Varför är det viktigt för en bostadsrättsförening att hålla koll på tiden för en garantibesiktning?
Det är av stor vikt för en bostadsrättsförening att säkerställa att det finns rutiner för att handlingar och dokument förvaras på ett bra sätt och att överlämning sker till nya ledamöter i styrelsen. Detta gäller till exempel utlåtanden över garantibesiktning, som är ämnet för denna artikel. Från att en entreprenad godkänns vid slutbesiktning börjar en ansvarstid på tio år att gälla. Denna tid inleds med en garantitid på sätt som anges i kap. 4 § 7 AB 04 och ABT 06. För AB 04 gäller garantitiden under fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor. För ABT 06 gäller garantitiden under fem år för entreprenaden och i två år om beställaren har föreskrivit särskilt material eller särskild vara.
En garantibesiktning verkställs enligt kap. 7 § 3 AB 04 och ABT 06 före utgången av kortaste garantitiden om parterna inte avtalat om annat. Syftet med en garantibesiktning är att undersöka förekomsten av fel som framträtt under garantitiden, det vill säga fel som funnits inbyggda i entreprenaden vid slutbesiktningen men inte märkts och inte heller borde märkas. Dessa typer av fel benämns som dolda fel. Framträder sådana fel under garantitiden är det entreprenören som ansvarar för dem, vilket anges i kap. 5 § 5 AB 04 och ABT 06.
Efter utgången av respektive garantitid ansvarar entreprenören endast för väsentliga fel och om felen visas ha sin grund i vårdslöshet av entreprenören, vilket framgår av kap. 5 § 6 AB 04 och ABT 06. Det är viktigt att framhålla att frågan här inte är om ett garantiansvar längre utan enbart om en reklamationsrätt.
Efter garantitidens utgång är det således beställaren som har bevisbördan, vilket kan vara nog så tungt, särskilt vad gäller att visa entreprenörens vårdslöshet. Det ligger därför i beställarens intresse att påkalla till garantibesiktning innan garantitiden löper ut.
För en bostadsrättsförening är det således viktigt att hålla koll på tiden för en garantibesiktning. Denna besiktning verkställs i föreningens intresse. När fråga är om garantifel är det dels entreprenören som förutsätts ansvara för de fel som framträder, dels är det entreprenören som har att visa att denne inte ska ansvara för felen.
Det förekommer att bostadsrättsföreningar missar att verkställa en garantibesiktning i tid då det inte är helt enkelt att hålla koll på de tidsfrister som gäller. Vid byte av till exempel ledamöter i styrelsen kan det hända att relevanta handlingar och dokument kommer bort. Entreprenören har inte heller en lagstadgad skyldighet att avisera att garantitiden är på väg att löpa ut. Missar en bostadsrättsförening att påkalla till garantibesiktning riskerar bostadsrättsföreningen själv att bekosta de fel som framträtt, som i själva verket åligger entreprenören att avhjälpa.
Sammanfattningsvis bör en bostadsrättsförening, för att säkerställa att en garantibesiktning verkställs i tid, säkerställa att det finns rutiner för att handlingar och dokument förvaras på ett bra sätt och att överlämning sker till nya ledamöter i styrelsen.
Är en bostadsrättsförening det minsta osäker på vad som gäller rekommenderas det att rådfråga en jurist inriktad mot entreprenadrätt.
DAHLIA FOLAIH
Jurist på advokatfirman Pedersen
