Fastighetsägarna har undersökt hur bankerna resonerar när de gör kreditbedömningar av bostadsrättsföreningar. De fem banker som deltagit i undersökningen är alla ense – ett positivt kassaflöde, alltså att intäkterna är större än kostnaderna är avgörande.
Från 1 januari 2023 ska en kassaflödesanalys ingå i en bostadsrättsförenings årsredovisning. I förvaltningsberättelsen ska föreningen lämna upplysningar om nyckeltal som kan underlätta förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat.
Dessa nyckeltal är: årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter.
Även nyckeltalen skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt och årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter ska ingå i en bostadsrättsförenings årsredovisning och förvaltningsberättelse.
I Fastighetsägarnas undersökning, som genomfördes under hösten 2023, deltog Nordea, Swedbank, Handelsbanken, SEB och SBAB. Bankerna fick redogöra för vilka nyckeltal de såg som viktiga, och hur de ser på underskott.
Bankerna i undersökningen framhöll att nyckeltalen ”årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt” och ”skuldsättning per kvadratmeter” är särskilt viktiga.
Frågor ställdes till bankerna hur de i sin kreditprövning dels bedömer nyckeltalen som ska lämnas i årsredovisningen, dels hur de bedömer redovisat underskott och positivt kassaflöde.
Ingen av bankerna anser att ett redovisat underskott påverkar föreningens kreditvärdighet negativt, dock vill man förstå och analysera varför ett negativt redovisningsmässigt resultat uppkommit.
En av orsakerna kan vara att en större underhållsåtgärd kostnadsförts över resultaträkningen som på så sätt gett upphov till ett underskott för ett visst räkenskapsår. En bank svarar att enskilda år kan det vara naturligt med redovisad förlust.
Den viktigaste parametern är dock kassaflödet och att detta är positivt. Bostadsrättsföreningens återbetalningsförmåga är väsentlig och då är ett positivt kassaflöde en primär bedömningsgrund
