara tillfälligt, för just det mötet. Suppleanterna är inte personliga, utan bör träda in i en på förhand bestämd ordning (rangordnas på stämman eller på konstituerande styrelsemöte).

    Ovanstående innebär alltså att alla utom Anne-Marie hade rösträtt vid gårdagens möte (jag i egenskap av tillfällig ledamot). Slutsatsen är då:
    - 3 röster är Emot fortsatt uthyrning, och 1 eller 2 FÖR fortsatt uthyrning beroende på om Annas röst får räknas eller inte (pga. frånvaro).

    Oavsett detta blir alltså beslutet att vi säger NEJ till att Peter fortsatt får hyra ut sin lägenhet. Detta måste bara uppdateras i styrelseprotokollet och Anna som ordförande får återkoppla till Peter. Vi bör också ange ett datum för när uthyrningen måste avslutas. Det kanske är snällt att låta detta ske februari ut iaf (= en månad från idag), men han har också sig själv att skylla som kom in med ansökan väldigt sent först efter våra påtryckningar).

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Har man röstat fram en ordförande på mötet så kan man då anse att denna då även får utslagsrösten. Om ni känner er osäkra föreslår jag att ni gör ytterligare en röstning där samtliga har möjlighet att närvara. Detta kan även ske per mejl eller telefon, observera dock bara att det skall skrivas ett protokoll även på detta. 

    Medlemsproblem

    Fråga av: Brfhjälp

    Hej!
    Vi har en medlem som äger ett AB, restaurangverksamhet, servering, catering, leverans till skolkök dagligen m.m. allt som ingår i en sådan verksamhet. Medlemmen har haft denna verksamhet i godkänd lokal på annan ort. Allt har varit frid och fröjd fram tills nu då medlemen har helt plötsligt utan styrelsens godkännande fört över firman till bostadsrätten och har produktionen därifrån utan tillstånd, vilket innebär att AB driver hela sitt företag på föreningens kostnad gällande el, (spis och ugn går varma samt stora frys samt kyl som medlemmen tagit hit), vatten, mängder av sopor så att alla soptunnor blir fulla. Det finns för övrigt ingen fettavskiljare i kök, godkända rökgångar, detta medför stinkande matos in till närliggande lägenheter, ej heller någon godkänd lokal att hantera matvaror i bostadsrättlägenheten. Livsmedelsverket har ej godkänt denna aktivitet hos oss. Nu har vi kallat till möte och bett medlemen att omdelbart sluta med att driva sitt företag i Bostadsrättsföreningen bostad då det står i våra stadgar att vi har endast bostäder som medlemen skall bo och vistas i s.k. permanentboende. Nu har medlemmen kommit med hot om att denne skall stämma föreningen och börjat uppträda oartigt mot grannarna. Hur skall vi gå vidare med denne medlem för att denne skall förstå att man inte får driva en produktion på detta vis i en bostadsrättsförening. Helt enkelt totalt omdömeslös agerande från denna medlem, hur ska vi gå vidare?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Enligt bostadsrättslagen får inte bostadsrättshavaren använda lägenheten för något annat ändamål än de avsedda, detta står i BRL kap 7, § 6. Detta innebär att om bostadsrättsföreningen har skrivit in i sina stadgar att bostaden skall användas som permanentbostad skall denne nyttjas just till detta. I samma kapitel står även att en bostadsrättshavare skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som försämrar bostadsmiljön och som de inte skäligen bör tåla. Om dessa typer av störningar förekommer skall föreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse om att upphöra med störningarna, denna tillsägelse skall skrivas som en anmodan om att vidta rättelse. Det vill säga i det här fallet att upphöra med restaurang/catering-verksamheten. Sker ingen rättelse kan detta vara en förverkande grund vilket innebär att man då skulle kunna säga upp bostadsrättshavaren, observera att en sådan uppsägning skall ske inom 3 månader från det att man fick reda på detta, enligt BRL kap 7, § 21. 

    Vattenskada

    Fråga av: Oscar

    Hej!
    För en tid sedan upptäckte jag en vattenskada i golvet i vardagsrummet i min lägenhet, värt att tillägga är att jag bor på bottenvåningen. Jag anmälde detta till föreningen som i sin tur kallade dit en fuktmätningsfirma. När mätningen var klar så stod det klart att dräneringen i grunden av fastigheten var dålig varpå rika mängder vatten rinner in i mitt vardagsrumsgolv. Skadan sprider sig nu ca 5-10cm/vecka då det pga det kalla vädret inte (enligt uppgift) går att åtgärda felet med dräneringen nu. Föreningen har nu meddelat mig att de ska stå för åtgärdandet av dränering, rivning samt torkning av min lägenhet, men de säger att de inte tänker täcka mina ytskikt(!). Jag har ju absolut inte kunnat påverka underhållet av dräneringen/grunden till fastigheten, dock betalar vi som borättsinnehavare en avgift för t.ex. just sådana saker. Visst måste det väl vara som så att föreningen får stå för återbyggnade av mina ytskikt som är totalförstörda?

    Svar av: Eric Rubenson, Försäkringsjurist, Leif Bolander & Co

    Hej Oscar!
    Föreningens svar är korrekt. Underhållsansvaret i Bostadsrättslagen innebär att man som medlem själv har att bekosta skador inne i lägenheten. Detta gäller oavsett orsak till att skadan har uppkommit. Endast om det går att visa att föreningen förorsakat skadorna i din lägenhet genom vårdslöshet eller försumlighet kan du begära ersättning från föreningen för dina kostnader. Att skadan har uppkommit p.g.a. bristande dränering är i sig inte tillräckligt för att föreningen ska vara skyldig att ersätta dina skadade ytskikt. Endast om man kan visa att föreningen känt till att dräneringen var bristfällig, men ändå inte åtgärdat bristerna kan föreningen bli ansvarig för skadorna på dina ytskikt.

    Obetald hyra

    Fråga av: Leif Persson

    Hur förfar man om en hyresgäst inte betalar hyran? Vi har en som ligger efter 1 mån. Vi får ingen kontakt med henne. Telefon samt brev är skickade. Hon öppnar inte dörren då vi knackar på, trots att vi vet att hon är hemma. Hur göra?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Enligt lag är nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkad redan en vecka efter förfallodagen om avgiften inte är betald. Är det frågan om en lokal så förverkas den redan två vardagar efter förfallodagen. Uteblir avgiften är det upp till föreningen hur man vill agera. Är inte medlemmen en notorisk slarver är det kanske klokt att inte agera omedelbart, utan i stället försöka prata med medlemmen. Om man inte lyckas nå medlemmen kan föreningen antingen skicka en påminnelse med dröjsmålsavgift, alternativt skicka en uppsägning till medlemmen. Innan man skickar en uppsägning är det dock viktigt att man skickar ett varningsbrev med en anmodan om att vidta rättelse (att betala i tid helt enkelt) . Detta för att man ska ha mer på benen om hyresgästen/brf havaren går till hyresnämnden. 

    Uppsägning får man tidigast göra när en vecka gått från det att avgiften skulle ha varit betald. Tillsammans med uppsägningen eller i en separat handling ska man upplysa bostadsrättshavaren om att denne har tre veckor på sig att betala avgiften. Föreningen ska också underrätta socialnämnden om sina krav. Om betalning inte kommer in inom den stipulerade treveckorsfristen vänder sig föreningen till kronofogdemyndigheten och begär tvångsförsäljning, alternativt lämnar in en stämningsansökan vid tingsrätten.

    Valberedningen

    Fråga av: Birgitta Elsner

    Kan valberedningen begära att få komma på ett styrelsemöte?

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Ja. Man kan ge valberedningen möjlighet att vara med på de punkter på styrelsemötet som berör dem.

    Protokoll

    Fråga av: Birgitta Elsner

    Har medlemmarna tillgång till styrelseprotokollen?

    Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

    Normalt sett har medlemmarna inte tillgång till protokoll från styrelsemöten. Föreningen kan dock genom att ta in det i sina stadgar, ge medlemmarna rätt till insyn i protokoll etc. 
     
    Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.
     
    Styrelsen är skyldig att på bästa sätt hålla medlemmarna informerade om styrelsens planer och de beslut som tas i föreningen av styrelsen.

    Mailadress

    Fråga av: Birgitta Elsner

    Måste en styrelsmedlem ha egen mailadress eller kan han ha samma som sin fru?

    Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

    Det finns ingen regel kring mejladresser, men man ska tänka på att den information man får till sig som styrelseledamot inte är offentlig och att man därmed själv har ansvar för att inte lämna ut uppgifter till obehöriga.

    Andrahand

    Fråga av: anna

    Kan man köpa en lägenhet och sen låta tex sin dotter bo där.Måste man fråga styrelsen om lov eftersom det är en familjemedlem? Vid möten skall både ägaren och den som bor i lgh få kallelse?

    Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

    Om du är ägare till bostadsrätten och vill låta din dotter bo där, räknas det som en andrahandsuthyrning, även om du inte tar ut någon hyra av henne. Du ansöker skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand. Ange skäl till att hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Om styrelsen inte går med på att lägenheten hyrs ut ska de meddela skälen till sitt beslut.

    Enligt bostadsrättslagen har man rätt att hyra ut lägenheten om man har "beaktansvärda skäl". Skälet kan vara att man ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om man vill provbo med sin partner. Om styrelsen avslår ansökan kan man överklaga till hyresnämnden. 

    Om du hyr ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig som medlem och du kan bli tvingad att flytta.

    Vid möten blir du, som ägare till lägenheten och medlem i föreningen, kallad.

    Ansvarsfördelning

    Fråga av: Fredrik Ekström

    Hej!





    Jag skulle vilja ha hjälp med att utreda ansvarsförhållandet, och därmed vem som är ansvarig för återställandet efter en vattenledningsskada som den som beskrivs nedan.

    Vi har drabbats av en vattenledningsskada med fuktskador som följd. Orsaken till skadan är, enligt skaderapporten som är utförd av behörig fuktbedömare, läckage på wc-stolens vattenanslutning. Vattenledningar samt toalettstol är original sedan huset byggdes 2001/2002 och inte utsatt för yttre åverkan.
 Vatten har runnit ner i klinkerfogar och spridit sig under ytskikten (klinkergolvet saknar tätskikt p.g.a. andra byggnormer då huset byggdes) och har därefter runnit under klinkergolvet och ut under parkettgolv i angränsande hall, klädkammare samt två sovrum.

    Nu måste nytt golv läggas i samtliga dessa rum, gipsväggar bytas m.m. som följd av skadan. Skadan upptäcktes av att det "sörplade" under parketten när jag gick i ett av sovrummen. Jag lyckades spåra detta till vår gästtoalett, och upptäcker att det är blött på golvet mellan toalettstolen och inre väggen. Vattnet har alltså droppat från vattenledningen och runnit ut ”bakvägen” vilket gjorde att vi inte har haft ett blött toalettgolv mer än just bakom toalettstolen.

    Jag anser att detta är en vattenledningsskada och att bostadsrättsföreningen skall ansvara för denna skada och därmed även för samtliga kostnader, medan bostadsrättsföreningen anser att jag ansvarar för denna skada och skall stå för självrisken samt värdeminskningskostnaden. Försäkringsbolaget har valt att använda föreningens fastighetsförsäkring som har en självrisk som är 6 gånger så hög som självrisken i vårt kollektiva bostadsrättstillägg som föreningen tecknat med samma försäkringsbolag.

    Vem har rätt i detta?
    


    Föreningen har även använt försäkringsbolaget för expertutlåtande som 3:e part vad gäller ansvaret, och stödjer sitt ställningstagande i detta. Är det inte så att ett försäkringsbolag följer försäkringsvillkoren och inte lagar, stadgar och andra förordningar och bör överlåta t.ex. ansvarstvister till andra opartiska experter/instanser?

    Dessutom blir jag väldigt konfunderad av svar (bifogat längre ner) som jag fått av vår ordförande i föreningen. Det känns som att styrelsen inte förstått att det är olika regler för olika typer av skador, utan anser att det alltid är föreningens egna regler som gäller oavsett skadetyp och vad lagar säger.

    Ordförande skriver t.ex. att:

    "vi har en regel som säger att medlemmen betalar självrisken…."

    samt

    "vår förening har en sådan ansvarsfördelning som lägger ovanligt stort ansvar på oss medlemmar….".

    Svar från ordförande…. "Det finns en uppenbar gråzon i de lagar och förordningar vi har att förhålla oss till. Därför blir det väldigt viktigt att man i en bostadsrättsförening har stadgar och andra överenskomna skrivningar som klargör (så långt det går) var gränserna går mellan fastighetsägarens och den boendes ansvar.

    Vår förening har en sådan ansvarsfördelning som lägger ovanligt stort ansvar på oss medlemmar och motsvarande mindre på föreningen. Vi har exempelvis en regel som säger att medlemmen betalar självrisken i fall då försäkringen träder in. Jag vet inte hur vanligt det är, men känner till flera andra föreningar där det inte är så. Man kan tycka vad man vill om det, men vi i styrelsen kan inte göra annat än att tolka våra egna stadgar och regler så noggrant som möjligt och att göra det konsekvent. Ingen medlem ska uppleva att det sker olika tolkningar olika gånger.

    Vår bedömning är fortfarande att ansvaret för att reparera de skador som uppstått i er lägenhet ligger på er som medlem, inte på föreningen som fastighetsägare."

    Meningsskiljaktigheterna i detta, samt försäkringsbolagets agerande har också gjort att jag undrar när fastighetsförsäkringen respektive bostadsrättstillägget skall användas. Så här står det på föreningens hemsida vad beträffar bostadsrättstillägget:

    "I bostadsrättstillägget ingår följande skydd enligt villkoret:

    Försäkrad egendom
    Det som enligt lag är fast egendom och endast avsett din angivna bostadsrättslägenhet om

    du enligt lag eller föreningens stadgar är reparationsskyldig och
bostadsrättsföreningen kräver att du skall betala och
skadan inte kan täckas av fastighetens försäkring eller av bostadsrättsföreningen

    Försäkrade skadehändelser
    händelser som läckage, naturskador, stöld och skadegörelse i bostad
när hushållsmaskin, sanitetsgods eller installation för värme, vatten, avlopp, ventilation, gas eller elektricitet går sönder
när glasrutor och fönster/dörrar spräcks eller krossas

    Maximalt ersättningsbelopp genom bostadsrättstillägget är 75.000kr
    Åldersavskrivning sker enligt tabell i hemförsäkringens villkor
    Självrisken är 1.500kr vid varje skada."

    Tacksam för svar så att detta kan redas ut en gång för alla.

    Med vänliga hälsningar

    Fredrik Ekström

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Hej Fredrik, 

    Huvudregeln är att föreningen är ansvariga för vattenledningarna. Däremot kan det vara så att föreningen inte behöver bli ansvarig för underhållet i lägenheten. Det första som behöver konstateras är då om det rör sig om en vattenskada eller inte. Är det en vattenskada i en vattenledning som föreningen ansvarar för skall föreningen använda sin fastighetsförsäkring. Eftersom det verkar som att ni har specialskrivna stadgar rekommenderar jag att du vänder dig till er jurist som utreder frågan vidare. 

    55+ villkor i del av förening?

    Fråga av: britaengvall

    Jag undrar om det går att ha 55+-villkor i ett av föreningens två hus?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Nej, dessa speciella villkor måste vara specificerade i föreningens stadgar. Det är inte möjligt att införa ett villkor i en befintlig bostadsrättsförening eftersom bostadsrätten inte kan vara förverkad om man har ändrat stadgarna.

    Bestämmelsen skriver man därför in i stadgarna när föreningen bildas och skall gälla samtliga medlemmar. 

    Stämmoprotokoll

    Fråga av: Brfboende

    Stämmoprotokollen ska tillhandahållas medlemmarna senast tre veckor efter stämman. Jag har begärt av styrelsen att få ta del av alla stämmoprotokollen bakåt i tiden. Styrelsen har bara godkänt att jag får ta del av protokollen fr.o.m. när jag flyttade in i föreningen och framåt, ej tidigare bakåt? Dessutom vet jag att justerarna av protokollen har rätt att göra justering av protokollen och om det görs tilläggsjustering ska väl dessa givetvis höra till det aktuella stämmoprotokollet? De stämmoprotokoll som har gjorts tilläggsjusteringar har ej tillhandahållits mig och var dessa finns är en öppen fråga? Dessa tilläggsjusteringar gjordes långt efter att jag hade flyttat in i föreningen. Min fråga: Vad är det som gäller utifrån ovan redovisade omständigheter?

    Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

    Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.

    Stadgeändring

    Fråga av: HansF

    Vi gjorde en stadgeändring i år. Räcker det att skicka in enbart ändringen till Bolagsverket, eller ska samtliga stadgar skickas in på nytt?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Eftersom bolagsverket skall ha tillgång till hela stadgarna bör ni skicka hela stadgarna till dem för ändring. 

    Kvadratmeterhyra för butikslokaler

    Fråga av: Brf Davidshall

    Hej,

    Jag undrar var man kan få tag på statistik på kvadratmeterhyra för butikslokaler. Vi har 4 lokaler i vår fastighet och jag vill stämma av våra hyror med marknadsnivåerna för området.

    Vänliga hälsningar,

    Stefan Lindskog
    Ordf Brf Davidshall
    Malmö

    Svar av: Cecilia Klang, Borätt Forum

    Hej Stefan!
    För att få reda på jämförbara lokalhyror föreslår jag att du kontaktar någon som arbetar med hyresutredningar, då vi tyvärr inte har tillgång till något register med aktuella hyresnivåer. 

    renovering av lägenhet

    Fråga av: stadsvillan

    Vad gäller för stor renovering av lägenhet i två plan . På övre plan skall en ny toalett installeras rör finns uppdgragna men är i dagsläget pluggade. Inga bärande väggar skall flyttas. Har sänt denna fråga för c;a en vecka sedan men inte fått svar

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Samtliga väsentliga förändringar av en lägenhet skall anmälas till bostadsrättsföreningens styrelse. 

    Loftgångar

    Fråga av: Myrsloken

    Hej,

    Vid en genomgång av brandskyddet i vår förening startades en (hetsig) diskussion kring loftgångarna. Som styrelsemedlem behöver jag veta vad som gäller och vilka lagar som styr.

    Mina frågor är:
    1. Är loftgång alltid en del av trapphuset och gäller i så fall samma regler för förvaring där? Får man ha balkongmöbler?
    2. Får man röka på loftgång?
    3. Kan styrelsen/årstämman bestämma att det är ok för medlemmarna att ha balkongmöbler/tillåta tex rökning på en loftgång eller strider detta mot lagar/regler på något sätt?
    4. Om det finns en lag som styr vilken är det i så fall? Om inte det finns lag vad gäller då? Myndighetsbeslut isf vilken myndighet?
    5. Kan styrelsen skriva in i ordningsregler/stadgar att balkongmöblering är ok så länge 80 cm fri väg lämnas (räddningstjänstens rekommendation) eller bryter man då mot lagar eller regler?

    Tack för svar!
    Mvh Styrelsen, BRF Myrsloken i Göteborg

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Min rekommendation är att du kontaktar stadsbyggnadskontoret i din ort för att fråga vad som är tänkt för er loftgång.  I huvudsak låter det som att de rör sig om brandskyddsbestämmelser och då behöver man titta på hur detta är brandklassat. 

    Installation av hiss

    Fråga av: pemi

    Det har kommit in önskemål om installation av hiss i vår brf.
    Föreningen består av 32 lägenheter och 4 ingångar. Vad kan kostnaden bli vid ev installation och hur mycket måste man höja årsavgiften ? Tar man här hänsyn till vilken våning man bor på? Finns det några bidrag att få?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    För en större ombyggnad rekommenderar jag att ni tar in ett antal olika offerter som ni sedan jämför för att få en korrekt prisbild. 

    Borätt Forum eller Bostadsrätterna?

    Fråga av: Mona

    Vad är det för skillnad om vår nybildade brf blir medlem hos er istället för Bostadsrätterna?

    Svar av: Lizze Sjöberg, Borätt Forum

    Skillnaden är naturligtvis kostnaden. Det kostar inget att vara med i Borätt Forum. Å andra sidan så måste man ju säga att vissa tjänster fås genom Bostadsrätterna och ingår i priset. Låt mig därför diplomatiskt svara att om ni har många frågor som bara gäller er så kan ni försvara att vara med i Bostadsrätterna eftersom ni då maximalt utnyttjar medlemskapet. Är ni däremot mer allmänt frågande så kan det vara läge att vara med i Borätt Forum. Jag skulle naturligtvis säga att börja med att vara medlem i Borätt Forum och se hur långt ni kommer med det.

    Handikappanpassning i lägenhet

    Fråga av: natalied

    Hej!
    Jag mailar som representant från styrelsen i brf för att få råd om vem som ska betala det juridiska ombud styrelsen behöver anlita i en fråga där socialnämnden måste gå in. Problemet är att en granne som är gravt handikappad har fått anpassning i form av en taklyft med transportskenor monterat direkt i taket, vilket gör att ljud transporteras direkt i betongen och upp till lägenheten ovan. De har också en "vad de själva kallar" växel vilket gör det möjligt att ha två olika spår som de kan flytta mellan, denna skramlar högt när de styr om till nytt spår. Under tider 22-02.00 använder grannen dessa hjälpmedel och stör grannarna ovanför så att de väcks varje gång den går i gång.
    Det handlar alltså inte om en störande granne som spelar hög musik på kvällarna utan om en handikappanpassning som styrelsen innan vår tid godkände men som sen blev ett problem för grannen. Tacksam för svar snarast.

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Vi föreslår att ni kontaktar en besiktningsman som avgör om någon åtgärd kan vidtas för att dämpa ljudet. Det är bostadsrättsföreningens som ansvarar för att utredningen görs.  Kan besiktningsmannen konstatera vilken åtgärd som krävs kan föreningen anmoda den boende att genomföra detta. Den boende kanske kan få en anpassning även utav detta. 

    Värmekostnad

    Fråga av: teok-bjo

    Vi flyttade in i en nybyggd bostadsrätt i december 2011. Värmekostnaden för föreningen uppgavs då vara 140 000 kr/år. I år har vi fått en höjning med 90 000 kr. Uppenbarligen var den ursprungliga siffran en ren glädjekalkyl. Finns det någon möjlighet för föreningen att kräva ersättning av Riksbyggen för detta?

    Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

    Jag skulle börja med att titta på om någon kostnadspost har ändrats sedan den ekonomiska planen gjordes eller om det istället var en felaktig uppskattning som gjordes av kostnaderna. Sedan får man analysera huruvida den felaktiga bedömningen var ”vårdslös” eller inte.

    Enligt Bostadsrättslagen skall två av regeringen utsedda intygsgivare bl.a. intyga
    -     att de i den ekonomiska planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt
    -     att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

    I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.

    Om en intygsgivare är vårdslös i sina bedömningar, skall han eller hon ersätta bostadsrättsföreningen den skada som uppkommit på grund av detta. 

    Det kan dock vara svårt att bedöma föreningens skada då intygsgivarna inte skapat den högre uppvärmningskostnaden för föreningen. Man kan då t.ex. titta på hur priset för fastigheten sattes när föreningen köpte huset/husen

    Komma åt en stam

    Fråga av: Hugo80

    Vi behöver komma åt en stam via en stickledning. Detta kommer medföra att golv behöver brytas upp. Vad har föreningen för ansvar i detta respektive lägenhetsinnehavaren?

    Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

    Generellt kan man säga att bostadsrättshavaren svarar för och bekostar det inre underhållet i lägenheten och att föreningen svarar för det yttre. I stadgarna kan ni se hur den fördelningen mer exakt ser ut i er förening. 

    När föreningen fullgör sitt underhållsansvar för ledningar o.d. måste ofta ingrepp göras genom att golv får brytas upp eller inredning måste tas bort. I nästa skede skall ett återställande ske. Olika uppfattningar kan då uppkomma i fråga om hur detta skall ske och om t.ex. föreningen kan kräva ersättning från bostadsrättshavarna vid en standardförbättring. Enligt författarna till Bostadsrättslagen bör Högsta domstolens avgörande NJA 2011 s. 548 i detta sammanhang kunna ge ledning. 

    Avgörandet gällde brandskador. Inledningsvis menade Högsta domstolen att det är givet att de brandskadade funktionerna skall återställas och standarden bibehållas. Bostadsrättsföreningen kan nöja sig med att ersätta skadade inventarier med i alla avseenden likvärdiga men begagnade inventarier. Men läget är, som Högsta domstolen konstaterade, ofta det att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. Av praktiska skäl kan en reparation också vara att utföra så att den innebär en förbättrad funktionalitet eller att bättre material kommer till användning, t.ex. att gamla vitvaror ersätts med nya. Standarden blir således högre än vad bostadsrättshavaren egentligen har rätt att kräva. Att praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärder leder till en standardhöjning medför emellertid, enligt Högsta domstolen, inte att bostadsrättshavaren är skyldig att utge ersättning för detta. 

    Spola stammar

    Fråga av: Hugo80

    Vi ska spola stammarna i vår förening och en av våra medlemmar vägrar att flytta på sin duschkabin för att komma åt stammen. Vad kan vi som styrelse kräva? Vem har ansvaret om en eventuell vattenläcka skulle uppstå i och med att han vägrar att flytta sin duschkabin? Täcker vår försäkring eventuell vatten läcka?

    Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

    Enligt 7 kap. 13 § Bostadsrättslagen har företrädare för bostadsrättsföreningen rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra. Om föreningen behöver flytta på duschkabinen för att komma åt stammen så har man rätt att göra det men skall då återställa efteråt.

    Om bostadsrättshavaren vägrar att släppa in föreningen i lägenheten för att genomföra spolningen, kan föreningen vända sig till Kronofogden för att få särskild handräckning. 

    Temperatur i lägenhet

    Fråga av: Hugo80

    Vid vilken temperatur i en lägenhet är det föreningens ansvar att vidta åtgärder respektive lägenhetsinnehavarens?

    Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

    I miljöbalkens kapitel om tillsyn finns bestämmelser om undersökningsskyldighet. Där anges att fastighetsägaren (föreningen) är skyldig att göra de undersökningar som behövs och åtgärda eventuella brister. Det innebär att föreningen kan behöva göra mätningar och andra kontroller vid klagomål på inomhusklimatet. 

    Om föreningen inte gör något med anledning av klagomålen, kan bostadsrättshavaren vända sig till Miljö- och hälsovårdskontoret som i sin tur kan förelägga föreningen att vidta utredningar och åtgärda brister. 

    Med stöd av miljöbalken har Socialstyrelsen givit ut allmänna råd som rör bedömningen av olägenheter för människors hälsa i samband med inomhusklimat. Socialstyrelsens allmänna råd (SOSFS 2005:15) om temperatur inomhus anger riktvärden för bedömning. Råden gäller för både bostäder och allmänna lokaler.

    uppköp lägenheter

    Fråga av: Haraldsson

    Vi är en liten förening, 8 lägenheter, varav 5 är bostadsrätter, en medlem köper upp flera lägenheter, hur går det för oss andra? Vid 3 inköp har den då 3 röster?

    Svar av:

    Tillträde till lägenhet

    Fråga av: stadsvillan

    I våra stadgar står det att företrädare för Brf har rätt att komma in i lägenhet för tillsyn alt utföra arbete som föreningen svarar för. Måste Brf innehavaren vara hemma eller kan man gå in. Detta har informerats om på tavla i trp för samtliga hyresgäster i god tid innan utförandet.

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Enligt Bostadsrättslagen (BRL) 7 kap 13 § 1 stycket har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten när det behövs tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen skall då se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Skulle bostadsrättshavaren neka tillträde, trots att föreningen har rätt till det,  kan föreningen ansöka om särskild handräckning hos kronofogdemyndigheten.

    Avloppsbrunn

    Fråga av: Brf Sirius 1

    Vi har en Bostadsrättsinnehavare som har/ vill renovera sitt badrum i underhållssyfte. Utförande Entreprenör Vägrar/ kräver att man får byta avloppsbrunnen i samband med ytskikts- renoveringen. Detta är inte ägares mening, då denne avser att endast renovera ytskiktet i underhållssyfte. Byggår: 1982.
    Fråga: Skall föreningen betala byte av Avloppsbrunn med tanke på att det är en ej " synlig" del av avloppet, eller skall Bostadsrättsinnehavaren betala?

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Enligt bostadsrättslagen kap 7 12 §, ansvarar bostadsrättshavaren för det inre underhållet samt för att hålla lägenheten i gott skick. Vart dem exakta gränsdragningen går regleras i föreningens stadgar. En del lägger ansvaret för golvbrunnar på föreningen och andra på bostadsrättshavaren, det är därför viktigt att först kontrollera föreningens stadgar. Står det inte uttryckligen i stadgarna vems ansvar golvbrunnen är kan man troligtvis göra bedömningen att denna tillhör det inre i lägenheten. Denna är ju åtkomlig inne i lägenheten och betjänar endast medlemmens lägenhet.

    Är det lagligt att kräva friskintyg på medlem?

    Fråga av: Iréne

    Är det verkligen lagligt att kräva friskintyg för någon som köpa och flytta in i en bostadsrätt. Hörde nyss om en som skulle köpa en lägenhet i ett 55+ boende och därför behövde friskintyg hos en läkarmottagning. Bor själv i en 55+ förening. Inget tal om friskintyg innan vi flyttade dit.

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Ett friskintyg kan inte vara en grund för att eventuellt neka ett medlemskap. Så här får man ifrågasätta vad föreningen skall med detta till? Man är alltså inte tvungen att lämna ut ett friskintyg eftersom det inte ligger till grund för om föreningen skall godkänna medlemskapet eller ej.

    Vem bekostar borttappade nycklar?

    Fråga av: Gunilla

    Vi har några hyresgäster i fastigheten och nu är det en som har tappat bort en nyckelknippa som bl a innehöll en nyckel till trapphuset och är en s k spärrad nyckel och måste beställas av styrelsen.
    Kostnaden för denna nyckel, skall den bekostas av hyresgästen eller är det föreningen som måste betala detta?

    Svar av: Fredrik Åman, Driftansvarig Förvaltare, Storholmen Förvaltning

    För medlemmarna står detta  oftast reglerat i föreningens stadgar. I de flesta fall är medlemmen ansvarig för kostnaden för att ersätta nycklar och brickor. I vissa fall har föreningen en mjukare linje och står för denna kostnad fast de inte behöver det.Om det inte står något annat i hyresavtalet för hyresrätten/ garaget får hyresgästen ta kostnaden för att ersätt borttappad nyckel.

    uthyrning av yta

    Fråga av: per2222

    Hej!

    En BRF förvärvade en fastighet i år. I fastigheten finns 12 lägenheter + en ”yta” högst upp huset som är inredd till lägenhet. ”ytan” har under en lång tid, av den förre ägaren av huset, hyrts ut som lägenhet, men i samband med ombildningen framkom det att inte hela ”ytan” var klassad som lägenhet. Därför var denna ”yta” inte med i ombildningen. Till saken hör att den förre ägaren av huset har en option på att köpa ”ytan” till ombildningspris om han lyckas ombilda ”ytan” till lägenhet inom två år.

    Mina frågor är:

    1. Kan föreningen hyra ut denna ”yta” under de kommande två åren som optionen finns kvar utan att riskera något? Om det finns några risker vilka är dessa?
    2. Om det går att hyra ut denna ”yta”, hur skulle ett hyresavtal se ut som ger föreningen möjlighet att med kort varsel säga upp en eventuell hyresgäst samtidigt som vi kan göra det möjligt för den förre ägaren att utnyttja sin option?
    3. Hur säkrar vi i ett hyresavtal att den vi hyr ut ”ytan” till inte erhåller besittningsrätt?

    Svar av: Sofie Jansson, jurist, Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna

    Jag förstår din fråga som att en del av lägenheten saknar bygglov för att utgöra bostad och att den tidigare fastighetsägaren skall ansöka om bygglov samt vidta de förändringar som krävs i lägenheten för att den skall klassas som en bostad. 

    För det första så anges specifika situationer i Bostadsrättslagen när förhandsavtal om upplåtelse är möjliga. (5 kap. BrL) Om optionen inte uppfyller de i lagen ställda kriterierna är den ogiltig. 

    Nu till frågan om uthyrning. Om lägenheten inte har bygglov som bostad blir det naturligtvis svårt att hyra ut den som bostad. Föreningen är som fastighetsägare ansvarig för att brandskydd osv. uppfylls i lägenheten när den hyrs ut så börja med att kontrollera status hos Stadsbyggnadskontoret och ta reda på vilken användning som ytan är avsedd för idag. 

    För att avtala bort besittningsskyddet behöver ni Hyresnämndens godkännande. Jag rekommenderar er att ta kontakt med en jurist som arbetar med hyresjuridik för att upprätta hyresavtalet med er kommande hyresgäst. 

    Ledamot avgår

    Fråga av: madelenst

    Om en ledamot avgår bara några månader efter årsstämman, kan styrelsen välja in en suppleant som ordinarie då eller krävs det en ny årsstämma?

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening lyder denna under lagen om ekonomiska föreningar. I lagen står följande beskrivet gällande föreningens styrelse (ledning):

    6 kap 2§ 2 stycket: ”Om en styrelseledamots uppdrag upphör i förtid eller hinder enligt 4 § ( gäller bl.a. bestämmelser om VD vilket inte är tillämpat på en bostadsrättsförening enligt BRL 9 kap 12§ 3 pk. Paragrafen nämner även att en person som är underårig, i konkurs, har förvaltare eller har näringsförbud kan inte vara styrelseledamot. Ledamoten skall vara medlem i föreningen om inte stadgarna säger annat.) uppkommer för honom att vara styrelseledamot och det inte finns någon suppleant som kan inträda i hans ställe, ska övriga styrelseledamöter vidta åtgärder för att en ny styrelseledamot tillsätts för den återstående mandattiden.”

    Senare i samma stycke finns sedan följade att läsa:

    6 kap 2§ 2 stycket” Ska ledamoten väljas på föreningsstämma, kan utan hinder av 1 § första stycket (en ekonomisk förening skall ha en styrelsen med minst 3 ledamöter) valet anstå till nästa ordinarie stämma på vilken styrelseval förrättas, om styrelsen är beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter.”

    Skulle alltså en ledamot avgå och det finns en suppleant som kan träda i hans ställe kan man alltså avvakta med att välja in en ny i styrelsen tills nästa ordinarie stämma. Detta under förutsättning att styrelsen består av minst 3 ledamöter och alltså är  beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter.

    Krävs en årsstämma?

    Fråga av: madelenst

    Vår förening är lite speciell då alla husen är fristående villor. Vi har idag sophämtning som ingår i månadsavgiften, alltså varje hushåll har varsin behållare för sopor. Nu vill kommunen att vi ska ta emot en till var och börja sortera matavfall för sig. Gör vi detta så halveras föreningens kostnad för sophantering. Detta skulle tagits upp på årsstämman men blev av någon anledning inte av. Får styrelsen ta ett beslut om att införa detta för alla boende? och om någon inte vill vara med, kan man då fakturera mellanskillnaden för det hushållet? eller krävs det en årstämma för ett sådant beslut?

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Ett beslut om att införa sophantering för matavfall skall tas upp på  årsstämman. Beslut om det kan tas om mer än hälften av rösterna talar för. Vid lika röstetal har styrelsens ordförande utslagsrösten, Lagen om ekonomiska föreningar kapitel 7, 13 §.Tas då ett beslut om detta får föreningens medlemmar foga sig efter det.

    Flyttkontroll av styrelsen

    Fråga av: Agnes56

    Har styrelsen rätt att kräva tillgång till lägenheten för en kontroll inför en försäljning? De vill kontrollera ev skador som föreningen kan få stå för.

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Det är vanligt förekommande att föreningen i samband med en överlåtelse väljer att besiktiga lägenheten för att fastställa lägenhetens skick samt för att upptäcka fel som eventuellt föreningen skall stå för.Skulle bostadsrättshavararen däremot neka tillträde för detta kan det bli svårt för föreningen att få igenom en besiktning.

    Frågor om Badrumsrenovering!

    Fråga av: Grön miljö

    En medlem i förening vill renovera sitt badrum.
    Vem står för reparationkostnaderna av avloppet i samband med att bryta upp det befintiiga golvet?

    Svar av: Emma Bergholm, Rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Detta beror på om föreningen har beslutat om stambyte. Är det så att föreningen har beslutat om stambyte så skall föreningen stå för dessa kostnader. Vill medlemmen renovera och byta ledningarna innan ett sådant beslut har tagits får får medlemmen själv stå för kostnaden.

    Vilken fastighetsförsäkring ska vi välja?

    Fråga av: Jaan

    Vi är en liten bostadsrättsförening i Helsingborg som tänker byta Ekonomisk förvaltare till Riksbyggen. I samband med detta erbjuder Riksbyggen en fastighetsförsäkring med bostadsrättstillägg.
    Idag har vi försäkrade hos Länsförsäkringar. Den försäkring som Riksbyggen erbjuder är hos Folksam.

    Mitt dilemma är att kunna, på ett rättvist sätt, jämföra de två försäkringarna med varandra och konstatera ev skillnader. Skillnader bör det rimligtvis vara eftersom den föreslagna försäkringen är ca 35% billigare. Kan det vara så att ett stort företag som Riksbyggen prutat ner premien ca 35%? Har du erfarenhet hur Riksbyggens försäkring matchar andra liknande försäkringar på marknaden och speciellt Länsförsäkringars. Vore tackasam om svar.

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Riksbyggen har lite olika lösningar runt om i landet. Därför kan jag inte uttala mig utan att se omfattningen på det ni har idag och det som erbjuds genom Riksbyggen. Det som är helt klart är att det finns en stor principiell mellan den fastighetsförsäkring ni har i Länsförsäkringar Skåne och Folksam: Länsförsäkringar Skåne tillämpar nämligen ett villkor som innebär att fastighetsförsäkringen inte alls gäller för den delkostnad i en skada som medlemmen ansvarar för. Detta blir en nackdel för föreningen, eftersom självrisken därmed dras från ett lägre belopp och föreningen kan inte kompensera sin självrisk genom bostadsrättsförsäkringen.

    Vattenskada i badrum hos ny medlem

    Fråga av: Sonex

    Vi har en ny medlem som har en vattenskada i badrummet förorsakad av en läckande golvbrunn.
    Vad är normal praxis för att reglera en sådan skada oavsett vilka regler som står i stadgarna
    1: Nuvarande bostadsrättägares ansvar
    1 a Kan köparen kräva tidigare ägare för dolda fel/eftersatt underhåll
    2. Föreningen står för brunnsbytet
    Vad som täcks av av föreningens försäkring med tilläggs skydd för medlemarna och eventuella hemförsäkringar blir en senare fråga

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Normal praxis vid en skada av detta slag är att föreningen bekostar demontering av badrummet samt uttorkning av fukten i golvbjälklag. Medlemmen bekostar återmontering av badrummet samt nya tät- och ytskikt.

    Om säljaren vetat om problemet med golvbrunnen men inte upplyst köparen om detta kan det bli aktuellt att säljaren får kompensera köparen. Men grundregeln är annars att bostadsrätten köps i befintligt skick.

    Överlåtelse av lokal

    Fråga av: Camilla Malmborg

    Lokalhyresgäst har för avsikt att överlåta lokal i föreningen på annan hyresgäst och jag undrar vilka regler som gäller för att ev. neka till överlåtelsen? Eller på vilka grunder vi har rätt att neka ett företag att överta hyreskontraktet? Har vi rätt att begära förskottshyra? Hur många månader är praxis?

    Mvh Camilla Malmborg

    Svar av:

    En lokalhyresgäst har rätt att överlåta sin lokal och få betalt för lokalen dock under förutsättning att

    själva verksamheten i lokalen överlåtes samtidigt.

     

    Om hyresvärden godkänner överlåtelsen men bedömer att nya hyresgästen är en tveksam i något avseende kan

    hyresvärden kräva att deponering sker av exempelvis 3 eller 6 månaders hyra till ett konto hos hyresvärden.

     

    Med vänliga hälsningar
    Anders Berg

    Överlåtelse av bostadsrätt och separat ingångna avtal.

    Fråga av: junkj

    Jag är med i styrelsen för en brf som upplåter de flesta borätterna i parhus. Under föreningens 20-åriga historia har styrelserna generöst beviljat utbyggnader av altaner och t.ex. uterum. I dagsläget är det oklart hur många avtal som träffats mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Till saken hör att inga större konflikter mellan medlemmar hittills uppträtt i fråga om förändringarna. Vår styrelse har tagit del av att det för föreningen är viktigt att förändringarna finns dokumenterade i avtal som överlåts samtidigt som den ursprungligen upplåtna bostadsrätten överlåts. Om köparen av en bostadsrätt inte förstått att i överlåtelsen också ingår ansvar för altan, uterum etc. kan ansvaret föras över på föreningen med ekonomiska konsekvenser som följd.
    Styrelsen vill nu få ordning på detta. Vi går just igenom och systematiserar fattade beslut under årens lopp och för samman dem lägenhetsvis för att underlätta för oss och framtida styrelser. Nu till frågan. Vi har letat på många håll för att få fram exempel på formulering att avtal/ mallar men med klent resultat. Här famlar de flesta föreningar i osäkerhet kring juridiskt hållbara formuleringar. Finns mallar att tillgå för avtal om upplåtelser och överlåtelser? Är det t.ex. tillräckligt att i efterhand upprätta ett upplåtelseavtal som bygger på att tillbygget dokumenteras på ett foto och hur långt ska man gå i det formella om allt fungerar och den ekonomiska risken för föreningen är liten (t.ex. riva en altan)?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Det är inte möjligt att upprätta eller korrigera i upplåtelseavtalen i efterhand. Vill man ändra upplåtelseavtalen kan man be medlemmen sälja tillbaka lägenheten till föreningen som sedan upplåter lägenheten på nytt till medlemmen, med en ny omfattning. Detta är invecklat och finns inga färdiga mallar därför rekommenderar vi er att ta hjälp av en jurist så att allt blir korrekt.

    Godkänna Porotokoll!

    Fråga av: Grön miljö

    Tack! Jag fick följande svar:
    "Ja, styrelsen kan godkänna protokollet via mail men orginalprotokollet ska vara underskrivet av justerare, protokollförare och ordförande. Inge, Borättforum"
    Jag måste fråga detta igen.
    vad händer om original protokollet inte är underskrivet överhuvudtaget då?
    Var finns det underlag på att original protokollet måste vara underskrivet om man ska lämna hänvisning till styrelsen.
    Mvh

    Svar av:

    Vid styrelsen sammanträden skall det föras protokoll som undertecknas eller justeras av ordföranden och en ledamot som styrelsen utser till det. Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på ett betryggande sätt.

    Protokollet blir godkänt först när det är påskrivit

    Inge Borättforum

    Godkänna Protokoll!

    Fråga av: Grön miljö

    Jag undrar om styrelsen på Brf kan godkänna protokoll via mail utan att den undertecknas.
    Om ja! Står detta i stadgarna eller var?

    Svar av:

    Ja, styrelsen kan godkänna protokollet via mail men orginalprotokollet ska vara underskrivet av justerare, protokollförare och ordförande. Inge, Borättforum

    Hyra ut lägenhet

    Fråga av: Kerstin Lasrsson

    Hej,
    Vi är en nybildad bostadsrättsförening som under sommaren fick köpa vårt hyreshus/ombildning.

    Det finns en lägenhet i huset som alltid har hyrts ut men en del av lägenheten är ett svartbygge och kan därför inte säljas.
    Den gamla värden har Upplåtelserätt på den och har två år på sig att lösa det för att få köpa lägenheten.

    Frågan är nu att vi vill hyra ut den under tiden men hur gör vi det på rätt sätt och rätt kontrakt på kortare tid.
    Vad jag förstår så måste vi förhandla bort besittnningskyddet till kommande hyresgäster så att vi kan säga upp kontraktet på kort tid utan problem.

    Tar vi några risker som äger lägenheterna och vi som sitter i Styrelsen.

    Jag hoppas vi kan få hjälp av er i denna fråga.

    Svar av:

    Hyra andel av föräldrar?

    Fråga av: Susanne A

    Hej!
    Är det möjligt att "hyra" den andra partens innehav vid ett delat ägarskap (90/10 %) för att få möjlighet att söka bostadsbidrag vid studier?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Om ägandet idag ser ut som du beskriver skulle vi behöva veta lite mer om frågan. Har sonen köpt sina 10 % eller ärvt/ fått i gåva? Det är nämligen inte helt självklart att man kan hyra de resterande 90 %. 

     

     

    Bygga vindsvåning, olägenhet

    Fråga av: Lee

    Min förening planerar att sälja husens råvindar till en byggherre som efter bygge av lägenheter ska sälja dessa. När jag flyttade in så visste jag att tankar på detta fanns, men inte att beslut fanns. Det är bara vi som nu bor högst upp som påverkas negativt av detta, pga störande ljud från bygget och ljud från kommande grannar ovanpå. Många har betalat bra pengar för att äga en lägenhet högst upp, utan grannar ovanpå, och nu försvinner det värdet. Kan vi begära ersättning från föreningen för obehag under byggperioden och för värdeminskning av våra lägenheter som nu ska få grannar ovanpå?

    Svar av: Emma Bergholm, rådgivare, Storholmen Förvaltning

    Om föreningen beslutat på ett korrekt sätt (genom en föreningsstämma) att bygga om råvindarna till bostadslägenheter kan medlemmen inte kräva nedsatt avgift på grund av detta. Vill man klandra ett stämmobeslut har man två månader på sig att göra detta. Föreningen kan bara bli skyldiga till skadestånd eller nedsatt årsavgift om de har agerat vårdslöst. Har beslutet tagits på en årsstämma kan man inte anse styrelsen agerat vårdslöst. När du köpte din lägenhet har säljaren en skyldighet att upplysa om allt denne vet om lägenheten, skulle det vara så att säljaren kände till beslutet bör denne också ha upplyst dig om detta. 

    Vattenledningsskada

    Fråga av: Mattias

    Vi har haft en översvämning i köket som orsakats av ett stopp i köksstammen, alltså utanför vår lägenhet. Grannarnas avloppsvatten har då trängt upp i vår köksho. Nu undrar jag om det kan klassas som en vattenledningsskada, så att föreningen ska stå för hela kalaset eller om det är som förvaltaren hävdar att vår hemförsäkring ska täcka återställandet av ytskiktet.

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Nej, ett stopp i avloppsstammen räknas inte som en vattenledningsskada. Skadan ska hanteras enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen, vilket innebär att du med hjälp av din försäkring får stå för kostnaderna avseende skadorna på dina ytskikt och inredning i lägenheten.

    Yttre underhåll

    Fråga av: Arne

    Vi är en BRF med 56 stycken småstugor, 20 - 65kvm i ett fjällområde. För några år sedan ändrade vi i stadgarna så att brh svarar för enklare yttre underhåll, läs målning av fasad. Material tillhandahåller föreningen. Är detta tillåtet?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Det är tillåtet så länge arbetet följer gällande säkerhetsföreskrifter.

    Avdrag på månadsavgiften!

    Fråga av: Grön miljö

    Jag undrar om stämman på en Brf kan medge "Avdrag på månadsavgiften" istället för arvode till styrelseledamöter. Om ja! Är det skattepliktigt eller inte?

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Det kan man göra men då blir dessa styrelseledamöter förmånsbeskattade istället med skatteavdrag och arbetsgivaravgiften på förmånen.

    Adjungera?

    Fråga av: Grön miljö

    Jag undrar om man kan adjungera alltså ett tillfälligt upptagande av ett par personer som medlemmar i Brf i styrelsen i något tillfälle?
    Kan man verkligen göra detta utan extrastämmans godkännade?

    Svar av: Anders Berg, jurist, Berg Fastighetsjuridik

    Det är endast stämman som kan välja och avsätta en styrelseledamot. En styrelseledamot kan alltid närsomhelst själv välja att avgå som ledamot.
    När det pratas om att en styrelse adjungerar en person till styrelsen är det endast frågan om en hjälp till styrelsen. Den adjungerande ledamoten har ingen beslutsrätt utan får ses mer som en konsult till styrelsen och föreningen.

    Styrelsens ansvar vid förskingring

    Fråga av: Styrelsemedlem har förskingrat pengar. Hur ska vi agera?

    En styrelsemedlem har förskingrat pengar i 2 omgångar och efter han blivit påkommen under revisionen han nu betalat tillbaka pengarna. Vi redogjorde för oegentligheterna vid årsstämman och stämman gav ansvarsfrihet till alla utom personen som förskingrat. Vi har inte gjort någon polisanmälan, bör vi göra det? Finns det annat vi behöver göra för att hantera detta på bästa sätt och uppfylla våra skyldigheter?

    Svar av:

    Förutsatt att styrelsen känner sig trygga med att personen inte förskingrat mer pengar än det man nu upptäckt så finns det ingen skyldighet för styrelsen att polisanmäla men man kan givetvis välja att ändå göra detta.  Styrelsen har däremot ett ansvar att driva in föreningens förskingrade pengar. 

    Rösträtt

    Fråga av: Anna

    Vi är en liten brf på 6 lägenheter. En person äger 2 lägenheter, har den personen 2 röster? Och om en sambo t.ex. är med i föreningen men inte äger någon del i lägenheten, har den personen rösträtt?

    Svar av: Thomas Lindman, Storholmen Förvaltning

    Enligt de allra flesta normalstadgar som upprättas så brukar en medlem bara ha en röst vid stämman oavsett hur många lägenheter denne äger. En person som inte äger någon del i en lägenhet har ingen rösträtt och har ingen rätt att deltaga på stämman om inte denne blir utsedd som biträde till lägenhetsinnehavaren. Innehavaren kan även utse den icke-ägande sambon till ombud att rösta i innehavarens ställe. Dock kan inte en innehavare av två lägenheter göra sin sambo till ombud för den ena lägenheten och därmed kringgå regeln om en medlem = en röst.

    Tomträttsavgäld

    Fråga av: Eva Barkenhammar

    Vi är en förening i Malmö som betalar tomträttsavgäld till kommunen. Finns någon instans där föreningen kan överklaga kommunens beslut (eller förslaget som ligger)? Alternativt går det att friköpa tomträtten?

    Svar av: Sarah von Liewen, Stadsjurist, Fastighetskontoret Malmö Stad

    Om parterna inte kommer överens om ny avgäld genom att teckna ett tilläggsavtal senast ett år innan den nya avgäldsperioden inträder har den part som önskar ändring av avgälden möjlighet att väcka talan om det hos Mark och miljödomstolen senast ett år innan den nya avgäldsperioden inträder. Se vidare om detta i Jordabalkens 13 kapitel.

    Malmö stad är i grunden positiv till att låta tomträttshavare friköpa sina tomträtter. Det krävs dock godkännande av tekniska nämnden alternativt kommunfullmäktige (beroende på köpeskillingens storlek). En begäran att få friköpa tomträtten kan göras när som helst under upplåtelsetiden och är alltså inte på något vis knutet till frågor om avgäldsreglering.

    Uteplats

    Fråga av: helenasnya

    Hej,
    Vi bor i en bostadsrätt med uteplats. Denna är omgärdad av staket och utanför det, en häck. Detta ger en relativt insynsskyddad uteplats, något som var viktigt när vi köpte bostadsrätten. Vi håller vår uteplats i gott skicka och har precis lagt en ny gräsmatta då den gamla mest innehöll ogräs. Föreningen ansvarar dock för häckklippningen av den yttre häcken (något vi gärna skulle kunna ta på oss att göra om vi inte kommer till någon annan lösning). Tyvärr sammanföll häckklippningen men gräsläggningen vilket gjorde att gräset, som inte fick beträdas på minst två veckor, trampades ned av häckklipparna. Detta var ju ett olyckligt sammanträffande men vi bad ändå styrelsen att nästa gång bli informerade när arbeten ska utföras på vår uteplats. Detta då det hänt ett antal gånger under åren vi bott här att det plötsligt står en främmande människa på uteplatsen, precis utanför vårt sovrumsfönster, vilket vi upplever som mycket obehagligt. Vi skulle även gärna bli informerade om andra byggen på den gemensamma gården för att tex kunna planera sina nattjourer så att man kan sova någon annanstans just den dagen en ny altan ska snickras upp. Det är dock inte lika viktigt. Jag fick dock veta av ordföranden att vi ju inte äger vår uteplats utan att föreningen gör det, vilket ger dem rätt att göra vad de vill på den utan att fråga om lov eller ens informera. Ordföranden ansåg också att det var helt omöjligt för dem att på något sätt informera oss boenden om när tex häckarna ska klippas. Jag har lusläst föreningens stadgar och övriga regler utan att hitta något som reglerar detta.
    Jag undrar därför, vilka regler gäller kring uteplatserna? Kan vem som helst beträda dem utan att föranmäla det? Har jag i så fall rätt att kräva legitimation av den jag upptäcker på min gräsmatta? Vad kan vi göra för att få rätt till information innan någon tar sig in på vår uteplats?
    Mycket tacksam för svar.
    Med vänlig hälsning, Helena.

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Det stämmer att ni inte äger uteplatsen. Ni har nyttjanderätt men formell ägare är föreningen.

    Men att föreningen äger uteplatsen innebär sannerligen  inte att styrelse och medlemmar kan göra vad de vill på er uteplats. Jag hoppas att ordföranden inte uttryckte sig så för då är denne ute och cyklar.

    Styrelsen är vald av föreningens medlemmar vid årsstämman att representera dessa och efter bästa förmåga sköta driften av föreningens fastighet. Och i detta uppdrag ingår rimligen att respektera enskilda medlemmars väl och ve, behov och önskemål.

    Om ni har en häck alldeles utanför ert sovrumsfönster är det knappast för mycket begärt att ni informeras om när klippning ska ske så att ni slipper få skrämselhicka. Varför det skulle vara omöjligt är svårt att förstå. Att kontinuerligt informera medlemmarna om vad som händer i föreningen är ju en av styrelsens uppgifter.

    Och om styrelsen beslutar att något arbete ska utföras på er uteplats så ska ni självklart informeras innan något arbete påbörjas. Det handlar om sunt förnuft och god ton, vilket man borde kunna kräva att en bostadsrättsförenings styrelse iakttar mot sina medlemmar.

    Om ordföranden/styrelsen ändå väljer att sitta kvar på sina höga hästar kan ni prata med era grannar (det är väl fler än ni som har uteplats?) och göra en skrivelse inför årsstämman där ni uppmanar styrelsen att ta upp denna fråga vid själva stämman.

    Ersättning till styrelsen

    Fråga av: Grön miljö

    Om man som styrelseledamot i en Brf på ideell basis tar på sig en del arbetsuppgifter kan det betyda att det tillkommer en del faktiska kostnader, t ex alla telefonsamtal, bilkörning osv. Normalt brukar man då lämna kvitto för alla inköp men ibland har man inte direkt kvitto på bensin, telefonsamtal eller liknande kostnader. Hur kan man då hantera de kostnader som drabbar den enskilde styrelseledamoten?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    För att få ersättning för redan gjorda utbetalningar krävs alltid kvitto. Man kan dock ta beslut om att erbjuda milersättning för styrelsemedlemmarnas transportkostnader, då redovisas den körda sträckan och ersättning utgår utifrån den. När det gäller telefonkostnader kan en schablonmässig ersättning utgå månadsvis.

    Viktigt att tänka på är att alla beslut som berör förmåner till styrelsen måste tas på en stämma, oavsett storleken på förmånen.

    Stämmobeslut för att förändra gemensamt utrymme?

    Fråga av: Christoffer

    Hej

    I vår förening kommer vi troligtvis att sälja råvind till medlemmar som kan bygga ut sina lägenheter. Idag har vi förråd på råvindsytan och några medlemmar har motsatt sig försäljning eftersom de inte vill få sina befintliga förråd flyttade till den andra trappuppgången (reserverade sig vid extrastämman).

    Vi har nått en kompromiss där vi bygger några nya förråd i grovsoprummet som idag används sporadiskt av en del medlemmar. Vi har dock diskuterat tidigare att avveckla grovsoprummet och vid behov hyra container.

    Till min fråga: Kan vi i styrelsen besluta att bygga förråd i grovsoprummet som är en gemensam yta eller måste detta beslutas på en extra föreningsstämma?

    Tack på förhand!
    Mvh Christoffer

    Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

    Hej Christoffer. Det är semestertider varför det börjar bli svårt att få tag på folk i vårt nätverk. Till exempel fastighetsjurister, vars kunskaper din fråga kräver.  Men jag lyckades i alla fall få en snabb kommentar från en fastighetsjurist på väg mot semesterledighet. Hoppas att det kortfattade svaret är till någon hjälp.

    Hans bedömning är att styrelsen kan ta beslut att disponera grovsoprummet till nya förråd. Men om man vill vara på den verklig säkra sidan så ska beslutet tas på en stämma.

    Däremot kräver beslutet att ta förråden på vinden i anspråk att 2/3 av de närvarande på en stämma röstar för förslaget samt  att hyresnämnden godkänner beslutet.

    Dessa frågor behandlas för övrigt i Bostadsrättslagen 9 kap 16 § 2 samt 9 kap 15 §

    Fuktsskada i badrum

    Fråga av: Marga Sjöström

    Vi har en fuktskada i ett badrum som upptäcktes för ett år sedan. Något förhöjda fuktvärden uppmättes, men efter rivning visade det sig att ingen torkning behövdes. Vår förvaltare på HSB anlitade en entreprenör och beställde arbete "fram till ytskikt". Försäkringsbolagets skaderapport säger: demontering sanitetsgods o beslag. Utrivning plastmatta på vägg o golv ev avfuktning åtgärdas genom fastighetsförsäkringen. Åtgärdas genom bostadsrättstillägg: återställande av plastmatta på vägg efter avskrivning, återmontering sanitetsgods o beslag. Plastmatta på golv ersätts inte, se skadans orsak. Entreprenör: boende önskar ev anlita "egen entreprenör" för "sin"del. Skaderapporten har skickats till den av HSB utsedda entreprenören, som i sin tur frågar den boende vad hon ska ha för ytskikt o hon svarar kakel. Sedan börjar ett återställande fram till ytskikt kakel o föreningen får en faktura på 90.500 kr. Föreningen anser att beställningen varit "luddig", att entreprenören borde ha frågat beställaren (förvaltaren el föreningen) vilket ytskikt man tänkte betala för. Skaderapporten talar ju om plastmattor. I våra stadgar står att den boende ansvarar för fuktisolerande skikt i badrum liksom den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt. Boende menar att hon skulle anlita egen entreprenör som skulle göra allt jobb som hade med kaklet att göra. Hon förstod aldrig att entreprenören gjorde alla förberedelser för kakel. Entreprenören vill ha betalt o deras advokat anser att förvaltaren har beställt till ytskikt o föreningen är beställare, HSB anser också att föreningen är beställare, den boende anser att hon kunnat få både jobb o material billigare själv o vill inte betala annat än Bygg Olles priser för materialet. HSB:s jurist anser att det är föreningen som är beställare o ska betala. Boende har blivit rådd av jurist från HSB att inte betala ev faktura, då det är detsamma som att "erkänna beställning". Kan detta vara riktigt? Föreningen har betalat del av den första fakturan som vi kom överens med entreprenören om. Men nu ska vi alltså betala resten också. Vi anser att entreprenören inte borde ha frågat boende, som ju inte är beställare, utan förvaltaren eller föreningen när de var osäkra på vad ytskikt innebar. Hur ska vi göra? Ska föreningen betala resterande faktura och försöka gå på HSB som gjort en luddig beställning eller på entreprenören som inte följt skaderapporten utan börjat jobba på information kakel från den boende. Den boende har aldrig beställt något jobb från entreprenören.

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    I förhållande till entreprenören har föreningen ett beställaransvar, vilket innebär att de ska betala fakturan till entreprenören. Sedan blir det en fråga mellan föreningen och den aktuella medlemmen hur kostnaderna ska fördelas utifrån stadgarnas regler om underhållsansvar.

    Av beskrivningen får jag uppfattningen att föreningen har tecknat fastighetsförsäkring samt kollektivt bostadsrättstillägg? Bostadsrättstillägget ersätter således kostnaden för återställande av plastmatta på vägg, med avdrag för ålder. En sådan kostnad går att beräkna och därmed ersättas genom brf-tillägget, även om man faktiskt återställt med annat material. Det är mycket vanligt att medlemmen väljer att återställa med annat material än det som fanns före skadan, men att denne i så fall självklart står för den merkostnad ett sådant tillval innebär jämfört med det ursprungliga skicket.

    Överskjutande kostnad för väggytskikt faller således under medlemmens underhållsansvar och ska normalt betalas av denne ur egen ficka. I detta fall betalar medlemmen till föreningen, eftersom man har ett utlägg till entreprenören efter att ha betalt fakturan. Även golvytskikten betalas av medlemmen, eftersom det inte ersätts genom någon av försäkringarna och tillhör medlemmens underhållsansvar.

    Att medlemmen eventuellt skulle anlita egen entreprenör är en rättighet som denne har. Dock borde medlemmen rimligen ha tagit beslut i den frågan och reserverat sig senast i samband med att han fick förfrågan från föreningens entreprenör om ytskikten. Det förefaller orimligt att entreprenören skulle ha återställt med väggkakel utan att medlemmen skulle ha valt vilket kakel man önskade, vilket talar för att medlemmen faktiskt muntligt har beställt återställande från föreningens entreprenör. Det senare är dock naturligtvis en bevisfråga.

    Styrelseordförande i en bostadsrättsförening

    Fråga av: Nancy

    Måste det finnas en styrelseordförande i en bostadsrättsförening eller räcker det med att man har en styrelse?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    I en ekonomisk förening (vilket en brf är) ska enligt lag en av ledamöterna väljas till ordförande (se lagtexter nedan).

    Utdrag ur Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

    8 § Inom styrelsen skall en av ledamöterna vara ordförande. Styrelsen skall välja ordförande, om inte annat föreskrivs i stadgarna eller har beslutats av föreningsstämman …

    Utdrag ur Bostadsrättslagen (1991:614)

    1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening skall vara registrerad.

    Uppställning på gräsyta

    Fråga av: Conny

    Får man ställa upp en husbil på gräsytorna som tillhör bostadsföreningen om det kommer bekanta och vill stanna ett par dagar, det står i ordningsföreskrifterna att man inte får beträda gräsytorna med fordon, vad kan hända om man gör det.

    Svar av: Josef Ingrosso, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Ordningsreglerna i en brf är inget man som medlem inte bör nonchalera. Brott mot ordningsreglerna kan i värsta fall leda till att bostadsrättshavaren sägs upp från sin bostadsrätt och tvingas till avflyttning.

    Bostadsrättslagen, paragraf 36, första stycket, säger:

     ”Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och föreningen således berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning, ....
    ...5. ...om bostadsrättshavaren eller den, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, åsidosätter något av vad som enligt 30 § skall iakttas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger bostadsrättshavare,....
    ...7. …om bostadsrättshavaren åsidosätter annan honom åvilande skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgöres.

    Detta gäller – i princip. I realiteten är en uppsägning en synnerligen unik företeelse som sker, efter överklagande av styrelsens beslut, endast efter dom i domstol. Avgörande för domen är då huruvida stadgarnas och ordningsreglernas efterlevande anses ”...vara av synnerlig vikt för föreningen...”

    Stadgarnas och ordningsreglernas efterlevande samt föreningens eventuella beivrande av brott mot desamma, är alltså en fråga om vanligt sunt förnuft.

    När det gäller en kortare tids parkering av ett rekreationsfordon kan det finnas möjlighet att ge/få ett temporärt tillstånd i samråd med föreningen. Men för ”husfridens” skull bör styrelsen alltid informera medlemmarna när undantag från ordningsstadgarna medges.

    Sängkläder

    Fråga av: Conny

    Får man skaka sängkläder från fönstret om grannen har sitt sovrumsfönster under, för man ser inte om det är öppet eller
    stängt

    Svar av: Josef Ingrosso, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Om det inte finns särskilda ordningsregler eller någon skrivning  i stadgarna om förbud mot att skaka sängkläder från fönstret så är det tillåtet.

    I bostadsrättslagen står det att man ska iaktta ”god sundhet, ordning och skick" gentemot sin förening. Alltså bör snabba avskakningar av sängkläderna, något som de flesta av oss vill göra regelbundet, rimligen ses som ett fullt normalt beteende. Naturligtvis under förutsättning att sängkläderna inte är fulla av matrester, katthår eller annat som inte hör hemma i en säng.

    Besvärlig medlem i Brf?

    Fråga av: Grön miljö

    Hej!
    Om en Brf har haft en jätte besvärlig medlem i jätte många år.
    De har verkligen ställt till med mycket problem för Brf och medlemen är aldrig nöjd med alla beslut varken fr. styrelsen, stämman el miljöverket osv.

    De klagar jämt och bråkar ständigt om allt och föreningen har verkligen gjort allt men det har inte hjälpt alls hittills.

    Nu undrar jag om det finns någon typ av konstruktiv information eller vägledning i regelverket för att kunna stoppa detta.

    Mvh
    miljövän

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Besvärliga medlemmar är ingen ovanlig företeelse. Och eftersom det inte är förbjudet att vara missnöjd med hur en bostadsrättsförening sköts kande missnöjda medlemmarna ostört kunna fortsätta sitt klagande. 
    Det går alltså inte att införa några  "missnöjesbegränsande" ordningsregler i föreningen. Däremot brukar jag rekommendera dessa tålamodsprövande styrelser att erbjuda de missnöjda att engagera sig i styrelsen för att på så vis kunna höja kvaliteten i styrelsearbetet. Efter sådana erbjudanden brukar de som tackar nej (vilket förvånansvärt många missnöjda gör) lugna ner sig betydligt i sin missnöjesiver. 
    Kanske detta kan fungera även i ert fall ..?

    Skaka ,Rysta , piska

    Fråga av: stadsvillan

    Får man skaka alt rysta sängkläder från balkong alt fönster.Nedanför balkong finns en altan
    Nedanför fönster är det gräsmatta som tillhör föreningen.Är ordet piska jämförbart med orden skaka,rysta ?.

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Kul med en fråga som delvis handlar om semantik, d v s ords och uttrycks betydelse!
    Till att börja med måste man som boende i en brf ha rätt att skaka och vädra sina sängkläder. Men skakandet måste ske med hänsyn till grannarna. Således bör man inte skaka sängkläder över grannens terass. Över föreningens gräsmatta borde däremot gå  bra.
    Och så åter till semantiken. Skaka och rysta är tämligen synonyma begrepp. Möjligen kan rysta tolkas som ett kraftgt skakande. Verbet piska kommer från substantivet piska, och när man piskar använder man oftast ett redskap - om inte en piska så i alla fall en mattpiska. Det är alltså mattor man brukar piska, men knappast sängkläder. Och mattpiskandet sker lämpligen på behörigt avstånd från huset, på en piskställning.

    Målningsentrepenad förskottsbetalning

    Fråga av: Platon1955

    Vi har beställt renovering av fönster i 17 lägenheter. I kontraktet står det att betalningsplan ska upprättas, vilket inte skett.
    Nu har företaget skickat faktura på större delen av totalkostnaden med förfallodag en vecka INNAN arbetet ska påbörjas.
    Hur ska vi bemöta detta?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Om kontraktet stipulerar att en betalningsplan ska upprättas så ska en sådan upprättas innan entreprenören börjar skicka fakturor. Så med denna motivering bestrider ni helt enkelt fakturan.
    Det torde påskynda upprättandet av betalningsplanen, vilken ni som beställare ska vara delaktiga i och godkänna.

    Staketen

    Fråga av: Isabelle Arnou

    Hej!
    Jag vill bygga upp staket omkring min terrass bakom och framför huset.
    Jag undrar om det är styrelsen som bestämmer vilken typ av staket som gäller eller om det är jag och mina grannar som kan bestämma tillsammans. Jag undrar också om det är föreningen som betalar för staketen eller om jag och mina grannar betalar med vår egen ekonomi.
    Tack på förhand för svaret.
    Mvh
    Isabelle Arnou

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Det är normalt styrelsen som fattar beslut om vilken stakettyp som är lämplig i föreningen.
    Naturligtvis kan du och dina grannar tillsammans lämna förslag som styrelsen kan ta ställning till.
    Beträffande stakethöjden bör ni kolla med kommunen hör höga staket kan vara utan bygglov.
    Det är vanligt att bygglovsgränsen går vid 80-90 cm, men det varierar från kommun till kommun.
    Och beträffande betalningen är det repektive medlem som betalar för sitt staket.

    Uteplatser

    Fråga av: leif persson ordförande BRF Stadsvillan i Norrköping

    Vi är en förening med 22 st brf- lägenhetet uppdelade på 4 hus. Husen är tvåplan. Det finns då 8 st uteplatser på markplan. Får brf inehavare ställa ut möbelgrupper på allmän yta som består av gräs och låta dessa stå kvar på obestämd tid . Gräsklippningen köps in av företag (HSB). BRF innehavaren gör gällande att så får det vara. Kan vi i styrelsen besluta om att så ej får ske eller vad kan vi göra ? Vid kompletterande frågor vänligen ring mig

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Föreningens allmänna yta får användas tillfälligt av föreningens medlemmar. En medlem har alltså  rätt att  ställa en solstol på gräsmattan för en stunds avkoppling i solen, men också skyldighet att ta med sig stolen därifrån. Det är inte tillåtet att ställa ut utemöbler med syfte att använda den allmänna gräsmattan permanent. Medlem som inte hörsammar detta bör tillställas en skriftlig anmodan från styrelsen där detta påpekas. Medlemmar som negligerar en sådan anmodan kan i förlängningen tvingas att flytta från föreningen.

    Uteplatser

    Fråga av: leif persson ordförande BRF Stadsvillan i Norrköping

    Vi är en förening med 22 st brf- lägenhetet uppdelade på 4 hus. Husen är tvåplan. Det finns då 8 st uteplatser på markplan. Får brf inehavare ställa ut möbelgrupper på allmän yta som består av gräs och låta dessa stå kvar på obestämd tid . Gräsklippningen köps in av företag (HSB). BRF innehavaren gör gällande att så får det vara. Kan vi i styrelsen besluta om att så ej får ske eller vad kan vi göra ? Vid kompletterande frågor vänligen ring mig

    Svar av:

    underhållsansvar

    Fråga av: Grön miljö

    Hej!
    Jag undrar om grannensbyggnad ligger exakt i tomtgränsen och det finns inga sevitut ml fastigheterna inom gällande detaljplanen.
    Vem ansvarar då för underhåll av fasadväggen mot grannens tomt?
    Mvh

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Det normala i fall som detta är att det finns servitut, men undantag förekommer tydligen. Underhållsansvaret är fastighetsägarens, som vid underhållsåtgärder torde be er om tillåtelse att få nyttja lite av er tomt under arbetets gång. Och det lär ni gladeligen tillåta, misstänker jag.

    Stämmoprotokoll

    Fråga av: Juliet

    Protokollet ska ju delges medlemmarna inom 3 veckor efter stämman enligt BRL. Vad händer om man inte gör det?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    ”Vad händer om man inte gör det?” skriver du. Ja, även om en försening per definition är ett stadgebrott, är det knappast något som leder till efterräkningar. Skulle däremot styrelsen undanhålla årstämmosprotokollet för medlemmarna så är det allvarligare. En följd av detta kan vara extra stämma för beslut om hantering av ärendet. Men så långt hoppas jag att det inte behöver gå i ert fall.

    JM:s ansvar för ventilationsproblem

    Fråga av: Karin G

    Hej!
    Jag sitter i styrelsen för en Brf i Uppsala som blev färdig för inflyttning 2005. En nyinflyttad bostadsrättshavare flyttade in i november 2011. Han märkte att ventilationen inte fungerade. Det var inget utsug från köket. Vi har avtal med Riksbyggen som ska åtgärda fel och han ringde dit och klagade. De skickade en firma som startade om fläktar på taket men det blev inte bättre. I feb 2012 gjordes en OVK som bekräftade att ventilationen inte fungerade i denna lägenhet. Vi kontaktade då byggfirman JM som byggt fastigheten men de svarade att de inte hade något ansvar i frågan. Hela våren och resten av 2012 var detta ärende aktuellt på våra styrelsemöten och hjälp från olika firmor söktes under året. Vid årsskiftet 2012 föreslog en reparatör att vi skulle titta på ventilationsritningarna och se om de stämde med lägenheten. Det gjorde de inte. Det saknades en rensningslucka för kanalen som går mellan spisfläkten och huvudkanalen via sovrummet som borde ha funnits från början. Firman satte dit locket till en kostnad av 7500 kr och äntligen fungerade ventilationen. Nu vill vi ha ersättning från JM eftersom vi anser att detta är ett byggfel som funnits från början men JM vill bara betala själva åtgärdandet, 7500 kr. Allt felsökande har kostat föreningen ytterligare 30 000 kr. Har föreningen någon möjlighet att vinna ett tvistemål i denna fråga? Vi bifogar gärna dokumentation vid behov. Tacksam för råd.

    Svar av: Roine Sievo, advokat

    Eftersom det är JM som byggt är jag säker på att ab/abt är del av avtalsunderlaget.

    Vi kan konstatera att;

    - Garantitiden för utförda arbetsprestationer har löpt ut.

    - Alla besiktningar har passerats.

    - Slutbesiktningen har bl a den effekten att alla fel som då "framträtt", vilket betyder faktiskt varit synliga eller borde varit synliga, inte därefter kan åberopas (har prekluderats).

    - Detta är något som missats i besiktningen eftersom det som utförts inte överensstämmer med projekteringen och därmed inte med avtalet. Felet gick tydligen lätt att upptäcka så snart en jämförelse gjordes just i detta avseende mellan vad som var beställt och vad som levererats. Området där rensluckan borde ha funnits var ju rimligen fullt synligt. Tillgänglighet är en grundförutsättning för rensluckor. Beställaren bär risken för besiktningsmannens missar.

    - Om man ändå anser att felet "framträtt" först vid årsskiftet 2012, så anger ABT 06 5 kap 6 § (jag har inte den tidigare) att entreprenören svarar för väsentligt fel som framträder efter garantitiden endast om felet har sin grund i vårdslöshet hos entreprenören. Möjligen är det vårdslöst men inte väsentligt eftersom det kostar 7 500 kr att åtgärda.

    - Krav på ersättning för kostnaderna för felsökandet kan i o f s vara ersättningsgilla om "entreprenören varit vårdslös eller om skadan beror på fel för vilket entreprenören är ansvarig".

    - Beloppet 30 000 kr är dock allt för litet för att man skall ge sig in på denna typ av högriskprocess.

    - Rekommendationen är att ta emot erbjudna 7 500 kr och glömma saken.

    Motioner

    Fråga av: Simson

    Måste styrelsen alltid skriftligen motivera sitt ställningstagande gällande en motion?Skall i så fall styrelsens handläggning/rek av åtgärd skickas ut till medelemmarna samtidigt som själva motionen? Eller behöver styrelsen bara muntligen "tycka till" på stämman?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

    Ja, en formell motion ska alltid besvaras skriftligen av styrelsen. Vid årsstämman kan sedan medlemmarna tycka till om styrelsens svar på motionen.

    Internrevision

    Fråga av: Simson

    Skall också internrevisorn underteckna revisionsrapporten? Extern revisor tycker allt är OK - han tycks inte ens känna till att vi haft en mycket upprörd extrastämma där bla. styrelsens agerande ifrågasatts. Extrastämman finns inte ens omnämnd i årsredovisningen. Är det OK? Internrevisorn som tagit del av undermåliga protokoll och inte fått se begärda handlingar tycker inte styrelsen skött sej. och att pengar bara rullat iväg på diskutabla saker utan att vi medlemmar känt till det - trots tillsatta arbetsgrupper - som bara ignorerats. Internrevisorn var en av oss som skrev under begäran om extrastämma.Vågade/ville inte begära det själv. Ska hon nu skriva en egen revisionsrapport. eller " bara" låta bli att underteckna externrevisorns? Ska hon då skriftligen motivera varför? Vi är drygt 10% som inte kommer att ge ansvarsfrihet åt samtliga utom en styrelseledamot.
    Till sist: Föreningen har under 6 mån varit utan försäkring. Detta upptäcktes när en medlem drabbades av en vattenskada i sitt tak och började efterlysa försäkringsbolag - som dock ej tar läckage från yttertak men en stamläcka eller brand skulle kostat skjortan utan försäkring Styrelsen skyller på ekonomiska förvaltaren som gått i konkurs - och anser att de är helt oskyldiga. Men skall inte frånvaron av försäkring framgå i årsredovisningen? Extern revisor tycks inte känna till den - Om han gjort det skulle han i så fall föreslagit ansvarsfrihet? Även om vi nu har försäkring igen kan ju bolaget vid en ev vattenskada säga, att skadan funnits länge och troligen uppkommit under tiden utan försäkring. Vem betalar då? Den drabbade medlemmen? Stämma styrelsen, som viftar undan den frågan som "hypotetisk" ? Vi har under åren haft åtskilliga vattenskador pgr av gamla stammar, och det finns fortfarande gamla bitar kvar. Tacksam för svar/synpunkter.

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

    Revisors- och styrelseansvar

    Ja, både extern och intern revisor ska skriva under revisionsrapporten.

    Extrastämmor ska finnas nämnda i årsredovisningen, precis som allt annat som tilldrgit sig i föreningen under verksamhetsåret.

    Om internrevisorn anser att revisionsrapporten inte är korrekt så skriver hon inte under, och formulerar i skrift en förklaring till varför hon inte kan godkänna rapporten. Sedan tar stämman ställning till revisionsrapporten genom att antingen godkänna eller underkänna den.

    Beträffande fastighetsförsäkring så måste en brf enligt lag vara försäkrad, vilket också ska framgå i årsredovisningen, specificerat med bolag, typ av försäkring etc. och detta är styrelsens ansvar, punkt slut. Att skylla på en förvaltare - konkursad eller ej - hjälper inte.

    Om extern revisor noterar att försäkring saknas bör han rimligen notera detta rent fysiskt i en not i årsredovisningen, där han samtidigt uppmanar styrelsen att skyndsamt teckna försäkring. Detta för att skydda sin egen rygg.

    Måste styrelsen följa stadgarna?

    Fråga av: Märta Eklund

    Vår lilla brf har 18 lägenheter med 18 likadana balkonger. En av våra medlemmar har bytt materialet i balkongfronten från metall till glas. Han hade inte frågat styrelsen innan. I våra stadgar står att man måste fråga styrelsen innan förändringar och att föreningen ansvarar för husens yttre.
    Styrelsen har godkänt denna ombyggnad i efterhand vid ett vanligt styrelsemöte. Måste inte årsstämman tillfrågas, då ombyggnaden strider mot stadgarna på 2 sätt ?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftansvarig förvaltare Storholmen Förvaltning

    Balkongfrågan

    Om föreningens stadgar stipulerar att styrelsen måste tillfrågas innan medlem ger sig in på förändringar av husets yttre så har medlemmen i fråga förvisso brutit mot stadgarna genom att utan lov byta material i balkongfronten. Men om styrelsen har valt att i efterhand godkänna denna åtgärd - och den är gjord efter alla normer och regler - så är det inte mycket att orda om (även om det ur estetiskt perspektiv möjligen kan synas märkligt att en liten brf-fastighet har 17 likadana balkonger samt en med ett helt annat uttryck!). Om övriga medlemmar har synpunkter på styrelsens agerande kan dessa framföras på årsstämman.

    Förtydligande angående vattenskador

    Fråga av: Johan

    Hej!

    Jag läste artikeln på https://borattforum.se/spalter/vattenskada-eller-vattenledningsskada .

    Ett fall där det inte framgår vad som gäller är om BRFen har äldre stadgar. I min förenings stadgar (från 50talet) står att läsa att "Föreningen ansvarar vidare för reparationer i anledning av brand- och vattenskada, som icke uppkommit genom bostadsrättshavarens vållande".

    Det står alltså inte "vattenledningsskada", som ju brukar vara fallet med nyare standardstadgar och också är vad som står i Bostadsrättslagen. Vad jag förstår har "vattenskada" en vidare innebörd som även inkluderar läckage från radiatorledningar.

    Förpliktigar detta föreningen att svara för samtliga reparationer i samband med läckage från radiatorledning (som inte bostadsrättshavare vållat), oavsett vad som står i Bostadsrättslagen och de stadgar som numera brukar vara standardstadgar?

    Vänliga hälsningar,

    Johan

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Helt korrekt, genom den formuleringen i stadgarna har föreningen ett betydligt vidare reparationsanspråk än vad som följer av Bostadsrättslagen. Det står nämligen varje förening fritt att utforma stadgarna så att de är ”snällare” mot bostadsrättshavaren än vad Bostadsrättslagen är, men däremot inte att gå åt andra hållet, d v s att ålägga medlemmen ett mer långtgående underhållsansvar än det som följer av lagen.

    Med den formulering ni nu har är det således föreningen som ska stå för alla reparationskostnader vid vattenskador, d v s även läckage från värmesystemet, spillvattenledningar, kyl, frys, tvätt- och diskmaskin m m samt läckage från våtrummen. Genom att stadgarna är skrivna på detta sätt så blir heller inte medlemmarnas bostadsrättsförsäkring tillämplig (om skaderegleraren kollar hur era stadgar ser ut), eftersom förutsättningarna för att skadan ska kunna ersättas enligt bostadsrättsförsäkringens villkor är att medlemmen har ett underhållsansvar enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

    För att föreningen ska slippa från detta ansvar måste föreningen visa att medlemmen förorsakat skadan genom vårdslöshet/försumlighet, vilket i praktiken oftast är svårt.

    Jag tror att er förening behöver se över sina stadgar och ett råd i detta sammanhang är att följa de mönsterstadgar som finns i så hög utsträckning som möjligt.

    Hundar som inte är kopplade på gården

    Fråga av: SunKar

    Vi har problem med hundägare som inte håller sina hundar kopplade på BRF:s mark. Plockar inte heller upp spillning från hundarna. Vilka åtgårder kan vi vidta mot hundägarna. Rättar sig inte trots fler tillsägelser. Regler för hundar finns med i föreningens ordningsregler men inte stadgarna.

    Svar av: Inge Hjalmarsson, förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Bostadsrättsföreningens stadgar reglerar föreningens göranden och låtanden utifrån lagar och förordningar, medan ordningsreglerna är till för att livet i föreningen ska fungera tillfredsställande  för alla medlemmar bra.

    Regler för rastning av husdjur är således inget som hör hemma i stadgarna. Men precis som föreningen måste följa samhällets regelsystem måste föreningens medlemmar följa föreningens ordningsregler. Det har de accepterat genom att bli medlemmar i föreningen. Och om ordningsreglerna innehåller ett rastningsförbud  så måste medlemmarna  respektera detta.

    Oansvariga  hundägare  i föreningen bör av styrelsen upplysas om detta förhållande. Förhoppningsvis ger det resultat, annars kan föreningen i förlängningen ta till rättsliga åtgärder.

    Försäkring för pool- och motionsrum

    Fråga av: Mattias

    Hej!

    En fråga som kom upp på vårt senaste styrelsemöte var om vi behöver teckna någon försäkring eller göra något annat nu när vi öppnar pool- och motionsrummet igen. Frågan var väl mest vad händer om någon skadar sig på den motionsutrusning som vi har ställt dit.

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Som frågan är ställd anar jag att pool- och motionsrummet funnits redan tidigare, men öppnar på nytt? I så fall borde det vara så att ert försäkringsbolag redan känner till pool- och motionsrummets existens, i annat fall bör ni definitivt meddela att det finns.

    Vad föreningen kan göra därutöver är att se till att det finns en olycksfallsförsäkring för de boende i er fastighetsförsäkring. Olycksfallsförsäkringarna brukar vara utformade på lite olika sätt, men i de flesta bolag gäller den för olyckor som drabbar de boende i byggnadens allmänna utrymmen, vilket torde innebära att den gäller för era medlemmar för olyckor som sker i motionslokalen.

    Däremot är det inte med automatik så att ni har ett skadeståndsansvar om olyckor inträffar i lokalerna. För att ni ska ha ett skadeståndsansvar krävs att olyckan beror på att ni har varit vårdslösa eller försumliga i hanteringen av lokalerna och dess utrustning.

    En annan sak som ni bör kolla med ert försäkringsbolag är om värdet av motionsutrustningen täcks av er befintliga försäkring eller om den måste kompletteras i den delen.

    Reparation av mur

    Fråga av: Steve

    Hej
    Det finns en 2.70 meter hög, tjock mur som är i dålig skick på en sida av vår innegård. Vi vill reparera vår sida av muren, men den tillhör inte oss och står inte på vår mark heller (vår sida av muren står precis på gränsen mellan de två gårdarna). Vi har försökt att få kontakt med grannfastighetens (murens) ägare men det har visat sig vara omöjligt. Min fråga är: får vi reparera vår sida av muren utan ägarens (grannens) tillstånd?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Hej Steve,

    Eftersom det inte är er mur måste ni ha fastighetsägarens tillstånd. Om ni utan lov reparerar muren mot ägarens vilja räknas det som åverkan, hur fint det än är gjort.
    Om fastighetsägaren inte går att få kontakt med och muren skulle muren vara i så dåligt skick att t ex tegelstenar rasar ner och riskerar att skada föreningens medlemmar så kan ni dock kontakta kommunen för att snabba på processen.

    Styrelse får inte ansvarsfrihet

    Fråga av: Simson

    Hur många röster behövs på stämman för att styrelsen inte ska få ansvarsfrihet - 1/10 del av samtliga närvarande på stämman eller en enkel majoritet? Kan enbart styrelsens ordförande förvägras ansvarsfrihet ? Kan enstaka medlemmar i protokollet reservera sig mot ansvarsfrihet för styrelsen?

    Svar av: Inge Hjalmarsson, driftsansvarig förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Vid punkten ”Fråga om ansvarsfrihet” på årsstämman kan medlemmarna ifrågasätta styrelsens sätt att sköta föreningen genom att inte bevilja styrelsen eller enskilda styrelseledamöter ansvarsfrihet. Lagen om ekonomiska föreningar slår fast att beslut om ansvarsfrihet (eller ej) vid ordinarie föreningsstämma kräver stöd av en stämmomajoritet alternativt en minoritet av minst 10 % av samtliga röstberättigade i föreningen. Enskilda medlemmar kan förstås reservera sig mot ett majoritetsbeslut om ansvarsfrihet.
    Att inte bevilja en styrelse ansvarsfrihet är naturligtvis en missnöjesmarkering. Men om missnöjet grundar sig på att föreningen lidit ekonomiskt skada, och det därmed kan vara aktuellt med skadeståndskrav, innebär den ej beviljade ansvarsfriheten dessutom att föreningen, genom den nya styrelsen, har ett år på sig att väcka talan vid tingsrätten mot ledamöterna/ledamoten.

    Betalningsansvar vid vattenskada i badrum

    Fråga av: Arne

    Vår förening har en kollektiv bostadsrättsförsäkring för alla medlemmar. Nu har vi råkat ut för en vattenskada som uppdagades när grannen en morgon märkte att på det droppade vatten från hans badrumstak.

    Fukttekniker har dokumenterat skadan på plats. Skadeorsaken är tydligen att golvbrunnen 5 cm under golv har läckt och vattnet inte har runnit undan .

    Vem har ansvaret för skadan? Vad ska vi som bostadsrättinnehavare betala för och vad står föreningen för?

    Svar av: Eriv Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Som du beskriver skadan finns ingen som bär ansvaret för skadans uppkommit, d v s ingen har varit vårdslös eller försumlig. Skadan är sådan att den ska hanteras enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen, d v s varje medlem ansvarar för sina ytskikt i samband med reparationen.

    Skadan anmäls och regleras av fastighetsförsäkringsbolaget. Den kollektiva bostadsrättsförsäkringen hanterar de kostnader som enligt reglerna om underhållsansvar faller på dig respektive din granne i lägenheten under. Om det är golvbrunnen som sådan som läckt lämnas ingen ersättning ur försäkringen för denna. Istället får den som har underhållsansvaret för golvbrunnen (vanligtvis medlemmen, d v s du) betala kostnaden för ny golvbrunn. Därutöver kommer du att få kostnader för åldersavdrag för de yt- och tätskikt som byts i ditt badrum samt den självrisk som gäller för bostadsrättstillägget.

    Föreningens ansvar är att åtgärda fukten i golvbjälklaget. Beroende av hur fastighetsförsäkringen är utformad kan ersättningen ur denna variera.

    Din granne har underhållsansvaret för eventuella skador i sin lägenhet, t ex eventuell målning av tak, tapetsering o s v. Även grannen har i så fall nytta av den kollektiva bostadsrättsförsäkringen, men fårsjälv betala eventuella ålderavdrag som görs för detta samt en självrisk i bostadsrättsförsäkringen.

    Elsäkerhet.

    Fråga av: Amadeus

    Hur fördelar sig ansvaret för elsäkerheten i lägenheterna mellan dels styrelsen och bostadsrättshavarna dels styrelsen och hyresgästerna?

    Svar av:

    micke testar att ställa en fråga

    Fråga av: Borätt

    micke testar att ställa en fråga

    Svar av:

    Hela styrelsen avgår

    Fråga av: Simson

    Om hela styrelsen i dag på en extrastämma avgår , vad händer då? Ordinarie stämma är om två månader, kan vi i Bf vara styrelselösa tills dess?. Om en extrastämma måste inkallas för interimsvall, vem kallar i så fall när styrelsen avgått? Tacksam för snabbt svar.

    Svar av:

    Styrelseprotokoll

    Fråga av: Simson

    Finns det någon LA G - paragraf som slår fast att styrelsens protokoll inte får vara tillgängliga (öppna) för medlemmarna - givetvis ska frågor gällande enskilda medlemmar inte visas. Så vitt jag vet,, så är det stämman som fattar beslut om öppna eller slutna styrelseprotokoll.

    Svar av:

    Ny ekonomisk plan, vinstskatt?

    Fråga av: Kartboken 3

    Vi har en hyreslägenhet som nu ska försäljas och ska nu göra en ny ekonomisk plan. Måste denna godkännas av någon officiell instans, Boverket el dyl? Kommer vi att behöva skatta för "vinsten" av försäljningen?

    Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

    Den nya ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket. Försäljningen utlöser ingen beskattning. Likviden kommer in på banken och bokas direkt in i balansräkningen som insats och upplåtelseavgift.

    Stämmoprotokoll

    Fråga av: Simson

    Har en medlem rätt att på begäran få ta del av tidigare års stämmoprotokoll?

    Svar av: Frank Forsman, redaktör, Borätt Forum

    Som medlem i en brf har man rätt att ta del av föreningens stämmoprotokoll. Dessa ska enligt Lagen om ekonomiska föreningar §10 ”hållas tillgängliga hos föreningen för medlemmarna”. Någon tidsbegränsning finns ej, så medlemmar ska även kunna ta del av äldre stämmoprotokoll.

    juridik

    Fråga av: Simson

    Kan styrelsen vägra en medlem att ta del av tidigare års stämmoprotokoll?

    Svar av:

    Styrelsemöten

    Fråga av: Karlmartin

    Måste varje styrelsemöte protokolllföras?

    Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Hej Karlmartin,

    För att ett styrelsemöte ska räknas som ett styrelsemöte måste det protokollföras.

    Elsäkerhet

    Fråga av: Amadeus

    Vem, styrelsen eller den boende, har ansvaret för elsäkerheten i en bostadsrätt resp. hyresrätt?

    Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

    I en bostadsrättsförening har föreningen ansvaret för elledningarna fram till medlemmarnas/lägenhetsinnehavarnas elcentral (proppskåp).Det betyder att elcentralen och installationerna inne i lägenheten är respektive medlems/lägenhetsinnehavares ansvar. Observera att detta innefattar även dolda ledningar inne i väggarna. Detta brukar ofta finnas formulerat i föreningens stadgar, men om det inte gör det gäller bostadsrättslagen, som stipulerar denna ansvarsfördelning.

    Bor man i hyresrätt är det hyresvärdens som har ansvaret för funktion och säkerhet i husets och lägenheternas elsystem. Men som hyresgäst är man skyldig att rapportera fel eller misstankar om fel så att värden har möjlighet att åtgärda dem.

    Kan föreningen få skadestånd för åldersavskrivningar?

    Fråga av: Nicklas L

    Hej Eric

    …och tack för artikeln (skadefrågan) i nr 1 2013 av Borätt. Det är alltid intressant att läsa om vad som är rätt och fel eller vad som gäller i en bostadsrättsförening. Det är absolut inte alltid det är lätt för oss vanliga ledamöter i styrelsen att veta vad som gäller och vad föreningen är skyldig att göra resp. vad medlemmar själv ansvarar för.

    Därför var din artikel speciellt intressant för oss… det är nämligen så att vi har drabbats av en vattenledningsskada för några månader sedan och nu kommer frågan upp vem som ska betala för återställandet. I vårt fall handlade det om att en medlems hantverkare borrade hål i den trycksatta tappvattenledningen inne i väggen varpå 5 lägenheter blev drabbade av vattenskador. Du skriver att föreningen kan begära skadestånd för självrisken! Vår fråga är om vi även kan begära skadestånd för åldersavskrivningarna som vårt försäkringsbolag gör på ytskikten (golv och vägg)?

    Tacksam för svar

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Hej Nicklas,
    Nej, åldersavdragen kan man aldrig få ersättning för via skadestånd. De åldersavdrag som görs av försäkringsbolagen är en metod för att fastställa skadans ekonomiska värde och blir samtidigt ett mått på hur mycket av ursprungsvärdet som redan konsumerats genom årens användande. Inget varar ju, som bekant, för evigt och en gammal sak har som regel ett mindre värde än en ny. Försäkringens ambition är att ersätta den ekonomiska skadan som man drabbats av. Detsamma gäller skadeståndsersättning. Om jag förstör din fem år gamla jacka så ska jag ersätta det ekonomiska värdet av just den jackan, inte köpa en ny jacka till dig.

    Grus i golvvärmesystemet

    Fråga av: Stig A

    Hej.
    Jag representerar en brf (ordf.) i Farsta, om 33 st lgh typ +55 byggår 1997/-98. Huset har 3 portar och tre våningsplan.
    Vi har under många år haft problem med vårt golvvärmesystem, med många omgångar av justeringar av flödena i lägenheternas golvslingor m.m.

    Först nyligen, sensommaren 2012, identifierades källan till dessa återkommande cirkulationsproblem. Vi har grus i vårt golvvärmesystem. Detta konstaterades efter att ha provspolat golvslingorna i en lägenhet och där slingornas vatten fick passera ett filter. Här samlades ca ett hekto fin sand med inslag av lite grövre gruspartiklar. Detta bara i en lägenhet! Detta grus har således cirkulerat runt i systemet sedan huset byggdes och av och till satt igen reglerventiler till golvslingorna samt åstadkommit onormalt slitage på våra cirkulationspumpar i källaren.

    Rören till golvvärmen har således inte hanterats på ett korrekt sätt under byggperioden. Klart byggfusk från början således.

    Nu står vi inför att tvingas spola rent alla golvslingor i hela huset inkl. värmeväxlare i källaren m.m. till en avsevärd kostnad.

    Vi har från föreningen skrivit till byggherren vid två tillfällen och framfört problemet samt yrkat på deras ansvar i frågan. Svar erhölls innehållande negativt besked kring ansvarsfrågan "Vi anse rdäremot inte att det finns någon skyldighet eller anledning att kompensera föreningen för de kostnader som uppkommit i och med spolning av systemet." Man åberopar att garanti- och ansvarstiden har passerats.
    Svaret på vårt andra brev med en del förtydliganden, innehöll samma negativa besked, innebärande att dom inte kommer att stå för några kostnader för spolning av vårt golvvärmesystem.

    Vår fråga är: finns det någon praxis i hanteringen av den här typen av byggfusk/byggslarv? eller är det bara den 10-åriga garantitiden som gäller?

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Hej Stig,

    Tyvärr finns inget ansvar för vare sig entreprenör eller den som har sålt ett färdigt hus efter 10 år.

     

    Beräkning av andelstal i brf

    Fråga av: Per-Owe A

    Hur beräknas andelstalen i en brf? Vad jag vet är det baserat på lägenhetsytan.
    Brukar det inte öka med uppåt 6-8 procent per våning? Hur motiveras det? Gäller detta även i nybyggen, d v s nya brf?

    Svar av: Henrik Abelin, ombildningskonsult, Ecolex

    Andelstalen i en bostadsrättsförening kan beräknas på många olika sätt, det finns ingen tvingande regel för hur dessa skall beräknas. Utgångspunkten för andelstalsberäkningen brukar vara hur lägenheten är disponerad, d v s storlek, antal rum, våningsplan i huset, ev balkong eller eldstäder, utsikt eller begränsning av utsikten, om det finns hiss eller inte och andra liknande faktorer av permanent karaktär (ytskiktens skick värderas normalt inte). Alternativa beräkningsgrunder kan vara lägenheternas normaliserade hyra per kvm eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsmodell.

    Det vanligaste är att man utgår från antalet kvm lägenhetsyta i andelstalsberäkningen. Om inte lägenheterna i föreningen övrigt skiljer sig åt sinsemellan kan detta vara den enda fördelningsgrunden. Om lägenheterna har stor spridning i storlek, kan man ge de mindre lägenheterna ett något högre andelstal per kvm, ofta med motiveringen att även en mindre lägenhet har ett kök och ett badrum som har en väsentlig del i fastighetens underhållskostnader och driftkostnader.

    Våningsplanets inverkan på andelstalet kan vara att nedre botten får en ”rabatt” jämfört övriga våningsplan. I ett gårdshus som saknar hiss kan de övre våningsplanen få ett lägre andelstal av den anledningen. Våningsplanets betydelse för andelstalet varierar alltså och något generellt påslag finns inte utan det är upp till föreningen att fastställa i föreningens ekonomiska plan.

    Förvaltares ansvar vid betalning av faktura utan att attest inhämtats

    Fråga av: Anders V

    Vi är en liten brf och har en ekonomisk förvaltare som sköter bokföring, bokslut och betalningar. De har sjösatt, och vi har gått med i, ett datasystem för enkel hantering av attester. En kontaktperson är utsedd hos oss som har givits attesträtten via systemet.
    Förvaltaren betalade förra året en faktura utan att den hade attesterats via systemet eller på annat juridiskt korrekt sätt, d v s genom att styrelsen eller två medlemmar av styrelsen hade gjort en separat attestering. Brf:s kontaktperson ringde förvaltaren dagen före ffd och möttes av beskedet att fakturan gått till betalning och den kunde inte stoppas.
    Förvaltaren vägrar att ta ansvar för de ekonomiska konsekvenserna av denna felaktiga betalning. De hävdar att de i efterhand har inhämtat information som skulle göra att de hamnar i god tro vid utbetalningen. Att denna information är en direkt lögn och strider mot såväl styrelseprotokoll som maildialog spelar ingen roll för den principiella frågan.
    Detta tycks mig ytterst märkligt. Brf måste kunna lita på att en faktura som är inlagd i systemet för attest i enlighet med den överenskomna ordningen inte betalas annat än om fakturan attesteras.
    Om förvaltaren inte har ett strikt ansvar i en sådan situation, så hamnar vi, och förmodligen många andra brf, i en svår situation där förvaltaren mer eller mindre godtyckligt kan frånskriva sig ansvaret för en betalning som är gjord utan vederbörlig attest.
    Vi har för avsikt att stämma förvaltaren.

    Svar av: Tomas Eklund, ekonomichef, Storholmen Förvaltning

    Ytterst handlar det om vilket avtal som föreligger mellan bostadsrättsföreningen  och förvaltaren. Ett sådant avtal styr så att säga vem som har rätt och fel. Även om parterna inte tycker sig ha något avtal i denna fråga föreligger det ändå ett sådant, då förvaltaren innan systemet infördes de facto har gjort utbetalningar med föreningens goda minne.
    För att bedöma om förvaltaren har gått utanför sin befogenhet ser man i första hand på hur samspelat mellan förvaltaren och föreningen har sett ut. Avviker förvaltarens beteende från tidigare agerande kan det antyda att förvaltaren har gjort fel och därför kan få stå för uppkommen skada, annars inte.
    Som jag tolkar din beskrivning är handlar detta ytterst om en bevisfråga. D v s kan föreningen bevisa att förvaltaren har gått utanför den fullmakt som förvaltaren har erhållit från föreningen? Utgången i tvistemål som till stor del handlar om bevisning är väldigt svåra att sia om. Oftast är det även kostsamt att tvista om sådana frågor.

    Fråga om värmesystem

    Fråga av: "Duvskatan"

    Värme. För-/nackdelar med att sätta in termostater/tryckstyrd pump vs. injustering av vattenflödet?

    Svar av: Lars Svingdahl, tekniskt förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Hej,

    jag kanske missuppfattar dig, men jag tolkar din fråga som att ni har något problem i ert värmesystem och du vill ha synpunkter på två tänkbara lösningar.

    Låt mig då understryka att oavsett vilket värmesystem man har är injusteringen A och O. Om ert system inte fungerar tillfredställande måste ni börja med att injustera det efter konstens alla regler. Först därefter vet ni om ytterligare åtgärder krävs.

    Sedan kan mycket väl både termostater och tryckstyrd pump vara bra komplement till det injusterade systemet. Men det är en separat fråga.

    Mer detaljerat än så kan jag tyvärr inte svara utan ha bakgrunden klar för mig. Men du är välkommen att återkomma  med en mer specifik frågeställning.

    Värme. För-/nackdelar med att sätta in termostater/tryckstyrd pump vs injustering av vattenflöde

    Fråga av: Duvskatan

    Hej! Vi är en nybildad bostadsrättsförening som ska byta ut vreden på våra vattenelement eftersom dessa läcker. Huset är från 1936. Ev ska vi även montera in termostater och installera en tryckstyrd pump för att spara energi. Detta var ett tips vi fick av besiktningsmannen som gjorde besiktningen i samband med ombildningen. När jag pratade med en VVS-kille var hans rekommendation att endast göra en injustering av vattenflödet. Alltså skippa termostater och tryckstyrd pump. Vad är det som gäller egentligen? Tack på förhand!

    Svar av: Lars Svingdahl, teknisk förvaltare, Storholmen Förvaltning

    Hej!

    Oavsett vilket värmesystem man har är injusteringen A och O. Om ert system inte fungerar tillfredställande bör ni börja med att låta  göra en injustering efter konstens alla regler.

    Termostater och tryckstyrd pump kan mycket väl vara bra komplement om systemet är i gott skick. De ger  bättre energihushållning och bättre komfort. Om ni har haft en besiktningsman på plats och han har föreslagit detta  borde det innebära att han anser systemet är värt att bygga vidare på.

    Utan närmare kunskaper om ert system vågar jag mig dock inte på någon rekommendation

    Frågor om balkongrenovering

    Fråga av: Nancy Fadel

    1. Vad bör man tänka på när man ska renovera balkongerna?

    2. Vilket ansvar har styrelsen?

    3. Måste man har en kontrollansvarig – vilket man ju måste ha vid ombyggnationer som kräver bygglov?

    4. Var hittar man kontrollansvariga för balkonger?

    5. Vilka balkongföretag har bäst referenser i Sverige?

    6. Hur lång tid bör det ta att renovera befintliga balkonger samt ev göra dem större?

    7. Hur vanligt är det att man får igenom ansökan om större balkonger?

    8. Finns det någon norm för hur stora balkonger får vara som störst och som minst?

    9. Varför är det så ovanligt med balkonger på första våningen?

    10. Hur lång tid brukar det ta med bygglov?

    Svar av: Fredrik Ivarsson, Windoor Sverige AB

    1. Utnyttja leverantörernas kompetens och kunskap, det kostar inget. Ta sedan in professionell hjälp som driver projektet. Beslut om balkongbygge skall alltid fattas på föreningsstämma. Kommunicera varje moment i projektet väldigt tydlig i föreningen Låt tiden mellan idé och beslut ta den tid det tar, ett positivt engagemang från alla i föreningen är värt mödan.

    2. Styrelsen är alltid ansvarig för underhåll av t ex balkonger i en förening. För andra ansvarsfrågor, se föreningslagen kap 6-7 (finns på www.riksdagen.se)

    3. Ja,vid större arbeten krävs en certifierad kontrollansvarig.

    4. Hos HSB, Riksbyggen m fl.

    5. Det beror på. Olika företag specialiserar på olika typer av projekt som styrs av : storlek på fastighet, läget (innerstad eller förort), om de skall glasas in eller ej.

    6. Svårt att säga utan att veta omfattning, läge osv. Det beror också på hur många personer för renoveringen som leverantören använder på plats.

    7. Det beror på läge, fastighetens karaktär/ålder, ut mot gatan/in mot gården

    8. Nej, men branschen brukar rekommendera minst 140 cm djup för förlängda eller nya balkonger.

    9. Ofta för att så lågt belägna balkonger inkräktar på gatu- eller gårdsrummet. I stadsmiljö löper ofta en trottoar framför huset vilket omöjliggör lågt belägna balkonger. Alternativet kan vara s k franska balkonger, d v s balkongdörr med räcke

    10. Det varierar från stad till stad, men vi brukar säga 10 veckor från det att man lämnat in komplett ansökan. Tag dock kontakt med er kommuns stadsarkitekt för en mer exakt uppskattning.

     

     

    Styrelses Sammansättning.

    Fråga av: Lars-Olof Karlsson

    Kan två personer ur samma familj vara t.ex ordförande och kassör i en bostadsrättsförenings styrelse?
    Tacksam för svar.

    Svar av: Frank Forsman, Borätt Forum

    Hej Lars-Olof!

    Dina raka fråga får ett rakt svar: ja. D v s det finns inget hinder för flera personer ur samma familj att ingå i en och samma styrelse.

    Gratis?

    Fråga av: gujo68

    Kostar det inte något att vare sig ställa eller få svar på allehanda problem?

    Svar av: Borätt Forum

    Hej!

    Det stämmer. Denna tjänst är helt kostnadsfri. Så välkommen med dina frågor!

    Vem är skyldig att laga skadan?

    Fråga av: Rolf Johnsson

    Hej
    Läser i senaste Borätt om vattenskador där Eric Rubensson svarar på frågor.

    Jag har en brf-lgh i ett mindre hus med 2 plan med tot. 4 lgh i. Lägenheten ovan min har genomgått en större ombyggnad/reparation och i samband med byte av kökssnickerier mm så högg en arbetare sönder ett vattenledningsrör och vatten sprutade ut i omfattning som gjorde att jag fick skador i mitt underliggande kökstak. Taket är ett gammalt s.k. ”limtak” vilket innebär att det är nästan omöjligt att bara laga den lilla del som är skadad, utan mar bör genom en viss procedur ta ner hela ytskiktet och börja om, allt enl. målaren jag tillfrågat. Då kommer frågan:

    Vem är skyldig att laga skadan? Självklart borde det vara hantverkarfirman men jag önskar inte förhandla med honom eftersom jag inte har affär med honom. Har talat med grannen i nämnda lgh och han hänvisar till firman. Har föreningen något ansvar i ärendet? Hur ska jag agera?

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Hej Rolf,

    Du har drabbats av en vattenledningsskada som du själv inte förorsakat. Därmed har du inget reparationsansvar för dina skador. Inledningsvis måste föreningen, i enlighet med Bostadsrättslagens bestämmelser, se till att din lägenhet blir reparerad och detta får föreningen hjälp med via sin fastighetsförsäkring. Föreningen bör därefter rikta ett skadeståndsanspråk mot hantverkaren och uppmana denne att ta hjälp av sin företagsförsäkring för att hantera det kravet. När det gäller din granne, där skadan uppkom, så har han däremot kvar sitt underhållsansvar för skadorna på sina ytskikt, eftersom vattenledningsskadan orsakats av någon som utfört arbete i lägenheten för hans räkning. Din granne ansvarar dock inte för dina skador i lägenhetstaket eller föreningens skador i bjälklaget, eftersom underhållsansvaret i Bostadsrättslagen endast avser den egna lägenheten. Därför måste föreningen vända sig mot den som faktiskt utförde den vårdslösa handlingen, d v s hantverkaren.

    När det gäller de åldersavdrag som görs i fastighetsförsäkringens ersättning avseende skadorna i din lägenhet så kommer den kostnaden att stanna på föreningen. Åldersavdraget är ju ett mått på hur mycket av det ekonomiska värdet som redan förbrukats genom åren och kan därför inte ersättas av hantverkarens ansvarsförsäkring, där endast det nuvarande ekonomiska värdet av det skadade ersätts. Din granne, däremot, kommer att få stå för de åldersavdrag som görs avseende hans ytskikt och fasta inredning.

    Styrelsemedlemmars befogenheter

    Fråga av: Lars-Olof Karlsson

    Om två styrelsemedlemmar med rätt att teckna föreningens firma.

    Hur långt kan de gå i sina befogenheter, t ex att teckna ett avtal för bergvärme för 1,3 miljoner utan övriga i styrelsens medgivande
    eller att föreningsmedlemmar har medgivit detta. Frågan har ej beslutats på något årsmöte.

    Svar av: Dolores Dundjerovic, förvaltare, Storholmen Förvaltning

    När det gäller ”väsentlig förändring” (som bostadsrättslagen uttrycker det), vilket en bergvärmeinvestering på gott och väl över 1 miljon kronor definitivt är, krävs ett beslut vid föreningens årsstämma för att styrelsen ska kunna teckna avtal. Om ett sådant inte finns  har styrelsen alltså  ingen rätt att teckna avtal, oavsett om medlemmarna  har teckningsrätt eller ej

    Observera dessutom att man som enskild medlem har rätt att ifrågasätta beslut som fattats av styrelsen, om man anser att det inte har gått rätt till.  Antingen genom att vända sig till föreningens revisor som kallar till extra årsstämma, eller också genom att 10 % av föreningens hushåll är eniga och själva utlyser extra årsstämma.

    Självrisk på försäkring som inte gäller?!

    Fråga av: Ravil Bolgakov

    Hej!
    Jag har en fråga om tolkning av er artikel i Borätt nr 1 2013.
    I sammanfattningen av domen från Högsta domstolen så skriver ni att medlemmen har inget underhållsansvar när man drabbas av vattenledningsskada och därför gäller inte heller bostadsrättsförsäkringen.
    Jag har nu drabbats av en vattenledningsskada, badrummet är knappt två år varför inga åldersavdrag görs.
    Nu får jag brev från försäkringsbolaget där det står att mina kostnader i denna skada är självrisk, eventuella åldersavdrag och undantag enligt gällande försäkringsvillkor.
    Hur kan jag drabbas av självrisk på min bostadsrättsförsäkring när den enligt artikeln inte gäller?

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Hej Ravil,

    Det är viktigt att skilja mellan vattenskada och vattenledningsskada. Om skadan beror på att en tappvattenledning har läckt så rör det sig om en vattenledningsskada. I sådana fall får föreningen normalt ta alla reparationskostnader, inklusive åldersavdrag. Undantaget gäller om du har orsakat skadan genom vårdslöshet, då måste du fortfarande ta hjälp av din bostadsrättsförsäkring för att få hjälp med kostnader för nya ytskikt, fast inredning m m och då får du en egenkostnad bestående i åldersavdrag och självrisk. Om det inte är en vattenledningsskada enligt ovan, utan t ex läckage från ett spillvattenrör, avloppsrör, tvättmaskin, golvbrunn, bristande våtrumsbeklädnad etc, så handlar det om en vanlig vattenskada och då fördelas kostnaderna enligt huvudregeln i Bostadsrättslagen och föreningens stadgar, d v s du får en kostnad för åldersavdrag, självrisk samt eventuella tilläggsbeställningar och annat.

    Behövs tröskelbyte i badrummet?

    Fråga av: Klas Andersson

    Hej
    Har just läst igenom senaste numret av BORÄTT, som jag tycker verkligen är intressant.
    Vi är en bostadsrättsföreningen med 14 medlemmar. Den bildades 2004 i samband med ombyggnad av en fastighet.
    Förra året tecknade vi ett trygghetspaket hos Anticimex och de besiktigade då alla lägenheter och skrev besiktningsprotokoll för var och en.
    I samtliga lägenheter utom en påpekades att det saknas förhöjd tröskel till badrum.

    Vi i styrelsen har diskuterat hur vi ska lösa frågan. Byter vi ut trösklarna så bryter vi ju fuktspärren.

    Härom dagen var det någon som också påpekade följande:

    För att fler och fler äldre ska ha möjlighet att bo kvar hemma, så går kommunerna in och handikappanpassar bostaden. Detta innebär bland annat att alla trösklar tas bort, även till badrummen!!
    Vi förstår inte logiken att det finns regler för badrum som man i vissa kan bortse ifrån.

    Hur gäller då försäkringarna?

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Inte sällan kolliderar olika regelverk. Numera finns tillgänglighetskrav vid nybyggnad och ombyggnad som gör att dörrar måste ha ett visst mått och trösklar inte får vara för höga. Å andra sidan finns inget specifikt om trösklar i försäkringsvillkoren när det gäller våtrum. Villkorens krav är att utrymmet är utformad enligt de byggnormer som gällde vid tiden för utförandet, att rummet försetts med våtrumsbeklädnad samt att det har en golvbrunn.

    Vem står för självrisken?

    Fråga av: Göran Nicander

    Vi vill ha hjälp med att tolka reglerna vid en vattenskada. För ungefär ett år sedan inträffade en stor vattenläcka här hos oss. Två lägenheter blev totalskadade. Vattenskadan orsakades av att lägenhetsinnehavaren, utan föreningens medgivande, hade kopplat in en anordning för att kolsyresätta dricksvattnet. Röret till denna anordning brast. Länsförsäkringar har tagit kostnaden för skadan. Lägenhetsinnehavaren och brf. har samma försäkringsbolag. Hur gör vi med självrisken på 8.500:-?
    Vi anser att lägenhetsinnehavaren skall stå för denna. Skadan har ju inte förorsakats av föreningen.

    Svar av: Eric Rubenson, försäkringsjurist, Bolander & Co

    Det låter onekligen som att detta rör sig om en vattenledningsskada som medlemmen själv förorsakat genom vårdslöshet/försumlighet. I så fall kan ni rikta ett skadeståndsanspråk motsvarande er självrisk mot medlemmen och en rekommendation att anmäla till sin hemförsäkring för handläggning genom ansvarsmomentet. Men om han anlitat en entreprenör för installationen måste ni istället vända er mot denne.

    Borätt Forums experter till Frågor & Svar

    Storholmen Förvaltning

    Svarar på frågor om underhållsplan kopplad till föreningens budget, lär känna ditt hus och frågor kring bostadasrättslagen och stadgefrågor

    Bolander & Co

    Försäkringsförmedlare och skadespecialister
    Svarar på allt om försäkring och skador i bostadsrätt. Hur gäller försäkringarna? Vem har ansvaret för skadan?

    J.Gullikssons EL AB

    Svarar på frågor om installation, service och underhåll inom el, tele, data, styr och larm.

    Jurideko Fastighetspartner

    Experter på juridik för bostadsrättsföreningar.

    Pedersen Advokatbyrå

    En nischad advokatbyrå med jurister specialiserade på entreprenadrätt och  konsulträtt.

    SSG Nordic

    Svarar på frågor gällande fukt och mögelskador, skadesanering och luktproblem samt klotter och fasadrengöring.

    Avloppsteknik

    Svarar på frågor om avloppssystems livslängder, när ett stambyte bör planeras, hur man som styrelse undviker de vanligaste fällorna, förbyggande underhåll och underhållsplaner för avloppen, reducera vattenskaderisker mm.

    Cupola

    Säkerställer och utvecklar brandsäkerhet, ger företag och myndigheter rätt förutsättningar att förebygga, upptäcka och övervaka brand- och säkerhetsrisker i sina fastigheter.

    Hisskonsulterna

    Opartisk och fristående hisskonsult.
    Svarar på frågor gällande hissar.
    Serviceavtal, utförs servicen korrekt, byta eller bygga om hissarna, vilka regler gäller?

     

    CC Plåt

    Svarar på alla frågor om ert tak. Hur underhåller man det på bästa sätt, hur vet man att vattenavrinning fungerar och har vårt tak säkerhetsutrustning som följer dagens förordningar etc.

    PreBad

    Komplett renoveringslösning med eller utan stamrenovering.
    Tryggt, effektivt och hyresgästerna kan bo kvar.

    BM Luftbehandling

    Svarar på frågor om installation och service av styr/regler/övervakningssystem för fastighetsinstallationer som t ex värmesystem, ventilationssystem mm.

    Secor

    Secor Secor installerar Daloc-dörrar i hela landet. Fråga oss om allt som berör krav för dörrar i fastigheten gällande brand, ljud, inbrott, lukt och hur dörrarna kan se ut.

    Vattenfall E-Mobility AB

    Svarar på allt vad gäller elbilsladdning för din bostadsrättsförening eller fastighet.

    Brandkontoret

    Vi arbetar för att ge dig Stockholms bästa fastighetsförsäkring.

    Garageportexperten

    Svarar på alla frågor runt garageportar och entrépartier när det gäller byte, underhåll eller service.

    Eleiko

    Svarar på frågor om föreningsgym och träningsutrustning. Hur man får ut mest möjligt av det utrymme man har att tillgå och vad man skall tänka på vid planering, inköp, installation och underhåll.

    HAGS

    Svarar på frågor om planering, installation och underhåll av föreningsgym.

    Gerox

    Svarar på frågor om bergvärme, kyla och frånluftsåtervinning.

    Vattenfall E-Mobility AB

    Svarar på allt vad gäller elbilsladdning för din bostadsrättsförening eller fastighet.

    KTC

    KTC hjälper till med frågor om energihantering i fastigheter.

    CERTEGO

    Komplett säkerhetsleverantör. Bl.a lås, passer- och bokningssystem.

    Borätt Effektivare styrelsearbete

    Effektivare styrelsearbete

    Att slippa fastna i svårbesvarade frågeställningar är ett utmärkt sätt att effektivisera styrelsearbetet. Ställ frågorna till Borätt Forum så får ni svar.

    AnnonsAvloppsteknik
    AnnonsGarageportexperten Sverige AB
    AnnonsCertego
    AnnonsEleiko
    AnnonsMaries puts & städ
    AnnonsMidsummer
    AnnonsGerox
    AnnonsGullikssonsEl
    AnnonsRS Rörservice
    AnnonsHisskonsulterna
    AnnonsCC Plåt
    AnnonsKTC
    AnnonsILOQ
    AnnonsSecor
    AnnonsStorholmen Kvadrat
    AnnonsSSG_Nordic
    AnnonsPercap
    AnnonsInCharge Vattenfall
    AnnonsCupola
    AnnonsBolander