Tafflig reparation av ett takläckage ledde till att taket fick läggas om till en stor kostnad. Foto:Dagmar Forne
Vad som först verkade vara en liten läcka i taket ovanför en balkong visade sig vara en rad utspridda småläckor i takfoten på föreningens båda hus. Det medförde en reparation som förvärrade problemet, och som i sin tur föranledde omläggning av taket till en kostnad på över två miljoner. Ännu har inte friden lagt sig i brf Nirvana, men styrelsen har blivit många erfarenheter rikare.
– Kan vi bidra till större vaksamhet vid upphandlingar är vi glada, säger föreningens ordförande Torbjörn Sunde när vi ses tillsammans med styrelseledamoten Ulf Hellman på gården till det gulputsade 50-talshuset i Luthagen i Uppsala.
Historien tar sin början 2014 när en bostadsrättsinnehavare vid den södra gaveln på huset upptäcker att det droppar vatten ner på balkongen från takfallet. Styrelsen larmas och budet går till en lokal entreprenör, specialiserad på tak. Föreningen har tidigare anlitat entreprenören och man har fullt förtroende för att han ska leverera ett bra jobb även denna gång. Entreprenören lämnar 15 års garanti på både material och arbete för reparationen av takfoten på de båda huskropparna. Men efter två år börjar det läcka igen, nu utmed båda huskropparna.
Nirvanas ordförande Torbjörn Sunde har fått ägna mycket tid åt takproblemen Foto: Dagmar Forne
Styrelseledamoten Ulf Hellman som var med och gjorde upphandlingen förklarar problemet:
– Läckage hade uppstått i den flacka nedre delen av taket. En tätskiktsmatta, ett slags förstärkt takpapp, och isolerskivor lades ovanpå det befintliga plåttaket. Utförandet hade dock en rad brister, bland annat låg inte tätskiktet tillräckligt omlott med takpappen. I gliporna rann vattnet in och blötte upp isolerskivorna som låg under. När entreprenören väl kom hit för att åtgärda läckaget gjorde han bara en mindre åtgärd ovanifrån – när problemet var att blött material låg kvar och orsakade röta på den underliggande träkonstruktionen. Läckaget blev bara värre. Och den 15-åriga garantin var plötsligt inte längre giltig.
Ulf Hellman är lite självkritisk när han tänker tillbaka:
– Vi förstod inte vidden av problemet först. Vi tog två offerter men gick bara vidare med en. Vi anlitade den takfirma vi tidigare haft kontakt med, och vi tyckte väl att den låga prislappen på 170 000 kronor var attraktiv, säger han.
Föreningens nuvarande ordförande Torbjörn Sunde var nyinflyttad när upphandlingen skedde och kom in i styrelsen först senare. En viktig uppgift blev att få ordning på taket.
– Jag fick överta jagandet av entreprenören som blev allt mer undanglidande. Vår fastighetsförvaltare inspekterade taket och baxnade, säger han. Föreningen kopplade in en oberoende konsult som gjorde en rejäl undersökning.
Rapporten från oktober 2019 ligger framför oss på bordet. Den innehåller ett tiotal ganska fula bilder på ruttnande plankor, kvarstående vatten och uppblött isolermaterial.
Slutsatsen: ”Vi bedömer att läckagen ensamt beror på fel och förhållanden i arbeten utförda i entreprenaden med kontrakt av 2014-03-17./…/ Vår bedömning är att entreprenören är skyldig att åtgärda fel som föreligger samt eventuellt uppkomna följdskador.”
Entreprenören vägrade att åtgärda och påstod att arbetet inte föll under garantin – men erbjöd sig att åtgärda mot betalning.
Fula rötskador visade sig när man lyfte på plåtarna och isoleringen som entreprenören lagt på. Foto:Brf Nirvana
Föreningen tog kontakt med en advokatbyrå som brevledes anmodade entreprenören att åtgärda problemen. Entreprenören vägrade.
I samråd med advokatbyrån beslöt föreningen åtgärda läckaget på egen bekostnad och i stället stämma entreprenören på den del av kostnaden som kan hänföras till det undermåliga arbetet.
– Vi insåg att vi behövde åtgärda takfoten runt bägge huskropparna, inte bara mot gården där det läckte. Vi förstod också att vi inte själva är kompetenta att projektleda ett så stort arbete, så vi vände oss till konsulten som hade gjort utredningen, säger Torbjörn Sunde.
Ulf Hellman förklarar:
– Som byggherre har man ett mycket stort ansvar för arbetsmiljö och allt annat som rör entreprenaden, så detta ansvar fick projektledaren ta. Kostnaden blev en bit under tio procent av hela entreprenaden, och det var väl lagda pengar.
Den främsta uppgiften för projektledaren blev att hitta ett kompetent företag som kunde reparera taket och specialiserade underleverantörer för snickeri, måleri och annat.
Arbetet pågick från oktober 2021 till januari 2022. Totalkostnaden för entreprenaden blev omkring 2,3 miljoner.
Nästa steg är att räkna ut hur stor del av reparationskostnaden som kan hänföras till den första misslyckade entreprenaden.
– Vi väntar på de siffrorna – sedan ska vi stämma företaget. Förhoppningsvis kan det bli en förlikning innan vi kan lägga allt detta bakom oss, säger Torbjörn Sunde.
Vi tar en promenad runt föreningens område. Där finns två huskroppar med lägenheter och en länga med butiker som är upplåtna med bostadsrätt till olika affärsidkare.
Torbjörn Sunde pekar upp mot taket på längan. Där ligger snö, och det syns inte en enda istapp i takkanten.
– Entreprenören gjorde ett utmärkt jobb med taket på längan 2012. Det har varit helt problemfritt till dags dato. Så det är inte så underligt att styrelsen litade på honom.
Ulf Hellman och Torbjörn Sundes lärdomar:
1. Ta alltid in flera offerter när ett arbete planeras.
2. Kolla företagens ekonomi.
3. Anlita extern projektledare vid större arbeten.
4. Avtala med den externa projektledaren om att ta byggherreansvaret.
5. Var aktiv på byggmöten och var noga med att allt dokumenteras.
6. Var uppmärksam under byggtiden. Påpeka omedelbart om någon verkar slarva exempelvis med säkerheten.
7. Det ska vara tydligt vilka underentreprenörer som är involverade i projektet.
