För en tid sedan fick vi på redaktionen en fråga från en läsare. Hen menade att med dagens regler är det väldigt svårt för styrelsen att hindra andrahandsuthyrning. Hen skrev att lagen på sikt undergräver möjligheten att driva en klassisk bostadsrättsförening, att det är svårt att hindra någon från att hyra ut, brf:en blir mer av en hyresvärd. Vilka skäl gäller egentligen vid andrahandsuthyrning?
Reglerna för andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar ändrades för knappt 10 år sedan. Den som äger en bostadsrätt behöver inte längre ha ”beaktansvärda skäl”. Nu räcker det att hen har ”skäl” att upplåta i andra hand. Utgångspunkten för andrahandsuthyrning är alltså att man har ett skäl, en begränsad tid för uthyrningen och ett godkännande av styrelsen, alternativt att man får annat besked från hyresnämnden när de har prövat ärendet. Jag ringer upp Christina Fregne, fastighetsjurist på Jurideko
och berättar om mejlet från vår läsare.
– Lagstiftarens syfte var ju att göra det svårare att neka uthyrning och på så sätt få mer omsättning på lägenheterna. Men rent generellt kan man säga att ju längre tid man vill
hyra ut i andra hand ju svagare blir det skälet. Om någon till exempel ska studera på annan ort så är det ett starkt skäl år ett, sedan allt svagare, lagstiftaren har inte tänkt att man ska kunna hyra ut i all evighet, menar hon.
Hon föreslår också att föreningen skriver in i stadgarna att alla medlemmar ska ha sitt permanenta boende i sin lägenhet. Däremot är det ingen idé att skriva in skäl som styrelsen anser vara giltiga för andrahandsuthyrning.
– Dock är det viktigt att poängtera att det just behövs ett skäl och ett skriftligt tillstånd från styrelsen och att aktivt informera medlemmarna om detta, särskilt de nyinflyttade. Att hyra ut lägenheten till AirBnb på helgerna för pengars skull är inget skäl, säger Christina Fregne. Den som hyr ut ska också ange kontaktuppgifter och namn på andrahands-hyresgästen till styrelsen.
– Skälen anges i bostadsrättslagen, de är generellt formulerade men styrs av praxis i hyresnämnden, berättar hon. För att få koll på dessa behöver man bevaka detta eller anlita en jurist som kan detta.
Ok. Vidare till hyresnämndens hemsida – finns det någon praxis att ta del av? Svaret är nej, här nämns några skäl men man lyfter också fram bostadsrättsföreningens sida av saken. ”Det ligger i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor
utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Särskilt i en mindre förening, där det redan pågår många andrahandsuthyrningar, kan detta få betydelse när
hyresnämnden gör en avvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens intressen.”
Kanske en klen tröst för styrelsen men viktig att få med när man ger ett avslag på en ansökan. Skäl för uthyrning som man lyfter fram är att ”du kan ha rätt att hyra ut din lägenhet i andra hand till en närstående person eller hyra ut en lägenhet som
du har köpt för att bo i vid din pensionering. Du kan också ha rätt att hyra ut din lägenhet om den för tillfället är svårsåld på grund av hur marknaden ser ut. I så fall får du normalt hyra ut i högst ett år.” Det är det hela. Jag letar vidare på hyresnämndens hemsida och
hittar kontaktuppgifter till Vanja Lycke, Hyresråd vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Jag frågar henne om det finns en praxis hos hyresnämnden kring giltiga skäl för andrahandsuthyrning.
– Ja, det finns en praxis men den är inte nedtecknad och det är ingenting vi kan lämna ut. Dock är det inte riktigt rätt att säga praxis när det bara är hyresnämnden. Det finns ett fåtal fall som avgjorts i hovrätten och där kan man tala om praxis eftersom det är överprövat. Det är inte vanligt, kanske fem fall sedan den nya lagen trädde i kraft, men hyresnämnden kan ge tillstånd till en överprövan oavsett avslag eller medgivande.
Hon berättar att normalfallen är att testa bo ihop, studier på annan ort, man har svårt att sälja eller att man behöver vård exempelvis på ett vårdboende. Det ska alltid finnas en tidsgräns, skäl som provboende och svårsålt medges mycket sällan med mer än ett år. Det är också upp till den sökande att bevisa att skälet verkligen föreligger, exempelvis visa
upp ett antagningsbesked för studier på annan ort.
Vanja Lycke tipsar också om en bok som hon menar täcker in mycket kring olika skäl, ”Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning: hyresnämndens praxis” av Charlotte Andersson och Emil Andersson. Nu är det ju tyvärr så att det händer att bostadsrättsinnehavare hyr ut i andrahand utan det nödvändiga godkännandet.
– Misstänker man olovlig andrahandsuthyrning måste styrelsen kontrollera detta och skicka ut en rättelseanmaning. Fortsätter uthyrningen efter det kan det vara grund för förverkan av bostadsrätten och uppsägning, säger Christina Fregne.
Tyvärr landar ofta fall av misstänkt olovlig uthyrning i frågan om vad som går att bevisa, vilket ofta kan vara väldigt svårt. Till och med när man har bevis. En brf hade bevis från polisen på att en bostadsrätt hyrts ut och använts för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Tingsrätten dömde till föreningens fördel, men hovrätten gjorde en annan
bedömning och friade bostadsrättsinnehavaren. Medlemmen fick behålla lägenheten och föreningen fick betala dryga rättegångskostnader.
